ジオタワー高槻ミューズフロント(JR高槻駅前ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ)ってどうですか？Part2

[匿名さん]

ジオタワー高槻ミューズフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71563/

所在地：大阪府高槻市白梅町61番-1他、JR高槻駅北東土地区画整理事業区域内1街区4-1画地（仮換地）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩4分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.47平米～104.24平米
売主・事業主・販売代理：阪急不動産
売主：新星和不動産
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発 関西支店

施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[21: 匿名さん]

オーダーメードマンションの購入者です。(近所の野村プラウド)
参考になればですけど、リフォームにかかる費用がだいぶ違ってきます。

オーダーメードにかかる費用＝『オーダーメードで追加した項目の金額』－『基本プランから減らした項目の金額』となるわけです。

たとえばキッチンやトイレ･バスなどの設備を入れ替えた場合は、リフォームだともとあった設備はまるまる無駄になりますが、オーダーメードだと差額だけで可能です。
壁なども壊してから作るより、最初から造作する分安くすみますよね。

可能なら選択すべきと思いますが、なにぶん申込期限が1年前くらい前には終わりますので、早期購入しなければなりませんが(*^_^*)

[22: 匿名さん]

野村だから差額精算してくれた。阪急はしない。業者へ注文済みなので、使用しなくても払えというスタンス。

[23: 匿名さん]

>22
阪急ってそんな不誠実なとこなんですか？
まあ、オプションが市場相場より高く「どうして、こんな値段を？？」
と不信感は少しありますが。

[24: 購入予定の司法関係者]

↑いやいや、それは無理でしょう。強弁もいいところです。
(契約時になにか特記事項があれば別ですが、それでも・・・消費者保護の観点からやはり無理があるでしょう)

だいたいそれだと、オーダーメード対応住居と謳うこと自体が詐欺にあたります。
オーダーメード対応と言われて一般人が思い描くイメージは、「間取りや設備を自由に選べる」ことであり、それを「業者に注文済みだから、使用してなくても払え」というなら、もはやそれはオーダーメード対応ではなく、リフォーム対応住居にすぎないわけですからね。

私は中層階ですからオーダー対応ではなく、単純にうらやましいと思ってましたが、もし２２さんが
そのように言われたとしたら、それは間違いなくうそですから、しっかり主張すべきだと思います。
一度こちらに相談されてはいかがですか？　
大阪府消費者相談センター　http://www.kokusen.go.jp/map/ncac_map27.html

それにしてもまだ建ってもいないし、当然使用してもいないものにお金を払えって、売り主もむちゃくちゃですね。訴えられたら絶対負けますよ。

[25: 匿名さん]

とりあえず、高いと思うなら、自分でリフォーム業者を探しましょう。楽して、いいものは手に入らない。

[26: 匿名さん]

以前買ったマンションのことですが
ここと同じように契約段階で基礎工事が終了した程度の進み具合でしたが
間取りは一部変更可能で、設備は色のみセレクト対応でした（これは無料）
グレードアップの場合は追加料金で対応
しかし、床や壁の材質変更は、元々あったものの買取ではなく
使用してもいないものの他に有料で上乗せで払いましたよ

変更したものを引き取ってくれるなどど考えたことがありません

ここに住むような人がお金に対して細かい事を言うはずが無いので
1人のおかしなことを言ってる人、本当は契約者ではありませんよね？

[27: 匿名さん]

↑　そりゃ、２６さんのようなこれまでの通常の建売マンションだったらそうなるでしょうね。
ただ２４さんが言ってるのは、オーダーメード対応を謳っているようなマンションでは、既存のものを交換するという、その無駄を省けることが最大のメリットなわけですから、おかしいんじゃない？ということですよね。
私もプラウドの方が言っているほうが常識的に思いますが、みなさんいかがでしょうか？

[28: 匿名]

確かにプラウドは差額でだしてるな。
http://www.2kuri.com/about_cost
阪急はこれに対してどうでる！？

[29: 匿名さん]

要はオーダーメイド対応住戸（この場合プレミアフロアのみ？）の話であって
そうでない住戸は、もう業者への一括注文済みだから対応不可ってことではないの？
だからリフォーム対応でってことでしょう。

