ジオタワー高槻ミューズフロント(JR高槻駅前ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ)ってどうですか？Part2

[匿名さん]

ジオタワー高槻ミューズフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71563/

所在地：大阪府高槻市白梅町61番-1他、JR高槻駅北東土地区画整理事業区域内1街区4-1画地（仮換地）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩4分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.47平米～104.24平米
売主・事業主・販売代理：阪急不動産
売主：新星和不動産
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発 関西支店

施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[61: 匿名さん]

南向き、南東角部屋、高層階(30～)はほぼ売り切れです。
西向き30階までが50戸ほど、北東が30戸ほど、真東が30戸ほどで、あとはぱらぱらと30戸ほど。
残り150戸ほどですね。

[62: 匿名さん]

南以外の低層階が残っているということですね。
１５０戸を多いと見るか少ないと見るかでしょうか。

[63: 匿名]

低層真東も
ルームタイプによっては全部屋販売終了してますね

[64: 匿名]

残150戸は三次販売終了後見込みですか？
近隣マンション一棟分の残ですか、売れた戸数と竣工まで１年以上あることを考えれば、多いということはないでしょう

[65: 匿名]

もうそんなに売れたの？が正しいですよね

[66: 匿名さん]

その通りですね。完成まで、１年以上あるのですから、普通のマンション１棟分は捌けそうですね。

ただ、西側の低層階は、厳しいかな？

[67: 匿名]

三次の販売戸数が決まりましたよ。公式ホームページによると108戸だそうです。
要望書ベースに若干積みまししてるでしょうが、未販売残は約110戸になりますね。

[68: 匿名さん]

西側の低層階は破格な価格ですから
賃貸として利用されそうですね

[69: 匿名さん]

>67
残り110戸かぁ。１期１次からハイペースでしたねぇ。

[70: 匿名さん]

賃貸はないな。
売れ残り、内密に値引きがはじめるとみた。

[71: 匿名さん]

違う違う。これだけの規模となるとどうしても一部分譲としては残ってしまうので、
グループ子会社に買わせて、賃貸として出すんですよ。

MUSE高槻の場合、西向き12－18階はなかなか終の棲家としては売れにくいですが、
単身赴任者への賃貸需要はあるでしょうからね。

[72: 匿名さん]

大規模だから一部売れ残るわけではなく
日当たりが悪いから売れないかもしれないだけじゃないですか？

[73: 匿名さん]

↑そういうことですけど。
ここの西向き低層階は買うには躊躇してしまうでしょ。
でも賃貸としてみれば、タワーマンション、駅近ですし需要はあるということです。
あなたもヤリ部屋としてならどうです？

[74: 匿名さん]

今日は天神さんでマンションミュージアム周辺も人が多かったですよ。
西側のペデストリアンデッキの建設が始まってますよ。
どんどん街が出来上がっていくのを見るのが楽しいです。

[75: 匿名さん]

2期、3期の販売前に
1期でまだ分譲しなかった108戸分を
１期の第3次で完売してしまおうという策でしょうか？

[76: 匿名さん]

もうプレミアムフロアは残っていないでしょか？

[77: 匿名さん]

グループ子会社が賃貸に出すとしても、賃貸を考えている購入ユーザーより割安で出して商売の邪魔はせぬように！！
　

[78: 匿名さん]

同じ思いです

うちなんかもいずれ転勤があるので賃貸に出す予定ですが、
安く貸されたらたまりませんよ

西の５５㎡１LDKで14~15万でしょうかね？

[79: 匿名さん]

グループ子会社は相場より3割増しで出して欲しいな。
購入者の賃貸に出す方優先ですよね。
阪急が誠意のある会社なら、それぐらいのことご存じだ期待します。

[80: 匿名さん]

こことは違うマンションを賃貸物件として所有しているものですが
私が賃貸に出している物件と同じ間取りの部屋を販売主のグループ会社がチラシをうつ時
相場の３～５割増しで出しているので、長い間借り手がついていませんよ
一体どこの不動産屋が出してるの、とチェックを入れるとグループ会社でした

他にも築3年ものの中古物件を、購入価格の２割増し（相場の2割でもある）でちらしを出していますが
同じく買い手がついていないみたいです

グループ会社も、3割増しでは相場を先導する結果にならず、笑いものになるだけなので
せめて相場の１割増し、常識の範囲で賃貸に出してくれた方が助かります

賃貸の場合、相場が２５万だったら２８万が限度でしょうね

[81: 銀行関係者さん]

55平米の西向きなら
10～11万くらいでは？
駅から少し遠いので。

[82: 匿名さん]

ここは駅近でも、縦の距離を考えると、ローレルより分が悪い。

[83: 匿名さん]

> 75

225戸(1次)＋5戸？(2次)＋108戸(3次)ってことじゃないの？

[84: 匿名さん]

何か１次で当たり部屋を捌ききった感がありますねぇ。残りは福となるのでしょうか？

[85: 匿名さん]

一次の抽選組からすれば、2次、3次なんかは残りものに見えますが、それはそれでニーズがあるもんですよ。
みながみな東向きの視線を気にしないでしょう、西側のように賃貸で利益を目論む人もいるでしょう(まぁ賃貸は絶対利益生みませんがねぇ)

[86: 匿名さん]

何にしても、デベは損益分岐点通過したから、一安心ですかね。残ったところは賃貸にすれば言い訳だから
このプロジェクト成功だね。この後は知らないけど・・・。見込みなければ何もしなければいいわけだし。

[87: 匿名さん]

