ジオタワー高槻ミューズフロント(JR高槻駅前ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ)ってどうですか？Part2

[匿名さん]

ジオタワー高槻ミューズフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71563/

所在地：大阪府高槻市白梅町61番-1他、JR高槻駅北東土地区画整理事業区域内1街区4-1画地（仮換地）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩4分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.47平米～104.24平米
売主・事業主・販売代理：阪急不動産
売主：新星和不動産
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発 関西支店

施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[81: 銀行関係者さん]

55平米の西向きなら
10～11万くらいでは？
駅から少し遠いので。

[82: 匿名さん]

ここは駅近でも、縦の距離を考えると、ローレルより分が悪い。

[83: 匿名さん]

> 75

225戸(1次)＋5戸？(2次)＋108戸(3次)ってことじゃないの？

[84: 匿名さん]

何か１次で当たり部屋を捌ききった感がありますねぇ。残りは福となるのでしょうか？

[85: 匿名さん]

一次の抽選組からすれば、2次、3次なんかは残りものに見えますが、それはそれでニーズがあるもんですよ。
みながみな東向きの視線を気にしないでしょう、西側のように賃貸で利益を目論む人もいるでしょう(まぁ賃貸は絶対利益生みませんがねぇ)

[86: 匿名さん]

何にしても、デベは損益分岐点通過したから、一安心ですかね。残ったところは賃貸にすれば言い訳だから
このプロジェクト成功だね。この後は知らないけど・・・。見込みなければ何もしなければいいわけだし。

[87: 匿名さん]

＞82
ローレルよりは距離があるが
共用施設の充実は断然上
総合的にはここのほうが資産性がある

込みで13万いかないかな

[88: 匿名さん]

13万でもねぇ。この広さでも管理費は1-5年目が5500円、6-10年目が8350円、11-15年が11000円。
管理費が月8000円、固定資産税が月1万円としたら、15年の必要経費はとりあえず420万でしょ。
物件価格3000万としても、(3000万-420万）÷180ヶ月＝14万/月の家賃がはいてとんとん。
・・無理でしょ？？？

[89: 匿名]

(3000+420)/180=19万では？
空室リスクを少なめに5%としても20万は取れないとやってけないよね。

[90: 匿名さん]

↑そうですね・・・・ますます不可能な数字ですが・・・
こういうの賃貸やってくれるかたって、何か慈善事業のつもりなのでしょうか？？
タイガーマスク？？

[91: 匿名さん]

賃貸出されるのはいいのですが、ご自分で借り主探されますか？管理等の業務もご自分でされますか？
設備の修理代金は貸し主負担です。賃貸を委託すれば手数料は賃貸料の7%～10%は取られます。
おまけに経年劣化したら家賃下がって、管理費と修繕積立金、固定資産税はUPですよ。

貸すくらいなら、売却してスッキリさせます。

[92: 匿名さん]

誰か単発マンション賃貸で利益出す方法教えて！！
エスリードなどからよく「もうかりますよ」って電話かかってきますけど、
「もうかるならあなたしないの？」って聞いたらいつも切られてしまいます・・・。
やはりなにか秘密の方法があるんでしょか？？

[93: 匿名さん]

賃貸用に買う人、利益を生ませるために賃貸に出してるようではね。
今の時代、30年でペイできればいいっしょ。
リタイア前は小遣いにして、リタイア後は年金に足して10万ずつでいいから生活費の足しにできればいいと思うけど？
子どもに住まわせてもいいし。

[94: 匿名さん]

でもさぁ、月10万でいいんだったら一億を年間1.2％で運用できたら十分なわけで・・・。
定期預金でもいいぐらいじゃないですか？？
なぜに賃貸投資を撰ぶのかわからんなぁ。
本当に、なにか秘密の方法があるんですかねぇ。。。

[95: 匿名さん]

賃貸に出すといろいろ面倒なことがあると思いますが、
３０００万をローンでということですか
現金で買うなら３０年でペイということはないのでは・・
ランニングコストも高いし売却時に下がってることも考えて
１０年ぐらいでそこそこ利益生みませんか？
考え甘いですか？

[96: 匿名さん]

無理無理、１０年ぐらいじゃ利益なんて出ませんよぉ
約65平米２LDKを現金3500万で買い、賃料13万で10年間貸す
10年後に3000万で売れれば儲けあるよね？

[97: 匿名さん]

賃貸で利益出したければ、１棟買いに近い購入が必要。たった１戸では利回り2%くらいでないかい？

[98: 匿名]