ちなみに我が家も間取りや、仕様設備やオプションに関して
満足でないので、リフォーム業者に色々見積もりしてもらいましたが
配線を伴うものや、クロスをはがしてやり直さなければならないものは
オプションの方が割安、そうでないものはリフォーム対応の方が
安くなる場合もありました。

それにしても色々な業者の中で、阪急のリフォーム部門の担当者のみ
未だに返答なし。
もう１ヶ月にもなるのに、見積もりにそんなに時間がかかる？？
阪急ではリフォームは頼まないと思います。

[30: 匿名さん]

　高い買い物だけに、不誠実な対応されるとがっかりしますよね。

[31: 匿名さん]

>26
>ここに住むような人がお金に対して細かい事を言うはずが無いので

きちんとした金銭感覚をみなさん持っているから、おかしいことはおかしいというんです。
そこを考えましょう。

[32: 匿名さん]

＞高い買い物だけに、不誠実な対応されるとがっかりしますよね。

阪急さん、千里タワーやモンセーヌの件から反省して体質改善してませんね。相変わらずかぁ。
２棟目の施工が大林さんでないのも、大林さんとの関係悪化かな？真相まで調査できていませんが・・・。

[33: 匿名さん]

２棟目の施工はどちらなんですか？
いろいろと詳しくご存知のようですがライバル会社関係者さん？

[34: 匿名さん]

＞３３さん
契約者には２棟目及び周辺建物の計画案内（？）が送られてきてるんです。
そこに２棟目の施工業者も記載されてますよ。

３３さんは契約者ではないですね？

[35: 匿名さん]

ここ、契約者専用スレじゃないけど。

[36: 匿名さん]

２棟目はねぇ、コウノトリさんが運んでくるんだよ。

[37: 匿名さん]

構造上「軽量化」「軽量化」って、わかってんだよ！引き渡し後は自由にリノベーションさせてくれ！
基本間取りのセンスがなさ過ぎ。

[38: 匿名さん]

まぁまぁ、冷静に。品がないと思われますよ。

重さ制限さえクリアすればいいんじゃないの？

[39: 匿名さん]

立地がいいから強気なんだよ
何だかんだ言っても、ここほどの立地はないからね

[40: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[41: 匿名さん]

引渡し後にも自由にリノベーションできないの！？なんで？？

[42: 匿名さん]

ある程度はできるはずですよ。

共用部分なんかはいじれないところもあるかと思いますけど。。。

我が家も色々、見積もりとってもらってますが、できるところ
できないところあります。

やはりタワーだから？
普通のアンションより融通利かないですね。

[43: 匿名さん]

>42
まぁ、タワマンだから仕方ないか。と妥協するしかないですかね。ここを選んだのは自分自身なのですから。

[44: 匿名さん]

できないことはすべて管理規約集に書いている。ここで禁止されていることは絶対にできない。
逆にかいてないことは、管理規約が管理組合によって変更されるまでは可能である。
ちなみにここの管理規約は占有部分に関して特別なことはなにも書かれていない。
よって普通のマンションより融通が利かないということはない。タワーだから仕方が無いことも特にない。普通のマンションに出来ることは、ここでも出来ます。躯体部分さえさわらなければ、なんでもできます。

[45: 匿名さん]

リフォーム(リノベーション？)する方も多いんですね。
我が家はそのまま使うだけなので、買えただけで十分です！

話は変りますが、３次はどれぐらい売り出すんでしょうね？
お隣は早々と売り切ったようです。

[46: 匿名さん]

