管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[1: 匿名さん]

※輪番制の利点
　　１）私どものマンションは、輪番制をとっており、１０年が経過したが順調に組合は運営されている。
　　２）理事は２０名で２年の半数改選であり、２０名(１０名はすでに１年経験者プラス１０名の新人理事)
　　　　の中には、理事長適任者はいるし、その中から理事長を推薦している。
　　３）理事長若しくは理事になればそれなりに責任と自覚がでてくるのが普通の考え方である。
　　４）立候補・推薦は偏りと長期政権を生み出す要因となり、弊害の方が大きい。

※スレ主に質問です。
　　立候補は論外として、推薦するとすれば、誰が推薦するのですか？又、理事の就任間隔はどれぐらいあれば
　　いいのですか。場合によっては、同じ者が推薦することになりはしないのか。又、同じ者が頻繁に推薦され
　　ることになりはしないのか。
　　同じグループで理事を回すことにもなりかねないし、毎年推薦するとしても、そんなにマンションの住民の
　　ことは知らないし、付き合いもないでしょう。
　
　　管理組合の諸悪の根源は、推薦制による一部の片寄った理事による理事会の掌握であり、ひいてはそれが
　　管理会社や業者との癒着を産む原因となります。
　　マンション管理の基本は、全員で管理することにあります。

[2: 匿名さん]

＞管理組合の諸悪の根源は、推薦制による一部の片寄った理事による理事会の掌握であり、ひいてはそれが
＞管理会社や業者との癒着を産む原因となります。
＞マンション管理の基本は、全員で管理することにあります。

同感です。
スレ主は役員が新陳代謝したり住民の意識が徐々に向上しないよう、役員を固定したい管理会社でしょう。
私の地域のマンションはすべて輪番基本ですがきちんと管理運営ができています。
相変わらず根拠のないスレですね。

[3: 匿名さん]

「良質な集合」と「劣悪な集合」を分けずに考える所に問題がある。

人選の方法なんか関係無いんだよ。

駄目な集合は、どの様な方法をとっても駄目なんだから、それを持って方法が駄目なんて言う事自体無意味。

[4: 匿名さん]

このスレ主
「理事会の輪番制は機能してますか？」のスレで
「輪番制は違法だ」とわけのわからないことを連投してコテンパンにやられた奴だよ。

学者や弁護士が著した書籍に明確に「輪番制は適法である」と書いてあるのに、
それに対する文献や裁判例とかは一切示さずに「違法だ違法だ」と頑張ってた。

こいつの理屈自体が区分所有法（というか法律の読み方）を全く理解していないものだから
終盤は「輪番違法バカの恥かし語録」と題するレス集まで作られちゃってて気の毒だった。

このスレも同じ運命をたどるんだろうな。

[5: 匿名さん]

>3
が正解だと思う。

良質な住民がいるのであれば輪番制の方が確実にその人物に順番が回るし、逆に選出制に拘れば当該住民が選出されるとは限らない。

劣悪な住民しかいないのであれば、誰が選ばれても劣悪な役員にしかならない。

そもそも「良質か悪質か」は選出・就任時には分からない。
このスレ主は>4のスレで「適任者はデベが選んでくれる」って豪語してたけど。

このスレを覗いた方は、ぜひ「理事会の輪番制は機能してますか？」のこのスレ主のレス（顕著なのはレス番号1094番あたり以降かな）も目を通してほしい。
このスレ主がいかに劣悪かがよく分かる。

[6: 匿名さん]

ちなみに輪番制が適法であることは
コンメンタール　マンション区分所有法第2版　日本評論社140頁
という文献に明確に書いてある。
この本は区分所有法を勉強したり生業にする者であれば皆参考にする書籍だし（学生，法科大学院，管理会社，マンション管理士，司法書士，弁護士），著者の鎌野邦樹氏のプロフィールは以下のとおり。
ここのスレ主はこの鎌野氏を「現実を知らない青二才の書生」呼ばわりしてたけど、当然このスレ主の素性は不明。

また、ここのスレ主は「理事会の輪番制は機能していますか？」のスレで「輪番制は違法だ！」と連呼しているけど、それを裏付ける文献や裁判例等は一切提示されなかった。
こいつ独自の法理解ももちろんメチャクチャ。大学1年生よりヒドイ。

早稲田大学法科大学院HPより抜粋

鎌野邦樹

日本土地法学会理事（事務局長）
日本マンション学会理事
不動産鑑定士試験委員
行政書士試験委員
東京都住宅政策審議会委員

•『金銭消費貸借と利息の制限』
（叢書民法総合判例研究、一粒社）
•『不動産の法律知識』（日本経済新聞社）
•『コンメンタール マンション区分所有法』（日本評論社）
•『マンション法』（有斐閣）
•『マンションの法律Ｑ＆Ａ』（有斐閣）
•『現代民法学』（成文堂） 等

