プラウド千川二丁目ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

静の領域、邸の価値。

東京メトロ有楽町線、副都心線「千川」駅徒歩7分。
「池袋」駅へ2駅3分。
第一種低層住居専用地域に佇む南向き中心の26邸。

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区千川2丁目21番1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「千川」駅　徒歩7分
総戸数：26戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階建て
完成時期：平成23年11月中旬
入居可能時期：平成23年12月中旬

売主：野村不動産
施工会社：木内建設株式会社　東京支店
管理会社：野村リビングサポート株式会社に委託予定

[89: 匿名さん]

スレ違いかもしれませんが、板橋と千川ってどちらが一般的によい住宅地とされていますか？

[90: 購入検討中さん]

この辺りで、比較的仕様の良い戸建で5200～5800…
周辺にありますかね～？？

[92: 匿名さん]

いま調べたら、もうちょっとしますね。
千川徒歩圏で100平米くらいで、だいたい6000万くらいしますね。
まあ、車に乗る人だったら一戸建てのほうがいいかな。

[93: 匿名]

今売りに出ている氷川台のちょっと仕様のいい戸建て、ファインコート氷川台西が土地100平米強で6,500万（旗地）〜8,500万（角地）近くだったはず。
氷川台より地価が２割ほど高い千川で6,000万なら相当条件が悪いはず。
板橋や千川の名前から良好な住宅街が浮かばないのは分からないでもないですが、実際にいろいろ歩いてみると環境がいいところも多いですよ。

[94: 匿名さん]

ここの書き込みを見て「無名だけど閑静な住宅地で穴場なのかも。」と思って、今日近くに行ったついでに見てきたのですが、どうみてもごく普通の住宅地でした・・・

[95: 匿名]

済みません、板橋と千川の比較ですね。板橋駅と千川駅の周辺でしたら、閑静な住環境と高級感は千川、利便性が高いのは板橋ですね。

[96: 匿名]

94さん
その通り！
椎名町に住んでいますがなぜこんなに値段を競いあっているのかわかりません。

[100: 匿名さん]

95さんありがとうございます。
モデルルームがオープンしたら、実際にこの辺を歩いてみようと思います。

[103: 匿名さん]

千川ってどこか知らなかったけど、相場調べたけど、場所に見あった話をしたほうが良いんじゃない？

だいたいお金持ちはこんな微妙なところに住まないでしょ。地元の小金持ちだけでしょ。こんな場所が高級住宅街とかホラ吹いてるの。
せいぜい平均坪260前後だろ。

[104: 匿名さん]

千川が高級住宅街と言ってるのは貴方だけですけどね。

[106: 匿名さん]

だから、地元の人とか周辺をよく知っている人にだけに売ればいいじゃん。
販売戸数もたった26戸だけだし。

[108: 匿名]

このあたりは文京区や板橋区辺りの大学病院などに勤務する医者の家が多いと聞きました。
何でも文京区は高過ぎるけど、救急の場合を考えるとあまり遠くには住めないので、道幅があり区画が整っている第一種低層住居専用地域、となるとこのあたりになるそうです。

[109: 購入検討中さん]

どんな人にきいたんですか？？

[110: 匿名さん]

>>109さん

私は108さんではないですけど、祖父母の代よりこの周辺におりますが本当のことですよ。
自営業の社長さんとかもいらっしゃるようです。

よく言われる高級住宅街ではないでしょうけど、この住環境の良さはとても気に入っています。

[111: 匿名さん]

ああ、だから所々にデカイ家とかあるんだね。

[112: 匿名さん]

...何というか...ご苦労様です。

[113: 匿名]

西池袋 椎名町 東長崎 落合南長崎 辺りでプラウドでないかな～

[114: 匿名]

細長い田の字ばっかり作るから
野村は勘弁して欲しい…

[115: 物件比較中さん]

このあたりって一方通行の道多くなかったっけか

[116: 匿名さん]

