変動金利は怖くない！！その２５

[匿名さん]

前スレ（その２４）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[281: 匿名さん]

>>280

すみません。よくわかりません。
>年収とか家族構成とか関係あるの？
住宅ローンを組むのに全く関係ないんですか？ものすごくあいまいな答えです。

[282: 匿名さん]

>>234

なんか２３４の言っていることがわからない。
だって、誰もフラット最強など言っていない。それなのに

>パターン提示してって言ったでしょ？さっさとやってね。でもできないんでしょ？
>だって根拠なんて何もないんだもの。それがフラット選択者。違うならそれを証明してよ。
>上がる「かもしれない」なんて話はどうでも良いから

いったい誰に対して言っているのか？

[283: 匿名さん]

269ですが、自演じゃないですよ。

[284: 匿名さん]

>>281
固定か変動かには関係ないでしょ。

住宅ローンを組むか、いくらのローンにするかなら
関係あると思うけど

[285: 匿名さん]

30年超えるローンだと身の丈を超えてると言われちゃうんですかね。
20代でローン組む人もいると思いますし、人それぞれと思いますが。。。

[286: 匿名さん]

>>285

だからこのスレには自分の立場でしか物を言わない人が住んでるからね。
自分の状況と違う人はすべて「貧乏」か「買うな」って言ってくるよ。

[287: 匿名さん]

>>281
ないと思うよ。昇給や奥さんの年収とかも全部、返済期間に含まれるから。

逆に、ある断面の年収や家族構成を示されても第3者が判断するのは難しい。

>>285
うん、言っちゃう。
20代でも共働き期間をある程度取れば、25年くらいに収められるでしょ？

[288: 匿名さん]

>>287

>うん、言っちゃう。
>20代でも共働き期間をある程度取れば、25年くらいに収められるでしょ？

え？　　本気で？

[289: 匿名さん]

25年で借りるメリットなんかないと思うけど。
手数料0で繰り上げできる所もあるし、
出来るだけ長く借りるべきでしょ。

35年と比べた25年のメリットってなんかある？

[290: 匿名さん]

>>288
そのセリフを実名を公表したうえで言ってみよう。

[291: 匿名さん]

「住宅ローンは２５年以上で借りる奴は家を買う程の経済力を持たない奴だ」

すげえ主張だな

[292: 匿名さん]

こんばんは
やはり、借り入れ期間は短いほうが利子が少ないので良いのでは？

[293: 135だよ]

>>292
25年と35年の場合、35年で借りても繰り上げ返済で、返済期間を短くしてしまえば、最初から短く
借りたのと返済総額はほとんど変わりません。

なので、25年で返せるとしても、35年で借りておいて、リスクヘッジするという方法が取られます。

[294: 匿名さん]

>>287

そうか　　これは釣りか
こんなメチャクチャな論理ないもんなw

[295: 292]

１３５さん

なるほど。
２５年で借りて、繰上げできればもっと良いですね。

[296: 匿名さん]

悪いこと言わないから、本気で検討している人は前スレに遡って読み返してみたほうが良いと思う。
久しぶりに覘いてみたけど酷すぎる。

[297: 匿名さん]

リスク云々言うなら例え２５年で返済出来るとしても３５年で借りて貯蓄と負債のバランスを考えて繰上を
しながら元本を減らして行くのがベストだと思うけどね。

妻の収入、病気、リストラ、デフレの継続、子供の学費等々将来には不確定な要素が沢山有るわけで。
結果的に何事もなく２５年以内で返せればそれに超したことはないけど、人生順風満帆で行くとは限らない
からね。

金利上昇リスク「だけ」を警戒して固定を選べば安心と考えるのは甘いでしょう。
しかも２５年で返せないのは貧乏とか？？？

私から言わせれば金利上昇だけに過敏になって他の事をおろそかにしてるとしか思えません。

あらゆるリスクも借金さえ無くなればかなり軽減されます。安定した返済を魅力と思って固定で借りるのも
いいでしょうが、多少のリスクを負って早めに元本を減らしてリスクを小さくするという変動本来の考えで
借りている人も世の中には沢山いるのです。

返済額が増えても固定して安定を求めるか、返済額は固定しないが、初期の低金利時期に元本を減らして
不安要素を小さくするか、どちらを取るかは個人の自由。他人がとやかく言う事では無いでしょう。

