管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[651: 匿名さん]

↑
０３年以降１２７件　１２億円じゃないの？
氷山の一角の意味分かってる？

[652: 匿名さん]

>被害金額は小さいですね。この分については、保険で殆ど賄われていますので、管理組合は殆ど損害は出ていません。
まやかしですね。保険で賄われるのは一ヶ月分でそれも不正は対象外。
＞ 修繕積立金については、管理組合名義なのでこれについては被害がありません。
これもまやかし。裁判で３ヶ月掛っている。
＞これが被害にあいますと、１件数億とかになるでしょうがね。 それに３流の零細管理会社ですね。数もすくないし。
過小評価したい気持ちは良く分かるが、これらの犯罪で問題なのは加害側、被害側の量より質の問題。だから規則の一部改正をせざるを得なかった。
管理業者は慈善事業ではなく単なる営利企業のしかもデベの末端企業である事から使命感等は全くないどころか隙があれば関連会社に仕事を誘導することを虎視眈々狙っている業界なので、一旦不況、倒産となれば管理会社が組合の資金を運用資金に流用したりは勿論、末端の従業員は遅配、欠配の給料の代わりに組合の資金をくすねることになる。
一方、管理組合は組合の資金は誰かが守って呉れているのだろうと呑気な極楽とんぼの状態で、適正な資金管理をしているかに関心、疑問を持たないどこか、他人に組合資金が盗まれていることを指摘されて始めて気がつく有様でその上何も対処もできない。
こんな泥棒と無知者を同時にいい加減な規則一部改正でお茶を濁す国もあり、今後も悪い奴に金が流れる状態は続く事は必然。

[653: 匿名さん]

１）不正が行われれば管理会社が支払います。
　　但し、倒産した場合は、債権額が優先支払いされます。
２）保管口座の解約で預金をおろす場合は、銀行側のチェックがあります。それを怠って
　　いれば銀行の責任です。
　　管理会社が営利企業で営利を追求するのは当たり前、そして関連会社に工事等の仕事を
　　回すようにするのも当たり前のこと。
３）管理会社が組合の資金を流用するのは犯罪。
　　管理費の収納口座については、保険もあり予算通りの金額しか組んでないので、殆ど
　　問題はないでしょう。
　　要は、修繕積立金の管理を基本通りに運用していれば不正は未然に防げます。　
　　これさえ理事長・会計担当理事が安易に印鑑を押さず、銀行の確認の際、いい加減な
　　返事をしなければ防げます。

　そして、不正が行われるのは、輪番制でも推薦制でも行われるし、何も管理会社の不正だけでなく、
　理事の不正もあります。
　理事長が商売をしていて、どうしてもお金を準備できなければ倒産するという時がでてくれば、
　ちょっと解約して借りておこうということもありますから。

[654: サラリーマンさん]

横領は会計帳簿と口座の残高があわなくなるから必ず発覚するが詐欺の場合はなかなかわからないよ。
ポンプが壊れたから修理することにして実は何もやっていなかった！っていうのは修理の現場に立ち会わないと
わかりようがない。
平日、昼間の工事に立ち会える理事なんかいるものですかね？
だからこそ、信用が大事になるわけで。。。

[655: 匿名さん]

＞１）不正が行われれば管理会社が支払います。 　　但し、倒産した場合は、債権額が優先支払いされます。

理屈と現実を混同した屁理屈に過ぎない。

＞２）保管口座の解約で預金をおろす場合は、銀行側のチェックがあります。それを怠って いれば銀行の責任です。 管理会社が営利企業で営利を追求するのは当たり前、そして関連会社に工事等の仕事を回すようにするのも当たり前のこと。

盗人猛々しいとはこのこと居直り以外の何物でもない。銀行／管理会社間で銀行口座振替依頼契約を締結している現実の無知。

＞３）管理会社が組合の資金を流用するのは犯罪。
当然。
＞管理費の収納口座については、保険もあり予算通りの金額しか組んでないので、殆ど問題はないでしょう。 要は、修繕積立金の管理を基本通りに運用していれば不正は未然に防げます。これさえ理事長・会計担当理事が安易に印鑑を押さず、銀行の確認の際、いい加減な返事をしなければ防げます。

保険以外の手段がないことの羅列だが、今回の規則改正以前から保険付保義務の規定があった上での被害が理解出来ていない。前提は管理会社には隙を見せると利益誘導、一時流用は当然で、業績が悪化すれば先ず組合資金から手を付ける業界であることは客観的事実。

