管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[415: 匿名さん]

>>413
保存行為は共用部分の維持に必要な行為ですから、区分所有者が単独でもすることができるんですよ。
共用部分の変更を伴わない修繕等については、理事会判断で十分やれるでしょう。
保存行為の決定について、規約で区分所有者が単独ですることはできないと規定されてれば別ですけど。
修繕については、何も管理会社を通してやると決まっている訳ではないでしょう。管理員・管理会社は修繕箇所を報告はしなければなりませんが、それは管理委託契約の範囲でどこもやっていることです。
輪番制と管理会社は全然関係ないというのが理解できない、管理会社に完全に牛耳られているあなたの組合では
却って輪番制にすれば管理会社主導から解放されるかもしれませんよ。

[416: 匿名さん]

ちゃんと会話をしましょう。

[417: 匿名さん]

>416
ちゃんと会話しましょうといってますが、私は当たり前のことをいってるだけですけど。
貴重なアドバイスも含めて。

[418: 匿名]

貴重？

[419: 匿名さん]

414、415
前提は共用部分の変更となってます。

[420: 匿名さん]

>408
共用部分の重大変更は特別決議が必要です。
それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。
何を変更したんでしょうね。

[421: 匿名さん]

>共用部分の重大変更は特別決議が必要です。 それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。 何を変更したんでしょうね。

こんな無知な人に知識を与える悲しさでいっぱいです。
お願いですから区分所有法17条を読んで下さい。

[422: 匿名さん]

>こんな無知な人に知識を与える悲しさでいっぱいです。
>お願いですから区分所有法17条を読んで下さい。

第17条（共用部分の変更）
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

>共用部分の重大変更は特別決議が必要です。 それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。 何を変更したんでしょうね。

これ自体のどこが誤っているのか、豊富な知識で教えてたもれ。

[423: 事務局長]

>422さん　＝　420さん
どこも間違ってないよ！
＞それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです
たぶんこれを突っ込んできたと思うけど
＞殆どは普通決議です
俺もそう思う

[424: 匿名さん]

＞うちの組合も輪番制です。
＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
＞予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。
＞今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

[425: 匿,名さん]

変更について言及したいのなら、「それ以外の狭義の管理」と表現するのではなく、
「それ以外の変更」または「それ以外の軽微変更」とすべきだし、
変更以外についても言及したいのなら、「の狭義の管理」は不要である。
また、「普通決議でオーケーです。」と「殆どは普通決議です。」は、整合性が
とれていない。

おっとっと　釣られちゃいけない　池の鯉　（プクプク）

[426: 近所をよく知る人]

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ。うちでも同じように理事会で「共用部分の変更（緊急でもなんでもない）」を決議したんですが、裁判するっていったら、びびって止めました。
裁判というのは、工事差し止めの仮処分の申し立てですね。工事が始まってしまったら取り返しがつきませんから。

[427: 事務局長]

＞裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ
理事会はそんないい加減に決議しているのでは無い
建物の保全と利便性向上の工事を予算の枠内で信念をもつてやつているのです
どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！

[428: 匿名]

↑信念を持っていても違法なものは違法。裁判は勝ち筋のときやるものだよ。

[429: ビギナーさん]

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
どんな変更なんですか？

[430: 政治評論家]

例えばですが、
・防犯カメラを設置する
・観音扉を自動ドアにする
・自転車置き場の拡張
とかじゃないですかね。
良かれと思ってとか、信念を持ってとか、そりゃあ結構な話ですが、
「改良」なので理事会決定ではできません。総会にかけるのがルールです。
そんなにいいことなら総会で否決されるはずがない。
裁判になったら、「どうして総会にかけないのか？」って裁判所に言われますよ。
そこで「信念です。」って言ってくださいよ。
信念で法律をねじまげられたらたまったもんじゃないよ。
敗訴確実。裁判で負けるとそこにずっと住むのはつらいと思いますけどね。。。

[431: 匿名さん]

>>425
軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

保存行為　　決議不要
狭義の管理　普通決議
重大変更　　特別決議

狭義の管理・・・保存行為と重大変更を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・改良行為
　　　　　　　　がこれに該当する。例えば、排水管の取り換え工事や共用部分の清掃等
　　　　　　　　共用部分に損害保険の契約をするのも狭義の管理