[298: 匿名さん]

>>291
変動で借りるには25年程度に収める必要があるってこと。

年収が高くても借入が多ければ25年には収まらない。

借入期間自体はもちろん35年にするよ（した）。リスクヘッジのためにね。
返済額軽減による繰上げ返済がセオリーなんだから。

借入期間が長い人はリスクを取れないから、フラットにするしかない。
でも、そんなギリギリのローンを組む必要があるのかね。保険料が嵩むだけだと思うけど。

[299: 292]

296さん
ごめんなさい。
初めてこのサイトを利用し、興味あるところに行き着いたのでついつい１番から見ないでコメントを出してしまいました。これから読んできます。

ただ、日本が破綻したときのことを考えると変より固定にしたほうよいのかと考え中（考えすぎかもしれませんが日本の借金が膨大すぎて不安になってきた）

[300: 匿名さん]

>日本が破綻したときのことを考えると変より固定

日本が破綻したら日本は大混乱です。多くの金融機関や企業が破綻し、大量の失業者が町にあふれ、
国内には仕事がなく、東南アジアの途上国の人々が低賃金で日本へ出稼ぎに来るように我々は
中国に出稼ぎに行くようになるかもしれません。

日本の破綻のリスクヘッジは「家を買うな」です。

過去にも何度か見るのですが、固定にしておけば日本が破綻しても大丈夫と思ってる人がたまにいる事に
びっくりです。

[301: 匿名さん]

>>299
大丈夫。
日本が破綻したら借金どころか、そもそも生活が危ぶまれる。
その点については背負うリスクは変動固定関係なし。

[302: 匿名さん]

>>298

２９８に質問です。
つまりあなたは25年程度で抑えられるような住宅ローンを組むべきで、そもそも35年を考えたフラット35は"ムダ"とおっしゃっています。

そこでこういうモデルについてはどうお考えですか？

たとえば
夫32歳　妻29歳　子供１歳　子供４歳の23区暮らし
世帯年収700万円　家賃15万円の2LDKに住んでいます。

家賃が15万円ですよ
だったら3000万円程度の住宅ローンを抱えた方が断然楽ですよね。
でもあなたの論理だと、このモデルは「貧乏」に属するため変動金利を借りてはならない。代わりにフラットになるけど、あなたは先ほど
>借入期間が長い人はリスクを取れないから、フラットにするしかない。 でも、そんなギリギリのローンを組む必要があるのかね。
と断言しましたよね？　
ギリギリ？？
フラット組んだ方が断然に楽ですよ。
都内の実情はご存知ですか？
家族４人で暮らそうとすると家賃は10万以下なんてほぼありませんよ？

あなたのお住まいはどこですか？　お答え願います。
さもないと、話がブレまくってしまいます。

[303: 匿名さん]

>>298

それなら25年にしたときの返済率～～のローンとか言えよ。
25年程度に収めるが何を収めるのか全く分からない。

35年で借りたら35年のローンって言うんだよ。

[304: 292]

300さん
そうですよね。日本が破綻したら、私は主婦ですが旦那が今のまま仕事が出来ているかというと違いますよね。

本当に勉強不足でした･･･。これから勉強してきます。ありがとうございました

[305: 匿名さん]

>>302
その質問では回答できない。返済期間に直すと何年？
（昇給見込みや奥さんの将来年収を考慮する必要がある）

ちなみに私は都心住まいなので、住宅事情は理解しているつもり。

[306: 匿名さん]

日経に「「住宅機構」フラット35申し込み2.5倍 金利優遇で 民間銀、変動型で対抗 住宅供給を下支え」というような記事がありました。
フラット35Sは今年で終わると思いますが、来年、変動のローンを組む場合は優遇幅は小さくなると考えておいたほうがよいでしょうか。

[307: 匿名さん]

>>303
悪い事したかと思って>>209読み返したけど、

>基本的にギリギリな人以外は変動有利。
>と同時に、実質的なローン期間は25年くらいが最大かな、と思ってるけど。

ちゃんと書いてあるじゃん。

[308: 匿名]

>>302
都心で3000万で家買えるの？

[309: 匿名さん]

確かに23区内で家賃を１５万前後払い続けるよりかは住宅ローン組んで毎月８万程度にしたほうがいいわな。

[310: 匿名さん]