[7: 匿名さん]

>4
の語録集がこれ。

>1282
1．輪番制という制度自体が違法である（>1181）（だから輪番表も無効（>1194））。
2．何故なら輪番制という制度を「規約に定めること」は区分所有法25条，30条，6条，第7節，民法第643条，に違反するから（>1181、>1190、>1192、>1136、＞1137、>1200、>1204）。強迫的だから（>1230） 。
3．何故なら輪番制という制度は「規約に定めない場合にも」民法第643条に違反するから（>1181，>1190、>1192）。
4．それ故、輪番制，による「選任」それ自体が無効である（>1181）。輪番表を「作成した時点」で無効となる（>1184）。
5．区分所有法25条は「規約により選任方法を定める」ことを認めていない。その根拠は（輪番違法君の頭の中の）「日本語、区分所有法、民法」（>1226、>1245、>1248、>1256）。
6．それ故、輪番制により選任された被選任者と管理組合との委任契約も成立しない（>1181）。
7．輪番違法君は必死で上記1～6を裏付ける文献や裁判例を探したけど出てこなかった（>1213、>1217、>1248）。
8．輪番違法君は法律関係資格を何ら有さない（>1213、>1217）。
9．学者の名前で出された本よりも、匿名掲示板でＨＮさえもつけられず不自由な日本語で不可解な主張を展開する輪番違法君の方が信頼性が高い（>1252）。

[8: 匿名さん]

ご意見に感謝し、当方の意見を述べます。
＞※輪番制の利点
＞１）私どものマンションは、輪番制をとっており、１０年が経過したが順調に組合は運営されている。
それは結構なことです、しかし10年ではその間の仕事としては保証工事くらいで管理問題はないに等しいことも幸いしたと思います。後１０年で第一期大規模修繕が始まりましょうその時にどうなるかです。建物は勿論組合員の経年変化で同じ運営ができることは困難となりましょう。その内に適任者に絞られて行くことになりましょう。
＞４）立候補・推薦は偏りと長期政権を生み出す要因となり、弊害の方が大きい。
組合法人規定にもある様に原則二年規約で決めても三年が常識なのは常識です。
＞※スレ主に質問です。 立候補は論外として、推薦するとすれば、
＞誰が推薦するのですか？
組合員であれば誰でもできます、同じ階や同じ棟の有志、人数制限は必要ありません。
＞又、理事の就任間隔はどれぐらいあればいいのですか。
組合法人規定にもある様に原則二年規約で決めても三年が常識なのは常識です。
＞場合によっては、同じ者が推薦することになりはしないのか。又、同じ者が頻繁に推薦されることになりはしないのか。 同じグループで理事を回すことにもなりかねないし、
立候補、推薦でも理事会で審議する過程でご心配の弊害は修正した上で理事会案として総会に諮ることになります。
＞毎年推薦するとしても、そんなにマンションの住民のことは知らないし、付き合いもないでしょう。
一般組合員は或はそうかもしれませんが理事長が候補者、推薦者の公募をする一方現職の理事は自分達の交代要員を探す為に棟毎、階毎、同好会、総会時の発言内容などで自他ともに推薦者、非推薦者を探す事になります。
＞管理組合の諸悪の根源は、推薦制による一部の片寄った理事による理事会の掌握であり、ひいてはそれが 管理会社や業者との癒着を産む原因となります。
偏りは理事会で修正できますし知識、身体能力など得意不得意に関係なく輪番で役員を指名するより弊害はないことは確かです。
＞マンション管理の基本は、全員で管理することにあります。
それは間違いです、規約に全員で役員をやるとの規定はできません。

[9: 匿名さん]

>4
の語録集、もう一つあった。
>4
のもこれも、暇人とかいう法律に相当詳しそうな奴がここのスレ主をいじめるためにそいつレスを皮肉混じりにまとめたものだから、ここのスレ主のレスそのままではないんだけど、内容はあってるよ。