このエリアで平均的な仕様なら坪３００はないでしょうが、
天井高３．１とか床下セラーとか、ちょっと競合に無い要素があるので
一段階上げてくるかも？
あと、６０００万で１００／１００の戸建ては、絶対無理ですよ・・・

１０８さんのいうような限られた層の需要であっさり捌けてしまうと思う。

[117: 物件比較中さん]

そうですね。
蘆花公園のプラウドみたいに、閑静な住宅街の低層高級物件なので、プラウドの本領発揮という感じで、少し高めの値段になる気がします。
営業に感触を聞いたときもそんな雰囲気でした。
３階は７５平米で６５００万くらいになるのでは。

[118: 匿名さん]

ここって千川周辺のエリアのなかでも特にいいとされている土地なんですか。

[119: 匿名さん]

まあ駅近で静かですよ。
場所の格で選ぶなら、個人的にはこっちの方だと小竹・千早を選びますけどね。
千川はべつに特別な住宅地ということではないです。あくまで、いい住宅地の範疇です。

[120: 匿名さん]

そうなんですね、ありがとうございます。
事前説明会での価格発表に注目します。

[121: 匿名]

資料届きましたよ。とても高級感があり購入できる価格か心配
一応モデルルーム行ってきます。

[122: 匿名さん]

他のスレで此処は75㎡で6500万円ほどになると言っていた方がいましたよ。

[123: 物件比較中さん]

便利だし環境も悪くないと思うけど、所詮は豊島区。
あまり高級路線にされても、中古で売れるか心配だ。
永住にはまあいいかも。

とりあえず価格待ち。
３ＬＤＫは６０００からかな。

[124: 匿名さん]

今回の地震で被害の少なかった豊島区のマンションは人気になると思うので価格も上がりそうですね。

[125: 匿名さん]

しかも千川の高台にある低層マンションなので値上がりは間違いないでしょう。

[126: 購入検討中さん]

75平米7000万以内だったら買います！

[127: 匿名さん]

事前説明会中止だそうです。

[128: 匿名さん]

７５平米は７０００以内で買えると思いますよ。
７０００超えは、４ＬＤＫのみか、一部の３ＬＤＫだけだと思います。
電話できいた感触ですが。

[129: 匿名さん]

127ですが、個人的には、ここが７５平米７０００万だったら、いくらなんでも割高すぎると思いますけどね。
それなら城南に買います。
ここが気に入って自分で一生住むつもりなら、いいかもしれませんが。

[130: 匿名さん]

こんな状況で７５平米７０００万って誰が買うんですか⁇

[131: 宅建所持者]

確かに・・・この仕様だと最低の７２平米、６０００万スタートかと・・・
後ろに建っている、ヒルズ千川のIRタイプ（懐かしい？）のような間取りがないのが残念です。

ヒルズ千川とプラウドの間に、駐車場、戸建て、賃貸アパートとあり、その横が５０坪売りに出ています。
そこを高くても買って、戸建てを建てたほうが、良い気がします。

だって、プラウド新宿御苑エンパイアのような立地価値もないですし、相続で物納の土地ですよ・・・
前は、地割れのあった駐車場に、予想される値段は？です。

地元民は買いません・・・もし買うのであれば、ヒルズ千川の５階、、６階の中古物件ですね。

[132: 匿名さん]

７２平米で６０００～でも、割高な気がするんですが、どうでしょう。
宅建所持者さんのご意見伺いたいです。

ヒルズ千川の方がここよりいいと思われる理由は、間取りだけですか？

[133: 宅建所持者]

１３２さんへ

正直、「高い」と思います。この土地にこれだけ払う価値はないかと。
お金持ちは「売却」のことも考えるといいますが、２０年後は目も当てられないでしょうね。
千川２丁目で、３年前、結構いい大き目戸建てが２戸でましたが、それでも６０００万以下でした。

