変動金利は怖くない！！その２５

[匿名さん]

前スレ（その２４）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[402: 匿名さん]

ギリギリがいまだに良く分からない。
手取りで1000万あって、毎年の返済額が400万とかって、ギリギリになんの？
手取りが1000ってことは、大体年収1400そこそこなんだけど。
これだと30％近くになるけど、ギリギリかなぁ？
毎年の返済額が500万でも、手元に500万残って、それを生活費その他に当てる。
これがギリギリだろうか？
別に大したことないように思うが・・・

[403: 匿名さん]

>>398
>>400
２回も言うなんてよっぽど大事なことなんでしょうけど、
一々気にせずにさらっとスルーすればいいんじゃないの？

ギリギリもいることは事実だし、金持ち専用でもないし、
20年以内に返せる人だけのローンでもないし、すぐに一括返済できる人だけでもないし、
余裕がある自分を基準にして一々激怒して、女々しくフラットを攻撃するのは見苦しいよね。

変動ローンの建設的な意見交換ができる場であってほしいですね。

[404: 匿名さん]

>>402
普通に庶民で返済率25％以上はギリギリと言って差し支えないと、
個人的には思ってる。

[405: 匿名さん]

やっと話ができる、わかる人たちが出てきてくれた感じ
この調子でいきましょう

[406: 匿名さん]

>>402

ギリギリかどうかは家族構成やローン以外の支出の占める割合など個人の属性によるから定量的な回答は無いと思う。一つ言えるのは、今の変動やフラットSの金利でしか返済出来ない人は間違いなくギリギリ。

[407: 匿名さん]

変動か固定か、以前にギリギリで家を買うこと自体が無謀だと思うのだけど
何でギリギリで家を買うの？しかもその行為を非難されたら逆切れするし。

小町でアメリカで固定金利7%で家を買って住宅ローンを払ってる人のスレが
あったけど、それと比べたら0.775%でも1.55%でも誤差の範囲。

[408: 匿名さん]

うーん、それが難しいよね。
かと言って、銀行の35年固定とかは返せるけど、高いし確かにギリギリだよね。
生活費やらその他の支出が大したことなければ、ギリギリにはならないけどね。
今のところ。
手取りが400の人の25％と手取り1000の人の25％じゃ、全く違うよね。
極端な話が手取り1000あれば、返済率50％でもそれほどはきつくないわけで。
というわけで、一概に返済率25％超えたらギリギリとか銀行の審査がきついとかにはならないんじゃないかな。

[409: 匿名さん]

結局、住宅ローンでは長期間のローンを組むことでの失職・減収リスクと
金利の変動リスクを秤にかけなきゃいけないのに、前者は個人差があるから
噛み合わない論議が続くんじゃないかと。

例えばフラットS35年ローンにすれば、1ヶ月の支払い額は減るし
一見ギリギリでも払えそうに見えるけど、失職リスクや増税リスク・更なる不況に陥る可能性を
あまり頭に入れていないように感じる。

変動の考え方としては変動金利上昇リスクよりも、長期間のローンを組む間の減収リスクの
方が高いと考えるから、そうなるまでに出来るだけ残債を減らしておく・完済を早くする、
というのが基本的なコンセプトだと思うし。

[410: 匿名さん]

>>408
例えば今度実行の私だと、

年収650万で年齢30過ぎで30年返済で返済率14％ぐらいだけど、
実際シミュレーションしてみるとＢＭＷの支払いが暫くあるから、
数年は余裕ある感じは無くちょっぴりギリギリ気分だ。

[411: 匿名]

年収650しかないのにBMWなんか乗ってる時点で身分不相応の無謀さん

[412: 匿名さん]

↓民間金融機関からの住宅ローン借入期間実態。

固定さんの言うギリギリの人は全体の5%もいない。9割上が25年で完済。20年で完済する人も8割に上る。
皆長く借りて短く返すという当然のリスクヘッジを行っている。

[413: 匿名]

年収500ですが、BMWにマンションに結婚に55インチテレビにと好き放題です。
金の残し方次第ってことですね。

[414: 匿名さん]

そうかな？
BMも中古なら、安いし普通じゃないかな？

[415: 匿名さん]

>>412

誰あなた？　話題が違くないですか？

[416: 匿名さん]