＞82
ローレルよりは距離があるが
共用施設の充実は断然上
総合的にはここのほうが資産性がある

込みで13万いかないかな

[88: 匿名さん]

13万でもねぇ。この広さでも管理費は1-5年目が5500円、6-10年目が8350円、11-15年が11000円。
管理費が月8000円、固定資産税が月1万円としたら、15年の必要経費はとりあえず420万でしょ。
物件価格3000万としても、(3000万-420万）÷180ヶ月＝14万/月の家賃がはいてとんとん。
・・無理でしょ？？？

[89: 匿名]

(3000+420)/180=19万では？
空室リスクを少なめに5%としても20万は取れないとやってけないよね。

[90: 匿名さん]

↑そうですね・・・・ますます不可能な数字ですが・・・
こういうの賃貸やってくれるかたって、何か慈善事業のつもりなのでしょうか？？
タイガーマスク？？

[91: 匿名さん]

賃貸出されるのはいいのですが、ご自分で借り主探されますか？管理等の業務もご自分でされますか？
設備の修理代金は貸し主負担です。賃貸を委託すれば手数料は賃貸料の7%～10%は取られます。
おまけに経年劣化したら家賃下がって、管理費と修繕積立金、固定資産税はUPですよ。

貸すくらいなら、売却してスッキリさせます。

[92: 匿名さん]

誰か単発マンション賃貸で利益出す方法教えて！！
エスリードなどからよく「もうかりますよ」って電話かかってきますけど、
「もうかるならあなたしないの？」って聞いたらいつも切られてしまいます・・・。
やはりなにか秘密の方法があるんでしょか？？

[93: 匿名さん]

賃貸用に買う人、利益を生ませるために賃貸に出してるようではね。
今の時代、30年でペイできればいいっしょ。
リタイア前は小遣いにして、リタイア後は年金に足して10万ずつでいいから生活費の足しにできればいいと思うけど？
子どもに住まわせてもいいし。

[94: 匿名さん]

でもさぁ、月10万でいいんだったら一億を年間1.2％で運用できたら十分なわけで・・・。
定期預金でもいいぐらいじゃないですか？？
なぜに賃貸投資を撰ぶのかわからんなぁ。
本当に、なにか秘密の方法があるんですかねぇ。。。

[95: 匿名さん]

賃貸に出すといろいろ面倒なことがあると思いますが、
３０００万をローンでということですか
現金で買うなら３０年でペイということはないのでは・・
ランニングコストも高いし売却時に下がってることも考えて
１０年ぐらいでそこそこ利益生みませんか？
考え甘いですか？

[96: 匿名さん]

無理無理、１０年ぐらいじゃ利益なんて出ませんよぉ
約65平米２LDKを現金3500万で買い、賃料13万で10年間貸す
10年後に3000万で売れれば儲けあるよね？

[97: 匿名さん]

賃貸で利益出したければ、１棟買いに近い購入が必要。たった１戸では利回り2%くらいでないかい？

[98: 匿名]

そう思う。
経年による経費の増大と空室リスクを軽く考えすぎ。
今3500万のが10年後に3000万円で売れるわけないし。

[99: 匿名さん]

３０００万で売れても、インフレ率(物価上昇率)考えたら・・・
やっぱどう考えても、利益でねぇー。
とりぜずネットで定期預金～

[100: 匿名さん]

利益が出ないくらい、割高に価格設定しているのが阪急さんじゃからのう。
せめて、オプションは購入者の目線に立った価格がうれしいがのう。

[101: 匿名]

普通は賃貸にだす前提で分譲価格設定しませんよね？
だから賃貸には安不精の賃貸用仕様があるんですよね？

それにオプションは別に選ばなくていいんですよ−。高いと思えば追加しなけりゃいい。

私、物の価値って難しいんだから、どこまでいっても割高とか割安とかは存在し続けると思う。結局はそれを払えるか払えないかで、とどのつまり割高っていうのはお金が足りないっていってるだけで、いわなきゃいいのにって思う。

[102: 匿名さん]

↑
安不精→安普請？

[103: 匿名さん]

不動産投資は難しいですね・・
Ｊリートのほうがまだいいでしょうか？

[104: 匿名さん]

Ｊリートで失敗経験あります

現在塩漬けです

[105: 匿名さん]

リート善戦しております。下は年利換算-4.5%、上は年利換算21%です。

ところで、地元不動産屋の○井地所さんは、ここをまとめ買いしてるのでしょうかね？
もちろん、賃貸や人気部屋の転売が目的。ローレルではよく名前が出ます。

[106: 匿名さん]

ローレルはミニバブルのころ１０００万円程上がった
そうですね。７年たった今はちょっと下がって買値ぐらいで
売りにでてるみたいですが、ジオはローレルのように
７年後そのままの値段で売れないないでしょうね・・
立地はすごくいいけど・・西側に立つ複合棟１６階ちょっと高すぎ・・
どんなお店が入るのかも気になるところですね。

[107: 匿名さん]

賃貸してて、7年後買値で売れるなんてあり？
ローレルってお得だったんだね～

[108: 匿名]

それだとインデックス型の方が安定感ありませんか？リ−マン後の信託は今のところ善戦してますが、とにかく日本の債券・株・不動産とも将来は暗いですよ−。
経済は人口と比例すると考えれば、やはり海外中心のバランス型インデックスに落ち着くわけだが。

ここ買ったあとの余裕資金、みなさんはどこで運用してます？

[109: 匿名さん]

国債に１０００

[110: 匿名さん]

1年ものに１０００億なら割はいいけど・・・。それ以降の国債はやばいっしょ！？