ヒルズ千川のほうがいいのは、スケールメリットです。
３９戸のほうが修繕パワーがあります。管理費や修繕が割高になり、老後も考える人を考えれば、

年収１５００以上のファミリー、頭金３０００万はないと将来的に厳しいでしょう。

[134: 匿名さん]

とりあえず野村は最初に高値の価格にして売れなかったら購入者が現れる価格まで少しずつ下げていけばいい。

[135: 匿名さん]

132です。

宅建所持者さん、詳しくわかりやすいご説明をありがとうございます。
なるほどです、よくわかりました。
やはり、特にリセールを考えると、ここは割高のようですね。
野村の正式価格をみて、少し考えたいと思います。
とても参考になりました。

[136: 宅建所持者]

いいえ、どういたしまして。

手元にある資料だと２００２年分譲の、ヒルズ千川は坪単価２３０アラウンドでした。
それからは、うなぎ上りに高くなり、練馬のプラウドタワーでも２５０を超えたとか・・・

２００２年から給料は減、分譲価格は増を考えると、よほど余裕がないと将来は・・・

マンションは買ってからが、勝負です。

管理費は据え置きとしても、修繕費は上がっていきます。それは「売却」まで一生続きます。
払えなくなれば、債務不履行で子供や孫に・・・

目先の欲望よりも将来的の現実を見ましょう。

ここで６０００だすのなら、中古の４０００を買って余裕を見たほうがよいです。

[137: 匿名]

この地震で、売れ残り決定。

[138: 匿名さん]

だといいね＾＾

[139: 周辺住民さん]

千川で生まれ育った者です。
高級住宅街…とは程遠いと思いますが、都心へのアクセスも良く、とても住みやすい街です。
簡単な買い物は池袋で済ませますが、銀座へも一本で行けて本当に便利です。
（副都心線が開通してからできた急行電車に通過されてしまい、前より少し不便になりましたが）

駅前のライフは午前１時まで営業しています。終電後でも寄れます。
東武東上線、大山駅の商店街まで行くと、物価が安くなり、お得感があります。
（自転車で７分くらいでしょうか）
大山方面に行く途中にある交通公園は、子育て世帯にもおススメです。

残念なのは、近隣にいくつかある高校の偏差値があまり高くないこと。
近くのコンビニには派手な学生が多いです。
あとは、このマンションの近くでひったくりや痴漢に遭った事もありますが…
まあ、それくらいはどの街でもおこりうるでしょう。

板橋高校前の道路の桜はとっても綺麗ですよ！
現地に来られる方、ぜひ桜が咲いた頃にお越しくださいませ。

[140: 匿名]

千川と大山が住みやすいのはほんとだと思う。

[141: 宅建所持者]

確かに１３９さんが言うとおり、住みやすさはあります。

しかし「住みやすさ」＝セレブや６０００万以上の物件にはならないということでしょうか。

セレブや資産価値を求めるのであれば「プラウド恵比寿」をお薦めします。

ちなみによい学校では　自転車で通学できる　私立武蔵　がありますよ。

うちのマンションでは、私立が８割です。（学習院、暁星、慶應など）板高や豊島は・・・・

[142: 匿名さん]

>141

板高や豊島がどうした？
書込みをするのは構わないが内容を考えろ

[143: 匿名]

まあ都区内の高校なんざ、地元にこだわらず好きに選べばいいわけで。
小学校とかは、実際気になると思いますけどね。

[144: 匿名]

ここの内容荒れてますね～
こんな人達が管理組合で一緒になると思うとこの物件考えもの。
高い管理費払うなら平和な物件がいいですね。

[145: 匿名さん]

予定価格知りたいです。

[146: 匿名さん]

HPも４月中旬販売のままですけど、ここってなんか動きがあるんですかね。
事前案内会も結局どうなったんだろう。。
連絡くらいほしい。

[147: 匿名]

未着工物件は延期の可能性もありますよね。
資材とか調達のメドがつかず、まだ決めきれていない可能性もある。

[148: 匿名さん]