＞そして、不正が行われるのは、輪番制でも推薦制でも行われるし、何も管理会社の不正だけでなく、理事の不正もあります。 理事長が商売をしていて、どうしてもお金を準備できなければ倒産するという時がでてくれば、ちょっと解約して借りておこうということもありますから。

泥棒と無知者を同時にいい加減な規則一部改正でお茶を濁す国もあり、今後も悪い奴に金が流れる状態は続く事は必然。とはコメント済み。これらを自己防衛するのは管理会社も組合役員もその適格者を選出する事が必要で、デベのひも付き従属管理会社や実績のないにわか管理会社などと輪番制の役員は避けるとともに管理組合は管理会社とは管理委託契約に従い自立することが必要。

[656: 匿名さん]

自営の者は理事ができないとの規定も必要ではないの。
うちの組合は、輪番制だが管理会社主導ではないよ。

[657: 匿名さん]

655ってすごいな。こんな支離滅裂、世間知らず、無知な人がいることに驚く。
一つ質問だが、デベ系でなく、実績があり、過去に事件を起こしたことのない管理会社ってどこ？

[658: 住まいに詳しい人]

>>654
私はサラリーマンの輪番理事長ですが、理事会主導で臨時総会をやって決めた
工事に立ち会いましたよ。見積、下見含めて打合せも何度かやってます。

最重要でないものは管理員に立ち会ってもらって報告してもらったりもしてますが、
これは重要ってところに立ち会うかどうかはやる気があるかないかの問題でしょう。
日程調整すれば業者側も土曜日に来てくれたりしますよ。

今日も休みだったけど扉の修理に立ち会いましたしね・・・。

[659: 匿名さん]

>>658
そのとおりですね。
理事長や営繕担当理事が仕事で立会いできないのは仕方ありません。
だから、現役リタイアされた方を副理事長になっていただき、そのような場合にお願いする、といった工夫をどこでもされていると思います。
できることもしないのはただの怠慢というものです。

[660: 匿名さん]

＞自営の者は理事ができないとの規定も必要ではないの。
組合と理事との利益相反行為と自己取引行為の問題でしょうが、極端な排除論理は不適切です。
区分所有法には、「監事の代表権）第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」との規定があり、これはどういうことかというと、例えば、理事個人と法人（組合）とが当事者となって契約を結ぶ場合が、本条に該当しますが、ほかに理事がいれば、その理事が法人（組合）を代表することになりますから、特に特別代理人を選任する必要はありません。
＞うちの組合は、輪番制だが管理会社主導ではないよ。
輪番制の場合は組合員の選任ではなく強制順番即ち適格者を選んでいるわけではないし、組合員の適格者を選ぶ権利も奪っている不健全な姿です。

[661: 匿名さん]

＞一つ質問だが、デベ系でなく、実績があり、過去に事件を起こしたことのない管理会社ってどこ？

どこと言う問題ではなく、これに該当する管理会社を4社以上の相見積を取って決めるべき程に管理会社を選ぶ事は先々のあらゆるリスクを考えなくてはならない業者と言う事です。

[662: 匿名さん]

過去に事件というか訴訟されたことのある管理会社はごく少数しかないよ。
それも小規模の管理会社だけどね。
ある程度大きな管理会社は某社を除けば訴訟されたことはない。

[663: 匿名さん]

国交省　マンション管理業者　ネガティブ情報等検索システム
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon
本年分の検索結果
処分等年月日 事業者名 本社住所 処分等の種類 処分内容
2011年1月17日 株式会社興和ビルメンテ 東京都江戸川区 指示
2011年1月17日 株式会社ジャストアメニティ 神奈川県横浜市 指示
2011年1月17日 日本建物管理株式会社 東京都中央区 指示
2011年1月17日 株式会社マンションライフ 埼玉県川越市 指示

[664: サラリーマンさん]

↑あー、それはね、
大手だと横領とかあっても、示談にして事件化しないんだよ。
国土交通省のネガティブ情報は処分歴ですが
示談になったら処分されないように事件の報告そのものをしないので
処分されないからネガティブ情報にも載らないよ。

[665: 匿名さん]

