変動金利は怖くない！！その２５

[匿名さん]

前スレ（その２４）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[421: 匿名さん]

>>420

保証会社は銀行の子会社がほとんど。連結では銀行の損失となる。
銀行のリスクがゼロの訳ないだろ。

むしろ保証会社は専門に審査してるんだからどんなに銀行が貸したくても回収の見込みの無い人には
絶対貸さないだろ。

[422: 匿名さん]

>>419

借換は含んでない。というか、かなりの人が完済前に買い換えを行うので売却したお金で完済するので
これだけ短くなるらしい。

買った家に35年住み続けるほうが希。仕事や家族構成など環境の変化で買い換える人がほとんど。
そういう意味では元本は早く無くしたほうが良い。

[423: 匿名さん]

>>422
今は転勤だけじゃなくて失職や転職することが多いのもあるような。

バブルの時と比べると不動産価格もかなり下落したし
35年ローンなんてもはや過去の常識なのかもしれないね。

[424: 匿名さん]

>>412
それって25年で完済って今から25年前に借りたデータってことだよね。
それだったらホントかもしれないね。

というのも実家の親も2400万でマンション買ってもバブル期のインフレで
借金が減るわ、給与上がるわで、残債が大幅激減。

15年後に売る時には買った値段近くで売れたとかの良い時代だったからね。
だから団塊の世代は今の子供に多額の親援助ができるんでしょ。

はっきり言ってこの不景気でデフレの時代ではそれはあんまり参考にならんよ。
そのデータで、変動はみんな短期で返せる｢金持ち向けローン」だと思ってるん
なら間違いのじゃないのかな。

[425: 匿名さん]

>>421
子会社だろうが何だろうが、保証会社が損をしないようにするために、
皆から保証料を取ってるんでしょ。保険料みたいに。

[426: 匿名さん]

>>412が意気込んで出したデータが恥ずかしい・・・・

[427: 匿名さん]

保証会社は営利企業じゃないからプールされた保証金の範囲内で損失を補えなければ審査を厳しくするし、
余裕が有れば審査は甘くなるんだろ。だから好景気より不況の時のほうが審査は厳しくなる。

保証会社に丸投げだからギリギリが多いって持って行き方に無理有りすぎ。

[428: 匿名さん]

>>425
421じゃないけど、保証料だけじゃ元が取れないことが多いんじゃない？
ぱっと思いつくものでも、担保割れ、転売しようにも買い手がつかない、といったことが考えられる。

[429: 匿名さん]

>というのも実家の親も2400万でマンション買ってもバブル期のインフレで
>借金が減るわ、給与上がるわで、残債が大幅激減。

インフレになっても金利が8%になっても変動金利が怖くない事が証明されましたね。

[430: 匿名さん]

>>426
そういう書き込みはいらないし、データを出してくれた人に失礼。

他人にとやかく言うんじゃなく、他の人の参考になりそうなことを何かしたら？

[431: 匿名さん]

ついでに銀行が重視している審査項目

[432: 匿名さん]

>>430
412を見たらわかるけど、いつもの固定さんをバカにしたような書き方だし、
みんなすぐに返せるから大丈夫みたいな書き方だったでしょ？

あういう書き方するから荒れるんでしょ。
もうフラットと戦うのは止めたら？そんなに憎んでないんですけど。
そもそも同じ債務者でしょうに。

[433: 匿名さん]

>>429
勘違いしないようしてほしいんだが、私は変動を肯定してるよ。
だからうまく歯車が噛み合えばあんまり怖くないかもしれないね。
地価上昇・賃金上昇等がうまく噛み合えばね。

[434: 匿名さん]

>>432
むしろいつもフラット側が意味不明なことを言って、スレを荒らそうとしてくると思うんだが。
変動スレでは変動は怖くないで結論が出てるし、変動金利自体上がるのはまだまだ
ずっと先だから、キチガイフラット君をイジって遊ぶぐらいしかやることが無いんだろうね。

[435: 匿名さん]

>>412
ふと思ったんだけど、平均25.1年の方は新規貸出となっているので、銀行側は平均すると25年程度で
返済される（買い替えもいるんので完済とは限らないのだろう）と予想している、ということなんだろうか？

また、平成21年度中の完済債権の貸出後の経過期間が15.1年ということは、平均すると1994年に借りて、
全額返済している、ということなんだろうか？

前者は興味深い数字だし、後者については意外に頑張っている印象。

特に後者は不動産相場が下げ基調、給料も減少傾向の中で返したってことになるので、イメージとはちょっと違う。

こんな解釈も可能？

[436: 匿名さん]

