管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[681: 匿名さん]

重要事項の説明者の資格摂取は難しいの？
どういう資格ですか？

[682: 匿名さん]

管理業務主任者ですよ。一応国家資格で、管理会社は３０組合に一人の
有資格者が必要で、諸々の契約や総会の時は、その有資格者が説明しなければならない
ことになっています。
でも難易度はマンション管理士と違ってやさしいですよ。
マン管士が８％前後に対して、管業は２０％程度ですから。

[683: 匿名さん]

>管理業務主任者ですよ。一応国家資格で、管理会社は３０組合に一人の有資格者が必要で、諸々の契約や総会の時は、その有資格者が説明しなければならないことになっています。
マンション管理適正化推進法でその必要性は規定されています。

>でも難易度はマンション管理士と違ってやさしいですよ。
でもマンション管理士はその必要性は規定されておりませんので業界は勿論社会にも必要性がないのです。

[684: 匿名さん]

>683
それは有資格者が考えればいいことで、外野席が心配することではないのでは。
そんなこというから、いらぬおせっかいといわれるんですよ。
有資格者に任せておけばいいことじゃないかな。
そんなことより、管理組合の管理のことかんがえないとね。
管理会社主導では組合の大切な財産がむしりとられるから。

[685: 匿名さん]

健全な管理組合の運営に欠かせないものは、まずは組合員同士の信頼ですね。
見知らぬ他人同士が一斉に入居して、考え方の違う者同士が良いコミュニケーション、
信頼関係を築くことは非常に難しいことだと思います。
この辺が殆んどのマンションで、何も出来ないままで管理会社にリーダーシップを握られているのです。
今からでも遅くないので信頼関係を作るようにしたいですね。

[686: マンション住民さん]

マンション管理士資格は、むしろ大規模な理事会の理事長など、コアな
人が覚えておくとよい知識としての意味があるかと思います。
とりあえず勉強すると、知っていないといけないことがまんべんなく身に
つきますし、もっていて損はないですよ。
それで食えるということはないですが。

[687: 匿名さん]

それはいえますね。
勉強して知識を身につけることはいいことですね。

[688: 匿名さん]

>有資格者に任せておけばいいことじゃないかな。
とんでもないです、マンションを見た事も無い、住んだ事もなくても取れる資格で、その業務は資格のない人でも行う事が出来て、ただマンション管理士と言う名称が使う事が出来ない、チョウチョトンボも鳥の内の様ないい加減な資格であることを区分所有者は自覚する必要がある。
>そんなことより、管理組合の管理のことかんがえないとね。管理会社主導では組合の大切な財産がむしりとられるから。
だからまさかマン管士の出番なんて言いなさんなよ！
組合の大切な財産をむしり取る者が管理会社に加えてマン管士が増えるだけだと言うことを区分所有者は自覚する必要がある。
マン管士が管理会社の変更、業者の紹介などをアドバイスした時はそれらの業者の手先で管理組合にはナイショで業者からチャッカリ手数料を巻き上げている。

[689: 匿名さん]

＞それはいえますね。 勉強して知識を身につけることはいいことですね。

勉強と資格取得とは全く関係はありません。

[690: 匿名さん]

＞アラシ君　
マン管士のことは誰も聞いていない！　

[691: 匿名さん]

＞マン管士のことは誰も聞いていない！　

いや、輪番制の理事、監事がマン管士に騙され易いのでマン管士の本質を押さえて置くことは重要注意事項の一つです。

[692: 匿名さん]

>688
マン管士は必要なら使えばいいだけのこと。
ある程度の知識と時間がある理事のいるマンションなら自分達でやればいいだけのこと。
マン管士のことはどうでもいいじゃないですか。
輪番制であろうが推薦制であろうがマン管士とは関係ないこと。
マン管士が管理会社と組んで管理会社の変更でバックリベートを貰うとかいっているけど
全く笑止千万、笑っちゃうよ。その証拠はどこから掴んだの？
あなたのはただマン管士を批判するだけだしね。
私はマン管士でも管理会社の者でもないし、単なるマンションの住民だよ、それをいってないと
又あなたはマン管士云々で話しを脱線させるから。