>1383
『輪番違法君の恥かし語録第2集』（第1集は>1282 参考までに>1284もどうぞ）

1．輪番制下での役員は個体差問わず絶対的に無能であり，同制度で適任者を探し当てるのは宝くじに当たるより難しいが，デベが適任者を探しあてるのは簡単（>1327,>1329,>1356）。適任者を「探し当てる」こととその人が「引き受ける」ことが全く異質であることは気にしない。
2．管理会社は信用ならないがデベは信頼できる（>1356,>1369）。管理会社の多くはデベの関連会社であることは気にしない。
3．高能力な後任理事長は自然発生しないが，何故かデベの推薦を「引き受ける」理事長は自然発生する（>1350,>1352,>1356）。
4．輪番制は押し付けだから許せないが，一旦就任した理事長に無期限で責務を負わせ続けるのは構わない。一旦理事長を引き受けた人間や理事会が適任者を探して「引き受けさせる義務」まで負う（>1338,>1350,>1358）。そんな責任まで負わされると思えばそもそも引き受けようとする人がいなくなることは気にしない。
5.「東大名誉教授で弁護士の稲本洋之助と早稲田大学院教授の鎌野邦樹が書いた市販されている本の1行」
より「記述の市販なんてしてもらえないマンションコミュニティでハンドルネームさえつけずに周りから散々バカにされながらも何のソースも示さず『輪番制は違法だ』とレスを連投し挙句の果てに『恥かし語録』(>1282)まで編纂されちゃう頭の悪い人間のレス」の方が正しいから信じてくれと本気で願っている（>1296,>1333,>1334）。
6．被推薦者について「意思確認の機会」があることと，その人が「引き受ける」ことが全く異質であることは気にしない（>1375.）。
7. 上記5,6のような異常な思考のせいで，いまだにこんな間違いを堂々と述べても全然恥かしくない。
>輪番に拒否権はなく承諾強要のみ、従って「善管義務」はない。（>1369,>1371）
8．デベは「身辺調査（所属企業、役職、収入、学歴、家族構成、ローン金額等）」だけで「承諾する人格」までも探し当てることができる！デベはスゴイんだ！「承諾する人格」がいなかった場合には「無責任な管理組合だ」と捨て台詞を吐くだけで代替案は特に考え（られ）ない。
>その通り購入者の身辺調査（所属企業、役職、収入、学歴、家族構成、ローン金額等）は金融機関とともに完了済み。
>適任者とは承諾する人格であることがその要素の一つであることが理解出来ていない。
>輪番制の理事の自主性のない規約に無知な無責任な姿そのもの。
9.デベの変更はおろか輪番制自体も住民が望めば変更できることは考えたくない。
>管理会社もデベも契約相手でありその契約の範囲では信用したから契約したものであり、その後に信頼出来なくなれば改善させるか変更すれば済むこと。
10．デベの関連会社が管理会社であっても「初期の（「承諾する人格」を探し当てる）デベの判断は信用でき」「（倒産・変更するまでは）管理会社は信用できない」。
>初期は管理会社とデベが関連会社であるがその後には倒産、変更もあり得る
11.規約上後任がいない場合に現理事が延々と継続しなければならないのは「規約だから遵守するのが当然」。その覚悟を以て就任しないのは無責任。
このように規約を絶対視しながら何故か輪番制が「規約」に定められた途端に「規約を否定」することとの矛盾にはやっぱり気づかない。
「規約だから遵守するのが当然」と言い出した瞬間に自分の理屈は破綻するがそのことには目をつぶる。
>任期は規約で決めても三年が限度。あとは規約遵守
>管理規約に従うのは当然。後半の「そんな責任まで負わされると思えばそもそも引き受けようとする人がいなくなる」は輪番制の理事の自主性のない規約に無知な無責任な姿そのもの。
12．自分の主張は「東大名誉教授で弁護士の稲本洋之助と早稲田大学院教授の鎌野邦樹」の主張より正しいと本気で願っている。「東大名誉教授で弁護士の稲本洋之助と早稲田大学院教授の鎌野邦樹」は無知であり民法を理解していない！自分の方が深く理解している！俺はスゴイんだ！そんなに偉いのにマンコミュに張り付いてるんだ！
>市販の本は何等の証拠にもならないことの無知の上に民法を理解出来ない、理事になる脳力のない者の泣き言に過ぎない
13．被推薦者に「やる気はありますか？」と聞く機会があることと，当該被推薦者が「やりますよ」と承諾することが全く異質であることも理解できない。というかそもそも日本語が理解できない。
>意味不明
14.動物に例えて罵倒するのが好み。
>きゃんきゃん吠えないで苦手な法律の勉強してから出直すこと
>オウムよりインコに近いね。オウムは喋るがインコは鳴くだけ。(>1376)

（以下新作　>1382）
15．「ありえない事実」と言いながら直後に「もしそのような事実があれば」と言ってしまう矛盾には目をつぶる。
>「輪番制が「規約」に定められた」とはあり得ない事実でもしその様な事実があればその規約は無効。

