変動金利は怖くない！！その２５

[匿名さん]

前スレ（その２４）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[1051: 匿名さん]

>>1048
仮に毎月繰り上げ返済するのであれば、期間短縮も返済額軽減も、利息、返済期間ともに変わらない。

１年に１回程度だと返済額軽減型のほうが若干利息と期間で不利にはなる。
ただこのていどの差が嫌ならそもそも３５年ローンではなく２０年ローン等を組むべきだし、
リスクの差が桁違いに良いので、やはり軽減型を選ぶべき。

[1052: 匿名]

1051さん

アドバイスありがとうございます。

自分も高収入ではなく、リスクはなるだけ回避したいと思っています。
みなさんに教えていただけてホントに良かったです。

毎月繰り上げるのと年１回の繰り上げの違いは若干の違いでしょうか？
大きな差になりますでしょうか？
１回3150円かかるようなので、年に12回払った方が有利になりますか？

自分が無知のため、みなさんをイライラさせてしまっているかもしれませんね…
申し訳ありません。

おそらく20年での借り入れでは、審査を通してもらえません。

[1053: 匿名さん]

一番良いのは繰上げ返済無料のところで借りること。

給与払い込み口座に指定するなど、オプションに加入すれば手数料が下がったり
無料になったりするケースもある。

[1054: 匿名さん]

なんか、夜遊びして帰って来たら返済比率15%以上は変動危険だって？

固定は15%以上は1割にも満たないんだが。
どんだけ固定はギリギリ低所得者破綻予備軍だんだか。

[1055: 匿名]

固定墓穴君が墓穴掘っただけさ

[1056: 匿名さん]

都合が悪い話になると
仮想敵である固定の悪口に逃げて現実逃避？

[1057: 匿名さん]

>>1054
変動で同じような返済比率内訳ってないんかな？
相場として大体どんな返済比率で借りてるんだろうか。

[1058: 匿名]

1053さん

ありがとうございます。
借りる銀行は今の銀行からの変更は難しそうです…。

条件次第では繰り上げ手数料を下げてもらえたり、無料にしてもらえたりするのですね。

交渉してみます。

[1059: 匿名さん]

昨日の31歳・年収650・3000万のパターンで変動とフラットＳを比較すると、

変動0.775％　　　年返済額978,912円　返済比率15.06％
フラットＳ1.5％　年返済額1,102,260円　返済比率16.9％

>>1054の表を基にするとフラットＳだとかなり安全圏にいるっぽいね。
ただ変動だと金利上昇リスク軽減のために3％だと思って返済できるかどうかで、
変動だと今の金利計算で返済比率15％越えは人によっては厳しい可能性ありってことかな？

[1060: 匿名さん]

そもそも返済比率15%とか年収によって大きく違うんだから意味なし

世の中には年収400万以下の返済比率25%以上の固定さんが大量に存在する。

年収600万の返済比率15%の変動より年収400万の返済比率25%の固定のほうが安全だと本気で思ってんの？

[1061: 匿名さん]

さらにシミュレーションしてみたんだけど、
年収650万・借入3,000万で変動金利35年返済で、
繰上げ返済は考慮せず、5年間今の金利が続き、その後5年間に渡り0.5％づつ金利が上昇していき、
金利3.275％で最終年まで推移していくというパターンで計算すると、(年収終始は同じと仮定)

当初返済　月81,576円　　返済比率15.06％
８年後　　月99,211円　　返済比率18.31％
１０年以降月111,059円　返済比率20.50％

優遇後金利で3.275％になっても返済率20％程度だから年収650万はこの程度の上昇なら
普通に支払えそうだけど、もしかしてそれ以上の金利上昇を考えてるってことかな？

だけどそれ以上上昇したらもっと低い年収で返済率20％とか25％借りてる人は破綻すると思うが・・

[1062: 匿名さん]

今度は>>922の定説通りに年収650万が変動金利計算で返済率20％借りた場合は借入4000万
>>1061と同じ条件で金利が推移すると仮定して

当初返済　月108,768　返済率20.08％
8年後返済　月132,282　返済率24.42％
10年以降　月148,079円　返済率27.33％

確かにこのシミュレーションだと当初から返済率20％越えは危険っぽい。
やはり15％程度以下だと安全そうだ。

[1063: 匿名さん]

そして今度はフラットＳで年収650万・借入3,000万を検証すると(繰上げ返済考慮せず)
当初10年月91,855円(返済比率16.9％)、11年以降102,605円(返済比率18.9％)

もちろん変動より高いが支払いは固定されてる。これをどう捉えるかかだが変動・フラットＳ、
どちらでも大きな問題は無さそうだがどうだろうか。

[1064: 匿名さん]

金利が上がり続けるとか有り得ない前提出さないと変動が危険にならないとか、逆に変動が安全に見えるんですが。

[1065: 匿名さん]

>>1064
別にフラットＳを推奨したいわけじゃない。
年収650万で返済率15％が妥当だったら変動でいいと思うが、仮に変動では無謀だというなら
フラットＳを選択するとして計算してみただけ。