続き
処分等年月日　　　事業者名　　　本社住所　　　　　　　処分等の種類　　　処分内容
2010年12月16日　グローバルコミュニティ株式会社　大阪府大阪市　指示
2010年11月12日　株式会社長谷工コミュニティ　東京都港区　指示
2010年11月12日　日神管理株式会社　東京都新宿区　指示
2010年10月18日　株式会社東急コミュニティ　東京都世田谷区　指示
2010年9月29日　株式会社日本クリード　東京都文京区　業務停止
2010年9月29日　株式会社日本クリード　東京都文京区　指示
2010年8月24日　株式会社クリーン工房　埼玉県さいたま市　指示
2010年8月24日　日本ビルマネジメント株式会社　東京都新宿区　指示
2010年7月22日　株式会社ライフ・キーパーズ・ジャパン　東京都渋谷区　業務停止
2010年7月22日　株式会社ライフ・キーパーズ・ジャパン　東京都渋谷区　指示
2010年6月8日　株式会社東京建物アメニティサポート　東京都墨田区　指示
2010年6月8日　株式会社エヌティコーポレーション　東京都新宿区　指示
2010年4月13日　株式会社コンフォール　長野県松本市　指示
2010年3月25日　住友不動産建物サービス株式会社　東京都新宿区　指示
2010年3月19日　双日総合管理株式会社　東京都港区　指示
2010年3月19日　大阪ガスコミュニティライフ株式会社　大阪府大阪市　指示
2009年12月17日　株式会社万欣地所　東京都豊島区　指示
2009年12月2日　株式会社ハリマビステム　神奈川県横浜市　指示
2009年12月2日　株式会社サンモール・サービス　東京都新宿区　指示
2009年11月9日　西部ガスリビング株式会社　福岡県福岡市　指示
2009年10月19日　株式会社ＡＫＩコミュニケーション　東京都港区　指示
2009年8月27日　株式会社大京アステージ　東京都渋谷区　指示
2009年8月27日　株式会社小田急ビルサービス　東京都渋谷区　指示
2009年7月23日　エヌケー建物管理株式会社　東京都港区　指示
2009年7月23日　中央管財株式会社　東京都杉並区　指示
2009年7月23日　伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社　東京都中央区　指示
2009年7月23日　三菱地所藤和コミュニティ株式会社　東京都中央区　指示
2009年7月23日　和興通商株式会社　神奈川県横浜市　指示
2009年6月30日　テス株式会社　東京都渋谷区　業務停止

[666: 匿名さん]

＞示談になったら処分されないように事件の報告そのものをしないので

ウソを書くのは止めましょう。

[667: サラリーマンさん]

↑ほんとだよ。あなたがしらないだけ。

[668: 匿名さん]

管理会社が不正をしたのではないでしょう。
管理員とかフロントが不正をすれば当然使用者責任として管理会社が支払ってくれます。
横領はどんな一流会社でも公務員でもあります。
管理会社が不正をして倒産したのは大手では殆どないでしょう。
管理会社の個人が不正をしたのであれば管理組合は別に問題はありません。

[669: 匿名さん]

＞↑ほんとだよ。あなたがしらないだけ。

貴方のウソの根拠は次の資料で明白です。
マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準
http://www.mlit.go.jp/common/000006555.pdf

[670: 匿名さん]

＞管理会社が不正をして倒産したのは大手では殆どないでしょう。

日本語を勉強しましょう。

[671: サラリーマンさん]

示談にしたら報告しませんよ。
だから、氷山の一角なんだよ。

[672: 匿名さん]

管理会社ぐるみの不正ではなくて、管理員とかの不正でしょう。
示談にしたということは、管理会社が当然弁済した訳だから、
管理組合にとってはマイナスはないでしょう。
使い込みはどんな超一流企業の社員でもやってますよ。

[673: 匿名さん]

＞示談にしたら報告しませんよ。
お金の問題に限りません、そんな次元の問題ではなく違法行為に対するのもです。
もう少しの勉強をしてからコメントしましょう。

[674: サラリーマンさん]

↑あんたさあ、国土交通省が捜査するとでも思ってるわけ？

[675: 匿名さん]

国土交通省としては、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法の規定及び昨年度１２月に施行された「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」に従い厳正かつ適正に対処して参る所存である。

[676: 匿名さん]

>675
地方整備局が適正化法の調査をしたのは中国整備局だけ。
それもごく簡単なことだけで殆どの管理会社に問題はなかったということ。
それ以外は調査はしてないし、やっても意味がないということだった。
ごく悪質なことをやってれば、管理組合が地方整備局に届け出なければ動かないよ。

[677: 近所をよく知る人]

管理組合が通報とか届け出ても、刑事事件になっているとかじゃないと処分しません。
（処分されてるのは、刑事事件化したあと管理会社が仕方なく国土交通省に事実を報告してるから。）
通報した場合、呼び出して事情をきくことはしますけど、業者が言い逃れしたら
処分しません。国土交通省は捜査機関じゃありませんから
証人尋問するわけでも証拠調べするわけでもない。
やっただろ！やっていない！の水掛け論に持ち込まれるだけです。
そういう意味ではザル法だよね。