[693: 匿名さん]

マンション内の信頼関係を構築する事から始めませんか？
意見の交換からですかね？
輪番制の話はその後、ゆっくりと話し合えると思います。

[694: 匿名さん]

＞マン管士が管理会社と組んで管理会社の変更でバックリベートを貰うとかいっているけど
全く笑止千万、笑っちゃうよ。その証拠はどこから掴んだの？
2011年01月12日
「狙われるマンション」
山岡淳一郎著「狙われるマンション」を再読する。
http://blog.livedoor.jp/aralalala-114/archives/1978268.html#

[695: 匿名さん]

　利益相反行為の禁止
　管理会社の意向や推薦を受けて、その管理会社が管理している管理組合の顧問
になるマンション管理士がいると聞く。

http://www.consultant-blog.com/mansyonkanrisi/item_11020.html

[696: 匿名さん]

正直、せっかく任せるんだったら、気持ちよく任せたら良くはなくって？
逆の立場で「お前なんかいい加減にやって上前はねるだけだからな！」って毎日言われ続けたら、どんな良心的な会社の社員だって参っちゃうよ。
法律の変化に付いていったり、会計監査や大規模修繕計画の策定に目を光らせることに奔走して、一番重要なこと、日常業務の履行に目が向けられず、開放廊下の電球が切れても1週間ほったらかしのまま。ってな具合の間抜けな物件が結構ある。
確かに、有資格者を交えた管理組合の形成も一理あるとは思うけど、もう少し、組合員と管理会社の関係そのものから精査する必要があるんじゃないかと思う。
信用できるのなら気持ちよく仕事してもらう。「ご苦労様です」「お世話になります」これくらいの声掛けだけでも、管理人のモチベーションって上がりますよ。
ちょっとしたミステイクを教えてあげても恩に着せない。「お互い様ですよ」「ドンマ～イン」くらいで軽く受け流す。
信用できないんだったら、管理会社を変えればいい。事はそんなに難しくないはずだ。
正直、輪番制だろうと特定の人で専門集団を構築しても、それに応じた問題は起こる。
それよりも、それ専門にやってるプロに任せて、そういった雑事から解放される方が絶対いいと思うよ。
第一、そのためにマンション買って、戸建てなら払う必要のない「管理費」「修繕積立金」なんてもん払ってんだから。

[697: 匿名さん]

＞６９６
１、お前さん管理会社の手先なの？
２、お前さん騙されてるか？　　
３、其れとも余程良い管理会社なのかな？

３、はあり得ないよ。　そういう人はここを覗いても、興味を示さないからね。
２、の線も無いね。

[698: 匿名さん]

＞それよりも、それ専門にやってるプロに任せて、そういった雑事から解放される方が絶対いいと思うよ。ですから管理会社とは管理委託契約を結んでいるのです。
所が契約書の中味を知ろうともしない或は中味が理解出来ない輪番制の役員を手玉にとる管理会社が多いということだ。
＞第一、そのためにマンション買って、戸建てなら払う必要のない「管理費」「修繕積立金」なんてもん払ってんだから。
「戸建てなら払う必要のない「管理費」「修繕積立金」」だって、何と認識不足よ。
戸建てだって維持費は当然掛かるし、単価の比較ではマンションの方が安くなることをご存知ない。

[699: 管理侍]

>>696
いきなりですが皆様お久しぶりです。
たまに覗いていますが、くだらない書き込みが多い中、久々にいい意見ですね。
ここを退いてからずっと書き込む気は全くなかったのですが、思わず書き込みたくなりました。
私も前に同じようなことを書いた気がします。
人を遣ったことのない人、人の気持ちがわからない人には理解できないでしょうけどね。

[700: 販売関係者さん]

↑おお！管理侍帰ってきた！
今日は町内会費の集金のお手紙がポストに入っていて内容が妙に強権的だったので非常に不愉快だ。
管理会社が地域コミュニティを推進しようとしてるので
それならいっそのこと町内会を解散させる提案を管理会社にさせようと思う。
無理だとは思うけど。。。（笑）