特に販売戸数は決めていませんよ。とにかく登録申し込みしてくれた戸数＝販売戸数で、３次も完売御礼。
というシナリオです。

ところで、担当者の方に意地悪な質問をしてみました。「○○さんはここを買わないのですか？」→「いえ、購入は考えていません」→「どうしてですか？」→「すみません。高槻は地縁がないもので・・・」→「地縁が有れば買いますか？」→「まぁ、予算が合えば購入を検討していたかもしれませんね」→「じゃあ、割高と思っておられるのですか？」→「そんなことはありません。当社としては良い物件として、お客さまにおすすめしております。」→「人にすすめるくらい良い物件なら買うのが普通でしょ？」→「ちょっと、勘弁して下さい」→「どうしてですか？」→「いや、その～、私は１営業担当としてご購入をおすすめしております。」→「別に、営業マンだから買えないという規則は無いでしょ？買わないの？」→「すみません。ちょっと勘弁して下さい。」→「買いたく無いのが本音ですか？」→「いえ、そんなことはありません。良いモノをお客さまへご提供することが第一ですので・・・。」→「私におすすめされたこの住戸買いませんか？（逆、営業）」→「△△様はご購入を検討されていないのですか？」→「○○さんが買うなら、私も買いますが何か？」→「すみませんが、商談を進めてよろしいですか？」→「○○さん買いましょうよ！」→「すみません、次のお約束がありますので、改めてお話いたしましょう。」→「お茶を濁しておられます？」→「そのようなことはありません。とにかく、一旦、ご検討下さい。」→「検討結果はでてますよ。○○さんが買うなら、買います。」→「すみません。本当に勘弁して下さい。」→「では、後日、○○さんもご検討下さい。」
・・・大人げない会話でした。

[47: 匿名さん]

↑
ぷぷっ、営業からしたらこれってどの希望者か丸わかり。

[48: 匿名さん]

＞46
その登録申し込み数はどれぐらい？

[49: 匿名さん]

ただの嫌がらせでしょ。
ヤダヤダ。

[50: 匿名]

凄い理論ですね。タワーマンションの営業をする人はまずそのマンションを購入していないと駄目である。フェラーリ売る人も当然自分が乗ってないと駄目。土地を売る人もその土地持ってないと駄目だから…半分売る。友達に女の子紹介してあげるときも自分の彼女じゃないと駄目といいことで…

[51: 匿名]

売れ残りを社員の社宅扱いで安く賃貸してる話は聞いた事ある
阪急や大林の社員は買わなくても、ここ、売れ残ったら安く借りれるんじゃない？

[52: 匿名さん]

>51
そんなことしたら、足りない資金は誰の負担？

[53: 匿名]

借りてる会社の負担でしょう

[54: 匿名さん]

46は、なんかいい気になってるみたいだけど、自分の『バカの壁』には気付いてないんだろーな。
ほんとバカって迷惑であると同時に、カワイソウなのよね。

[55: 匿名さん]

>>46
普通の営業なら、客より下の地位を演じればよいだけなのに
私は悲しいかな、買えるほどの甲斐性がありません
ここを検討できる>>46さんは、選ばれた方なんですよ！ってｗ

[56: 匿名さん]

販売戸数多すぎ。
値崩れ必死だな。

[57: 匿名]

値下がり待ってるうちに欲しい部屋がなくなりませんか？

[58: 匿名さん]

>46
いちいち、反応している君もだよ。

>57
２棟目狙いますか？

[59: 匿名]

駅まで近いほうがいいので2棟目は検討対象ではありません

[60: 匿名さん]

ここでもそんなに駅直結とは言えないので２棟目はかなり遠く感じますよね。
今ここはどれくらい残戸があるのでしょうか？？

[61: 匿名さん]

南向き、南東角部屋、高層階(30～)はほぼ売り切れです。
西向き30階までが50戸ほど、北東が30戸ほど、真東が30戸ほどで、あとはぱらぱらと30戸ほど。
残り150戸ほどですね。

[62: 匿名さん]

南以外の低層階が残っているということですね。
１５０戸を多いと見るか少ないと見るかでしょうか。

[63: 匿名]

低層真東も
ルームタイプによっては全部屋販売終了してますね

[64: 匿名]

残150戸は三次販売終了後見込みですか？
近隣マンション一棟分の残ですか、売れた戸数と竣工まで１年以上あることを考えれば、多いということはないでしょう

[65: 匿名]

もうそんなに売れたの？が正しいですよね

[66: 匿名さん]

その通りですね。完成まで、１年以上あるのですから、普通のマンション１棟分は捌けそうですね。

ただ、西側の低層階は、厳しいかな？

[67: 匿名]