16．要するに全ての根拠は「輪番制を規約に定めることは違法」に尽きる。
これとは全く反対に輪番制が適法であることを示す文献を弾劾する反対資料はいまだ提示無し。
というかその文献の筆者である「東大名誉教授で弁護士の稲本洋之助と早稲田大学院教授の鎌野邦樹」は無知であり民法を理解していない！自分の方が深く理解している！俺はスゴイんだ！そんなに偉いのにマンコミュに張り付いてるんだ！・・・らしい。

[10: 匿名さん]

>8

>その内に適任者に絞られて行くことになりましょう。
誰が適任者であるかを判断するためにも輪番制で一通りの方が担当することの合理性があるのでは？
輪番制を経た上で「そろそろ選任制にしましょう」という合意が形成されてからでも遅くないでしょう。

>組合法人規定にもある様に原則二年規約で決めても三年が常識なのは常識です。
何の理由にもなりませんね。
組合法人規定は法人以外には適用されません。
何より，後任者がいない場合には後任を引き受けてくれる者が現れるまで継続しなければなりません。
「2，3年で交代するのが『常識』」と言われても「2，3年で交代できる」保証はゼロです。

>組合員であれば誰でもできます、同じ階や同じ棟の有志、人数制限は必要ありません。
推薦はそうでしょう。
しかし問題は「引き受ける人」がいるかどうかです。
輪番制は「引き受ける人」がいない場合に空白が生じぬよう採用される制度とも言えます。
選任（推薦）制が良いというのは勝手ですが、この現実に起こり得る事態への具体的対応も提示せぬまま「輪番制は無責任な制度」と言われても全く説得力を感じません。
選任性の方が「選んでしまえばあとは引き受けを拒否すればずっと押し付けられる」という無責任な制度だと思います。

>立候補、推薦でも理事会で審議する過程でご心配の弊害は修正した上で理事会案として総会に諮ることになります。
当該「理事会」自体に輪番制が適用されなければ、何の解決策にもなっていません。
理事長「個人」が固定化しなければ良いという問題ではなく、理事会という「組織」が固定化し得る以上懸念は全く払拭されません。

>一般組合員は或はそうかもしれませんが理事長が候補者、推薦者の公募をする一方現職の理事は自分達の交代要員を探す為に棟毎、階毎、同好会、総会時の発言内容などで自他ともに推薦者、非推薦者を探す事になります。
上記のとおり「引き受ける人」の問題は全く解決されません。

>偏りは理事会で修正できますし知識、身体能力など得意不得意に関係なく輪番で役員を指名するより弊害はないことは確かです。
上記と同じです。「理事会」が固定化すれば弊害は依然として残ります。

>それは間違いです、規約に全員で役員をやるとの規定はできません。
2点において誤っています。
(1)規約で全員を何らかの「役員」とすることは区分所有法上可能です。現実には想定し難いですが少なくとも「規定はできません」という貴方の記載は誤りです。
(2)>1では「役員」に限った話をしていません。全員で管理に携わることが基本理念であるから、全員が役員になる機会がある制度が望ましいという話です。貴方の反論は的外れです。

[11: 匿名さん]

おいおい、そんなに細かく書かなくて具体的に書けばいいんじゃないの。
法的なことは輪番制では必要ではないので書かなくていいよ。

[12: 匿名さん]

>>8
大規模修繕工事としては、１３年前後でやれるようなマンションに住みたいですね。
それにその時には、当然専門委員会が設置されますので、やる気のある理事経験者やマンションの住民の中の
１級建築士やマンション管理士等が参加することになります。

就任間隔は１度やった者が次にやる間隔をいっているのです。

推薦があったのに勝手に理事会で修正するのはおかしいでしょう。選定基準が明確化されてないようなので。

マンション管理の基本は全員で管理するのが基本です。
規約か使用細則に輪番の順番表をつくればいいでしょう。

あなたのマンションも輪番制へ移行されたらいかがですか。その時、理事に対する使用細則を具体的に明確化
することです。
理事の範囲、理事の任期、理事の人数、理事の報酬、理事会の開催について、理事の拒否等に対するペナルティ、
輪番表の作成等を綿密にたてなければなりませんが。
殆どの組合はこの方法で理事を選定してますよ。そしてうまく運営されてます。
すばらしい能力のある理事でやっておられるとのことですので、原始規約の全面改正や使用細則の全面改正は
もうされているんでしょうね。

[13: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[16: 匿名さん]

>10
>>8 
.>>その内に適任者に絞られて行くことになりましょう。 
>誰が適任者であるかを判断するためにも輪番制で一通りの方が担当することの合理性があるのでは？ 輪番制を経た上で「そろそろ選任制にしましょう」という合意が形成されてからでも遅くないでしょう。

