変動金利は怖くない！！その２５

[匿名さん]

前スレ（その２４）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[321: 匿名]

そうだね、頭金をいくら入れたかで一般サラリーマンの範疇を超えるかも知れないね。
株・相続・贈与なんかもあるかも知れない。

[322: 匿名さん]

荒れた流れより、こんなケーススタディみたいなのも楽しいね。

[323: 匿名]

別に自分が変動でよければ変動。固定でよければ固定。他人がとやかく言う事じゃないと思う。
もし、変動でローンを組んで何年か先に金利があがったらその時は変動で組んだ自分が悪い訳だし、このまま金利があがらないで固定が損をしたら固定で組んだ自分が悪い。
他人が首突っ込み過ぎだと思うよ。

[324: 匿名さん]

フラットSが終わったら、変動の各銀行の優遇幅は減ってしまうのでしょうか？
１％未満でローン組めるのも今のうち？すでに契約済の方は優遇幅は変わらないのでしょうが。

[325: 135だよ]

>>295
それは意味がない。

25年で借りてそれよりも早く返せるなら、そもそも35年では借りない。
つまり、10年とか15年で返せる場合、リスクヘッジとはいえ35年を選択はしないだろう。

35年を選択する場合というのは、繰り上げても20年程度かかる場合。
この場合は、25年で借りておくよりは、35年の方がリスクが少ない。

ということで、

>なるほど。
>２５年で借りて、繰上げできればもっと良いですね。

と、書く段階で、そもそも最初の質問がおかしいってことね。

[326: 匿名さん]

結局、返済期間に対する回答ナシか･･･

>>71　から始まる悪い伝統だね。

とりあえず、この話はこれでお終いにしよう。

ただ、今後もし相談者が現れた際は、返済予定期間を確認することで変動を勧められるかどうか、
一つの判断理由になると思う。

[327: 匿名さん]

＞＞３２５

リスクヘッジのため最長の期間で借りるのが通常では？

[328: 匿名さん]

>>325
横槍申し訳ない。
>つまり、10年とか15年で返せる場合、リスクヘッジとはいえ35年を選択はしないだろう。
その通りなんだけど、会社によっては昇給カーブが急なところもあって、実質15年でも当初35年で組むケースはある。

28歳　650万
29歳　800万
30歳　850万
31歳　950万
32歳　1000万
・　　　・
・　　　・
・　　　・

この例で28の年収を元にローン組むと35年。
（33年とかならできるかも知れないけど、ぶっちゃけ面倒だし当初支払いがきつくなる）

こんな例もあるってことで。だから実質返済期間にこだわってるのかもね。

[329: 135だよ]

>>327
リスクヘッジのために、期間を延ばすってのは、ある程度以上先になると不確実性が高まるので、
そこから先の期間については、長くても短くてもリスク管理上差がないので、逆に長めに期間を
取ることで支払い額を下げておいて対応するって話。

なので通常は、返せると見込める期間が短い（10年くらい）ならば、他の手続き費用もかかるので
35年にはしない。

>>328
審査の関係もあるし、若いうちのローンだとそういうパターンはありますね。

[330: 匿名さん]

ちょいと>>135さんの例で、毎月の返済額を変えてシミュレーションしてみました。つまり借入額５千万、返済期間35年（ただし繰り上げて途中で完済）で

１．フラット
1～10年1.31％、11年以降2.31%

２．変動
1～5年間1.00%、6～10年1.50%、11年～15年2.00%、16～20年2.50%、21～25年3.00％、26年以降3.50%

毎月の返済額を同じにして（約定返済額との差額は繰り上げる）両者の完済年数、支払利息を比較しました。
左から月々の返済額、フラットの完済年月、フラットの支払利息、変動の完済年月、変動の支払利息、比較コメント

