管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[415: 匿名さん]

>>413
保存行為は共用部分の維持に必要な行為ですから、区分所有者が単独でもすることができるんですよ。
共用部分の変更を伴わない修繕等については、理事会判断で十分やれるでしょう。
保存行為の決定について、規約で区分所有者が単独ですることはできないと規定されてれば別ですけど。
修繕については、何も管理会社を通してやると決まっている訳ではないでしょう。管理員・管理会社は修繕箇所を報告はしなければなりませんが、それは管理委託契約の範囲でどこもやっていることです。
輪番制と管理会社は全然関係ないというのが理解できない、管理会社に完全に牛耳られているあなたの組合では
却って輪番制にすれば管理会社主導から解放されるかもしれませんよ。

[416: 匿名さん]

ちゃんと会話をしましょう。

[417: 匿名さん]

>416
ちゃんと会話しましょうといってますが、私は当たり前のことをいってるだけですけど。
貴重なアドバイスも含めて。

[418: 匿名]

貴重？

[419: 匿名さん]

414、415
前提は共用部分の変更となってます。

[420: 匿名さん]

>408
共用部分の重大変更は特別決議が必要です。
それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。
何を変更したんでしょうね。

[421: 匿名さん]

>共用部分の重大変更は特別決議が必要です。 それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。 何を変更したんでしょうね。

こんな無知な人に知識を与える悲しさでいっぱいです。
お願いですから区分所有法17条を読んで下さい。

[422: 匿名さん]

>こんな無知な人に知識を与える悲しさでいっぱいです。
>お願いですから区分所有法17条を読んで下さい。

第17条（共用部分の変更）
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

>共用部分の重大変更は特別決議が必要です。 それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。 何を変更したんでしょうね。

これ自体のどこが誤っているのか、豊富な知識で教えてたもれ。

[423: 事務局長]

>422さん　＝　420さん
どこも間違ってないよ！
＞それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです
たぶんこれを突っ込んできたと思うけど
＞殆どは普通決議です
俺もそう思う

[424: 匿名さん]

＞うちの組合も輪番制です。
＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
＞予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。
＞今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

[425: 匿,名さん]

変更について言及したいのなら、「それ以外の狭義の管理」と表現するのではなく、
「それ以外の変更」または「それ以外の軽微変更」とすべきだし、
変更以外についても言及したいのなら、「の狭義の管理」は不要である。
また、「普通決議でオーケーです。」と「殆どは普通決議です。」は、整合性が
とれていない。

おっとっと　釣られちゃいけない　池の鯉　（プクプク）

[426: 近所をよく知る人]

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ。うちでも同じように理事会で「共用部分の変更（緊急でもなんでもない）」を決議したんですが、裁判するっていったら、びびって止めました。
裁判というのは、工事差し止めの仮処分の申し立てですね。工事が始まってしまったら取り返しがつきませんから。

[427: 事務局長]

＞裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ
理事会はそんないい加減に決議しているのでは無い
建物の保全と利便性向上の工事を予算の枠内で信念をもつてやつているのです
どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！

[428: 匿名]

↑信念を持っていても違法なものは違法。裁判は勝ち筋のときやるものだよ。

[429: ビギナーさん]

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
どんな変更なんですか？

[430: 政治評論家]

例えばですが、
・防犯カメラを設置する
・観音扉を自動ドアにする
・自転車置き場の拡張
とかじゃないですかね。
良かれと思ってとか、信念を持ってとか、そりゃあ結構な話ですが、
「改良」なので理事会決定ではできません。総会にかけるのがルールです。
そんなにいいことなら総会で否決されるはずがない。
裁判になったら、「どうして総会にかけないのか？」って裁判所に言われますよ。
そこで「信念です。」って言ってくださいよ。
信念で法律をねじまげられたらたまったもんじゃないよ。
敗訴確実。裁判で負けるとそこにずっと住むのはつらいと思いますけどね。。。

[431: 匿名さん]

>>425
軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

保存行為　　決議不要
狭義の管理　普通決議
重大変更　　特別決議

狭義の管理・・・保存行為と重大変更を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・改良行為
　　　　　　　　がこれに該当する。例えば、排水管の取り換え工事や共用部分の清掃等
　　　　　　　　共用部分に損害保険の契約をするのも狭義の管理

重大変更と軽微変更の区別は、変更に要する費用の大小では決まりません。従って、形状・効用の著しい
変更を伴わない限り大規模修繕工事も軽微変更に該当します。

※詳しく説明しましたけど、理解できましたでしょうか。

[432: 政治評論家]

↑マンション管理センターのホームページの説明は、若干違いますね。

１．共用部分の管理
　法律上、物の管理（広義の管理）は、

1.変更（建物の性質又は形状を変えること）
2.保存行為（物の現状を維持すること）
3.利用・改良行為（物を変更しない範囲で収益をはかり、使用価値・経済的価値を増大する行為）
に三分されます。3.は狭義の管理とも呼ばれています。管理という言葉は広く一般に使われていますが、マンションの敷地、建物等の管理については、この三つに区分して考えることになります。

　区分所有法では、共用部分の管理について、（１）変更については必ず集会の特別決議で決定し、（２）狭義の管理については原則として集会の普通決議で決し、規約での別段の定めを認め、（３）保存行為については各区分所有者が行うことができ、更に管理者の職務権限ともされています。ただし、区分所有者の保存行為については規約で別段の定めができます。

[433: 匿名さん]

＞軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
＞重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

「著しい」を「重大」との表現は間違い。

共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[434: 匿名さん]

>>432さん
概要としては大体同じ内容ですね。
私のは、マン管士の資格を取った時の通信教育での基本書に沿って記載したものです。
試験としては、過去問でこのような解釈で出題されていましたので。