そう思う。
経年による経費の増大と空室リスクを軽く考えすぎ。
今3500万のが10年後に3000万円で売れるわけないし。

[99: 匿名さん]

３０００万で売れても、インフレ率(物価上昇率)考えたら・・・
やっぱどう考えても、利益でねぇー。
とりぜずネットで定期預金～

[100: 匿名さん]

利益が出ないくらい、割高に価格設定しているのが阪急さんじゃからのう。
せめて、オプションは購入者の目線に立った価格がうれしいがのう。

[101: 匿名]

普通は賃貸にだす前提で分譲価格設定しませんよね？
だから賃貸には安不精の賃貸用仕様があるんですよね？

それにオプションは別に選ばなくていいんですよ−。高いと思えば追加しなけりゃいい。

私、物の価値って難しいんだから、どこまでいっても割高とか割安とかは存在し続けると思う。結局はそれを払えるか払えないかで、とどのつまり割高っていうのはお金が足りないっていってるだけで、いわなきゃいいのにって思う。

[102: 匿名さん]

↑
安不精→安普請？

[103: 匿名さん]

不動産投資は難しいですね・・
Ｊリートのほうがまだいいでしょうか？

[104: 匿名さん]

Ｊリートで失敗経験あります

現在塩漬けです

[105: 匿名さん]

リート善戦しております。下は年利換算-4.5%、上は年利換算21%です。

ところで、地元不動産屋の○井地所さんは、ここをまとめ買いしてるのでしょうかね？
もちろん、賃貸や人気部屋の転売が目的。ローレルではよく名前が出ます。

[106: 匿名さん]

ローレルはミニバブルのころ１０００万円程上がった
そうですね。７年たった今はちょっと下がって買値ぐらいで
売りにでてるみたいですが、ジオはローレルのように
７年後そのままの値段で売れないないでしょうね・・
立地はすごくいいけど・・西側に立つ複合棟１６階ちょっと高すぎ・・
どんなお店が入るのかも気になるところですね。

[107: 匿名さん]

賃貸してて、7年後買値で売れるなんてあり？
ローレルってお得だったんだね～

[108: 匿名]

それだとインデックス型の方が安定感ありませんか？リ−マン後の信託は今のところ善戦してますが、とにかく日本の債券・株・不動産とも将来は暗いですよ−。
経済は人口と比例すると考えれば、やはり海外中心のバランス型インデックスに落ち着くわけだが。

ここ買ったあとの余裕資金、みなさんはどこで運用してます？

[109: 匿名さん]

国債に１０００

[110: 匿名さん]

1年ものに１０００億なら割はいいけど・・・。それ以降の国債はやばいっしょ！？

[111: 匿名さん]

株に8000万、しかし、今は3500万にしか。。。涙　　涙

[112: 匿名さん]

３次登録が始まりま～す。外れ住戸の一掃販売。

[113: 匿名さん]

3次の中に欲しい部屋あったけど
資金不足で買えません

余裕のある人が羨ましいです

[114: 匿名さん]

3次までは外れとはいえないでしょ？
第2期となると、微妙だけどさ。

[115: 匿名さん]

2期販売戸数は何戸になる予定ですか？

[116: 匿名]

450戸−(１期契約済み)でしょ？出し惜しみする理由はない。
それはそうと、こういうマンションには若い人で賑わって欲しいですね☆便利だしおしゃれだし生産効率もあがりますからね。
子育て世代がたくさんいて、部屋に知らない子どもがいたりして活気あって欲しいな。
２期は20代子連れ夫婦に優先して分譲とかあればいいのに♪1000万ぐらい補助だしてあげたら、同じ額の子ども手当なんかよりずっと子育て支援になるとおもうけどなぁ。

[117: 匿名]

450戸−(１期契約済み)でしょ？出し惜しみする理由はない。
それはそうと、こういうマンションには若い人で賑わって欲しいですね☆便利だしおしゃれだし生産効率もあがりますからね。
子育て世代がたくさんいて、部屋に知らない子どもがいたりして活気あって欲しいな。
２期は20代子連れ夫婦に優先して分譲とかあればいいのに♪1000万ぐらい補助だしてあげたら、同じ額の子ども手当なんかよりずっと子育て支援になるとおもうけどなぁ。
とにかくこういう若い世代向きのマンションに、若者が住めるようになるべきです☆彡

[118: 匿名さん]

残念ながら、結果は希望通りにならないところが歯がゆい。

[119: 匿名さん]

