変動金利は怖くない！！その２５

[匿名さん]

前スレ（その２４）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[1021: 匿名さん]

>>1020ですが借入は3000万です。

[1022: 匿名さん]

>>1020
月々に割り戻さずに3％できついかどうかではないですか？
0.775％なら誰でも余裕でしょう

[1023: 匿名さん]

3000万円なら3％で115,455円ですね。
税金の戻りも後からなのでとりあえず考慮せずに、
きついかどうか判断された方が無難かと思います。

[1024: 匿名さん]

>>1022さん
1020ですが、計算してみました。
減税を要れずに、年収650万で変動金利0.775％、3000万借入

0.775％計算で年返済額978,912円　返済比率15.06％
3％計算で1385,460円　返済比率21.31％

楽ではないかもしれませんが、初っ端から変動が3％になっても支給額55万、手取り44万の
中では払っていければいいわけですよね。

変動金利だと返済比率15％でもギリギリなんでしょうか。長期ローンで年収の4.5倍程度でも
変動だと危ない感じですか？

[1025: 匿名さん]

>>1024さん
ちょうど>>922と同じ金額ですね。
月々で割り戻さずにとは不確実なボーナスは入れずにという意味でした。分かりづらくてすみません。
0.775％で借りて3％で借りた場合の差額を繰り上げ返済もしくは貯金に回す計画ですから
35年ローンだと毎月115,455円＋管理費等月々の固定費を払っていけそうであれば、
実際はボーナスもあるし大丈夫ではないでしょうか。

[1026: 匿名]

書き込みを見て自分のことが不安になってきました。

2000万円を35年で借りた場合１％と３％では月々の支払いはどれくらい変わりますでしょうか？

[1027: 匿名さん]

>>1025さん
お返事ありがとうございます。
銀行の説明だと自分は安全圏なのかと思ってましたが、確かに3％以上にになってしまうと負担は
軽くはないですね。

現時点の金利が続けば減税込みで56,000円程度の支払いなので結構余裕な感じはありましたが・・・
まだ実行まであるので自己資金の増額等やフラット35Ｓも検討してみます。

皆さんは返済率が現在の金利計算で10％以下が普通なんですよね。
年収650万で返済率10％以下だと2000万しか借入できないんですよね・・

[1028: 匿名さん]

2000万、35年ローン
金利1％　56,457円
金利3％　76,970円
ですね。

[1029: 匿名さん]

>>1026
2000万借入　変動金利

1％計算　月々56,457円
3％計算　月々76,970円

年間246,156円負担増

[1030: 匿名]

1028さん

ありがとうございます。
約２万円の差になるわけですね。

来月実行でまだフラットか変動かで悩んでいますが、３％で払っているつもりで、繰り上げガンバっていけそうなので変動にしようと思います。

[1031: 匿名さん]

ほんとにココ見てる人って現在の金利計算で返済比率15％が危ないって思ってるの？？

というか年収400とか500でも普通に20％オーバーとかっているはずだけど、
ココは金持ちしかいないってこと？？

[1032: 匿名]

1029さんもありがとうございます。

自分 31才 450万
妻 27才 250万
できついローンにはならないですよね？

[1033: 匿名さん]

現在の金利で返済率15％とかそれ以上の人もたくさんいると思いますよ。
統計データを持ってるわけではないので推測ですが。
年収が高い人は返済率が高くても問題ないみたいですし、毎月の固定費は多い人も少ない人もいるので
返済率で一概には言えない感じではないでしょうが、
>>922では今の金利で目安として返済率15％があげられてます。

[1034: 匿名さん]

銀行だと4％計算で返済率35％まではかたいはずだから、
年収650万だと4300万までの融資は普通に承認出ると思うけど。

年収650万で3000万融資で危ないって言われたら、ここ見てる人のかなりの割合は
ドキッっとしたんじゃないかな。

[1035: 匿名]

皆危なくないこと知ってますから

[1036: 匿名さん]

ボーナスがもらえたりもらえなかったりの不確実な人もいれば
いままで多少減ってもだいたいもらってたという人もいるでしょうから
そういう人はボーナスも入れて3％金利目安繰り上げ返済or貯金で計算すると
また結果も違ってくるのでは？
ひとそれぞれだと思います。返済率が高いから危ないとは言えないと思います。

[1037: 匿名さん]

>>1005
>>1006
では年収650万で3000万は無謀と言ってるけど、
もしかして今みたいな優遇金利が無かった時代の
さらに返済期間が15年とか20年とかのお年寄り？？

たしかに優遇が0.5とかで返済15年とかだったら彼らにとっては無謀なんだろうけど。

[1038: 匿名さん]

年収650万で3000万借入で毎月115,455円が危ないと感じる人もいれば大丈夫と感じる人もいるのでは？

[1039: 匿名]