重大変更と軽微変更の区別は、変更に要する費用の大小では決まりません。従って、形状・効用の著しい
変更を伴わない限り大規模修繕工事も軽微変更に該当します。

※詳しく説明しましたけど、理解できましたでしょうか。

[432: 政治評論家]

↑マンション管理センターのホームページの説明は、若干違いますね。

１．共用部分の管理
　法律上、物の管理（広義の管理）は、

1.変更（建物の性質又は形状を変えること）
2.保存行為（物の現状を維持すること）
3.利用・改良行為（物を変更しない範囲で収益をはかり、使用価値・経済的価値を増大する行為）
に三分されます。3.は狭義の管理とも呼ばれています。管理という言葉は広く一般に使われていますが、マンションの敷地、建物等の管理については、この三つに区分して考えることになります。

　区分所有法では、共用部分の管理について、（１）変更については必ず集会の特別決議で決定し、（２）狭義の管理については原則として集会の普通決議で決し、規約での別段の定めを認め、（３）保存行為については各区分所有者が行うことができ、更に管理者の職務権限ともされています。ただし、区分所有者の保存行為については規約で別段の定めができます。

[433: 匿名さん]

＞軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
＞重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

「著しい」を「重大」との表現は間違い。

共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[434: 匿名さん]

>>432さん
概要としては大体同じ内容ですね。
私のは、マン管士の資格を取った時の通信教育での基本書に沿って記載したものです。
試験としては、過去問でこのような解釈で出題されていましたので。

[435: 匿名さん]

>>433
＞重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

　つまり、その形状・効用の著しい変更の伴うものということですよ。

[436: 匿名さん]

重大とは普通との比較であり、著しいとは軽微との比較であることですから、著しいを重大と表現する事は間違いです。

[437: 政治評論家]

↑どちらの言葉を使っても、ボーダーラインは曖昧ですので、
結局のところ、裁判してみないとわかりません。
・マンション屋上への携帯電話基地局設置
・防犯カメラ設置
・緑地を自転車置き場にする。
・手動扉を自動ドアに変更
特別決議にしておけば、訴えられて敗訴することはありませんので、
ひとりでも訴える人がいる可能性があるときは、特別決議、
そうでないなら普通決議でいいでしょう。

[438: 匿,名さん]

針と糸　区別ができず　釣りをする
釣竿に　跳ねて食い付く　魚あり

[439: 匿名さん]

・マンション屋上への携帯電話基地局設置
特別決議と全員同意の両方の裁判例あり。
・防犯カメラ設置
特別決議
・緑地を自転車置き場にする。
特別決議
・手動扉を自動ドアに変更
共用部分なら特別決議

で明白です。

[440: 政治評論家]

↑あらし。
そもそも掲示板は遊び。

[441: 政治評論家]

>>439
・アンテナ基地局設置は普通決議です。札幌高裁判決は確定していますので。
・防犯カメラ設置は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
・緑地を自転車置き場にする。
樹齢１００年の木が立っててそれを切って自転車置き場にしたら特別決議、雑草が生えてただけなら普通決議じゃあない？
・手動扉を自動ドアに変更
これはやってみないとわかりませんね。オートロック設置も伴っている場合は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
オートロック設置を伴わない場合は、国土交通省標準管理規約コメントにもないしね。

[442: 匿名さん]

>436
そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。
試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を
正としなければならないとみるのが妥当。

[443: 匿名さん]

①共用廊下の照明が、照度センサーによるオン・オフのため、曇りの日の朝に点灯
してしまうことがあり、理事会がソーラータイムスイッチの導入を決めました。
タイムスイッチをどこに取り付けるか知りませんが、配電盤の中などいじることに
なれば432さんの言う改良行為に当たり、総会決議が必要でしょうか？

②駐車場の水銀灯のランプが1箇所切れたので、高効率のランプに交換することを
理事会が決めました。
ランプの交換なので保存行為でよいでしょうか？
ただ、切れていない箇所も全て一斉交換するので費用が100万円弱かかります。