皆さんにとっては変動で仮に年収650万・返済率15％が安全だと思うならそう言ってくれれば良い。

[1066: 匿名さん]

色々計算してみましたが、私の個人的な感想は｢年収650万・変動借入3,000万・返済率15％」
は十分成り立つ気がします。

逆にこれが無謀だったら銀行は商売にならないと思うんですが・・・

[1067: 匿名さん]

無謀とは言わないけどリスク回避という面ではまだだ不安がある。
生活費や貯金額によってはフラット検討しても良いカテゴリーに入る。

[1068: 匿名さん]

>>1067
そうなのか・・・

[1069: マンション投資家さん]

変動固定を混ぜるほうがいいのではないでしょうか。
環境を見て、どちらのほう早期に償還させるかを考えながら運営すれば
少しは気が休まるのではないでしょうか。

または、全額0.77%で借りて、返済金+返済金の1割を利上げ時の増額返済分として積み立ててておくことはどうか
財形貯蓄もそうだけど、天引きというシステムのよさは誰もが知っており、その効果もたいしたもんですよ

金利予想は難しいので、「ためておく」ことですよ。

[1070: 匿名さん]

>>1067
>>1069
提携の金融機関がミックス扱ってなかった・・・
ここの方は変動で返済率は10％とか切ってる人も多いんだろうね。

例えば年収650万で頑張って返済率10％にするなら借入は2,000万で月々54,384円。
ローン減税を加味すると当初は月38,000円・・・・確かにかなり安全そうだが・・

他の年収が近い方で実行された方・実行予定の方はどんな計画でしたか？？

[1071: 匿名さん]

みんな実家？社宅？家賃10万以上とか普通だと思うけどなんで変動金利になるとそんな慎重なんだ？

[1072: 匿名さん]

もしかして年収650万の人に対してアドバイスしてる常連の人って、
実は年収400万台とかで返済率以前に借入3000万の金額にビビッてるってことないよね。

[1073: 匿名さん]

多分年収400万の返済比率25パーセントの固定さん

[1074: 匿名さん]

リビアの件で、原油価格高騰してますよね。
これはインフレにつながる可能性ありと思ってるんけど、
原油由来のインフレは不動産価格にも影響するインフレですかね？
よろしくご指導ください。

[1075: 匿名さん]

鉄鋼の値段など原材料が上がれば
建築コストが上がるから新築は高くしないと
採算が取れなくなる。

ただし、不動産の価格は需要と供給で決まる。

[1076: 銀行関係者さん]

不動産はインフレ耐久力があるという一般的なはなしがありますけど
ものによりけりでしょう

ご存知かとおもいますけど
変動金利で借り入れている紐つきの不動産は両建てですから借入金利上昇並に不動産価格が上昇（賃料のこと）しなければ大変です。賃金上昇のない金利上昇は不動産価格を下げる方向に作用します。

国内の空室率の高さ、人口減から、インフレになったとしても東京23区以外は不動産価格はなかなか上昇しないと思います。外人が買うといっても知れていますしね。

原油高騰は食料品ガソリンなどの生活周りからジワジワきいてきますが、実需で原油を取り合ってる影響は半分くらいですから行き過ぎは時間がたつにつれ是正されます。

省エネルギー化と原油高に対する耐久力がついてきており、向こう10年では80ドルあたりが平均値になるのではと
考えています

[1077: 匿名さん]

東京の賃貸なら家賃2LDK家賃１５万とか当たり前だよね。
それなのに、いよいよ購入を控えてローンを組む際、年収650万で3000万はギリだ（毎月返済は90000円前後）　なんて話になっちゃうと奇妙に聞こえて仕方がないんだが…

みなさん　地方に住んでいる人が多いのかな？

[1078: 関西人]

京都、大阪、神戸でもそれなりの場所なら、2LDK 15万くらいはします。東京のちょっと良い場所なら20万くらいはするんじゃないですか？

[1079: 匿名さん]

>>1077
家賃175,000円と
4000万借入金利3％差額繰り上げ返済込みで月々153,940円+管理費修繕積立金20,000円で同じくらい。
とくに奇妙ではないですが。
金利0.775％とかで考えるから奇妙に感じるのでは？
金利上昇リスクを、金利3％差額繰り上げ返済でヘッジしなければ変動金利は怖くないとはならないと思いますが。

[1080: 匿名さん]

>>1079
それじゃ0.875で借りても返済率15％はきらないよ。
返済率15％って話に対する流れで>>1077が言ってることを分かってない。

[1081: 匿名]

前に質問した内容と重複しているかもしれません。

繰り上げ返済する場合、返済額低減を選び年間50万円くらいの繰り上げを目標にやっていこうと考えています。

１回の繰り上げに3150円の手数料がかかる場合、
半年に１回
１年に１回
２年に１回
もしくは、金利の低い間は繰り上げしないで貯めておき、金利が高くなるor高くなりそうな時に貯めていた分をまとめて繰り上げする

どういった形が理想的だと思いますか？
どれでもそんなにたいした違いにはなりませんか？

[1082: 匿名さん]