[678: 匿名さん]

勿論整備局に届け出る場合は、証拠書類はもっていきますよ。
例えば、財産の分別管理の変更通りにしていない場合とかの書類をもってね。
それとか、重要事項の説明を有資格者がしていない場合とかね。

[679: 匿名さん]

全国６２社に対して立入検査を行った結果、３５社に対して業務に関する是正指導を要する事例を発見し、うち１社に対しては、後日、業務停止処分を行った。

[680: 近所をよく知る人]

うーん。。。
ザル法の典型例、売春防止法みたいなもの！
たまーに、形式的に摘発するんだよ。
労動基準法違反だって、たまーに、摘発されるでしょ。

[681: 匿名さん]

重要事項の説明者の資格摂取は難しいの？
どういう資格ですか？

[682: 匿名さん]

管理業務主任者ですよ。一応国家資格で、管理会社は３０組合に一人の
有資格者が必要で、諸々の契約や総会の時は、その有資格者が説明しなければならない
ことになっています。
でも難易度はマンション管理士と違ってやさしいですよ。
マン管士が８％前後に対して、管業は２０％程度ですから。

[683: 匿名さん]

>管理業務主任者ですよ。一応国家資格で、管理会社は３０組合に一人の有資格者が必要で、諸々の契約や総会の時は、その有資格者が説明しなければならないことになっています。
マンション管理適正化推進法でその必要性は規定されています。

>でも難易度はマンション管理士と違ってやさしいですよ。
でもマンション管理士はその必要性は規定されておりませんので業界は勿論社会にも必要性がないのです。

[684: 匿名さん]

>683
それは有資格者が考えればいいことで、外野席が心配することではないのでは。
そんなこというから、いらぬおせっかいといわれるんですよ。
有資格者に任せておけばいいことじゃないかな。
そんなことより、管理組合の管理のことかんがえないとね。
管理会社主導では組合の大切な財産がむしりとられるから。

[685: 匿名さん]

健全な管理組合の運営に欠かせないものは、まずは組合員同士の信頼ですね。
見知らぬ他人同士が一斉に入居して、考え方の違う者同士が良いコミュニケーション、
信頼関係を築くことは非常に難しいことだと思います。
この辺が殆んどのマンションで、何も出来ないままで管理会社にリーダーシップを握られているのです。
今からでも遅くないので信頼関係を作るようにしたいですね。

[686: マンション住民さん]

マンション管理士資格は、むしろ大規模な理事会の理事長など、コアな
人が覚えておくとよい知識としての意味があるかと思います。
とりあえず勉強すると、知っていないといけないことがまんべんなく身に
つきますし、もっていて損はないですよ。
それで食えるということはないですが。

[687: 匿名さん]

それはいえますね。
勉強して知識を身につけることはいいことですね。

[688: 匿名さん]

>有資格者に任せておけばいいことじゃないかな。
とんでもないです、マンションを見た事も無い、住んだ事もなくても取れる資格で、その業務は資格のない人でも行う事が出来て、ただマンション管理士と言う名称が使う事が出来ない、チョウチョトンボも鳥の内の様ないい加減な資格であることを区分所有者は自覚する必要がある。
>そんなことより、管理組合の管理のことかんがえないとね。管理会社主導では組合の大切な財産がむしりとられるから。
だからまさかマン管士の出番なんて言いなさんなよ！
組合の大切な財産をむしり取る者が管理会社に加えてマン管士が増えるだけだと言うことを区分所有者は自覚する必要がある。
マン管士が管理会社の変更、業者の紹介などをアドバイスした時はそれらの業者の手先で管理組合にはナイショで業者からチャッカリ手数料を巻き上げている。

[689: 匿名さん]

＞それはいえますね。 勉強して知識を身につけることはいいことですね。

勉強と資格取得とは全く関係はありません。

[690: 匿名さん]

＞アラシ君　
マン管士のことは誰も聞いていない！　

[691: 匿名さん]

＞マン管士のことは誰も聞いていない！　

いや、輪番制の理事、監事がマン管士に騙され易いのでマン管士の本質を押さえて置くことは重要注意事項の一つです。

[692: 匿名さん]

