管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[31: 匿名さん]

>>28
社長からそう言われたことがあります。

[32: 匿名さん]

詳細なコメントに感謝します。
＞財産の分別管理についてはイ）ロ）ハ）方式に変更になりましたが、これは何も組合は変更しなくてもいいの
ですが、これに変更しないと管理会社が罰せられますから理事長とは関係なく、管理会社からお願いされたんですよ。
でもこの一部改正は組合が不正をされないようにする事が目的ですので、組合が主導にやるべきで、当組合では管理委託契約書改定案（定額管理委託費不変）を作り管理会社の内諾を得た上で総会で議決しました。
その理由は管理会社主導だと規制のない貸借対照表の改悪と長期修繕計画の委託外設定の恐れがあったからです。
＞只、保管口座に管理費等が混在することになりましたので、貸借対照表等をどうするかが問題となります。
この解決については、管理会社も頭を痛めています。
管理会社の問題ではなく困るのは組合ですよ。管理費、修積金の区分会計の原則は貸借対照表も含めて徹底するのが不正予防、財産判定の必要条件です。
＞又、去年から重要事項の説明が管理会社に義務づけられましたので通常総会の前などに組合員全員に管理委託
契約書（変更がなくても必要）の説明をしなければならなくなりました。
これは間違い。昨年に始まったことではありません。
＞理事長がしっかりしてなくても、管理会社はやらないと罰せられますので必ず説明があったと思いますよ。 ついでにいわせてもらえれば、優秀な理事長であれば、管理委託費には今までは長期修繕計画の作成費用が 含まれていましたけど、今回から別箇の契約となるのでその分の経費は当然値引きは交渉されたんでしょうね。
前述の様に組合主導でしたので従来通りで契約内容は変更はしませんでしたが、新設書面見直し助言の項目は追加しました。
＞それと管理規約と使用細則の全面改正はどうやってやられたのですか。
昔のことですが分譲の２年後に検討委員会で一年掛けて試案を作り理事会に答申し標準管理規約に準拠させ管理会社の匂いを払拭して総会決議をしました。また本年秋頃に標準管理規約一部改訂が予想されていますのでそれに連動させることも理事会では勉強中の様です。

[33: 匿名さん]

＞いかなる法的な規制や要請があるのか詳しいところは分かりませんが、収納口座に収納された後、一般保管口座（口座名はうろ覚え）と積立金口座に分けて移されています。

保管口座に余剰管理費口座と積立金口座に分離され従来の管理費、修繕積立金に区分された貸借対照表を確保したことは当然です。管理会社が悩んでるなんて人ごとではない筈です。

[34: 匿名さん]

>>32
総体的に良く勉強されていますね。
財産の分別管理はご指摘のように、管理会社の不正防止の為に設けられた制度です。
組合は変更しなくてもいいとはいいましたが、管理会社は義務づけられたことをいいたかったのです。
別に理事長がしっかりしていなくても、管理会社から変更をいってくるでしょうしね。
確かに保管口座に管理費等が混在すると困るのはチェックが難しくなるので組合が困ります。
しかし、管理会社は財産の分別管理が義務づけられましたのでそれが明確になるようにしなければなりません。
それをどうするかを組合と一緒に考えていかねばなりません。
重要事項の説明については、去年から全組合員に説明が義務づけられました。今までは、管理者等だけでよかった
ですからね。
規約改正等については、法改正の度にやることは当然必要です。
全面改正の中では、例えば理事に関する項目でいえば、理事の定数、理事の任期、理事役員の選出方法、
理事会の開催について、理事の報酬、理事の範囲、理事の拒否に対するペナルティ等の基準を明確にしておくことが
必要です。その中で、理事の範囲も明確にしておかないと、区分所有者ではない配偶者が理事になっている場合も
ありますので、法的に有効にするために規約で明確にしておく必要があります。
そういうことも含め、全面改正がされているということですので、いいマンションにお住まいだと思っています。

[35: 匿名さん]

＞重要事項の説明については、去年から全組合員に説明が義務づけられました。今までは、管理者等だけでよかった
ですからね。

マンション管理適正化推進法７２条を読んで下さい。

[36: 匿名]

輪番制は、どうなったのでしょうね？

[37: 匿名さん]

輪番制を信奉してることは恥ずかしいので反応は鈍いですね。
本当にそんな規約があったら見たいもので探しているがネットでは無理な様だ。
逆にマン管士の私見で輪番制を批判してるのが2,3あるくらいだ。

[39: 匿名さん]

実在サンプル二種類を紹介する。
（その１）２．　これらの役員は、XXXに居住する組合員が率先して交互に就くものとする。選出は理事会が行い、過去の役員就任年数の少ない組合員を優先し、総会で選任することを原則とする。

（その２）3.フロア委員は、各ブロック(A-1・A-2・B-1・B-2・B-3・C・D・E-1・E-2)のフロアごとに一人ずつ選出し(通常順送りによる)、総会で承認を受けるものとする。
4.理事は、フロア委員の中から互選により各ブロックに一人、計9人を選出する。

（その２）は輪番臭いが緩和させているつもりであろう。

[40: 匿名さん]

お，初めて輪番制批判の第三者意見提示か，と思ったら「マン管士による批判」って・・・。
正気の沙汰とは思えない。

輪番制が適法であるということの根拠としてスレで示された
「東大名誉教授と早稲田大学院教授の書籍」
に対しては
「市販本で信用ならない」とか「こんな本を盲信するのがバカ」とか挙句の果てに
「（上記両教授は）法と現実を知らない青二才の書生」とか言っていたのに・・・。