>>1074

2007年だか2008年位に、ハイオク190円オーバーの時があったよね？
それがインフレ圧力になんかなったかい？
すでに、歴史的に生じている事位は把握しないと。

[1083: 匿名さん]

>>1080
肝心の年収を忘れてましたね。
現在の金利で年収850万で返済率15％

[1084: 匿名さん]

つまり何が言いたいかというと
現在の金利0.775％で返済率15％、35年ローン、金利3％差額繰り上げ返済、管理費等2万で家賃に換算すると
特に奇妙な印象は受けないということ。

年収　　借入　　家賃換算
430万　2000万　 96,970円
650万　3000万　135,455円
850万　4000万　173,940円

[1085: 匿名さん]

最近のスレの傾向として、変動金利とフラット等の固定金利で返済比率を比較するために
年間支払い額だけを算出しておられますが、元本と利息の内訳を出されると
違った意見も出てくると思う。

[1086: 匿名さん]

>1075
>1076
>1082
見解ありがとう。
食料品が高くなった印象が強いものの、当時はローンがなく、不動産がどうなるかを気にしたことがなかったので。

総じて、行き過ぎ感の是正と不動産への影響少という考えが妥当なんですかね。
ありがとうございました。

[1087: 匿名さん]

>>1077
それは購入なら借入プラス管理費は賃貸の家賃込としても固定資産税や
修繕積立金が別途かかるからじゃないですか？

あとリストラや不況による収入減があった場合、賃貸なら公営住宅への
住み替えなどで対応できるが、購入となれば住み替えが容易ではないから
安全を期してローン金額抑えめにということでは？

[1088: 匿名さん]

それ変動とか関係ないし

[1089: 匿名]

確かに。
それは変動が怖いというよりローンが怖いってことになるね。

[1090: 匿名さん]

変動を何とかギリギリにしようと必死にがんばるんだけど最後は墓穴掘ってる感じ？

[1091: 匿名]

そんな感じ。

[1092: 匿名さん]

変な流れになってきてるな

>変動を何とかギリギリにしようと必死にがんばるんだけど最後は墓穴掘ってる感じ？

言っていることがよくわからん。このスレには被害妄想的な奴が棲みついているね、昔から。
だから固定にイジられるんだよ

[1093: 匿名さん]

固定はパート１からやられっぱなしじゃん。スレ上でも現実でも。

それでも懲りずに書き込むからもうマゾなんじゃないかと。

[1094: 匿名さん]

同意見。
フラットの皆さんはさっさと借り換える方が現実的。

政策金利なんてそう簡単に上がらないんだから、低金利で借りて
早く返すも良し、生活の充実を図るも良し。

このスレで少しは学んだよね？

[1095: 匿名さん]

>>1092
たしかにちょっとおかしい発言だ。
ここ数日の流れは固定がどうこうのいつもの流れではなく、
大筋は真面目に>>922から始まった変動金利で｢年収700万以下は返済率15％程度を目安とする」
ということをきっかけとして年収650万で返済比率15％の3000万変動ついて真面目に議論する流れであった。

>>1090
>>1091
はそれらの目安を超えて実行してるのだと思われるが、何か反論があれば具体的に頼む。
例えば｢年収500万で3000万実行してるけど○○な理由で不安は無い」とか。

[1096: 匿名さん]

>>1090
>>1091
>>1093
>>1094
自作自演だろうが、いい流れに水差すなよ。
別に今は固定とか関係ないんですけど。

君が返済率20％とか25％とか借りてたら聞き苦しい流れだったと思うけど。

[1097: 匿名さん]

皆不安なんだね。

[1098: 匿名さん]

じゃ固定スレかフラットスレでやれよ。

現実は固定の半数が25%以上なんだから。

固定＝低所得者高返済率

この現実を無視して変動は15%以上はギリギリって？笑う所？

固定はむしろ自分の心配しろよ。世の中のほとんどの固定がギリギリなんだからさ。

[1099: 匿名さん]

>>1095

反変動の人が一生懸命、変動＝ギリギリに仕立て上げようとしていたけど、機構の資料を出されて撃沈、
といういつものパターンのことを言っていると思うけど。

銀行の住宅ローンより機構の方が審査緩いし、そうでなければ機構が存在している意味がない。


>>1096
都合が悪くなると自作自演扱いなんだねｗ

余裕があるなら変動で借りるのは当然だし、あまり余裕がなくても今の日本の現状と長短金利差を考慮すれば
フラットSよりも変動の方が良いと考える人がいても当然だと思うけど？

[1100: 匿名さん]

返済率15％どころか、庶民なのに年収の6倍とか7倍とか普通に借りて、
なかなか繰り上げもできない庶民も多いからねぇ・・・

確かに毎月の支払い自体は払っていけなくはないが、ってところじゃないの。
都合が悪くなるとすぐ｢固定が墓穴を～」っていつも言うけど止めた方がいいよ。

固定が書いた形跡ないし、ホントに書いてたらもっとクソミソに書いてるから。