管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[641: 匿名さん]

>長老理事がいて管理会社となあなあでマンションの管理をやっていれば、管理会社の変更は出来なくて
喰いものにされ続けるだろうけどね。 喰いものにされるのは、管理会社にも長老理事にもどちらにもあるのですよ。

喰いものにされたら取替えれば良い事。
これが確立されるのは推薦、立候補であり、
輪番制では次はあいつかと思っても自分に回ってこないことが都合が良いので沈黙する、
無能、無知な役員でも順番で強制するからまともな管理は出来ないし、管理会社に頼る事はあっても変更等出来る筈が無い。
推薦、立候補は長期になると言うが法人組合でも２年が原則、輪番制のもとで自主性のない組合員には選出が一個人に集中するのではないかとしか理解出来ない、その理由は自分等で選んだ経験がないからに過ぎない。選ばれた役員は輪番の役員と違い役員義務は厳しくチェックされるが、輪番制で役員義務を厳しくチェックすると明日は我が身とばかりお互いに役員義務のチェックは存在しなくなる。これで管理会社に対しておろか一般管理でもまともに出来る筈が無い。

[642: サラリーマンさん]

>>全国の殆どのマンションではそういう事態はおこっていませんので、輪番制で十分うまくいっています。
世間知らずもいいところです。
>>637
はそういう意味だよ。。

[643: 匿名さん]

642
＞世間知らずもいいところです。
何を根拠に。
管理会社に食い物にされるとか理事長の詐欺、横領が日常茶飯事？
ひどいマンションに住んでるんでしょうが、他所のマンションもそうだと思わないこと。

[644: サラリーマンさん]

↑では、国土交通省の下記の取り組みはなあに？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部改正について平成21年5月1日

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）が、本日、公布されました。

　今回の改正では、マンションの管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者による横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が依然として生じていること等を受けて、管理組合財産の分別管理の方法等について所要の改正を行いました。
。。。。。

[645: 匿名さん]

>644
保管口座の名義が管理組合名義にされてれば、管理会社に喰いものにされることはありません。
管理費については、毎月の経費分しかないので、管理会社が使い込むとしても大した金額では
ありません。
それに管理会社が倒産すれば別ですが、そうでなければ使い込んだ分は当然支払ってくれますし、
以前でも１ヶ月分の保険には入ってますしね。
保管口座については、管理組合がしっかりしてなければ以前も現在も同じことです。

[646: 匿名さん]

そうかしら？
今回の規則の一部改正の発端となった事例の一つには管理会社がつぶれて管財人が入ったら、複数組合の積立金を使い込んでしまっているのが指摘されたことから始まった。
これらの複数の組合は管財人から指摘される迄全く使い込まれているのを知らなかったというお粗末な組合もあるのです。

[647: 匿名さん]

>646
大手の管理会社が倒産した例はどれほどあるんですか？
管理費は使いこまれても大したことないでしょう、1ヶ月の保険もあるでしょうしね。
稀有なケースでいわれてもね。
管理会社の使い込みは管理会社が倒産しないかぎり支払ってくれます。
しかし、理事の使い込みは修繕積立金であれば支払い不能でとれません。

[648: 匿名さん]

＞大手の管理会社が倒産した例はどれほどあるんですか？
　　　　　　　被害物件　被害額
東洋ビル管理　50物件　1億8千万円　倒産
和泉創建　　　26　　　1億5千　　　倒産
大京アステージ　19　　　　8千　　　倒産
太平ビルサービス　1　　1億8千　　　印偽造

03年以降　127件　12億円の被害

[649: 匿名さん]

　　　　　　　被害物件　被害額
東洋ビル管理　50物件　1億8千万円　倒産
和泉創建　　　26　　　1億5千　　　倒産
大京アステージ　19　　　　8千　　　倒産
太平ビルサービス　1　　1億8千　　　印偽造

被害金額は小さいですね。この分については、保険で殆ど賄われていますので、管理組合は
殆ど損害は出ていません。
修繕積立金については、管理組合名義なのでこれについては被害がありません。
これが被害にあいますと、１件数億とかになるでしょうがね。
それに３流の零細管理会社ですね。数もすくないし。

[650: 匿名]

↑氷山の一角、の意味がわからないひと。

[651: 匿名さん]

↑
０３年以降１２７件　１２億円じゃないの？
氷山の一角の意味分かってる？

[652: 匿名さん]

>被害金額は小さいですね。この分については、保険で殆ど賄われていますので、管理組合は殆ど損害は出ていません。
まやかしですね。保険で賄われるのは一ヶ月分でそれも不正は対象外。
＞ 修繕積立金については、管理組合名義なのでこれについては被害がありません。
これもまやかし。裁判で３ヶ月掛っている。
＞これが被害にあいますと、１件数億とかになるでしょうがね。 それに３流の零細管理会社ですね。数もすくないし。
過小評価したい気持ちは良く分かるが、これらの犯罪で問題なのは加害側、被害側の量より質の問題。だから規則の一部改正をせざるを得なかった。
管理業者は慈善事業ではなく単なる営利企業のしかもデベの末端企業である事から使命感等は全くないどころか隙があれば関連会社に仕事を誘導することを虎視眈々狙っている業界なので、一旦不況、倒産となれば管理会社が組合の資金を運用資金に流用したりは勿論、末端の従業員は遅配、欠配の給料の代わりに組合の資金をくすねることになる。
一方、管理組合は組合の資金は誰かが守って呉れているのだろうと呑気な極楽とんぼの状態で、適正な資金管理をしているかに関心、疑問を持たないどこか、他人に組合資金が盗まれていることを指摘されて始めて気がつく有様でその上何も対処もできない。
こんな泥棒と無知者を同時にいい加減な規則一部改正でお茶を濁す国もあり、今後も悪い奴に金が流れる状態は続く事は必然。