そうなんですか。。。

ローレルみたいに金持ちの高齢世帯中心になりそうなんですね？
高齢者必須アイテムの病院が近い、買い物便利なんだから仕方がないかな。

[120: 匿名さん]

山の手からの引退又は引退間近夫婦、共働き夫婦、シングルが
大多数ではないでしょうかね？

小さい子供連れのファミリーだと、それなりの収入のある方しか
厳しいと思いますよ。

それにタワーマンションは小さい子供のいる家庭にはあまり向かないという
話もあります。

それこそ、環境やコストパフォーマンスを考えたらシャリエやジェイグランじゃないでしょうか？
（シャリエは見事、完売してしまいましたが。。。）

若い人が多いならもっとここの書き込みも多くて、ほのぼのしてると
思いますよ。
高齢者が多いのでこのスレ自体の存在も知らないのではないかな？

[121: 匿名]

タワーマンションは小さい子供のいる家庭にはあまり向かないといということですが
どんな理由からでしょう
このマンション限定の話でしょうか
それとも元来の構造からでしょうか

[122: 匿名さん]

山の手組は10年程度で出て行くことになりますよ。
団塊の世代以下は、ほんと健康問題抱えてますからね。戦争を生き延びたいまの80代とは生命力が違います。
死なないまでも、寝たきりになる割合はきわめて高い。しかも60代でね。だから目の前に病院が新たに建つわけですがね。
リハビリ病院→施設(同系)なわけです。

[123: 匿名さん]

なるほど、10年後は子世代に移り住まれる
10年後の相続？贈与？の結果、世代交代というわけですね
そして行く先は隣接の病院や介護施設で

[124: 家賃は４万円]

タワーが子供に向かない理由としては地面から遠すぎる。外出しなくなる。といわれているからです。

[125: 匿名さん]

周辺で子供向けって、関西大学くらいだな。

[126: 匿名さん]

子供がいっぱいいてうるさいのがお好きなら、
何処か他の安いファミリー向けへどうぞ。

[127: 匿名さん]

建物は変わらず、経年劣化。人は変わり、一旦若返り、老いていく。誰がババ引くわけ？築30年後。

[128: 匿名さん]

このマンションに住む予定の小中学生の多くが京都や大阪の私学に通うことになると思うよ
（その中には関学附属小・中進学も含む）
幼い頃から私学に通わせたいから通学困らない駅直結を選ぶファミリー層の存在を忘れずに

[129: 匿名さん]

もう、何度もモデルルームに行ってますけど
小さい子供さん連れのファミリーって少ないですよ。

よく見かけるのは、山の手からの比較的高齢ご夫婦とか、共働きっぽいご夫婦とか。
後、投資用に購入？って感じのおじさん。

たまに、関大小学校の制服着た子供さん連れのファミリー
見かけるくらいですね。

営業さんに聞くと、やはり高槻、茨木の山の手からの
お引越し組が多いみたいですよ。

[130: 匿名さん]

ここを、なんで駅直結と呼ぶわけ？？駅直結とは徒歩１分以内で、途中障害がないところ！

ここは駅近徒歩４分！

[131: 匿名さん]

↑あんたばかぁ？
それは十分条件だが必要条件ではないでしょ？
だから！駅にデッキで直結してるんだから駅直結。
Q.E.D。
これだから屁理屈文系主婦は・・
しょせん短大出・・・・

[132: 匿名さん]

他のマンションだと、○分でいけないだろ！？と思うが、
ここの場合は本当に４もかかるのか？と思ってしまう。
もっと早くいけそうな気がする。

[133: 匿名さん]

同じこと思ってました
８０ｍ×４分で３２０メートルですからね
本当に２４１ｍ以上、３２０ｍ未満もあるのでしょうか

[134: 匿名さん]

普通はマンションのエントランス（又は敷地内？）から駅の敷地内に入るところ（改札ではない）
までの距離を言うと思うのですけど（間違ってたらスイマセン）、ここだと
エントランス（又はエレベーター降りてから？）から、駅、改札までの
距離で４分くらいで行けそうな感じですね。

ちなみにシャリエは駅敷地の端っこから（パン屋の前）、メインエントランスになる部分までで
早歩きで、８分でした。（途中の信号待ち含まず）

[135: 匿名さん]

あの駅までのデッキは関大の人たちも利用するのかな

[136: 匿名さん]

>131
デべ関係者？
ローン申請の個人情報見てないよね？

[137: 匿名さん]

2期の登録会いかれた方、賑わってましたか？？

[138: 匿名さん]