414だけど、411へのレスね。

[417: 匿名さん]

>>412

平均15年で完済ですか。意外に早いですね。我が家は20年は掛かりそうです。

[418: 匿名さん]

>>410
車をローンで買う人っているんだね・・・

[419: 匿名さん]

>>412
変動で借りている身だけど、この数字は借り換えを含んでたりしない？
さすがに短期間過ぎるような･･･

>>415
都合の悪い話にいちいち反応しないで。嫌ならスルーして。

フラットの方が審査が甘いことは事実なんだから。
銀行は貸出債権が自分のリスクになるけど、フラットは証券化して転売しちゃってるからね。

[420: 匿名さん]

>>419
そうだけど、銀行の住宅ローンも保証会社にリスク丸投げだからね。
銀行自体は貸したくてしょうがないんだから。
銀行がリスク負うのは事業用のプロパーローンとかだからね。

[421: 匿名さん]

>>420

保証会社は銀行の子会社がほとんど。連結では銀行の損失となる。
銀行のリスクがゼロの訳ないだろ。

むしろ保証会社は専門に審査してるんだからどんなに銀行が貸したくても回収の見込みの無い人には
絶対貸さないだろ。

[422: 匿名さん]

>>419

借換は含んでない。というか、かなりの人が完済前に買い換えを行うので売却したお金で完済するので
これだけ短くなるらしい。

買った家に35年住み続けるほうが希。仕事や家族構成など環境の変化で買い換える人がほとんど。
そういう意味では元本は早く無くしたほうが良い。

[423: 匿名さん]

>>422
今は転勤だけじゃなくて失職や転職することが多いのもあるような。

バブルの時と比べると不動産価格もかなり下落したし
35年ローンなんてもはや過去の常識なのかもしれないね。

[424: 匿名さん]

>>412
それって25年で完済って今から25年前に借りたデータってことだよね。
それだったらホントかもしれないね。

というのも実家の親も2400万でマンション買ってもバブル期のインフレで
借金が減るわ、給与上がるわで、残債が大幅激減。

15年後に売る時には買った値段近くで売れたとかの良い時代だったからね。
だから団塊の世代は今の子供に多額の親援助ができるんでしょ。

はっきり言ってこの不景気でデフレの時代ではそれはあんまり参考にならんよ。
そのデータで、変動はみんな短期で返せる｢金持ち向けローン」だと思ってるん
なら間違いのじゃないのかな。

[425: 匿名さん]

>>421
子会社だろうが何だろうが、保証会社が損をしないようにするために、
皆から保証料を取ってるんでしょ。保険料みたいに。

[426: 匿名さん]

>>412が意気込んで出したデータが恥ずかしい・・・・

[427: 匿名さん]

保証会社は営利企業じゃないからプールされた保証金の範囲内で損失を補えなければ審査を厳しくするし、
余裕が有れば審査は甘くなるんだろ。だから好景気より不況の時のほうが審査は厳しくなる。

保証会社に丸投げだからギリギリが多いって持って行き方に無理有りすぎ。

[428: 匿名さん]

>>425
421じゃないけど、保証料だけじゃ元が取れないことが多いんじゃない？
ぱっと思いつくものでも、担保割れ、転売しようにも買い手がつかない、といったことが考えられる。

[429: 匿名さん]

>というのも実家の親も2400万でマンション買ってもバブル期のインフレで
>借金が減るわ、給与上がるわで、残債が大幅激減。

インフレになっても金利が8%になっても変動金利が怖くない事が証明されましたね。

[430: 匿名さん]

>>426
そういう書き込みはいらないし、データを出してくれた人に失礼。

他人にとやかく言うんじゃなく、他の人の参考になりそうなことを何かしたら？

[431: 匿名さん]

ついでに銀行が重視している審査項目

[432: 匿名さん]

>>430
412を見たらわかるけど、いつもの固定さんをバカにしたような書き方だし、
みんなすぐに返せるから大丈夫みたいな書き方だったでしょ？

あういう書き方するから荒れるんでしょ。
もうフラットと戦うのは止めたら？そんなに憎んでないんですけど。
そもそも同じ債務者でしょうに。

[433: 匿名さん]

>>429
勘違いしないようしてほしいんだが、私は変動を肯定してるよ。
だからうまく歯車が噛み合えばあんまり怖くないかもしれないね。
地価上昇・賃金上昇等がうまく噛み合えばね。