１７万　フラット　３２年０１月　１５３７万　　変動　３２年０２月　１５６１万　フラット若干有利
２０万　フラット　２５年０７月　１１３８万　　変動　２５年０４月　１０６５万　変動そこそこ有利
２５万　フラット　１９年０３月　　７７４万　　変動　１９年００月　　６９１万　変動そこそこ有利
３０万　フラット　１５年０６月　　５７７万　　変動　１５年０４月　　５０８万　変動そこそこ有利
３５万　フラット　１３年００月　　４５８万　　変動　１２年１１月　　４０１万　変動若干有利

返済期間１５～２５年くらいだと変動の方がそこそこ有利ではあるけど、返済年数の長短でそれほど大きな差はないんですね。
>>135さんの想定金利だと両者20年目まで均すと似たような金利だからかな。
当初10年間は均してフラットと同様の1.3%くらいとして、その後の10年間でどこまで上がるかだな。
上がっても２％台前半と予想するなら変動、２％台後半かそれ以上と予想するならフラットだね。
20年で完済できない場合でも、それまでに元本の大半は返しているだろうから、20年後以降の金利はあまり考える必要はなさそう。

[331: 販売関係者さん]

お金に余裕がある人は固定でも変動でも関係ないんじゃないの。数百万円の差だろうし。問題なのは固定金利では借りられない金額を変動金利でギリギリ借りている人（不動産屋に半ば騙されて）が結構いるってことだと思うけど。

[332: 匿名さん]

↑タイトルから考えるとギリギリで変動のローンを組んだ人のためのスレかと思ってた。

[333: 匿名さん]

当初10年間１％引きのフラットＳは確かに悩ましいが、Ｓなしと比較するなら変動だな。
当初10年で１％の差があれば、その間に変動の方がかなり優位に立つからね。

[334: 匿名さん]

ギリギリなのはフラットの人のほうが圧倒的に多い。
銀行はギリギリの人にはお金を貸さない。
銀行で借りられない人がフラットで借りる。

[335: 匿名さん]

>>334
それって実績ではなくて希望でしょ
でも所得が低いほど固定を希望している
所得が低いほど変動は怖い
所得が高いほど変動は怖くない
ってことだね

[336: 匿名さん]

そしてフラット借入の人の返済率は

[337: 匿名さん]

なるほど。おもしろいね。返済率が低い人にとってもフラットは魅力的だということか。

[338: 匿名さん]

そして破綻延滞急増

[339: 匿名さん]

>>336

フラット借入の二人に一人は返済率25%以上って繰上と完璧無理だな

[340: 匿名さん]

貧乏人はフラットにしとけ
金持ちは変動でさらに金儲かる

これが結論でしょ
政策金利なんて日経が大きく暴騰して経済絶好調に
でもならない限りそんな大きくは上がらないんだから
日本がそんな未来のある国になるなら万々歳だし
そうなったら金持ちは資産インフレでどっちにしても儲かる

[341: 匿名さん]

むしろ返済額が増えても構わない、金利などたいした気にならないようなお金に余裕のある人は
固定にするような気もするんですけどね。
少しでも返済額を抑えたいという気持ちが強い人が変動を選ぶんじゃないの。
お金に余裕のある人は多少の金利の変動を恐れる必要性はないんじゃないかと。

[342: 匿名さん]

お金持ちこそ少しでも無駄な出費をしないものです。

[343: 匿名さん]

金持ち　１代で築いた人は基本的に忙しい。なので資産運用する場合は手間の無いほったらかし系が好み。
　　　　一任勘定はもうできないが、今でもほぼそれに近い実態の運用をしている人は多い。
　　　　いちいち住宅ローンの金利まで見てられない。お金はあまり使わない。でも使うときは大きい。
　　　　ヘッジファンドも含めあらゆる金融商品などでポートフォリオを組むような人もこういう人が多い。
　　　　もちろんその場合はほったらかしと言う訳にはいかなくなるが。