[701: 匿名さん]

>今日は町内会費の集金のお手紙がポストに入っていて内容が妙に強権的だったので非常に不愉快だ。
内容の問題は別にして、町内会費を自動振替にしていないシステムは評価出来る。「妙に強権的」との表現が気になるが物の本質を理解すれば任意制を前提にしていることが想像出来る。
＞管理会社が地域コミュニティを推進しようとしてるので それならいっそのこと町内会を解散させる提案を管理会社にさせようと思う。 無理だとは思うけど。。。（笑）
管理会社がどう画策しようと区分所有者個人が判断すれば良い問題で任意団体である町内会を解散させることより管理組合と町内会との明白な線引きをするのが自然ではないだろうか。

[702: ご近所さん]

よ
プロ市民

[703: 近所をよく知る人]

町内会は任意加入だけど災害のときの救援物資の窓口になると思うので、単純脱会は危険だよ。
マンションの場合は、町内会廃止、管理組合への統合のほうがいいとおもうよ。
うちの町内会（年会費1500円）は会計報告見た人がいない。町内会役員も輪番なんで不正は無いと思うが、
たぶん、会計報告を求めたらややこしくなるのでしばらく静観し、
私の理事長就任時、管理組合側から吸収合併の話を持ち出すつもり。

[704: 匿名さん]

>町内会は任意加入だけど災害のときの救援物資の窓口になると思うので、単純脱会は危険だよ。

何故住人のデーターが完備している管理組合が窓口足り得ないの？

[705: 匿名さん]

＞町内会は任意加入だけど災害のときの救援物資の窓口になる

なりません。

[706: 近所をよく知る人]

うちの市の場合は、市役所→町内会の流れでゴミ袋を配布してるから、町内会役員がゴミ袋を年2回配ってるんだ。災害時は市役所→町内会の連絡体制になると思われ、マンション特有の管理組合は市役所は認識できないだろう。

[707: 匿名さん]

＞うちの市の場合は、市役所→町内会の流れでゴミ袋を配布してるから、町内会役員がゴミ袋を年2回配ってるんだ。災害時は市役所→町内会の連絡体制になると思われ、マンション特有の管理組合は市役所は認識できないだろう。

ではマンションのゴミ収集はどのように行われているかご存知ないようですね。
市は大口ゴミ集積所としてマンションを認識しておりますのでご心配なく。

[708: 匿名]

マンションの単位と町内会の単位が同じなんだよ
市役所は町内会をマンションだと認識してる

[709: 匿名]

町内会は一戸建て、賃貸マンション、分譲マンションを一応は網羅するので分譲マンションに管理組合が存在すらからといって分譲マンションのみ管理組合を救援物質支給の窓口にはしないと考える。

[710: 匿名さん]

帰宅難民、外国人はどうなるの？

[711: 匿名さん]

>管理組合が存在すらからといって分譲マンションのみ管理組合を救援物質支給の窓口にはしないと考える。

市県民税を払わなくても良いかな。

[712: 匿名]

町内会は課税の単位ではありませんよ。

[713: 匿名]

ほんとバカばっかりだな。マンション住人は。

[714: 匿名さん]

当然だよ。地域には居住の為の住人に過ぎなく生活の為の住人ではないので地域への従属性は全くない。

[715: 匿名さん]

総会に管理会社を読んでいる組合、中には理事会に迄管理会社を呼んでいる理事長がいるらしい。
その理由は定かではないが、これらは典型的な輪番制の理事長の諸行であることは想像される。
管理会社が自分に都合悪い議案でも出されると困るので役員に近寄ることは当然考えられるが、そうだからと言って管理会社を理事会や総会に呼んだり、議案を作らせたり、議事録を作らせたりすることは全くの間違いである。総会の関係書類をプリントさせたりすることは管理委託契約に定められる事項ではあるが、この事と中味の作成の援助を受けるが如きはあってならない事である。

[716: 販売関係者さん]