>>432
あなたが>>426かは分からないけど、>>426は弁護する余地はないと思う。

[437: 匿名さん]

>>432

仕掛けてるのはそっち

地元地銀に聞いたギリギリ変動の話とか。そういう書き込みが無ければ平和だったはず。

[438: 匿名さん]

地銀だろうが都市銀だろうが、ギリギリの人には貸さないでしょう。保証会社は現時点で返せると判断して
審査を通しているはずです。固定さんが言う、銀行は貸し手がいないからギリギリの人へも貸したがってる
とか、保証会社がリスクを取るから銀行は関係ないとか、それは明らかな間違いだと思います。

銀行は返せる見込みの無い人には絶対貸さないと思います。あなたが経営者の立場になったと思って考えて
見てください。目先の売り上げ欲しさに怪しい人にお金貸しますか？

ただ、保証会社の審査は現時点での借り主の信用度しか判断出来ない（当然ですが）ので、その後
リストラなどの環境の変化で返せなくなる人も出てくる可能性が有るので保証料をプールしてまかなっている
のだと思います。

[439: 匿名さん]

>>432
そもそも、フラットの人がこのスレに来ること自体がおかしくない？何しに来てんの？

Ans:荒らすため

ってのは無しでお願いします。


変動選択者個々人で将来の金利見通しは異なっても、返済期間が短いほど変動が有利という意見は共通。

現金で購入するのが最善手とすれば、次善の選択は変動でなるべく短期間で返すこと。
それができる人はフラットを選んだりしない。

[440: 匿名]

そもそも、固定(またはフラット)と変動をミックスで借りればいいんじゃない？
・・・ってこのスレ見てると思うのですが。。。

[441: 匿名さん]

>>412
Ｇｏｏｄ　Ｊｏｂ！　興味深いデータだ

>>422
なるほど。自分も最初の住宅ローンは買換で８年で返してしまった。そういうのが平均を短くしている可能性は大きいね。

>>424
＞それって25年で完済って今から25年前に借りたデータってことだよね。
ちがうよ。２５年は２１年度中新規貸出の約定貸出期間。
２１年度中の完済債権の完済までの平均期間は１４．９年。つまり約１５年前（＝平成６年度）に借りて２１年度に完済。

＞というのも実家の親も2400万でマンション買ってもバブル期のインフレで（以下略）
借りたのは２５年前ではなく１５年前＝平成６年＝バブル崩壊後なので、買った値段近くで売れた云々は的外れ。

>>426
同じ勘違いをしているあなたの方が恥ずかしい

>>432
>>412は、（変動、固定にかかわらず）ギリギリ（２５年超）で返した人は５％もいないという事実を言っているだけで、別に固定を見下す発言には見えないが、あなたも勝手に勘違いしていないか

[442: 匿名さん]

そもそも「変動＝ギリギリ」の話題が定期的に出てくるのは何で？

[443: 匿名さん]

ちょっと整理しておこうか

変動派の主張
返済期間が長期になると変動はリスクが高くなるので、変動は、１５年から最長でも２０年以内に完済可能な（比較的余裕がある）人が選択すべきもの。２０年以内に完済できないならリスクを避けて固定にすべき。
ただし、実際には返済力がないにもかかわらず変動を選択する者もいることは否定しない。

固定派の主張
返済力がない（ギリギリの）人ほど（将来はともかく）目先の返済額を低く抑えられる変動を選択するのであり、固定を選択するのは相対的に返済力が高い人。
実際には、変動派の主張のとおり、返済力が低い人ほどリスクを避けて固定にする人が多く、それを裏付ける住宅金融支援機構等のデータも示されているが、固定派はそれを認めようとはしない。

[444: 匿名さん]

このスレ読んでる人は借金に詳しいと思うんだけど
国の借金は消費税増税とかで返せる額を超えてると思うんだよね。
変動で借りてる人は今後数年以内に国債が暴落して極端なインフレになって
政策金利が7%とかまで一気に上がることを全く想定してないように感じるんだけど
心配ではないんでしょうか？
半分固定にするとか何らかのリスクヘッジしといた方がいいんじゃないかと思うんだけど。
国債暴落を考えなければ、確かにある程度余裕を持って変動で借りて
元金をどんどん減らすのが一番賢いと思うけど、私は全額変動にする勇気はないです。
心配しすぎでしょうか？

[445: 匿名さん]

>>444
>国の借金は消費税増税とかで返せる額を超えてると思うんだよね。
まず、そう思う理由を述べてください。

現時点ではそうではない、というのが一般的な感覚と思いますので。（長期国債金利が低いのもそのため）

[446: 匿名さん]