>688
マン管士は必要なら使えばいいだけのこと。
ある程度の知識と時間がある理事のいるマンションなら自分達でやればいいだけのこと。
マン管士のことはどうでもいいじゃないですか。
輪番制であろうが推薦制であろうがマン管士とは関係ないこと。
マン管士が管理会社と組んで管理会社の変更でバックリベートを貰うとかいっているけど
全く笑止千万、笑っちゃうよ。その証拠はどこから掴んだの？
あなたのはただマン管士を批判するだけだしね。
私はマン管士でも管理会社の者でもないし、単なるマンションの住民だよ、それをいってないと
又あなたはマン管士云々で話しを脱線させるから。

[693: 匿名さん]

マンション内の信頼関係を構築する事から始めませんか？
意見の交換からですかね？
輪番制の話はその後、ゆっくりと話し合えると思います。

[694: 匿名さん]

＞マン管士が管理会社と組んで管理会社の変更でバックリベートを貰うとかいっているけど
全く笑止千万、笑っちゃうよ。その証拠はどこから掴んだの？
2011年01月12日
「狙われるマンション」
山岡淳一郎著「狙われるマンション」を再読する。
http://blog.livedoor.jp/aralalala-114/archives/1978268.html#

[695: 匿名さん]

　利益相反行為の禁止
　管理会社の意向や推薦を受けて、その管理会社が管理している管理組合の顧問
になるマンション管理士がいると聞く。

http://www.consultant-blog.com/mansyonkanrisi/item_11020.html

[696: 匿名さん]

正直、せっかく任せるんだったら、気持ちよく任せたら良くはなくって？
逆の立場で「お前なんかいい加減にやって上前はねるだけだからな！」って毎日言われ続けたら、どんな良心的な会社の社員だって参っちゃうよ。
法律の変化に付いていったり、会計監査や大規模修繕計画の策定に目を光らせることに奔走して、一番重要なこと、日常業務の履行に目が向けられず、開放廊下の電球が切れても1週間ほったらかしのまま。ってな具合の間抜けな物件が結構ある。
確かに、有資格者を交えた管理組合の形成も一理あるとは思うけど、もう少し、組合員と管理会社の関係そのものから精査する必要があるんじゃないかと思う。
信用できるのなら気持ちよく仕事してもらう。「ご苦労様です」「お世話になります」これくらいの声掛けだけでも、管理人のモチベーションって上がりますよ。
ちょっとしたミステイクを教えてあげても恩に着せない。「お互い様ですよ」「ドンマ～イン」くらいで軽く受け流す。
信用できないんだったら、管理会社を変えればいい。事はそんなに難しくないはずだ。
正直、輪番制だろうと特定の人で専門集団を構築しても、それに応じた問題は起こる。
それよりも、それ専門にやってるプロに任せて、そういった雑事から解放される方が絶対いいと思うよ。
第一、そのためにマンション買って、戸建てなら払う必要のない「管理費」「修繕積立金」なんてもん払ってんだから。

[697: 匿名さん]

＞６９６
１、お前さん管理会社の手先なの？
２、お前さん騙されてるか？　　
３、其れとも余程良い管理会社なのかな？

３、はあり得ないよ。　そういう人はここを覗いても、興味を示さないからね。
２、の線も無いね。

[698: 匿名さん]

＞それよりも、それ専門にやってるプロに任せて、そういった雑事から解放される方が絶対いいと思うよ。ですから管理会社とは管理委託契約を結んでいるのです。
所が契約書の中味を知ろうともしない或は中味が理解出来ない輪番制の役員を手玉にとる管理会社が多いということだ。
＞第一、そのためにマンション買って、戸建てなら払う必要のない「管理費」「修繕積立金」なんてもん払ってんだから。
「戸建てなら払う必要のない「管理費」「修繕積立金」」だって、何と認識不足よ。
戸建てだって維持費は当然掛かるし、単価の比較ではマンションの方が安くなることをご存知ない。

[699: 管理侍]

>>696
いきなりですが皆様お久しぶりです。
たまに覗いていますが、くだらない書き込みが多い中、久々にいい意見ですね。
ここを退いてからずっと書き込む気は全くなかったのですが、思わず書き込みたくなりました。
私も前に同じようなことを書いた気がします。
人を遣ったことのない人、人の気持ちがわからない人には理解できないでしょうけどね。

[700: 販売関係者さん]

↑おお！管理侍帰ってきた！
今日は町内会費の集金のお手紙がポストに入っていて内容が妙に強権的だったので非常に不愉快だ。
管理会社が地域コミュニティを推進しようとしてるので
それならいっそのこと町内会を解散させる提案を管理会社にさせようと思う。
無理だとは思うけど。。。（笑）