三次の販売戸数が決まりましたよ。公式ホームページによると108戸だそうです。
要望書ベースに若干積みまししてるでしょうが、未販売残は約110戸になりますね。

[68: 匿名さん]

西側の低層階は破格な価格ですから
賃貸として利用されそうですね

[69: 匿名さん]

>67
残り110戸かぁ。１期１次からハイペースでしたねぇ。

[70: 匿名さん]

賃貸はないな。
売れ残り、内密に値引きがはじめるとみた。

[71: 匿名さん]

違う違う。これだけの規模となるとどうしても一部分譲としては残ってしまうので、
グループ子会社に買わせて、賃貸として出すんですよ。

MUSE高槻の場合、西向き12－18階はなかなか終の棲家としては売れにくいですが、
単身赴任者への賃貸需要はあるでしょうからね。

[72: 匿名さん]

大規模だから一部売れ残るわけではなく
日当たりが悪いから売れないかもしれないだけじゃないですか？

[73: 匿名さん]

↑そういうことですけど。
ここの西向き低層階は買うには躊躇してしまうでしょ。
でも賃貸としてみれば、タワーマンション、駅近ですし需要はあるということです。
あなたもヤリ部屋としてならどうです？

[74: 匿名さん]

今日は天神さんでマンションミュージアム周辺も人が多かったですよ。
西側のペデストリアンデッキの建設が始まってますよ。
どんどん街が出来上がっていくのを見るのが楽しいです。

[75: 匿名さん]

2期、3期の販売前に
1期でまだ分譲しなかった108戸分を
１期の第3次で完売してしまおうという策でしょうか？

[76: 匿名さん]

もうプレミアムフロアは残っていないでしょか？

[77: 匿名さん]

グループ子会社が賃貸に出すとしても、賃貸を考えている購入ユーザーより割安で出して商売の邪魔はせぬように！！
　

[78: 匿名さん]

同じ思いです

うちなんかもいずれ転勤があるので賃貸に出す予定ですが、
安く貸されたらたまりませんよ

西の５５㎡１LDKで14~15万でしょうかね？

[79: 匿名さん]

グループ子会社は相場より3割増しで出して欲しいな。
購入者の賃貸に出す方優先ですよね。
阪急が誠意のある会社なら、それぐらいのことご存じだ期待します。

[80: 匿名さん]

こことは違うマンションを賃貸物件として所有しているものですが
私が賃貸に出している物件と同じ間取りの部屋を販売主のグループ会社がチラシをうつ時
相場の３～５割増しで出しているので、長い間借り手がついていませんよ
一体どこの不動産屋が出してるの、とチェックを入れるとグループ会社でした

他にも築3年ものの中古物件を、購入価格の２割増し（相場の2割でもある）でちらしを出していますが
同じく買い手がついていないみたいです

グループ会社も、3割増しでは相場を先導する結果にならず、笑いものになるだけなので
せめて相場の１割増し、常識の範囲で賃貸に出してくれた方が助かります

賃貸の場合、相場が２５万だったら２８万が限度でしょうね

[81: 銀行関係者さん]

55平米の西向きなら
10～11万くらいでは？
駅から少し遠いので。

[82: 匿名さん]

ここは駅近でも、縦の距離を考えると、ローレルより分が悪い。

[83: 匿名さん]

> 75

225戸(1次)＋5戸？(2次)＋108戸(3次)ってことじゃないの？

[84: 匿名さん]

何か１次で当たり部屋を捌ききった感がありますねぇ。残りは福となるのでしょうか？

[85: 匿名さん]

一次の抽選組からすれば、2次、3次なんかは残りものに見えますが、それはそれでニーズがあるもんですよ。
みながみな東向きの視線を気にしないでしょう、西側のように賃貸で利益を目論む人もいるでしょう(まぁ賃貸は絶対利益生みませんがねぇ)

[86: 匿名さん]

何にしても、デベは損益分岐点通過したから、一安心ですかね。残ったところは賃貸にすれば言い訳だから
このプロジェクト成功だね。この後は知らないけど・・・。見込みなければ何もしなければいいわけだし。

[87: 匿名さん]