一理ありますが輪番制は強制は出来ませんし拒否権もありますのでその通りに推移するとは思われませんしリスクを伴うこともありましょう。


>>組合法人規定にもある様に原則二年規約で決めても三年が常識なのは常識です。 

>何の理由にもなりませんね。 組合法人規定は法人以外には適用されません。

当然ですが参考にすべき常識です。


>何より，後任者がいない場合には後任を引き受けてくれる者が現れるまで継続しなければなりません。「2，3年で交代するのが『常識』」と言われても「2，3年で交代できる」保証はゼロです。

待ちの姿勢ではその様な事もありましょうが理事会の業務としては行うべき事です。


>>組合員であれば誰でもできます、同じ階や同じ棟の有志、人数制限は必要ありません。 

>推薦はそうでしょう。 しかし問題は「引き受ける人」がいるかどうかです。 輪番制は「引き受ける人」がいない場合に空白が生じぬよう採用される制度とも言えます。

推薦する人や理事会の積極性が必要な事は確かです。輪番制は理事会が選任案決議を放棄した姿そのものです。


>選任（推薦）制が良いというのは勝手ですが、この現実に起こり得る事態への具体的対応も提示せぬまま「輪番制は無責任な制度」と言われても全く説得力を感じません。 選任性の方が「選んでしまえばあとは引き受けを拒否すればずっと押し付けられる」という無責任な制度だと思います。

選任制は或る意味では責任の重い委任、受任の委任関係が確立しますがそれに比べ輪番制は先に順番ありけりで受任（同意）の機会を奪っておりますので委任関係は生じませんのでそこには責任の伴わない当番に過ぎなくなります。
これが輪番制が好まれる一因ともなっています。


>>立候補、推薦でも理事会で審議する過程でご心配の弊害は修正した上で理事会案として総会に諮ることになります。 

>当該「理事会」自体に輪番制が適用されなければ、何の解決策にもなっていません。 理事長「個人」が固定化しなければ良いという問題ではなく、理事会という「組織」が固定化し得る以上懸念は全く払拭されません。

何か誤解をしている様ですね。理事会は次期の理事、監事の選任案を決議して総会に諮るのですよ。


>>一般組合員は或はそうかもしれませんが理事長が候補者、推薦者の公募をする一方現職の理事は自分達の交代要員を探す為に棟毎、階毎、同好会、総会時の発言内容などで自他ともに推薦者、非推薦者を探す事になります。

>上記のとおり「引き受ける人」の問題は全く解決されません。

理事長以下の役員は次期役員を選任する義務が無く順番以外は考えられないとの固定観念です。


>>偏りは理事会で修正できますし知識、身体能力など得意不得意に関係なく輪番で役員を指名するより弊害はないことは確かです。 

>上記と同じです。「理事会」が固定化すれば弊害は依然として残ります。

理事会は次期役員の選任案を決議する事は上述通り。


>>それは間違いです、規約に全員で役員をやるとの規定はできません。 

>2点において誤っています。 (1)規約で全員を何らかの「役員」とすることは区分所有法上可能です。現実には想定し難いですが少なくとも「規定はできません」という貴方の記載は誤りです。

規約には共有部分の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項に限られ個人の承諾なしに役員固定を規定する事は出来ません。


>(2)>1では「役員」に限った話をしていません。全員で管理に携わることが基本理念であるから、全員が役員になる機会がある制度が望ましいという話です。貴方の反論は的外れです。

例えば共用部分の管理で負担、利益収取を専有床面積割合で全員で参加することは当然ですが役員就任を個人の承諾なしに順次全員に規制することはできません。

[20: 匿名さん]

>12
>>8
>大規模修繕工事としては、１３年前後でやれるようなマンションに住みたいですね。 それにその時には、当然専門委員会が設置されますので、やる気のある理事経験者やマンションの住民の中の １級建築士やマンション管理士等が参加することになります。 就任間隔は１度やった者が次にやる間隔をいっているのです。

規模によりますが特に制限する理由はありますまい。

＞推薦があったのに勝手に理事会で修正するのはおかしいでしょう。選定基準が明確化されてないようなので。
理事会で案を決議する事は当然です。立候補、推薦の公募をしたときに説明文を書くなり、要すれば役員公募細則を作れば尚良いことは当然です。