極端なインフレにもも関わらず政策金利がたった７％なら借金はゴミみたいなもんですね。

またまたインフレの意味を理解出来ない人が。
国債暴落が起きても固定にしておけば安心って思ってる人がまだいるんですね。

[447: 匿名さん]

地域性もあると思いますが、低い変動で借りたくても審査通らずフラットで借りる人は多いですよ
（ちなみに２３区内マンションです）。
変動を選ぶからには確かに将来極端なインフレ等で金利が上がることも想定しないといけないのかもしれませんが、
実際には目先の低さで変動を選ぼうとする人は少なくないと思います。

[448: 契約済みさん]

変動が怖くないと言えば、嘘。私は全額変動。

理由は安いから。

安ければ固定にするけど、高すぎ・・・


一時的に金利が上がる可能性はあっても、長期的にはあがらないと思う。
そう思うと、今更費用をかけて固定にしようとは思わない。銀行に相談
したら、固定に換えてくれると言われたけど。

結論はでてるんじゃないの?　一時的にでも金利が高くなればもちこたえ
られない人は固定にするべき。余裕があるひとは変動。私は、最初、
せっせと繰り上げしていたけど、今は現金を貯めている。現金はいざ
という時貴重。現金がなければ借金せざるをえないが、借金は、絶対
住宅ローンの超低金利では借りられない。下手すると10%超えてしまう。
もし、住宅ローンの金利があがりそうになれば、その現金を繰り上げ
返済に回すつもり。

住宅ローンでていっぱいで、貯金もできないような人は固定をおすすめ
する。

住宅ローンの他に、借金するようになると、相当あぶないと思う。

[449: 匿名さん]

国債暴落が現実に起こるかは分からないけど、そこまでなると固定でも安心ではないのですか？
であれば、多少の上昇はあっても固定の金利（今だとフラットＳでも１．５５でしたっけ？）を
超えない限り変動が良いってことですね。

[450: 匿名さん]

しかし、事実として銀行は自行の利益を優先する。
そのため、銀行にフラットの話を聞きに行くと話半分で自行のプランを勧める。
シミュレーションでも1％以下で35年の試算を出してきたりする。
それを見せられた者の中で100％の方が余裕でローン返済のプランを立てて変動ローンを組んだのかは疑問。
この掲示板にいらっしゃる方は変動のリスクを承知でリターンを優先した方なので問題ないと思うが、ろくにローンの勉強もせずに銀行の口車に乗せられ、0.775％の金利で試算された支払い額を見せられ、それなら毎月払えるかとローンを組んだ方も少なからず居るはず。
銀行は払えなくなっても土地＆建物の抵当があるから損はしない。
借主が死んでも団信あるしね。

変動ローンは借主にとってはハイリスクハイリターン的だが、逆に銀行にとっては一番リスクの少ないローンであることは間違いない。

[451: 匿名さん]

何それ？
単なる憶測じゃん。
しかも、444みたいのも定期的に現れるね。
過去レス見れば良いのに。

[452: 匿名さん]

国の借金と政策金利って何の関係もないけどね。

[453: 匿名]

真夜中に書き込みしてる人は本当にローン組んでる人なの？仕事してない人なんじゃない？

[454: 匿名さん]

>>444
ハイパーインフレになったらそもそも固定・フラットも
特約が外れて変動化するので、リスクヘッジになってない。

それに対するヘッジは株買うとかJGB買うとか。

[455: 匿名さん]

JGB買うじゃない、JGBショートするか金利先物買うかだな。訂正。

[456: 匿名さん]

>しかし、事実として銀行は自行の利益を優先する。

自行の利益を優先するならば将来貸し倒れリスクのある人には融資しない。

仮に銀行が将来の貸し倒れリスクを度外視して目先の利益のみを優先して信用のない低所得者に
高返済率な変動を薦めたとしても別会社である保障会社は目先の利益など優先しておらず、
基準に則ってその人に信用が有るかを厳密に審査するので銀行の末端社員が暴走してもそこで抑止が働く。
そもそもそういう意味でわざわざ同じ系列でも保障会社を通す。

>変動ローンは借主にとってはハイリスクハイリターン的だが、逆に銀行にとっては一番リスクの少ないローンであることは間違いない

言っている事が矛盾している事に気づけ。銀行にとって一番リスクが少ないのは完済してくれる人。
信用のない人に融資する事がハイリスクなんだからもし銀行がそう思ってるのならば変動での融資は
厳しくなるはず。