ＨＰくらい更新すればいいのに。
地震で基礎に影響が出たんですかね。

[149: 宅建所持者]

モデルルームはまだ未完成ですね・・・

[150: 宅建所持者]

５月からMR開始だそうです。震災の影響で。

[151: 匿名さん]

事前案内会の案内がきましたね。
モデルルームからの参戦になりそうなので、案内会いかれて、予定価格をご存知の方、教えていただけないでしょうか

[152: 匿名さん]

ここ高そうですよね。

[153: 匿名]

職場で一部の不動産で割引が効く制度があるんですが、こちらの物件6000万～って記載されていましたよ。
5000万代はなさそうです。

[154: 匿名さん]

そうなんですね、ありがとうございます。
予算内ではありますが、千川にしては割高ですね。

[155: 匿名さん]

６０００～ですか？高いですねえ。
これまでの近隣プラウドシリーズと比べても一千万くらい高い感じですよね。
戸数も少ないし、所詮豊島区。
しかもこのご時世で、６０００～は強気すぎますね。
７０００出すなら、山手線内か城南を買います。

[156: 宅建所持者]

何度も言うようですが、後ろのヒルズ千川は坪230円、一階はすべて5000万円台でした。

6000超えるようでしたら、プラウド新宿御苑の中古か、プラウド恵比寿ですよ。

千川は思っているほど富裕層多くありません。

[157: 匿名さん]

この土地はいつ仕入れたんでしょう？
土地をリーマンショック前に高値で仕入れてしまったとか？

[158: 匿名さん]

>>156

プラウド恵比寿は、今や坪400越えですよ。

不動産価格が上昇傾向なんだから、仕方がないでしょう。

[159: 匿名]

今、材料も高くなってるでしね

[160: 匿名さん]

ヒルズ千川よりこちらのほうが仕様が高いでしょうね。
外観もだいぶ違います。

３ＬＤＫが６０００万だったらほしいですが、６５００万だったら、もっといいところに買おうと思ってます。

[161: 匿名さん]

たしかに、千川までくだるんだから、それなりに安くしてくれないと買う気にならない。

[162: 匿名さん]

千川周辺はそれなりに土地勘もあって好きな場所ではあるんだけど、ここの3LDKが6500万と言われたら確かに考えちゃいますね。
仕様も周辺の利便性も文句はないんだけど「千川でこの値段か～」という変な先入観があるのかも。
もちろん候補の一つではあるんだけど同条件程度の物件と比べたら優先順位はちょっと下がるかな。

[163: ご近所さん]

多少割高でも買える住替え資産家層がいるからすぐ売れてしまいますよ。

[164: 匿名]

あの辺はうれるでしょうね

[165: 匿名さん]

162さんに同意。
予算内だし、仕様も都心へのアクセスも、文句はないんだけど、
え、千川まで来てもこの値段なの！？という感じがしてしまうんですよね。

副都心線ものびたし、前の千川とは違うということなのかも知れませんが、値段の割に、なんか満足しきれないところはあります。

[166: 宅建所持者]

１６２、１６５さんに同意。

昨日、野村から電話ありました。ML事前説明会です。6500超えるようでしたら、宅建と不動産鑑定士の知識を担当者にぶつけます。

[167: 匿名さん]

166さんは、購入検討者ですか？

[168: 物件比較中さん]

納得できなければ、検討辞めればいいのにと思います。
営業さんも大変そうですね。

[169: 購入検討中さん]

少し前に現地見てきました。とても落ち着いた所でいいですね。ただ、販売時期が６月中旬とずれてしまい、価格が気になります。坪300を超える、または最低価格が７０００万以上ということも十分考えられますでしょうか？どなたか情報をお持ちの方がいらしたら、お願いします。

[170: 匿名]

最多価格帯が６０００万円台なので、７０００万円超えは、大き目な部屋や最上階など限られていると思います。
７５平米６５００万円程度ではないでしょうか。

[171: 匿名]