[434: 匿名さん]

>>432
むしろいつもフラット側が意味不明なことを言って、スレを荒らそうとしてくると思うんだが。
変動スレでは変動は怖くないで結論が出てるし、変動金利自体上がるのはまだまだ
ずっと先だから、キチガイフラット君をイジって遊ぶぐらいしかやることが無いんだろうね。

[435: 匿名さん]

>>412
ふと思ったんだけど、平均25.1年の方は新規貸出となっているので、銀行側は平均すると25年程度で
返済される（買い替えもいるんので完済とは限らないのだろう）と予想している、ということなんだろうか？

また、平成21年度中の完済債権の貸出後の経過期間が15.1年ということは、平均すると1994年に借りて、
全額返済している、ということなんだろうか？

前者は興味深い数字だし、後者については意外に頑張っている印象。

特に後者は不動産相場が下げ基調、給料も減少傾向の中で返したってことになるので、イメージとはちょっと違う。

こんな解釈も可能？

[436: 匿名さん]

>>432
あなたが>>426かは分からないけど、>>426は弁護する余地はないと思う。

[437: 匿名さん]

>>432

仕掛けてるのはそっち

地元地銀に聞いたギリギリ変動の話とか。そういう書き込みが無ければ平和だったはず。

[438: 匿名さん]

地銀だろうが都市銀だろうが、ギリギリの人には貸さないでしょう。保証会社は現時点で返せると判断して
審査を通しているはずです。固定さんが言う、銀行は貸し手がいないからギリギリの人へも貸したがってる
とか、保証会社がリスクを取るから銀行は関係ないとか、それは明らかな間違いだと思います。

銀行は返せる見込みの無い人には絶対貸さないと思います。あなたが経営者の立場になったと思って考えて
見てください。目先の売り上げ欲しさに怪しい人にお金貸しますか？

ただ、保証会社の審査は現時点での借り主の信用度しか判断出来ない（当然ですが）ので、その後
リストラなどの環境の変化で返せなくなる人も出てくる可能性が有るので保証料をプールしてまかなっている
のだと思います。

[439: 匿名さん]

>>432
そもそも、フラットの人がこのスレに来ること自体がおかしくない？何しに来てんの？

Ans:荒らすため

ってのは無しでお願いします。


変動選択者個々人で将来の金利見通しは異なっても、返済期間が短いほど変動が有利という意見は共通。

現金で購入するのが最善手とすれば、次善の選択は変動でなるべく短期間で返すこと。
それができる人はフラットを選んだりしない。

[440: 匿名]

そもそも、固定(またはフラット)と変動をミックスで借りればいいんじゃない？
・・・ってこのスレ見てると思うのですが。。。

[441: 匿名さん]

>>412
Ｇｏｏｄ　Ｊｏｂ！　興味深いデータだ

>>422
なるほど。自分も最初の住宅ローンは買換で８年で返してしまった。そういうのが平均を短くしている可能性は大きいね。

>>424
＞それって25年で完済って今から25年前に借りたデータってことだよね。
ちがうよ。２５年は２１年度中新規貸出の約定貸出期間。
２１年度中の完済債権の完済までの平均期間は１４．９年。つまり約１５年前（＝平成６年度）に借りて２１年度に完済。

＞というのも実家の親も2400万でマンション買ってもバブル期のインフレで（以下略）
借りたのは２５年前ではなく１５年前＝平成６年＝バブル崩壊後なので、買った値段近くで売れた云々は的外れ。

>>426
同じ勘違いをしているあなたの方が恥ずかしい

>>432
>>412は、（変動、固定にかかわらず）ギリギリ（２５年超）で返した人は５％もいないという事実を言っているだけで、別に固定を見下す発言には見えないが、あなたも勝手に勘違いしていないか

[442: 匿名さん]

そもそも「変動＝ギリギリ」の話題が定期的に出てくるのは何で？

[443: 匿名さん]

ちょっと整理しておこうか

変動派の主張
返済期間が長期になると変動はリスクが高くなるので、変動は、１５年から最長でも２０年以内に完済可能な（比較的余裕がある）人が選択すべきもの。２０年以内に完済できないならリスクを避けて固定にすべき。
ただし、実際には返済力がないにもかかわらず変動を選択する者もいることは否定しない。