まだ１期で引きずってますね。
この３次が終わったら２期になるんですかね？

[139: 匿名さん]

竣工も１年以上先ですからね
まだまだ一期で十分でしょう

[140: 匿名さん]

>131
中卒バカか？消えな。

[141: 匿名さん]

↑では、反論を。
対案なき批判は己の無知、馬鹿を示すのみですよ。

[142: 匿名さん]

昨年末から3次は予告されていましたので、
年度替りで第2期突入といったところでしょうか？

[143: 匿名さん]

４月から心機一転で販売でしょうね。残り少ないけど・・・。

[144: 匿名さん]

2期までには５０戸も残ってなさそうですね

[145: 匿名さん]

そんなに売れたんですね！

[146: 匿名]

同じジオタワーでも高槻の直結もどきとは違って、天六は本当の直結ですね。
ジオタワーの中では
天六＞梅田＞高槻＞＞宝塚
の順序で早く売れるかも。
本当の直結が高槻でもあったら即買いなんだけど。

ちなみにシャリエは普通だと10分、ジェイグランは15分くらいはかかるよね。

[147: 匿名さん]

天六と高槻じゃ比較にならんけど…

[148: 匿名さん]

>146
あの～、宝塚は外して下さい。あそこは、阪急失敗作の１つですから。ここはもうすぐ成功。

[149: 匿名]

宝塚も立地以外はすごくいいんだけどねー。

[150: 匿名さん]

天六の販売価格もここと同じ程度なら比較になるけど。

[151: 匿名さん]

契約を結んだけど、あと1年以上も待ちきれない！

[152: 匿名さん]

他の整備も進んで先が見えてからのほうが住むにもいいでしょ
１年ちょい、楽しみに待ちましょう

[153: 匿名さん]

確かにそうですねぇ。
駅周辺に散歩へいく度に、どんどん街並みが変わってきていますよね。

[154: 匿名]

やっと来週見に行ける。楽しみです

[155: ご近所さん]

ほんまに街並みここ10年でかわりましたわ～。歩行者用道路ができて歩きやすいし、関大も図書館やレストラン気軽に行けるし。
高槻は住みやすいですよ。だから10年以上もいついてます。
ジオに住んだ感想をまたおしえてくださいね～。

ジオは、検討に検討を重ねましたが、やめました。ごめんなさい～。
知り合いの不動産屋に検討してもらいましたが、付加価値をふくめても、やや高すぎらしいです。

うちの希望の間取りでは、売り出し価格でローンを組んだとしても、やはり、このマンション、あとの維持費がハンパないので、無理～。定年退職してからも、毎月諸経費だけで、ふつうにﾌｧﾐﾘｰ賃貸借りてる程度は出さないといけませんから。一戸建てだと、25年もすれば、固定資産税はすごく下がるから、まあただみたいなもんです。リフォームもきくので、部屋数も増やせるし、やっぱりそっちかな～。

[156: 匿名さん]

こちら、一戸建ても所有していてここも。。。、っていう山から降りてくる金持ちさんが主流でしょ。
余裕のある人が買ってそうですよね。
我が家は買えても低層の３ＬＤＫがやっとです。

[157: 匿名さん]

タワマンはね、安く売って、高い維持費で儲けるシステムです。

[158: 匿名]

今回のような地震が起こると、マンション自体は倒壊しなくても、エレベータが止まって、階段しか利用できなくなることの不便さにあらためて気づきました。

[159: ご近所さん]

そうですね、高層階では、このレベルの地震までいかなくても、家具の下敷きになり、マンションのなかで死ぬこともあるでしょうね。
高台の一戸建てにすんで、すぐに、家のそとに出られるのがよいとおもいます。

[160: 匿名さん]

このような大きな地震だと、戸建てなんかは一瞬にして崩れます。
また、揺れで外にほんの数歩でも歩いて出れるような状況にもなりません。
最近建築されてるような、丈夫な戸建てなら別かもしれませんが。

高槻北部の戸建ては古いものが多いので、耐震基準を満たしているのか・・・？

阪神大震災経験者です。

[161: 匿名さん]

今回の地震はプレート型だから、阪神淡路みたいな直下型とは違うよ。プレート型地震は、長周期が卓越することが多いからタワーに不利。

長周期が卓越した地震動は、タワーも一戸建ても倒壊はしにくい。しかし、タワーのほうが長周期振動に共振しやすく、共振を起こすと、揺れ幅が1.5mを越えて家具がポルターガイストのように移動するので、冷蔵庫やタンスとかの大型家具の直撃を受けてダメージを受けることになる。