↑うーん。。標準管理委託契約書には、総会議事録案の作成、理事会議事録案の作成が入っているんです。
管理組合が成熟するのは修繕積立金の不足が顕在化する築１５年目以降です。
それまでは適当にやっていてもたいしたことないですよ。

[717: YYS@さいたま]

No.716 by 販売関係者さん　2011-04-14

☆１　なかなかよい指摘です。管理会社に議事録を書かせると、管理会社やその親会社(売主)に都合の悪い意見などはすべて記載されません。
☆２　昔は築１５年目ぐらいでした。輪番制の役員も２回目の役です。しかし最近の物件は、修繕積立金の値上げが１０年目となっています。また、この大震災で被害があった高層集合住宅では地盤沈下などでその補修・復帰費用が大変な事になっています。
輪番制役員の資質と管理会社の評価が試される時です。

[718: YYS@さいたま]

管理組合と自治会の関係は非常に大事です。自治会に入っていなくても、災害時には近所の自治会が気を利かせて支援してくれるでしょう。でも、阪神の大震災でのＬ型マンション(２８０戸)の復旧工事のとき、災害特例法の補助などは、管理組合ではだめでした。市の指導で急遽自治会を作り、３年で修理復旧が出来た事例があります。マンションの住民のわがままで、市の自治会設立要請を集団で無視して様なものでした"地域自治会"は行政区の末端組織ともいえるものです。大規模集合住宅では、地元地域自治会に入れず、独立した"地域自治会"となり、その事務作業は大変な量になります。復旧工事だけでなく長期にわたる救援物資の窓口も"地域自治会"が窓口です。

[719: 管理侍]

>>715は人を遣うことのできない典型的な意見ですね。
会社の社長が会議資料全て作って議事録も作るのかな？
そんなものは誰かにやらせて、それをチェックすればよいこと。
もしも作成する資料のレベルが低い、議事録の記載が事実と異なる、といったことがあれば、まずは注意する。
改善されなければ交代させればよい。
管理会社も同じ。いかに上手く遣うかですよ。
仕事のレベルが低いのなら改善を要望し、改善されなければ変更すればよい。
理事会、理事長に求められるのは管理会社を上手く遣う能力です。

[720: 匿名さん]

>↑うーん。。標準管理委託契約書には、総会議事録案の作成、理事会議事録案の作成が入っているんです。
案でしょう、それを鵜呑みにするか、参考程度にするか、無視するかが理事長に問われている本質を忘れてませんか。
＞管理組合が成熟するのは修繕積立金の不足が顕在化する築１５年目以降です。 それまでは適当にやっていてもたいしたことないですよ。
成熟の意味が分かりませんが輪番制で成熟なんて考えられません。
それどころかいざ大規模修繕を実施する際に、長期計画修繕書に記載されている工事だからと管理会社に騙されて総会にも掛けないで管理会社の思惑通りの工事を実施されそうになり掲示板に質問してくる様なお目出度い役員も輪番制ならではの悲劇です。

[721: 近所をよく知る人]

↑あんた、ちゃんと読んでね。頭悪すぎだ。
716は
715の
「総会に管理会社を読んでいる組合、中には理事会に迄管理会社を呼んでいる理事長がいるらしい。
その理由は定かではないが」への回答だよ。

「管理組合が成熟するのは」というのは問題が多発して輪番制が崩れ始めるという意味だ。
ほんとに頭悪すぎだね。

[722: 匿名さん]

最初の段階では修繕積立金はどこのマンションでも少なめに設定されてます。
だから、早く長期修繕計画を作成し、必要修繕積立金の設定をすべきなのです。
当然修繕積立金の値上げになる訳ですが、この時期が遅ければ遅いほど、値上げの
額が大きくなります。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は簡単に計算できますので、一度計算してみては
いかがですか。

[723: 匿名さん]

>717
722さんの意見を取り上げてみてはいかがですか。
修繕積立金の値上げの時期は決まっていませんよ。
長期修繕計画があれば、必要修繕工事費は分かって
いると思うので、計算してみることです。
いつから値上げするかによって大きく変わりますけどね。