坪３００は超えないでしょうが、２８０程度にはなると予想してます。

[172: 匿名さん]

プラウド千早町　坪単価約２２４万円
http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/2152

プラウド千川　　坪単価約２６７万円
http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/2151

この不景気ではおそらく坪２５０万円は超えないでしょうネ。
プラウド千早町と同程度でしょう・・・。

[173: 匿名]

いくらなんでも坪２８０はないよ。
２５０くらいじゃないの？
だって千川だよ！

[174: 匿名はん]

@280 平均6500だって。
野村の他物件で説明してた。

[175: 匿名さん]

280で妥当だと思う。なんせ池袋から2駅の住宅街。
250だったらいま住んでいるところ（練馬区）からの住み替えを検討したい。

[176: 物件比較中さん]

174さん

どこの物件で、詳細を聞かれたんですか？

[177: 匿名さん]

「プラウド千早町」も「プラウド千川」も池袋から２駅だしなぁ～・・・。

ちなみに、ここも駐車場は機械式だから維持管理費は膨大、住民には将来は大きなお荷物の可能性が高い。
http://d.hatena.ne.jp/flats/searchdiary?word=%2A%5B%BD%A4%C1%B6%C0%D1%...

小規模マンションゆえ、１戸あたりの負担もデカイし、１０年もしたら修繕費不足に陥る可能性が大！

と、考えると、売出価格が坪２４０万を超えると、手出しができないな・・・。

[178: 匿名]

見に行かれた方いかがでしたか？
うちは、再来週予約しました。

[179: 匿名さん]

@280 平均6500円･･･という情報は正しかった。
営業マンは「2ヶ月で売り切れ！」と本社から指示を受けたという。
平米100万弱の物件もあり、まさに金額だけは「都心一等地」と変わらず。
このご時世で、千川でこんな強気の値段設定とは･･･、2ヶ月で完売できるはずもない･･･。
千川に拘るならば、プラウドは諦めて、ジオ千川を再考する方も多いのではないかと思う。

[180: 匿名さん]

相場観のない地元民向けに売るんじゃないの？

[181: 匿名]

高い～～

[182: 匿名さん]

坪３００万円超え？？？千川だよ？？？ありえない。
それでは２ヶ月どころか、２年でも売れないね。
野村は何を勘違いしているのかね。

[183: 匿名]

売れなきゃ下げるでしょ

[184: 匿名]

千川にしては高すぎるけど、安いエリアなので、絶対的な金額としては大して高くない。
これくらいならちょっとしたサラリーマンでも買えるから、
都心の狭い部屋に住むより、千川までくだって仕様のいい広い部屋で暮らそうと思う人たちで、
それなりに需要はありそう。

しかし千川価格ではないですね。割高なのは間違いない。

[185: 匿名]

二子玉のプラウドの時も「二子玉の価格じゃない」と言われながらすぐに売り切ったし、ここも「千川の価格じゃない」と言われながらすぐ売り切ってしまいそう。野村は上手いよね。

[186: 匿名]

割高割高ってプラウドの物件てよく言われるけど
もう割安なんて出ないよw
最近のプラウドほとんどすぐに売れたじゃん

[187: 匿名さん]

プラウド二子玉川トレサージュ 坪単価３２０万円
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news315.htm

千川も二子玉川と同格という判断だろうか？
個人的には二子玉川はゴチャゴチャしていて好きではないが。

本当に坪３００万前後で千川で買う層が２６世帯もあるのだろうか？
「プラウド千川」や「プラウド千早町」よりも大幅に上がる要因が皆目、わからん。

[188: 匿名さん]

「プラウド千川」の住所；東京都 豊島区 長崎6-36-14

野村は完全にトチッたな。千川にあるのに「千川２丁目」としなくてはならないとは。
まさか、近隣に再度プラウドを売り出すことを考えていなかったのだろう。

今更だが、あつちを「プラウド長崎」に変えて欲しいね。