＞82
ローレルよりは距離があるが
共用施設の充実は断然上
総合的にはここのほうが資産性がある

込みで13万いかないかな

[88: 匿名さん]

13万でもねぇ。この広さでも管理費は1-5年目が5500円、6-10年目が8350円、11-15年が11000円。
管理費が月8000円、固定資産税が月1万円としたら、15年の必要経費はとりあえず420万でしょ。
物件価格3000万としても、(3000万-420万）÷180ヶ月＝14万/月の家賃がはいてとんとん。
・・無理でしょ？？？

[89: 匿名]

(3000+420)/180=19万では？
空室リスクを少なめに5%としても20万は取れないとやってけないよね。

[90: 匿名さん]

↑そうですね・・・・ますます不可能な数字ですが・・・
こういうの賃貸やってくれるかたって、何か慈善事業のつもりなのでしょうか？？
タイガーマスク？？

[91: 匿名さん]

賃貸出されるのはいいのですが、ご自分で借り主探されますか？管理等の業務もご自分でされますか？
設備の修理代金は貸し主負担です。賃貸を委託すれば手数料は賃貸料の7%～10%は取られます。
おまけに経年劣化したら家賃下がって、管理費と修繕積立金、固定資産税はUPですよ。

貸すくらいなら、売却してスッキリさせます。

[92: 匿名さん]

誰か単発マンション賃貸で利益出す方法教えて！！
エスリードなどからよく「もうかりますよ」って電話かかってきますけど、
「もうかるならあなたしないの？」って聞いたらいつも切られてしまいます・・・。
やはりなにか秘密の方法があるんでしょか？？

[93: 匿名さん]

賃貸用に買う人、利益を生ませるために賃貸に出してるようではね。
今の時代、30年でペイできればいいっしょ。
リタイア前は小遣いにして、リタイア後は年金に足して10万ずつでいいから生活費の足しにできればいいと思うけど？
子どもに住まわせてもいいし。

[94: 匿名さん]

でもさぁ、月10万でいいんだったら一億を年間1.2％で運用できたら十分なわけで・・・。
定期預金でもいいぐらいじゃないですか？？
なぜに賃貸投資を撰ぶのかわからんなぁ。
本当に、なにか秘密の方法があるんですかねぇ。。。

[95: 匿名さん]

賃貸に出すといろいろ面倒なことがあると思いますが、
３０００万をローンでということですか
現金で買うなら３０年でペイということはないのでは・・
ランニングコストも高いし売却時に下がってることも考えて
１０年ぐらいでそこそこ利益生みませんか？
考え甘いですか？

[96: 匿名さん]

無理無理、１０年ぐらいじゃ利益なんて出ませんよぉ
約65平米２LDKを現金3500万で買い、賃料13万で10年間貸す
10年後に3000万で売れれば儲けあるよね？

[97: 匿名さん]

賃貸で利益出したければ、１棟買いに近い購入が必要。たった１戸では利回り2%くらいでないかい？

[98: 匿名]

そう思う。
経年による経費の増大と空室リスクを軽く考えすぎ。
今3500万のが10年後に3000万円で売れるわけないし。

[99: 匿名さん]

３０００万で売れても、インフレ率(物価上昇率)考えたら・・・
やっぱどう考えても、利益でねぇー。
とりぜずネットで定期預金～

[100: 匿名さん]

利益が出ないくらい、割高に価格設定しているのが阪急さんじゃからのう。
せめて、オプションは購入者の目線に立った価格がうれしいがのう。

[101: 匿名]

普通は賃貸にだす前提で分譲価格設定しませんよね？
だから賃貸には安不精の賃貸用仕様があるんですよね？

それにオプションは別に選ばなくていいんですよ−。高いと思えば追加しなけりゃいい。

私、物の価値って難しいんだから、どこまでいっても割高とか割安とかは存在し続けると思う。結局はそれを払えるか払えないかで、とどのつまり割高っていうのはお金が足りないっていってるだけで、いわなきゃいいのにって思う。

[102: 匿名さん]

↑
安不精→安普請？

[103: 匿名さん]

不動産投資は難しいですね・・
Ｊリートのほうがまだいいでしょうか？

[104: 匿名さん]