[653: 匿名さん]

１）不正が行われれば管理会社が支払います。
　　但し、倒産した場合は、債権額が優先支払いされます。
２）保管口座の解約で預金をおろす場合は、銀行側のチェックがあります。それを怠って
　　いれば銀行の責任です。
　　管理会社が営利企業で営利を追求するのは当たり前、そして関連会社に工事等の仕事を
　　回すようにするのも当たり前のこと。
３）管理会社が組合の資金を流用するのは犯罪。
　　管理費の収納口座については、保険もあり予算通りの金額しか組んでないので、殆ど
　　問題はないでしょう。
　　要は、修繕積立金の管理を基本通りに運用していれば不正は未然に防げます。　
　　これさえ理事長・会計担当理事が安易に印鑑を押さず、銀行の確認の際、いい加減な
　　返事をしなければ防げます。

　そして、不正が行われるのは、輪番制でも推薦制でも行われるし、何も管理会社の不正だけでなく、
　理事の不正もあります。
　理事長が商売をしていて、どうしてもお金を準備できなければ倒産するという時がでてくれば、
　ちょっと解約して借りておこうということもありますから。

[654: サラリーマンさん]

横領は会計帳簿と口座の残高があわなくなるから必ず発覚するが詐欺の場合はなかなかわからないよ。
ポンプが壊れたから修理することにして実は何もやっていなかった！っていうのは修理の現場に立ち会わないと
わかりようがない。
平日、昼間の工事に立ち会える理事なんかいるものですかね？
だからこそ、信用が大事になるわけで。。。

[655: 匿名さん]

＞１）不正が行われれば管理会社が支払います。 　　但し、倒産した場合は、債権額が優先支払いされます。

理屈と現実を混同した屁理屈に過ぎない。

＞２）保管口座の解約で預金をおろす場合は、銀行側のチェックがあります。それを怠って いれば銀行の責任です。 管理会社が営利企業で営利を追求するのは当たり前、そして関連会社に工事等の仕事を回すようにするのも当たり前のこと。

盗人猛々しいとはこのこと居直り以外の何物でもない。銀行／管理会社間で銀行口座振替依頼契約を締結している現実の無知。

＞３）管理会社が組合の資金を流用するのは犯罪。
当然。
＞管理費の収納口座については、保険もあり予算通りの金額しか組んでないので、殆ど問題はないでしょう。 要は、修繕積立金の管理を基本通りに運用していれば不正は未然に防げます。これさえ理事長・会計担当理事が安易に印鑑を押さず、銀行の確認の際、いい加減な返事をしなければ防げます。

保険以外の手段がないことの羅列だが、今回の規則改正以前から保険付保義務の規定があった上での被害が理解出来ていない。前提は管理会社には隙を見せると利益誘導、一時流用は当然で、業績が悪化すれば先ず組合資金から手を付ける業界であることは客観的事実。

＞そして、不正が行われるのは、輪番制でも推薦制でも行われるし、何も管理会社の不正だけでなく、理事の不正もあります。 理事長が商売をしていて、どうしてもお金を準備できなければ倒産するという時がでてくれば、ちょっと解約して借りておこうということもありますから。

泥棒と無知者を同時にいい加減な規則一部改正でお茶を濁す国もあり、今後も悪い奴に金が流れる状態は続く事は必然。とはコメント済み。これらを自己防衛するのは管理会社も組合役員もその適格者を選出する事が必要で、デベのひも付き従属管理会社や実績のないにわか管理会社などと輪番制の役員は避けるとともに管理組合は管理会社とは管理委託契約に従い自立することが必要。

[656: 匿名さん]

自営の者は理事ができないとの規定も必要ではないの。
うちの組合は、輪番制だが管理会社主導ではないよ。

[657: 匿名さん]

655ってすごいな。こんな支離滅裂、世間知らず、無知な人がいることに驚く。
一つ質問だが、デベ系でなく、実績があり、過去に事件を起こしたことのない管理会社ってどこ？

[658: 住まいに詳しい人]

>>654
私はサラリーマンの輪番理事長ですが、理事会主導で臨時総会をやって決めた
工事に立ち会いましたよ。見積、下見含めて打合せも何度かやってます。

最重要でないものは管理員に立ち会ってもらって報告してもらったりもしてますが、
これは重要ってところに立ち会うかどうかはやる気があるかないかの問題でしょう。
日程調整すれば業者側も土曜日に来てくれたりしますよ。

今日も休みだったけど扉の修理に立ち会いましたしね・・・。

[659: 匿名さん]

>>658
そのとおりですね。
理事長や営繕担当理事が仕事で立会いできないのは仕方ありません。
だから、現役リタイアされた方を副理事長になっていただき、そのような場合にお願いする、といった工夫をどこでもされていると思います。
できることもしないのはただの怠慢というものです。

[660: 匿名さん]

＞自営の者は理事ができないとの規定も必要ではないの。
組合と理事との利益相反行為と自己取引行為の問題でしょうが、極端な排除論理は不適切です。
区分所有法には、「監事の代表権）第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」との規定があり、これはどういうことかというと、例えば、理事個人と法人（組合）とが当事者となって契約を結ぶ場合が、本条に該当しますが、ほかに理事がいれば、その理事が法人（組合）を代表することになりますから、特に特別代理人を選任する必要はありません。
＞うちの組合は、輪番制だが管理会社主導ではないよ。
輪番制の場合は組合員の選任ではなく強制順番即ち適格者を選んでいるわけではないし、組合員の適格者を選ぶ権利も奪っている不健全な姿です。