1036さん

ホントにありがとうございます。

妻と相談し、団信も含むフラットとの比較もして月々１万５千円から２万円くらいの繰り上げはやっていけそうだと話し合っていました。
ボーナス時の余裕も含めれば年間50万円くらいの繰り上げは無理なくできそうです。
万が一金利が上がっても繰り上げ額が減り支払い期間の短縮はできなくなりますが、家を失うようなことにはならなそうだと話し合っています。

[1040: 匿名さん]

>>1032
一度シミュレーションされるとよろしいかと。
「住宅ローン　シミュレーション」とかで検索すると出てきます。

[1041: 匿名]

1040さん

アドバイスありがとうございます。
妻が寝てしまったので、明日にでもやってみます。

金利の上昇も穏やかで25年くらい(それより短くなれば嬉しいですが)で完済できればいいねと話し合っていました。

[1042: 匿名さん]

>>1039さん
「支払い期間の短縮」がちょっと気になって、念のためですが>>2, >>3で
繰り上げは返済額軽減型が良いということになってます。

[1043: 匿名]

1042さん

ありがとうございます。

いいえ。
繰り上げは支払いの軽減ではなく、期間の短縮をするつもりです。

もし、考え方が間違えているようでしたら、アドバイスをいただけると幸いです。

[1044: 匿名さん]

こりゃ

また

出現しますっせ

モチベーション最高！！短縮でガンガン　行きましょう！！

[1045: 匿名さん]

>>1043さん
失礼しました。読まれた上でのご判断であれば問題ないと思います。
強いてアドバイスすれば、返済額低減で毎月の支払いが少なくした方が
何かあった時のリスクを減らせるかと思います。

[1046: 匿名]

むしろ>>3を読んだうえで期間短縮を選ぶ理由を教えて欲しい。

[1047: 匿名]

1043さん

アドバイスありがとうございます。
そういうリスク回避の方法もあるのですね。
参考にさせていただきます。

ついでと言っては失礼かもしれませんが、質問させてください。
１．繰り上げ返済の度に(今回は短縮、今回は返済額低減)と言った感じで繰り上げ返済もできますか？
２．コンスタントに繰り上げするのと、金利が安いうちは、貯蓄しといて市場の金利が上がってきたor上がってきそうになったら繰り上げをするのとでは、どちらがいいのでしょうか？

１回の繰り上げに手数料が3150円かかるようなので、繰り上げ返済の回数を減らせたらと思っています。

[1048: 匿名]

1046さん

アドバイスありがとうございます。
完全に理解できてないのですが、返済額低減を選んだ方がリスク回避になり、総支払い額も変わらずに期間短縮にもなるという理解でよろしいでしょうか？

自分は今まで間違った考えをしていました。
変動で借り入れをしようとしている人間として、まだまだ勉強が足りてなく、お恥ずかしいです…。
ここのみなさんに相談に乗っていただけてホントに勉強になります。

[1049: 匿名]

>>1047
返済額軽減型にして繰り上げ回数を同じにする。
そのぶん１回の繰り上げ金額を増やせば、手数料は同じ。
手数料の違いだけで>>３のメリットを放棄するのは非常にもったいない。

[1050: 匿名]

1049さん

ありがとうございます。
みなさんにアドバイスいただいて、繰り上げは返済額低減の方がいいというのはわかってきました。

しかし、まだよく理解できていません。
手数料の内容も理解できていません。

深夜にお手数をおかけして申し訳ありませんが、もう少し噛み砕いた形で教えていただくことはできますか？

みなさん親切に教えていただけているのに、理解しきれず申し訳ありません。

[1051: 匿名さん]

>>1048
仮に毎月繰り上げ返済するのであれば、期間短縮も返済額軽減も、利息、返済期間ともに変わらない。

１年に１回程度だと返済額軽減型のほうが若干利息と期間で不利にはなる。
ただこのていどの差が嫌ならそもそも３５年ローンではなく２０年ローン等を組むべきだし、
リスクの差が桁違いに良いので、やはり軽減型を選ぶべき。

[1052: 匿名]

1051さん

アドバイスありがとうございます。

自分も高収入ではなく、リスクはなるだけ回避したいと思っています。
みなさんに教えていただけてホントに良かったです。

毎月繰り上げるのと年１回の繰り上げの違いは若干の違いでしょうか？
大きな差になりますでしょうか？
１回3150円かかるようなので、年に12回払った方が有利になりますか？

自分が無知のため、みなさんをイライラさせてしまっているかもしれませんね…
申し訳ありません。

おそらく20年での借り入れでは、審査を通してもらえません。

[1053: 匿名さん]

一番良いのは繰上げ返済無料のところで借りること。

給与払い込み口座に指定するなど、オプションに加入すれば手数料が下がったり
無料になったりするケースもある。

[1054: 匿名さん]

なんか、夜遊びして帰って来たら返済比率15%以上は変動危険だって？

固定は15%以上は1割にも満たないんだが。
どんだけ固定はギリギリ低所得者破綻予備軍だんだか。

[1055: 匿名]

固定墓穴君が墓穴掘っただけさ

[1056: 匿名さん]