Ｊリートで失敗経験あります

現在塩漬けです

[105: 匿名さん]

リート善戦しております。下は年利換算-4.5%、上は年利換算21%です。

ところで、地元不動産屋の○井地所さんは、ここをまとめ買いしてるのでしょうかね？
もちろん、賃貸や人気部屋の転売が目的。ローレルではよく名前が出ます。

[106: 匿名さん]

ローレルはミニバブルのころ１０００万円程上がった
そうですね。７年たった今はちょっと下がって買値ぐらいで
売りにでてるみたいですが、ジオはローレルのように
７年後そのままの値段で売れないないでしょうね・・
立地はすごくいいけど・・西側に立つ複合棟１６階ちょっと高すぎ・・
どんなお店が入るのかも気になるところですね。

[107: 匿名さん]

賃貸してて、7年後買値で売れるなんてあり？
ローレルってお得だったんだね～

[108: 匿名]

それだとインデックス型の方が安定感ありませんか？リ−マン後の信託は今のところ善戦してますが、とにかく日本の債券・株・不動産とも将来は暗いですよ−。
経済は人口と比例すると考えれば、やはり海外中心のバランス型インデックスに落ち着くわけだが。

ここ買ったあとの余裕資金、みなさんはどこで運用してます？

[109: 匿名さん]

国債に１０００

[110: 匿名さん]

1年ものに１０００億なら割はいいけど・・・。それ以降の国債はやばいっしょ！？

[111: 匿名さん]

株に8000万、しかし、今は3500万にしか。。。涙　　涙

[112: 匿名さん]

３次登録が始まりま～す。外れ住戸の一掃販売。

[113: 匿名さん]

3次の中に欲しい部屋あったけど
資金不足で買えません

余裕のある人が羨ましいです

[114: 匿名さん]

3次までは外れとはいえないでしょ？
第2期となると、微妙だけどさ。

[115: 匿名さん]

2期販売戸数は何戸になる予定ですか？

[116: 匿名]

450戸−(１期契約済み)でしょ？出し惜しみする理由はない。
それはそうと、こういうマンションには若い人で賑わって欲しいですね☆便利だしおしゃれだし生産効率もあがりますからね。
子育て世代がたくさんいて、部屋に知らない子どもがいたりして活気あって欲しいな。
２期は20代子連れ夫婦に優先して分譲とかあればいいのに♪1000万ぐらい補助だしてあげたら、同じ額の子ども手当なんかよりずっと子育て支援になるとおもうけどなぁ。

[117: 匿名]

450戸−(１期契約済み)でしょ？出し惜しみする理由はない。
それはそうと、こういうマンションには若い人で賑わって欲しいですね☆便利だしおしゃれだし生産効率もあがりますからね。
子育て世代がたくさんいて、部屋に知らない子どもがいたりして活気あって欲しいな。
２期は20代子連れ夫婦に優先して分譲とかあればいいのに♪1000万ぐらい補助だしてあげたら、同じ額の子ども手当なんかよりずっと子育て支援になるとおもうけどなぁ。
とにかくこういう若い世代向きのマンションに、若者が住めるようになるべきです☆彡

[118: 匿名さん]

残念ながら、結果は希望通りにならないところが歯がゆい。

[119: 匿名さん]

そうなんですか。。。

ローレルみたいに金持ちの高齢世帯中心になりそうなんですね？
高齢者必須アイテムの病院が近い、買い物便利なんだから仕方がないかな。

[120: 匿名さん]

山の手からの引退又は引退間近夫婦、共働き夫婦、シングルが
大多数ではないでしょうかね？

小さい子供連れのファミリーだと、それなりの収入のある方しか
厳しいと思いますよ。

それにタワーマンションは小さい子供のいる家庭にはあまり向かないという
話もあります。

それこそ、環境やコストパフォーマンスを考えたらシャリエやジェイグランじゃないでしょうか？
（シャリエは見事、完売してしまいましたが。。。）

若い人が多いならもっとここの書き込みも多くて、ほのぼのしてると
思いますよ。
高齢者が多いのでこのスレ自体の存在も知らないのではないかな？