固定派の主張
返済力がない（ギリギリの）人ほど（将来はともかく）目先の返済額を低く抑えられる変動を選択するのであり、固定を選択するのは相対的に返済力が高い人。
実際には、変動派の主張のとおり、返済力が低い人ほどリスクを避けて固定にする人が多く、それを裏付ける住宅金融支援機構等のデータも示されているが、固定派はそれを認めようとはしない。

[444: 匿名さん]

このスレ読んでる人は借金に詳しいと思うんだけど
国の借金は消費税増税とかで返せる額を超えてると思うんだよね。
変動で借りてる人は今後数年以内に国債が暴落して極端なインフレになって
政策金利が7%とかまで一気に上がることを全く想定してないように感じるんだけど
心配ではないんでしょうか？
半分固定にするとか何らかのリスクヘッジしといた方がいいんじゃないかと思うんだけど。
国債暴落を考えなければ、確かにある程度余裕を持って変動で借りて
元金をどんどん減らすのが一番賢いと思うけど、私は全額変動にする勇気はないです。
心配しすぎでしょうか？

[445: 匿名さん]

>>444
>国の借金は消費税増税とかで返せる額を超えてると思うんだよね。
まず、そう思う理由を述べてください。

現時点ではそうではない、というのが一般的な感覚と思いますので。（長期国債金利が低いのもそのため）

[446: 匿名さん]

極端なインフレにもも関わらず政策金利がたった７％なら借金はゴミみたいなもんですね。

またまたインフレの意味を理解出来ない人が。
国債暴落が起きても固定にしておけば安心って思ってる人がまだいるんですね。

[447: 匿名さん]

地域性もあると思いますが、低い変動で借りたくても審査通らずフラットで借りる人は多いですよ
（ちなみに２３区内マンションです）。
変動を選ぶからには確かに将来極端なインフレ等で金利が上がることも想定しないといけないのかもしれませんが、
実際には目先の低さで変動を選ぼうとする人は少なくないと思います。

[448: 契約済みさん]

変動が怖くないと言えば、嘘。私は全額変動。

理由は安いから。

安ければ固定にするけど、高すぎ・・・


一時的に金利が上がる可能性はあっても、長期的にはあがらないと思う。
そう思うと、今更費用をかけて固定にしようとは思わない。銀行に相談
したら、固定に換えてくれると言われたけど。

結論はでてるんじゃないの?　一時的にでも金利が高くなればもちこたえ
られない人は固定にするべき。余裕があるひとは変動。私は、最初、
せっせと繰り上げしていたけど、今は現金を貯めている。現金はいざ
という時貴重。現金がなければ借金せざるをえないが、借金は、絶対
住宅ローンの超低金利では借りられない。下手すると10%超えてしまう。
もし、住宅ローンの金利があがりそうになれば、その現金を繰り上げ
返済に回すつもり。

住宅ローンでていっぱいで、貯金もできないような人は固定をおすすめ
する。

住宅ローンの他に、借金するようになると、相当あぶないと思う。

[449: 匿名さん]

国債暴落が現実に起こるかは分からないけど、そこまでなると固定でも安心ではないのですか？
であれば、多少の上昇はあっても固定の金利（今だとフラットＳでも１．５５でしたっけ？）を
超えない限り変動が良いってことですね。

[450: 匿名さん]

しかし、事実として銀行は自行の利益を優先する。
そのため、銀行にフラットの話を聞きに行くと話半分で自行のプランを勧める。
シミュレーションでも1％以下で35年の試算を出してきたりする。
それを見せられた者の中で100％の方が余裕でローン返済のプランを立てて変動ローンを組んだのかは疑問。
この掲示板にいらっしゃる方は変動のリスクを承知でリターンを優先した方なので問題ないと思うが、ろくにローンの勉強もせずに銀行の口車に乗せられ、0.775％の金利で試算された支払い額を見せられ、それなら毎月払えるかとローンを組んだ方も少なからず居るはず。
銀行は払えなくなっても土地＆建物の抵当があるから損はしない。
借主が死んでも団信あるしね。

変動ローンは借主にとってはハイリスクハイリターン的だが、逆に銀行にとっては一番リスクの少ないローンであることは間違いない。