＞マンション管理の基本は全員で管理するのが基本です。 規約か使用細則に輪番の順番表をつくればいいでしょう。
個人の承諾なしの順番表の作成は許されません。

＞あなたのマンションも輪番制へ移行されたらいかがですか。その時、理事に対する使用細則を具体的に明確化することです。 理事の範囲、理事の任期、理事の人数、理事の報酬、理事会の開催について、理事の拒否等に対するペナルティ、 輪番表の作成等を綿密にたてなければなりませんが。
輪番制は如何なる状況でも規定はできませんし、ペナルティー規定など出来る訳ありません。
＞殆どの組合はこの方法で理事を選定してますよ。そしてうまく運営されてます。 すばらしい能力のある理事でやっておられるとのことですので、原始規約の全面改正や使用細則の全面改正はもうされているんでしょうね。
当然です。逆に質問しますが昨年の５月から施行された管理適正化推進法施行規則一部改正に伴う管理委託契約の改正は済みましたか当方は有能な理事長が昨年総会決議を済ませ本年の満期日より管理委託委託契約書の一部改訂されたものが実施されますが貴殿の組合では如何ですか。

[21: 匿名さん]

>輪番制は如何なる状況でも規定はできませんし、ペナルティー規定など出来る訳ありません。

大嘘。
「・・・規約で特定の者を管理者と定める場合や，規約で選出方法を定める場合（たとえば，各区分所有者が年度ごとに順番に管理者となる旨の定めや，管理者は集会の決議によって区分所有者のうちから選任される旨の定めなど）がある。」

コンメンタール　マンション区分所有法第2版　日本評論社140頁
著者
東大名誉教授で弁護士の稲本洋之助と早稲田大学院教授の鎌野邦樹

早稲田大学法科大学院HPより抜粋

鎌野邦樹

日本土地法学会理事（事務局長）
日本マンション学会理事
不動産鑑定士試験委員
行政書士試験委員
東京都住宅政策審議会委員

•『金銭消費貸借と利息の制限』
（叢書民法総合判例研究、一粒社）
•『不動産の法律知識』（日本経済新聞社）
•『コンメンタール マンション区分所有法』（日本評論社）
•『マンション法』（有斐閣）
•『マンションの法律Ｑ＆Ａ』（有斐閣）
•『現代民法学』（成文堂） 等

[24: 匿名さん]

>>20
財産の分別管理についてはイ）ロ）ハ）方式に変更になりましたが、これは何も組合は変更しなくてもいいの
ですが、これに変更しないと管理会社が罰せられますから理事長とは関係なく、管理会社からお願いされたんですよ。
只、保管口座に管理費等が混在することになりましたので、貸借対照表等をどうするかが問題となります。
この解決については、管理会社も頭を痛めています。
又、去年から重要事項の説明が管理会社に義務づけられましたので通常総会の前などに組合員全員に管理委託
契約書（変更がなくても必要）の説明をしなければならなくなりました。
理事長がしっかりしてなくても、管理会社はやらないと罰せられますので必ず説明があったと思いますよ。
ついでにいわせてもらえれば、優秀な理事長であれば、管理委託費には今までは長期修繕計画の作成費用が
含まれていましたけど、今回から別箇の契約となるのでその分の経費は当然値引きは交渉されたんでしょうね。

※収納口座に預け入れし（管理費め修繕積立金・使用料）、翌月末日までに保管口座に移し替えするとかの方法は
当然分かっておられると思いますので省きました。
又、会計に関する書面を作成して管理者等に交付しなければならないとか印鑑は保管してはならないとかもご存じ
と思い省略しています。
それと管理規約と使用細則の全面改正はどうやってやられたのですか。

[25: 匿名さん]

>>20
今までは、収納口座には管理費と使用料が、保管口座には修繕積立金が振り込まれていたので
分かりやすかったんですけど、これからは、すべて収納口座に振り込まれ翌月末日までに保管口座に
移し替えがされます。
当然保管口座には、管理費・修繕積立金・使用料が混在することになります。
これを明確にする方法は取られていますか。これがやられているとしたらたいしたものですよ。
勿論管理会社がしっかりしているということになりますが。
私どもの組合では管理会社とその点をどう会計処理をしていくかを検討中です。難しいので全国の管理会社も
悩んでいると思いますので。

[26: 匿名さん]

>25さん
私はスレ主や>20ではありませんが、

>すべて収納口座に振り込まれ翌月末日までに保管口座に移し替えがされます。
>当然保管口座には、管理費・修繕積立金・使用料が混在することになります。

という点がウチとは異なります。
いかなる法的な規制や要請があるのか詳しいところは分かりませんが、収納口座に収納された後、一般保管口座（口座名はうろ覚え）と積立金口座に分けて移されています。

他の対応等からすると正直言ってそれほど「しっかりした管理会社」とは思えませんので、どちらかというとこういう処理が既に一般化しているのではないかと推察します。
もちろんいずれが適切かは私にはわかりませんし、私の理解が間違っているかも知れないので、ご参考まで。

[30: 匿名さん]

輪番制叩きが彼のライフワークなんでしょ。どうしても役員の新陳代謝、住人の意識や管理能力の向上を阻止したいらしい。

[31: 匿名さん]