>>308

よく読みましょう。3000万の住宅ローンです。
物件価格ではありません。

[311: 匿名さん]

>>302
簡単にシミュレーションしてみた。

15万の支払いが継続できるなら、ローン減税あるし25年以内の返済は可能。（平均金利1.8でも平気）
ただし、教育費が嵩んだから～、趣味の○○にお金がかかり出して～とかはナシ。

>>308
あくまで「ローン」だから。頭金をたくさん入れれば大丈夫。都下の中古なら十分買える。

[312: 匿名さん]

やっぱりおかしいと思う。

住宅ローンを２５年以上で組めなければ住宅ローン自体を組むべきではない
↓
そもそも３５年計画のフラットなど言語道断。貧乏人。ギリギリ。

てな論理。それでいて

>たとえば
>夫32歳　妻29歳　子供１歳　子供４歳の23区暮らし
>世帯年収700万円　家賃15万円の2LDKに住んでいます。

のようなモデルは間違いなく貧乏扱いで、論理上住宅ローンを組んではいけないことになってしまう。

しかし、ここで矛盾が発生。
住宅ローン（フラット）を組んだほうが断然生活が楽になる。しかも賃貸で暮らすよりも安全。さらに資産も手に入る。

この点が説明がつかない。

[313: 匿名さん]

>>311

３１１さん、やはりムリがありますよ、あなたの理屈

>ただし、教育費が嵩んだから～、趣味の○○にお金がかかり出して～とかはナシ。

教育費が大きいんでしょ？
ズルよ、それを見ない振りするのは

[314: 匿名さん]

＞＞３０２
その世帯収入でお子さん二人なら無理して２３区に住まなくても、都下や県境の埼玉などの方が通勤時間、お子さんの学費準備等考えてよいのでは？

[315: 匿名さん]

>>312
>のようなモデルは間違いなく貧乏扱いで、論理上住宅ローンを組んではいけないことになってしまう。
別に貧乏云々は関係ないんだって。

年収が高くてもローンが多ければ支払いギリギリでリスクを取れないから、フラットにならざるを得ないんだから。

だから何年で返せる想定なの？
返済期間で変動を選択できる余裕があるか、判断できるでしょうに。

そんなに難しいお話？

[316: 匿名さん]

>>311
ボロが出てきたぞ！　教育費が一番嵩むんだよ！！
あんな子供いるかい？

[317: 匿名さん]

>>312
>住宅ローン（フラット）を組んだほうが断然生活が楽になる。しかも賃貸で暮らすよりも安全。さらに資産も手に入る。

仮にフラットSで35年ローンを組んで、デフレが継続したらどうなると思う？

返済期間が35年のローン自体にもリスクがある。

[318: 匿名さん]

>>316
教育費をどれだけかけるかは家庭による。
それに家賃を15万払っても、別に貯金はしてるんでしょ？（だから家が買える）

将来の昇給や、奥さんの働きも分かんないし、判断できないよ。

だから、「返済期間は何年の見込み？」と聞いているの？
奥さんが実は弁護士、医者かもしれないじゃない。

[319: 匿名さん]

>>312
ローン組むなって言ってるのは一人だから・・・

そもそもローンを組むかどうかは個別の事案を考えて
本人が決めるべき問題でしょ。
その上で組むなら変動ってだけで。

700万子供3人と言う>>218
の例は>244に出てるけど、
今度は子供一人ですか？

[320: 匿名さん]

ごめん間違えた。
>>316

>だから、「返済期間は何年の見込み？」と聞いているの？
だから、「返済期間は何年の見込み？」と聞いているの。

返済期間は全てが凝縮されていて分かりやすいと思うんだけど。
返済期間が短い人ほど変動、というのが基本なんだから。

[321: 匿名]

そうだね、頭金をいくら入れたかで一般サラリーマンの範疇を超えるかも知れないね。
株・相続・贈与なんかもあるかも知れない。

[322: 匿名さん]

荒れた流れより、こんなケーススタディみたいなのも楽しいね。

[323: 匿名]

別に自分が変動でよければ変動。固定でよければ固定。他人がとやかく言う事じゃないと思う。
もし、変動でローンを組んで何年か先に金利があがったらその時は変動で組んだ自分が悪い訳だし、このまま金利があがらないで固定が損をしたら固定で組んだ自分が悪い。
他人が首突っ込み過ぎだと思うよ。