[457: 匿名さん]

そもそも変動金利を選ぶとハイリスクハイリターンなんて言ってる時点でどうかしてる
現時点、変動金利がハイリスクな要因がないし、リターンて何？

[458: 匿名さん]

>>444

財務省の資料（「日本の財政関係資料」（平成22年８月版）、HPで見れる）を見るとわかるけど、
公債残高は増加してるけど、利払いは、増えてないんだよね。

理由は、昭和58年とかの国債金利は7.6％とかだったけど、今の金利は1.4％とかで、借り換えを
やってるので利払いが増えない状態になってる。

財務省は今後金利が上がったら大変ですというけど、金利が上がったら、昔の分は借り換えなければ
いいだけ。それだけでも、そこの部分が重しになるので利払いの増加を抑えられる。

また、国の場合は歳出と歳入が別々なので、歳入のうちの公債ってのは、税で足りない部分を
どうやって国民から徴収するかって面が大きい。
歳出：国がやる仕事に必要な金額
歳入：制度としての税などえ賄える分＋公債

なので、別に均衡財政にしなければいけないわけではない。

それに、国の借金というのがおかしくて、別に国民から借金している分には破綻はしない。
ただ、予算を組む時に制約が大きくなるのが問題になる。

地方自治体の借金や、外国からの借金と、日本の国の借金と言われているものを同じに考え
無い方がいいよ。

あと、財政学者で国の赤字を問題視する人って、財務省系の先生が多いので、そのあたりも
気を付けた方がいい。

[459: 匿名さん]

>銀行にとって一番リスクが少ないのは完済してくれる人。

あなたの取引銀行は住宅ローンに抵当権を設定しないの？
銀行は完済できようができまいでの損はしないように第一位の抵当権を設定している。
建物だけのローンを組んでも土地がセットで抵当に設定されていませんか。

[460: 匿名さん]

なら審査自体必要ないじゃん。無審査でバンバン貸せば？

そもそも抵当権だけで損失が出ないなら売却して完済出来るので破綻する人いないし。

残債-競売での売却価格が銀行の損失じゃないの？

[461: 匿名さん]

>>460
言ってる意味がわからない。まず日本語から勉強した方がいい。

[462: 匿名さん]

反論出来ないと急に言ってる意味が分からなくなるな

[463: 匿名さん]

>特約が外れて変動化するので、リスクヘッジになってない。
固定は全期間固定だよ。
金利が上がったから変動です、なんて銀行は言わない。
フラットだって、変動にしようがない。

[464: 匿名さん]

>財務省は今後金利が上がったら大変ですというけど、金利が上がったら、昔の分は借り換えなければ
>いいだけ。それだけでも、そこの部分が重しになるので利払いの増加を抑えられる。
国債は市場が価格を決めるから、金利がどうのこうのは結果論。

>別に均衡財政にしなければいけないわけではない。
目標は赤字国債に頼らない均衡財政だろ

>国の借金というのがおかしくて、別に国民から借金している分には破綻はしない。
これが時々出てくる珍説だよ。
破綻しないのなら来年度の予算を何で２００兆組まないんだよ？

>地方自治体の借金や、外国からの借金と、日本の国の借金と言われているものを同じに考え
>無い方がいいよ。
地方だろうが国だろうが同じだよ。

>財政学者で国の赤字を問題視する人って、財務省系の先生が多いので、そのあたりも
>気を付けた方がいい。
ヘッジファンドだって日本の赤字を問題視してるよ。

[465: 匿名さん]

>銀行は完済できようができまいでの損はしないように第一位の抵当権を設定している。
抵当権を設定して損しないのならバブル後に銀行は苦労しなかっただろうね。

[466: 匿名さん]

バブル崩壊で不動産価値が大幅に下落して資産価値が減ったからだろうに。
今はバブルですか？
これ以上不動産価格が大幅下落しますか？

[467: 匿名さん]

なんでそんなに銀行がギリギリの人にお金貸したがってる結論にしたいの？

意図はなに？

[468: 匿名さん]

日銀、景気判断引き上げ　ゼロ金利は維持
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110215-00000082-jij-bus_all

[469: 匿名さん]

国際協調の名の下、“日本だけゼロ金利でいいのか”と言われたら、
景気は良くならなくても金利は上げざるとえない状況だってありえます

[470: 匿名さん]

>>469
無い。各国の金利が5％前後かそれ以上だった時ですら日本はゼロ金利だった。
今はアメリカがゼロ金利なので、世界的な景気判断は非常に低い状態。