都合が悪い話になると
仮想敵である固定の悪口に逃げて現実逃避？

[1057: 匿名さん]

>>1054
変動で同じような返済比率内訳ってないんかな？
相場として大体どんな返済比率で借りてるんだろうか。

[1058: 匿名]

1053さん

ありがとうございます。
借りる銀行は今の銀行からの変更は難しそうです…。

条件次第では繰り上げ手数料を下げてもらえたり、無料にしてもらえたりするのですね。

交渉してみます。

[1059: 匿名さん]

昨日の31歳・年収650・3000万のパターンで変動とフラットＳを比較すると、

変動0.775％　　　年返済額978,912円　返済比率15.06％
フラットＳ1.5％　年返済額1,102,260円　返済比率16.9％

>>1054の表を基にするとフラットＳだとかなり安全圏にいるっぽいね。
ただ変動だと金利上昇リスク軽減のために3％だと思って返済できるかどうかで、
変動だと今の金利計算で返済比率15％越えは人によっては厳しい可能性ありってことかな？

[1060: 匿名さん]

そもそも返済比率15%とか年収によって大きく違うんだから意味なし

世の中には年収400万以下の返済比率25%以上の固定さんが大量に存在する。

年収600万の返済比率15%の変動より年収400万の返済比率25%の固定のほうが安全だと本気で思ってんの？

[1061: 匿名さん]

さらにシミュレーションしてみたんだけど、
年収650万・借入3,000万で変動金利35年返済で、
繰上げ返済は考慮せず、5年間今の金利が続き、その後5年間に渡り0.5％づつ金利が上昇していき、
金利3.275％で最終年まで推移していくというパターンで計算すると、(年収終始は同じと仮定)

当初返済　月81,576円　　返済比率15.06％
８年後　　月99,211円　　返済比率18.31％
１０年以降月111,059円　返済比率20.50％

優遇後金利で3.275％になっても返済率20％程度だから年収650万はこの程度の上昇なら
普通に支払えそうだけど、もしかしてそれ以上の金利上昇を考えてるってことかな？

だけどそれ以上上昇したらもっと低い年収で返済率20％とか25％借りてる人は破綻すると思うが・・

[1062: 匿名さん]

今度は>>922の定説通りに年収650万が変動金利計算で返済率20％借りた場合は借入4000万
>>1061と同じ条件で金利が推移すると仮定して

当初返済　月108,768　返済率20.08％
8年後返済　月132,282　返済率24.42％
10年以降　月148,079円　返済率27.33％

確かにこのシミュレーションだと当初から返済率20％越えは危険っぽい。
やはり15％程度以下だと安全そうだ。

[1063: 匿名さん]

そして今度はフラットＳで年収650万・借入3,000万を検証すると(繰上げ返済考慮せず)
当初10年月91,855円(返済比率16.9％)、11年以降102,605円(返済比率18.9％)

もちろん変動より高いが支払いは固定されてる。これをどう捉えるかかだが変動・フラットＳ、
どちらでも大きな問題は無さそうだがどうだろうか。

[1064: 匿名さん]

金利が上がり続けるとか有り得ない前提出さないと変動が危険にならないとか、逆に変動が安全に見えるんですが。

[1065: 匿名さん]

>>1064
別にフラットＳを推奨したいわけじゃない。
年収650万で返済率15％が妥当だったら変動でいいと思うが、仮に変動では無謀だというなら
フラットＳを選択するとして計算してみただけ。

皆さんにとっては変動で仮に年収650万・返済率15％が安全だと思うならそう言ってくれれば良い。

[1066: 匿名さん]

色々計算してみましたが、私の個人的な感想は｢年収650万・変動借入3,000万・返済率15％」
は十分成り立つ気がします。

逆にこれが無謀だったら銀行は商売にならないと思うんですが・・・

[1067: 匿名さん]

無謀とは言わないけどリスク回避という面ではまだだ不安がある。
生活費や貯金額によってはフラット検討しても良いカテゴリーに入る。

[1068: 匿名さん]

>>1067
そうなのか・・・

[1069: マンション投資家さん]

変動固定を混ぜるほうがいいのではないでしょうか。
環境を見て、どちらのほう早期に償還させるかを考えながら運営すれば
少しは気が休まるのではないでしょうか。

または、全額0.77%で借りて、返済金+返済金の1割を利上げ時の増額返済分として積み立ててておくことはどうか
財形貯蓄もそうだけど、天引きというシステムのよさは誰もが知っており、その効果もたいしたもんですよ

金利予想は難しいので、「ためておく」ことですよ。

[1070: 匿名さん]

>>1067
>>1069
提携の金融機関がミックス扱ってなかった・・・
ここの方は変動で返済率は10％とか切ってる人も多いんだろうね。

例えば年収650万で頑張って返済率10％にするなら借入は2,000万で月々54,384円。
ローン減税を加味すると当初は月38,000円・・・・確かにかなり安全そうだが・・

他の年収が近い方で実行された方・実行予定の方はどんな計画でしたか？？