[324: 匿名さん]

フラットSが終わったら、変動の各銀行の優遇幅は減ってしまうのでしょうか？
１％未満でローン組めるのも今のうち？すでに契約済の方は優遇幅は変わらないのでしょうが。

[325: 135だよ]

>>295
それは意味がない。

25年で借りてそれよりも早く返せるなら、そもそも35年では借りない。
つまり、10年とか15年で返せる場合、リスクヘッジとはいえ35年を選択はしないだろう。

35年を選択する場合というのは、繰り上げても20年程度かかる場合。
この場合は、25年で借りておくよりは、35年の方がリスクが少ない。

ということで、

>なるほど。
>２５年で借りて、繰上げできればもっと良いですね。

と、書く段階で、そもそも最初の質問がおかしいってことね。

[326: 匿名さん]

結局、返済期間に対する回答ナシか･･･

>>71　から始まる悪い伝統だね。

とりあえず、この話はこれでお終いにしよう。

ただ、今後もし相談者が現れた際は、返済予定期間を確認することで変動を勧められるかどうか、
一つの判断理由になると思う。

[327: 匿名さん]

＞＞３２５

リスクヘッジのため最長の期間で借りるのが通常では？

[328: 匿名さん]

>>325
横槍申し訳ない。
>つまり、10年とか15年で返せる場合、リスクヘッジとはいえ35年を選択はしないだろう。
その通りなんだけど、会社によっては昇給カーブが急なところもあって、実質15年でも当初35年で組むケースはある。

28歳　650万
29歳　800万
30歳　850万
31歳　950万
32歳　1000万
・　　　・
・　　　・
・　　　・

この例で28の年収を元にローン組むと35年。
（33年とかならできるかも知れないけど、ぶっちゃけ面倒だし当初支払いがきつくなる）

こんな例もあるってことで。だから実質返済期間にこだわってるのかもね。

[329: 135だよ]

>>327
リスクヘッジのために、期間を延ばすってのは、ある程度以上先になると不確実性が高まるので、
そこから先の期間については、長くても短くてもリスク管理上差がないので、逆に長めに期間を
取ることで支払い額を下げておいて対応するって話。

なので通常は、返せると見込める期間が短い（10年くらい）ならば、他の手続き費用もかかるので
35年にはしない。

>>328
審査の関係もあるし、若いうちのローンだとそういうパターンはありますね。

[330: 匿名さん]

ちょいと>>135さんの例で、毎月の返済額を変えてシミュレーションしてみました。つまり借入額５千万、返済期間35年（ただし繰り上げて途中で完済）で

１．フラット
1～10年1.31％、11年以降2.31%

２．変動
1～5年間1.00%、6～10年1.50%、11年～15年2.00%、16～20年2.50%、21～25年3.00％、26年以降3.50%

毎月の返済額を同じにして（約定返済額との差額は繰り上げる）両者の完済年数、支払利息を比較しました。
左から月々の返済額、フラットの完済年月、フラットの支払利息、変動の完済年月、変動の支払利息、比較コメント

１７万　フラット　３２年０１月　１５３７万　　変動　３２年０２月　１５６１万　フラット若干有利
２０万　フラット　２５年０７月　１１３８万　　変動　２５年０４月　１０６５万　変動そこそこ有利
２５万　フラット　１９年０３月　　７７４万　　変動　１９年００月　　６９１万　変動そこそこ有利
３０万　フラット　１５年０６月　　５７７万　　変動　１５年０４月　　５０８万　変動そこそこ有利
３５万　フラット　１３年００月　　４５８万　　変動　１２年１１月　　４０１万　変動若干有利

返済期間１５～２５年くらいだと変動の方がそこそこ有利ではあるけど、返済年数の長短でそれほど大きな差はないんですね。
>>135さんの想定金利だと両者20年目まで均すと似たような金利だからかな。
当初10年間は均してフラットと同様の1.3%くらいとして、その後の10年間でどこまで上がるかだな。
上がっても２％台前半と予想するなら変動、２％台後半かそれ以上と予想するならフラットだね。
20年で完済できない場合でも、それまでに元本の大半は返しているだろうから、20年後以降の金利はあまり考える必要はなさそう。