マン管士様のご意見は盲信されるのですねぇ。

それに「マン管士による『批判』」ってことは，現実に行われているってことじゃん。

支離滅裂にスレを立ててはバカにされる奴って，やっぱり書くことも支離滅裂だな。

[41: 匿名さん]

＞それに「マン管士による『批判』」ってことは，現実に行われているってことじゃん。

事実を書いているに過ぎない。
しかも６、７割は輪番制ですよ。だから管理組合にはトラブルが多いのですよ。

[42: 匿名さん]

>しかも６、７割は輪番制ですよ。だから管理組合にはトラブルが多いのですよ。

それは
(1)「6，7割の管理組合が『違法状態』にある」ってこと？
それとも
(2)「（違法ではないにしても）6，7割の管理組合は輪番制をやめればトラブルが減る」ってこと？

どっち？

[43: 匿名さん]

違法でトラブルも起こしている。

[44: 匿名さん]

選出手法に問題が、有るとすればその手法を取っているマンションは概ね全て同じ問題を起こすんじゃないの。
実際には、手法の問題じゃないからそんなことは起きない。

選出手法を変えても住民の構成が同じなら同じ問題を起こす。

輪番制が、違法かどうかを論じることには意味は無いと思う。
選出手法を変えることで救われると思っている人はおめでたい。

[45: 匿名さん]

>選出手法に問題が、有るとすればその手法を取っているマンションは概ね全て同じ問題を起こすんじゃないの。

仰る通り。同じ問題を起こしている。
輪番制＝無知の理事の集まり＝管理会社任せか管理会社のチェック不十分＝修理費、大規模修繕工事費の浪費＋滞納費用の回収遅延と回収費用の浪費

[46: 匿名さん]

45は、ただの偏見の塊だね。

>無知の理事の集まり＝管理会社任せか管理会社のチェック不十分＝修理費、大規模修繕工事費の浪費＋滞納費用の回収遅延と回収費用の浪費

どんな選出手法を取ってもこの問題は、起こる。

住民の質の問題ってことを理解したほうが良い。

[47: 匿名さん]

＞どんな選出手法を取ってもこの問題は、起こる。

とんでもありません。
理事、監事を立候補、推薦で選出した場合は少なくともモチベーションが違いますから管理会社から自立しようとしますから自ずから勉強します。それで知識にが身に付きます。
これに比べて輪番制での皆がやるから仕方なしの当番理事は知識を含め管理会社に委ねるから良い様に利用されるだけです。
前例の管理委託契約者の改正問題でもその理由が何かも知らぬかの様に管理会社任せのコメントの発想は輪番制強張する人に多い傾向です。

[48: 匿名]

輪番制でも、立候補は優先される。なにを根拠に推薦するのか？大規模改修工事の時に限って立候補するものもいる。なぜ立候補だと優秀な理事となるのかわからない。

[49: 匿名さん]

>輪番制でも、立候補は優先される。なにを根拠に推薦するのか？大規模改修工事の時に限って立候補するものもいる。なぜ立候補だと優秀な理事となるのかわからない。

推薦するのは知識、人格、健康などで理事や監事に適任だからです。
立候補する人はそれなりの知識、意欲と実績が問われますので普通の人はなかなか踏み切れないのが実際でしょう。
立候補の動機は色々ありましょう、一人の力で出来るかどうかは分かりませんが、大規模改修工事が得意、規約改定したい、管理会社を取替えたいなども考えられましょう。

[50: 匿兵衛さん]

ところで、silver7926 さんは、現在（または過去において）、つぎのどれに該当しますか？
１．知識、人格、健康などで理事や監事に適任であることから、推薦により役員をしている（していた）。
２．それなりの知識、意欲と実績があるので、立候補により役員をしている（していた）。
３．人望がなく、また常識を欠いているので輪番からも外されている。

[51: 匿名さん]

>46
が正しいと思う。

スレ主の言いたいことって「今輪番制でやってる管理組合は意識を高く持って立候補・推薦制にすべき」ってことでしょ。

でも，ある管理組合（仮に「管理組合A」）が「誰もやる気から仕方ない。」という理由で（実際これが多いと思うけど）輪番制を採用してるとすれば，これが管理組合Aの総意なわけだ。

この管理組合Aに対して「立候補・推薦制にしなさい」と説得しても，管理組合Aは元々「誰もやる気ない」という意識の住民の集合体なんだから，仮に立候補・推薦制への移行を強行してもそれは変わらないよね。

「『誰もやる気ない』という意識の住民の集合体たる管理組合Aで立候補・推薦制が採用されている。」
という現象が生じるだけ。「誰もやる気ない」という意識は変わらない。

スレ主は「やる気を出させるために」という効果も見込んでいるようだけど，管理組合Aの住民に「やる気を出させる」ことができるんだったら，別に輪番制のままでだって「順番が回ってきたからにはやる気をだせ」と言えるはずでしょ。

スレ主は「立候補・推薦で就任するから責任感が芽生える」とも主張するようだけど，元々「誰もやる気ないから輪番制でいいや」と思っている人が，無理やり採用された立候補・推薦制で選任されて突然やる気が出てくるもんかね。そもそも「無理やり」採用することって決議上ムリでしょ。

要するにスレ主の主張って「区分所有者たる者，管理への意識を高く持つべきだ！」という意識の問題に過ぎないんだよ。

もちろんその主張自体はむしろ賛成するけど，制度の問題じゃないよ。