　　　　代々受け継いだ地主・大家家業の人。はっきりいって守りの人生。まともな人は自分の代で
　　　　終わらせる事は絶対ＮＧと教え込まれて、それを頑なに守る。ケチが多い。ビジネスで人に頭を下
　　　　げた事がないので、とても横柄な人が多い。金あるくせに知らず知らずの内にファミレスで食事する
　　　　習性がある。しかも料理や定員の接客態度などにクレームをつけるのが常道の人種となっている。
　　　　細かい。契約後でも値切る。またそれが通ると思っている。家は農協が賃貸マンションと抱き合わせで
　　　　ただ同然で建てるものだと信じている。公庫がこの世にあることを知らない。金利は交渉（脅迫）で
　　　　決めるので皇帝金利と呼んでいる。


というエゲツナイ人達です。

　　　

[344: 匿名さん]

>>335

■低所得者
ギリギリで変動で借りると危険とほとんどの人が思ってる。
↓
変動にすれば返済額が少なくても買えるという理由でギリギリなのに変動を選ぶ人は実際はほとんどいない。

ギリギリでも固定にしとけば安心と勘違いしてる人が沢山いる。
↓
不況で給料下がって返済出来ず破綻競売が急増。


■高所得者
変動で借りて総返済額を少なくしようと思ってる人が多かったがフラットSの金利が下がったので
フラットでもいいかなって人が最近増えた。



データを見れば真実が見えてくる。

[345: 135だよ]

>>343

お金持ちがわかってませんね。

お金持ちってのは、大きなお金を動かす時にも、小さな金額の違いを気にする人たちです。

大きな買い物をする時に、ついつい気が大きくなって無駄なものまで買ってしまうのは、
お金持ちではありません。

ですから、忙しいので金利を見ていないなんてことはありませんよ。
そういうは自然とやってしまいます。

[346: 匿名さん]

だから銀行がフラット３５Ｓに対抗する為に期間限定で店頭金利（2.475％とか）から大幅に金利引き下げしてるんだってば。
だから変動の低金利も今年中でエンド。

[347: 匿名さん]

フラット35S以前から優遇-1.6でしたけどねー。

[348: 匿名さん]

そうだね。-1.7％優遇は終わっちゃうかもね。

[349: 匿名はん]

相変わらずいつみても、進歩のない話してるよね

過去レスみても同じ話の繰り返し。

[350: 匿名さん]

日経の記事でフラット35の2010年申込件数が前年の2.5倍となっていて、その理由として、フラットSの金利優遇があったと。
固定金利型で競争力が急低下した民間銀行は足元の金利が低い変動型で対応したとかなんとか書かれていたな。
逆を言うと、フラットSが終わった後は、少し優遇がなくなると思っておいたほうがよいのかもな。

[351: 匿名さん]

火曜日のソニー銀の3月発表がどうなるのか？

[352: 匿名さん]

地元の銀行に聞いたら、地銀は年収500万以下層が中心で返済比率は
変動で25％が多いと言ってた。

そういう意味では結構借り入れ額多いなぁ、って感じた。変動でも。
メガバンクは全然違うんだろうけど。

[353: 匿名さん]

>>350

フラットに取られていた客が戻って来るから優遇幅が減る可能性はあるかもね。
でも、極論は住宅需要が有るか無いかだと思う。

そもそも不況が一向に改善されなければフラットSのさらなる延長も考えられるし。
住宅ローン減税だって安部政権の時に一時廃止になって不況になって復活してるし。

民間も景気低迷が長引けば借り手不足でさらに優遇幅拡大って可能性もゼロじゃない。
今までそうして優遇幅が拡大してきたように。逆に景気回復が思ったより早くなれば
家を買おうという人も増えるだろうから優遇幅を縮小してくるでしょう。

[354: 匿名さん]

>>352

あんたが聞いた何の根拠も無いどう信用していいか解らない話はどうでもいいよ。
そもそも地元の銀行って何銀行の何支店だよ？それともこども銀行か？

地方銀行はギリギリの人に変動で沢山貸してるって主張するならソースなりを出せよ。

いい加減「変動＝ギリギリ」誘導にはうんざりですね。

[355: 匿名さん]

よく銀行が商品概要のところに

年収400万以下は返済比率30パーセント以内
年収401万以上は返済比率35パーセント以内

みたいな感じで書いてあるけど、実は所得が普通で率が25％とかあったら
概要関係なくあっさり審査落とすってこと？？

[356: 匿名さん]