>>28
社長からそう言われたことがあります。

[32: 匿名さん]

詳細なコメントに感謝します。
＞財産の分別管理についてはイ）ロ）ハ）方式に変更になりましたが、これは何も組合は変更しなくてもいいの
ですが、これに変更しないと管理会社が罰せられますから理事長とは関係なく、管理会社からお願いされたんですよ。
でもこの一部改正は組合が不正をされないようにする事が目的ですので、組合が主導にやるべきで、当組合では管理委託契約書改定案（定額管理委託費不変）を作り管理会社の内諾を得た上で総会で議決しました。
その理由は管理会社主導だと規制のない貸借対照表の改悪と長期修繕計画の委託外設定の恐れがあったからです。
＞只、保管口座に管理費等が混在することになりましたので、貸借対照表等をどうするかが問題となります。
この解決については、管理会社も頭を痛めています。
管理会社の問題ではなく困るのは組合ですよ。管理費、修積金の区分会計の原則は貸借対照表も含めて徹底するのが不正予防、財産判定の必要条件です。
＞又、去年から重要事項の説明が管理会社に義務づけられましたので通常総会の前などに組合員全員に管理委託
契約書（変更がなくても必要）の説明をしなければならなくなりました。
これは間違い。昨年に始まったことではありません。
＞理事長がしっかりしてなくても、管理会社はやらないと罰せられますので必ず説明があったと思いますよ。 ついでにいわせてもらえれば、優秀な理事長であれば、管理委託費には今までは長期修繕計画の作成費用が 含まれていましたけど、今回から別箇の契約となるのでその分の経費は当然値引きは交渉されたんでしょうね。
前述の様に組合主導でしたので従来通りで契約内容は変更はしませんでしたが、新設書面見直し助言の項目は追加しました。
＞それと管理規約と使用細則の全面改正はどうやってやられたのですか。
昔のことですが分譲の２年後に検討委員会で一年掛けて試案を作り理事会に答申し標準管理規約に準拠させ管理会社の匂いを払拭して総会決議をしました。また本年秋頃に標準管理規約一部改訂が予想されていますのでそれに連動させることも理事会では勉強中の様です。

[33: 匿名さん]

＞いかなる法的な規制や要請があるのか詳しいところは分かりませんが、収納口座に収納された後、一般保管口座（口座名はうろ覚え）と積立金口座に分けて移されています。

保管口座に余剰管理費口座と積立金口座に分離され従来の管理費、修繕積立金に区分された貸借対照表を確保したことは当然です。管理会社が悩んでるなんて人ごとではない筈です。

[34: 匿名さん]

>>32
総体的に良く勉強されていますね。
財産の分別管理はご指摘のように、管理会社の不正防止の為に設けられた制度です。
組合は変更しなくてもいいとはいいましたが、管理会社は義務づけられたことをいいたかったのです。
別に理事長がしっかりしていなくても、管理会社から変更をいってくるでしょうしね。
確かに保管口座に管理費等が混在すると困るのはチェックが難しくなるので組合が困ります。
しかし、管理会社は財産の分別管理が義務づけられましたのでそれが明確になるようにしなければなりません。
それをどうするかを組合と一緒に考えていかねばなりません。
重要事項の説明については、去年から全組合員に説明が義務づけられました。今までは、管理者等だけでよかった
ですからね。
規約改正等については、法改正の度にやることは当然必要です。
全面改正の中では、例えば理事に関する項目でいえば、理事の定数、理事の任期、理事役員の選出方法、
理事会の開催について、理事の報酬、理事の範囲、理事の拒否に対するペナルティ等の基準を明確にしておくことが
必要です。その中で、理事の範囲も明確にしておかないと、区分所有者ではない配偶者が理事になっている場合も
ありますので、法的に有効にするために規約で明確にしておく必要があります。
そういうことも含め、全面改正がされているということですので、いいマンションにお住まいだと思っています。

[35: 匿名さん]

＞重要事項の説明については、去年から全組合員に説明が義務づけられました。今までは、管理者等だけでよかった
ですからね。

マンション管理適正化推進法７２条を読んで下さい。

[36: 匿名]

輪番制は、どうなったのでしょうね？

[37: 匿名さん]

輪番制を信奉してることは恥ずかしいので反応は鈍いですね。
本当にそんな規約があったら見たいもので探しているがネットでは無理な様だ。
逆にマン管士の私見で輪番制を批判してるのが2,3あるくらいだ。

[39: 匿名さん]

実在サンプル二種類を紹介する。
（その１）２．　これらの役員は、XXXに居住する組合員が率先して交互に就くものとする。選出は理事会が行い、過去の役員就任年数の少ない組合員を優先し、総会で選任することを原則とする。