このような被害がタワーに生じても、低層の一戸建ては長周期の地震動には共振しないから、船酔い程度の気持ち悪さは感じるが、家具のポルターガイストは生じない。

建物の中でどんなことが起こるかに、違いが生じるということ。
あと、タワーはEVが停止したら、空中難民になる。

タワーは高度技術で作られたから安心、という考えはナイーブに過ぎる。

[162: 匿名さん]

報道で２９階に住んでいる被災避難の方が
すごい揺れとエレベーターんの停止、スプリンクラーで階段はびしょびしょ
と言っていました・・・
すでに高層契約していますが、わかっていても今回の地震の様子をみると
不安が大きくなってしまいます・・・

[163: ご近所さん]

１５９です。わたくしも阪神大震災、震源地経験者なのです。
死ぬかと思いましたが、あたらしいマンションだったので大丈夫でした。以後、ずっとマンションをこのんで住んできました。
なので、ジオ迷って迷って・・・・金曜日の朝に買わない決断したその午後にこの地震ですね・・・。

高層階難民・・・・、あたらしい形であると思います。
ながい周期の振動で家具が動かないように、ねじを打とうと聞いたら、デベに壁には基本釘は打てないといわれました・・・・。
つっかえ棒だけて大地震乗り切る自信ないです・・・。

[164: 匿名さん]

ライフラインが止まれば不便ですが、少なくともガスが生きていれば、コ・ジェネで電源確保はできます。

[165: 匿名さん]

今日の抽選に行かれた方、いかがでしたか？

[166: 匿名さん]

阪急天六タワーと比較した場合、こちらのメリット、デメリットはいかがでしょうか？

[167: 匿名さん]

天六という住環境に馴染めるかどうかです。
以上。

[168: 匿名さん]

以上はいらんけど。じゃあ天六の住環境ってどういうものなの？高槻の住環境と比べてどこがメリットで、どこがデメリットなの。こう聞けば教えてくれるの？結局おしえてくれないの？めんどくさ。

[169: 匿名さん]

天六に住んでいたことがあります。
天六には、天神橋筋商店街が通っており、おいしいご飯屋がたくさんあります。

子どもを育てるなら、高槻でしょう。
それ以外なら、天六がおすすめですね。
（しかし、価値観は人それぞれなので、ご自分で現地に行かれることがよいかと思います）

ただ、絶対値段が高いでしょうし、入居時期もだいぶ後ですからね。

[170: 匿名さん]

設備は後からできる物件の方がいいでしょう。だいぶん頭打ちに近いけど。。。

[171: 匿名さん]

消費税率あげ

[172: 匿名さん]

第4期のお手紙きましたね。今回売れ残ったんでしょうか。

[173: 匿名さん]

まだ売れ残っているのか・・・
１期をどこまでひっぱるんでしょうかね。

[174: 匿名さん]

4期じゃなくて、第1期4次ですよね。
それって、引きずってるんじゃくて、むしろ3次落選者のための追加販売でしょ。
2次の時と同じで。

[175: 匿名さん]

落選してもまだ検討できる住戸あるの？そろそろ頭打ちでは？

[176: 匿名さん]

設備は別にあとからいくらでも変えられるし、結局は場所と広さじゃない？
ここのサイルストーンのキッチン＆棚は、なかなかきれいですよ。

[177: 匿名さん]

基本的に新築は綺麗でしょう。住んでからの掃除のしやすさがポイント。

[178: 匿名さん]

難しいところだね。床をタイル張りにするにしても、本物の大理石にするのと人工の大理石調にするのとでは、掃除のしやすさは変わらなくても、割れたときの修理費が全く違ってきますからね。

私はその当たりを考えた結果、INAXのタイル(13000円/㎡)に決めましたが、中にはなにがなんでも大理石って方もいるでしょうしね。ちなみに、キッチンのサイルストーンは1枚(約5.3㎡、厚さ1.2cm)で40万ぐらいですね。確かに、ステラ(☆★☆★な感じの)はキレイですねー。

[179: 匿名さん]

床の張り変えや壁のタイル貼り付けは、引渡し後のリフォームですか？それともグレードアップのオプションなんかがありましたっけ？？

私も、特に壁はあの安っぽい(というか実際とても安い)壁紙にはしたくなかったので、エコカラットなどを考えています。引渡し後と思っていたのですが、オプションであればなおいいんですが・・・。

[180: 匿名さん]

エコカラットって、見た目はいいのですが、湿度調整機能には疑問あり。レンガ調がいいですね。