両方ともマンションのために良いことだと思いますが、予算になかった100万超の
お金を使うのですから、総会に諮るべきじゃないのかな…と私は思うのですが、
その必要はないですか？

[444: 匿名さん]

>443
①は、理事会決議で十分でしょう。
　ただ、経費が予備費で充当できなければ、又１００万程度かかるのであれば普通決議が必要です。
②の保存行為分は区分所有者が単独で行えます。勿論理事長は管理者ですので権限があります。
　一斉交換する場合は、総会の普通決議が必要です。

[445: 匿名さん]

>436
＞そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。 試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を正としなければならないとみるのが妥当

マン管センターにその資格は無い。

[446: 匿名さん]

>445
一瞬間違っていたかと思って、マンション管理士証をみてみたら、
国土交通大臣指定　マンション管理適正化推進センター
　　　　　　　　　財団法人　マンション管理センターとなっているけどね。

[447: 匿名さん]

>>444さん
早速のレス、ありがとうございます。

①は50万弱のようです。
それだけなら予備費で充分まかなえるのですが、②も一緒に行うようなので合わせると百数十万になります。
小修繕費と予備費を使って予算内で出来るかどうか、ギリギリなんじゃないかと思います。

駐車場のランプは切れている箇所だけ今期交換し、他は来期予算化してから
やってはどうか…と提案してみようと思います。

[448: 匿名さん]

>447
狭義の管理の範囲は共用部分の清掃から大規模修繕工事まで幅広いですからね。
予備費で賄えるものは理事会決議だけでいいというものではありません。
基本は予算化されてないもの、多額の費用を伴うものは普通決議で処理するのが普通でしょう。
ただ、あまり細かいことをいうと、全て総会決議となってしまい、その都度臨時総会を開催しなければならなくなります。その線引きの基準としては、私どもの組合では、100万以内としています。約300戸のマンションです。

ランプ切れの対応としては完璧ですね。

[449: 匿名さん]

448さん、ありがとうございます。

この2つの他にも、十数戸一斉の漏水工事やデジタルテレビへの買い替えなど、
計画・予算にはなかった支出を今期中にするようなのです。

確かに必要な事や、替えた方がよいと思われるものばかりなのですが、計画に
なかった事を、一気にに集中して支出しようとしているので、組合員の理解を
得られるかが気になりました。

理事会に柔らかく提案してみます。

[450: 近所をよく知る人]

↑直接言わないほうがいいですよ。
「総会にかけなければ裁判するぞ！」って投書したほうが絶対に効きます。

[451: 匿名さん]

自分は裁判など望まないし、脅したり、総会で恥をかかせるのが目的ではないので
理事会に対して、友好的に提案をしていくつもりですよ。

[452: 近所をよく知る人]

恐らくクレーマー扱いされます。
交渉には脅し、威嚇が必要です。

[453: 匿名]

脅し、威嚇なんて最低の手段

[454: 匿名さん]

>449さん　448です。
漏水工事やデジタルテレビの買い替えなど、緊急性はないように思えますね。この2つについては、
前回の総会で了承を得ておかなければならなかった事案だったでしょう。
本来なら、次期総会での議案でもいいような気がしますが、理事長が業者と話しを進めているような気が
しますし、その線で進められているのでしょう。
人間関係は確かに難しいものがあります。極端にいえば総会にかけなければならない事項ですので、強気で
いかれてもいいのでしょうが、小規模マンションであれば今後のコミュニケに影響も出てくるかもしれませんしね。
理事長の性格がとんな方かわかりませんのでどのように話せばいいのかわかりませんが、一人ではなく、何人かで
話された方がいいような気もします。
ただ、漏水工事等については、相見積は絶対取るべきでしょう。
理事長にはいろんな業者や管理会社から、工事やＬＥＤ電球への切り替え、防犯カメラの設置、コピー機の導入についてとか、いろんな商談にみえます。
多分今回の件もその一環だと思います。
別に悪気や癒着はないだろうと思えますので、うまく話されることを望みます。頑張ってください。

[455: 近所をよく知る人]

総会にかけろなんていったら、逆ギレするにきまってますよ。
どっちみちケンカになって引き下がるんだったら最初から言わないほうがいい。

[456: 匿名さん]