（その２）3.フロア委員は、各ブロック(A-1・A-2・B-1・B-2・B-3・C・D・E-1・E-2)のフロアごとに一人ずつ選出し(通常順送りによる)、総会で承認を受けるものとする。
4.理事は、フロア委員の中から互選により各ブロックに一人、計9人を選出する。

（その２）は輪番臭いが緩和させているつもりであろう。

[40: 匿名さん]

お，初めて輪番制批判の第三者意見提示か，と思ったら「マン管士による批判」って・・・。
正気の沙汰とは思えない。

輪番制が適法であるということの根拠としてスレで示された
「東大名誉教授と早稲田大学院教授の書籍」
に対しては
「市販本で信用ならない」とか「こんな本を盲信するのがバカ」とか挙句の果てに
「（上記両教授は）法と現実を知らない青二才の書生」とか言っていたのに・・・。

マン管士様のご意見は盲信されるのですねぇ。

それに「マン管士による『批判』」ってことは，現実に行われているってことじゃん。

支離滅裂にスレを立ててはバカにされる奴って，やっぱり書くことも支離滅裂だな。

[41: 匿名さん]

＞それに「マン管士による『批判』」ってことは，現実に行われているってことじゃん。

事実を書いているに過ぎない。
しかも６、７割は輪番制ですよ。だから管理組合にはトラブルが多いのですよ。

[42: 匿名さん]

>しかも６、７割は輪番制ですよ。だから管理組合にはトラブルが多いのですよ。

それは
(1)「6，7割の管理組合が『違法状態』にある」ってこと？
それとも
(2)「（違法ではないにしても）6，7割の管理組合は輪番制をやめればトラブルが減る」ってこと？

どっち？

[43: 匿名さん]

違法でトラブルも起こしている。

[44: 匿名さん]

選出手法に問題が、有るとすればその手法を取っているマンションは概ね全て同じ問題を起こすんじゃないの。
実際には、手法の問題じゃないからそんなことは起きない。

選出手法を変えても住民の構成が同じなら同じ問題を起こす。

輪番制が、違法かどうかを論じることには意味は無いと思う。
選出手法を変えることで救われると思っている人はおめでたい。

[45: 匿名さん]

>選出手法に問題が、有るとすればその手法を取っているマンションは概ね全て同じ問題を起こすんじゃないの。

仰る通り。同じ問題を起こしている。
輪番制＝無知の理事の集まり＝管理会社任せか管理会社のチェック不十分＝修理費、大規模修繕工事費の浪費＋滞納費用の回収遅延と回収費用の浪費

[46: 匿名さん]

45は、ただの偏見の塊だね。

>無知の理事の集まり＝管理会社任せか管理会社のチェック不十分＝修理費、大規模修繕工事費の浪費＋滞納費用の回収遅延と回収費用の浪費

どんな選出手法を取ってもこの問題は、起こる。

住民の質の問題ってことを理解したほうが良い。

[47: 匿名さん]

＞どんな選出手法を取ってもこの問題は、起こる。

とんでもありません。
理事、監事を立候補、推薦で選出した場合は少なくともモチベーションが違いますから管理会社から自立しようとしますから自ずから勉強します。それで知識にが身に付きます。
これに比べて輪番制での皆がやるから仕方なしの当番理事は知識を含め管理会社に委ねるから良い様に利用されるだけです。
前例の管理委託契約者の改正問題でもその理由が何かも知らぬかの様に管理会社任せのコメントの発想は輪番制強張する人に多い傾向です。

[48: 匿名]

輪番制でも、立候補は優先される。なにを根拠に推薦するのか？大規模改修工事の時に限って立候補するものもいる。なぜ立候補だと優秀な理事となるのかわからない。

[49: 匿名さん]

>輪番制でも、立候補は優先される。なにを根拠に推薦するのか？大規模改修工事の時に限って立候補するものもいる。なぜ立候補だと優秀な理事となるのかわからない。

推薦するのは知識、人格、健康などで理事や監事に適任だからです。
立候補する人はそれなりの知識、意欲と実績が問われますので普通の人はなかなか踏み切れないのが実際でしょう。
立候補の動機は色々ありましょう、一人の力で出来るかどうかは分かりませんが、大規模改修工事が得意、規約改定したい、管理会社を取替えたいなども考えられましょう。

[50: 匿兵衛さん]

ところで、silver7926 さんは、現在（または過去において）、つぎのどれに該当しますか？
１．知識、人格、健康などで理事や監事に適任であることから、推薦により役員をしている（していた）。
２．それなりの知識、意欲と実績があるので、立候補により役員をしている（していた）。
３．人望がなく、また常識を欠いているので輪番からも外されている。