[724: 匿名さん]

おっしゃる通りだと思います。しかしうちのように小規模で築30年以上、老人が多くしかも能力のない住人ばかりが居住しているマンションの場合、理事を引き受ける人がいなくて非常に困ってます。特に最近は、意図的に管理費を滞納（訴訟で勝訴済み）したりゴミを玄関前に大量に放置したり、他の居住者相手に訴訟を起こしたりする迷惑な区分所有者がいて、適性のある方々は部屋を売って逃げていってしまいます。理事長を外部委託することって可能なんでしょうか・・・・？

[725: 近所をよく知る人]

↑できますよ
第三者管理方式。
http://ameblo.jp/macosxuser/image-10574228756-10610608769.html

うちでも今度言ってみるつもり。

[726: 匿名さん]

↑NO.725　近所をよく知る人さん、情報いただきありがとうございます！
たいへん助かりました。
近所でこのようなNPO法人がないか、至急調べてみます。

[727: 匿名さん]

>理事長を外部委託することって可能なんでしょうか・・・・？

いくらでもいますが管理組合の財産は一瞬にしてなくなりましょう。
現世で慈善事業家なんて希有に等しい事を大人なら分かるでしょう。
介護士が被介護人の預金を勝手に下ろすご時勢です、年をとっても惚けない内は自分等の手で守るのが当然です。

[728: 匿名さん]

>725
外部に委託するにしても、理事長は自分達でやるべきでしょう。
修理や会計、大規模修繕工事、修繕積立金の値上げ等外部に委託するのはいいのですが
最終判断は組合員がすべきですよ。

[729: 匿名さん]

>725 の管理者方式は止めておいた方が良い。
法律的な規制がなく消費者としての管理組合や組合員が保護されることはない、あるのは単に訳の分からないマンション管理士というアドバイス屋に過ぎない。
１．管理者が組合財産の横領、高額契約などの不正行為の防止策と被害が発生した場合の補償がない。
２．管理者に任せで組合の主体性が欠如する一方適切な組合運営や建物の維持修繕をする管理者の存在は疑わしい。

[730: 匿名さん]

マンション管理の新たな枠組みづくりに関する 調査検討報告書
平成20年3月 財団法人マンション管理センタ-より抜粋

管理者管理方式の課題

1 マンション管理に精通した第三者が管理者となる場合には、（途中略）しかしながら、管理者たる第三者に大きな権能が集中することにより、極めて効率的な管理の実現が期待される反面、チェック機能が十分働かなくなる危険性があるという大きな問題がある。
特に、管理所有を活用した場合は、管理者は、共用部分の管理に関する事項につい て、共用部分の所有者として管理者の判断で行うことができ、かつ、自己の名で契約を締結できることから、さらに管理者に権能が集中することとなる。

2 また、現行法には管理者としての資格要件や業務へのチェック規定がないため、区分所有者が無関心のまま管理事務の負担軽減を安易に求めて本方式が導入されるのは、 危険である。

3 特に、最も大切な管理組合の金銭等財産の保護という点については、管理者が共用部分等の保存行為を自らの判断で行うことができることとなることが、悪意のある管理者は過度な保存行為を行うことにより管理組合の金銭等財産を徒に浪費させることも可能となることに加え、管理組合の金銭等財産の保管業務も任せる(通帳と印鑑の 双方を持つ)こととなるため、組合財産と管理者財産の帰属に問題が生じることが考えられ、管理者が倒産・破産等した場合は、管理組合の金銭等財産が保護されない可能性が高いという問題がある。

4 さらに、管理コストの面でも、区分所有者から管理者を選任する場合は、一部で役 員報酬が定められている管理組合はあるものの、無報酬でボランティア的に役員を務めることとなっている管理組合が多いことから、新たに第三者を管理者として選任した場合は、新たなコストが発生することとなる。また、管理業者が管理者となる場合でも、管理者としての義務は、管理組合との業務委託契約に基づき行っている業務に 対する義務と比して、責任が加重されることから、区分所有者が負担すべき管理費が 高額となる可能性が高い。