＞漏水工事やデジタルテレビの買い替えなど、緊急性はないように思えますね。この2つについては、
前回の総会で了承を得ておかなければならなかった事案だったでしょう。

同感、理事長の規約に対する知識、資質の問題です。

[457: 匿名さん]

皆さんへ

ここは偏執狂によるネタスレです。
管理運営に関する真面目なやりとりは、他のスレで行いませんか。

[458: 匿名さん]

＞漏水工事やデジタルテレビの買い替えなど、緊急性はないように思えますね。この2つについては、
前回の総会で了承を得ておかなければならなかった事案だったでしょう。

＞同感、理事長の規約に対する知識、資質の問題です。

成る程、輪番制の弊害ですね。

[459: 事務局長]

>427 どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！
こんな書き込みしたからスレタイと随分と違ってきたようで～

この３年で理事会決議のみで購入したもの、コピー以外は全て新規設置
テレビ…17万円。　コピー…50万円弱で最新機に入れ替え。
パソコン２台…30万円。　シュレッダー…6万円。　書庫…16万円。
ＡＥＤ３台…65万円＋月次レンタル1.5万円

同じく総会に諮っていない工事
漏水工事…　10万円程度までなら、発見次第出入り業者に直ちに発注、数件あった。
連結送水管改修…160万円。ホース格納箱・避難梯子交換…130万円。
火災警報設備交換…700万円。ＴＶアンテナデジタル対応…50万円。
ごみ置き場ドア改修…70万円。

全部、管理費会計の修繕費と予備費の予算範囲内で収まった。

[460: 匿名さん]

>427 どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！ こんな書き込みしたからスレタイと随分と違ってきたようで～
＞この３年で理事会決議のみで購入したもの、コピー以外は全て新規設置 テレビ…17万円。　コピー…50万円弱で最新機に入れ替え。 パソコン２台…30万円。　シュレッダー…6万円。　書庫…16万円。 ＡＥＤ３台…65万円＋月次レンタル1.5万円
＞同じく総会に諮っていない工事 漏水工事…　10万円程度までなら、発見次第出入り業者に直ちに発注、数件あった。連結送水管改修…160万円。ホース格納箱・避難梯子交換…130万円。 火災警報設備交換…700万円。ＴＶアンテナデジタル対応…50万円。 ごみ置き場ドア改修…70万円。
＞全部、管理費会計の修繕費と予備費の予算範囲内で収まった。

総会で収支予算書、収支決算書、事業計画などは承認・決議で行っているのだろうが、それを実行する輪番理事会、輪番を唯々諾々と許容している組合員の実態で、無知な輪番理事会の虚勢をはってみたとでその組合員に同情するしか無い。

[461: 匿名さん]

立候補するような理事は、管理規約や区分所有法に目を通すくらいの努力はする。

輪番で嫌々やらされている理事は、規約も読まない、分からないことが出てきたら
規約を調べることはせずに管理会社に質問する。
→管理会社のいいなり。

こんな感じの組合が多いんじゃないのかな？

[462: 事務局長]

＞無知な輪番理事会の虚勢をはってみたとでその組合員に同情するしか無い

うちは輪番では無い、これらの決定をした理事は全て立候補者
総会議案書には５万円以上の支出内容は全て記載してあり、異議が出た事は無い。
今年度予算案について「予備費は理事会決議で支出できるものとする」とした部分に対し
「きちんと予算化すべきだ」と言った人が１人おり、承認３８１、否認６で可決してる。

[463: 匿名さん]

>今年度予算案について「予備費は理事会決議で支出できるものとする」とした部分に対し「きちんと予算化すべきだ」と言った人が１人おり、承認３８１、否認６で可決してる。

何を可決したのか不明だが、予備費はその性質から理事会議決可能の金額に１件支出に上限を設けた経理規定に定めるのが常識。

[464: 匿名さん]

輪番制でないマンションでも正しくない運営事例は山ほどあるはず。
偏執狂を喜ばせ、根拠なく「だから輪番制は」と言わせる必要は全くありません。
書き込みは他のスレでしましょう。