>>355

勤め先と勤続年数による。
若くて収入が低くてもそこそこ長く勤めてて将来的に安定しているメジャー企業なら高めの返済率でも通すけど
有る程度の収入が有ってもマイナー企業や年齢が高いと返済率はかなり低くしないと通らないし、下手したら
何割か頭金入れないと審査に通らないケースもある。

その点フラットのほうが審査はかなり甘い。時間は掛かるけど

[357: 匿名さん]

そりゃそうだよな。
だって、医者なら給与低下もあまりないし、25%超えてても安心だしな

[358: 匿名さん]

>>356
なるほど。でも確かに地方で家やマンションを30代前半とかで
長期ローンで買おうって人は地元の中小企業勤務が中心ですよね。

そうすると一部上場とかもしてないし、勤続10年程度で年収は500万前後って
のも多いはずですよね。それで財閥系のマンションとか土地から家買ったら
返済率が20％を超えてくる可能性も結構あるとしたら結構審査落ちるケース
も珍しくないということなんでしょうか。

私の知り合いに限って言えばこんなケースでも普通に銀行で変動とか3年固定
なんだけど属性が良いと判断されてるのでしょうか。もしくは最近は審査が
甘いとか？？

[359: 匿名さん]

最近は審査は厳しくなってるはず。
与信ってのは不況になれば厳しくなり、好況になれば甘くなる傾向がある。
銀行に取って一番困るのは貸し倒れだからね。
ただ、銀行も商売だから業績上げる為に普段は審査通らない人にも一部無理矢理通したりする事も有るかも
しれない。

でも返す見込みの低い人にバンバン貸していたら将来結果的に自分のクビを締める事になるから絶対しないと思うが。

[360: 匿名さん]

>>359
なるほど。しかしどうなんでしょうか、結局融資組む際は保証協会通しますよね。
ということはリスクは保障協会に投げてるってことじゃないんでしょうか。

不況時は審査が厳しいのかもしれませんが、各行優遇幅を拡大して利幅削ってまで
ローンを売ってる状況を見ると売りたくてしょうがないけど審査は厳しくて売り先
少ないってことなのでしょうか。

業者用の融資がサッパリだから、住宅ローンに力入れざるをえないのかも。

[361: 匿名さん]

若くて買える人は、親からの援助が多額で、頭金が多いんじゃない？

[362: 匿名さん]

最近20代とかの若い方が家を続々建てていますが、殆どが親からの援助ありでしょう。
団塊世代より上はお金持ってますから。

その援助された子は、その分貯蓄できるはずですが、同じように自分の子に援助できるとは思えませんけど。

[363: 匿名さん]

私は全く援助なしで、頭金500で後はフルローン。

[364: 匿名さん]

フルローンの使い方間違えてます…

[365: 匿名さん]

頭金ってか手数料とかのことね。

[366: 匿名さん]

うちは1000万援助有り。1300万頭 2000万変動ローンの予定。
元々金無くて3000万台で郊外に買おうとしてたら、嫁実家に寄せろと支援あった。
地代に援助が吹き飛んだ感じです。。

[367: 匿名]

地銀住宅ローン担当者からきいた審査基準ですが、優遇幅を問わず金利は一律３．１５％で積算、
車などその他ローンを含めた返済額が所得支給額（総支給）の４０％に入っていればＯＫとの事です。

[368: 匿名さん]

>>367
まさにその通りだ。
ギリギリでも、勤続3年以上で普通の会社だったらそんなでも通る。
変動は富裕層だけの勝ち組ローンだと思いたい人がいらっしゃるけど、
そんな妄想は他所でやってほしい。

[369: 匿名さん]

＞＞368

そんな事言ったらもっと審査の甘いフラットはさらにギリギリ。

[370: 匿名さん]

>>369
フラットは年収別で返済割合はマックス35％までで、所得が低いと30％まで。
銀行ローンはもちろん年収にもよるけど40％ぐらい通しちゃうから一概に言えないよね。