変動金利は怖くない！！その２５

[匿名さん]

前スレ（その２４）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[1061: 匿名さん]

さらにシミュレーションしてみたんだけど、
年収650万・借入3,000万で変動金利35年返済で、
繰上げ返済は考慮せず、5年間今の金利が続き、その後5年間に渡り0.5％づつ金利が上昇していき、
金利3.275％で最終年まで推移していくというパターンで計算すると、(年収終始は同じと仮定)

当初返済　月81,576円　　返済比率15.06％
８年後　　月99,211円　　返済比率18.31％
１０年以降月111,059円　返済比率20.50％

優遇後金利で3.275％になっても返済率20％程度だから年収650万はこの程度の上昇なら
普通に支払えそうだけど、もしかしてそれ以上の金利上昇を考えてるってことかな？

だけどそれ以上上昇したらもっと低い年収で返済率20％とか25％借りてる人は破綻すると思うが・・

[1062: 匿名さん]

今度は>>922の定説通りに年収650万が変動金利計算で返済率20％借りた場合は借入4000万
>>1061と同じ条件で金利が推移すると仮定して

当初返済　月108,768　返済率20.08％
8年後返済　月132,282　返済率24.42％
10年以降　月148,079円　返済率27.33％

確かにこのシミュレーションだと当初から返済率20％越えは危険っぽい。
やはり15％程度以下だと安全そうだ。

[1063: 匿名さん]

そして今度はフラットＳで年収650万・借入3,000万を検証すると(繰上げ返済考慮せず)
当初10年月91,855円(返済比率16.9％)、11年以降102,605円(返済比率18.9％)

もちろん変動より高いが支払いは固定されてる。これをどう捉えるかかだが変動・フラットＳ、
どちらでも大きな問題は無さそうだがどうだろうか。

[1064: 匿名さん]

金利が上がり続けるとか有り得ない前提出さないと変動が危険にならないとか、逆に変動が安全に見えるんですが。

[1065: 匿名さん]

>>1064
別にフラットＳを推奨したいわけじゃない。
年収650万で返済率15％が妥当だったら変動でいいと思うが、仮に変動では無謀だというなら
フラットＳを選択するとして計算してみただけ。

皆さんにとっては変動で仮に年収650万・返済率15％が安全だと思うならそう言ってくれれば良い。

[1066: 匿名さん]

色々計算してみましたが、私の個人的な感想は｢年収650万・変動借入3,000万・返済率15％」
は十分成り立つ気がします。

逆にこれが無謀だったら銀行は商売にならないと思うんですが・・・

[1067: 匿名さん]

無謀とは言わないけどリスク回避という面ではまだだ不安がある。
生活費や貯金額によってはフラット検討しても良いカテゴリーに入る。

[1068: 匿名さん]

>>1067
そうなのか・・・

[1069: マンション投資家さん]

変動固定を混ぜるほうがいいのではないでしょうか。
環境を見て、どちらのほう早期に償還させるかを考えながら運営すれば
少しは気が休まるのではないでしょうか。

または、全額0.77%で借りて、返済金+返済金の1割を利上げ時の増額返済分として積み立ててておくことはどうか
財形貯蓄もそうだけど、天引きというシステムのよさは誰もが知っており、その効果もたいしたもんですよ

金利予想は難しいので、「ためておく」ことですよ。

[1070: 匿名さん]

>>1067
>>1069
提携の金融機関がミックス扱ってなかった・・・
ここの方は変動で返済率は10％とか切ってる人も多いんだろうね。

例えば年収650万で頑張って返済率10％にするなら借入は2,000万で月々54,384円。
ローン減税を加味すると当初は月38,000円・・・・確かにかなり安全そうだが・・

他の年収が近い方で実行された方・実行予定の方はどんな計画でしたか？？

[1071: 匿名さん]

みんな実家？社宅？家賃10万以上とか普通だと思うけどなんで変動金利になるとそんな慎重なんだ？

[1072: 匿名さん]

もしかして年収650万の人に対してアドバイスしてる常連の人って、
実は年収400万台とかで返済率以前に借入3000万の金額にビビッてるってことないよね。

[1073: 匿名さん]

多分年収400万の返済比率25パーセントの固定さん

[1074: 匿名さん]

リビアの件で、原油価格高騰してますよね。
これはインフレにつながる可能性ありと思ってるんけど、
原油由来のインフレは不動産価格にも影響するインフレですかね？
よろしくご指導ください。

[1075: 匿名さん]

鉄鋼の値段など原材料が上がれば
建築コストが上がるから新築は高くしないと
採算が取れなくなる。

ただし、不動産の価格は需要と供給で決まる。

[1076: 銀行関係者さん]

不動産はインフレ耐久力があるという一般的なはなしがありますけど
ものによりけりでしょう

ご存知かとおもいますけど
変動金利で借り入れている紐つきの不動産は両建てですから借入金利上昇並に不動産価格が上昇（賃料のこと）しなければ大変です。賃金上昇のない金利上昇は不動産価格を下げる方向に作用します。

国内の空室率の高さ、人口減から、インフレになったとしても東京23区以外は不動産価格はなかなか上昇しないと思います。外人が買うといっても知れていますしね。

原油高騰は食料品ガソリンなどの生活周りからジワジワきいてきますが、実需で原油を取り合ってる影響は半分くらいですから行き過ぎは時間がたつにつれ是正されます。

省エネルギー化と原油高に対する耐久力がついてきており、向こう10年では80ドルあたりが平均値になるのではと
考えています

[1077: 匿名さん]

東京の賃貸なら家賃2LDK家賃１５万とか当たり前だよね。
それなのに、いよいよ購入を控えてローンを組む際、年収650万で3000万はギリだ（毎月返済は90000円前後）　なんて話になっちゃうと奇妙に聞こえて仕方がないんだが…

みなさん　地方に住んでいる人が多いのかな？

[1078: 関西人]

京都、大阪、神戸でもそれなりの場所なら、2LDK 15万くらいはします。東京のちょっと良い場所なら20万くらいはするんじゃないですか？

[1079: 匿名さん]

>>1077
家賃175,000円と
4000万借入金利3％差額繰り上げ返済込みで月々153,940円+管理費修繕積立金20,000円で同じくらい。
とくに奇妙ではないですが。
金利0.775％とかで考えるから奇妙に感じるのでは？
金利上昇リスクを、金利3％差額繰り上げ返済でヘッジしなければ変動金利は怖くないとはならないと思いますが。

[1080: 匿名さん]

>>1079
それじゃ0.875で借りても返済率15％はきらないよ。
返済率15％って話に対する流れで>>1077が言ってることを分かってない。