プラウド千川二丁目ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

静の領域、邸の価値。

東京メトロ有楽町線、副都心線「千川」駅徒歩7分。
「池袋」駅へ2駅3分。
第一種低層住居専用地域に佇む南向き中心の26邸。

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区千川2丁目21番1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「千川」駅　徒歩7分
総戸数：26戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階建て
完成時期：平成23年11月中旬
入居可能時期：平成23年12月中旬

売主：野村不動産
施工会社：木内建設株式会社　東京支店
管理会社：野村リビングサポート株式会社に委託予定

[51: 匿名さん]

ボイドスラブですか？
だとしたら安いんでないかい？
高級低層物件にはあまり使わないからね。

[52: 匿名さん]

ジオは球体ボイドスラブで天井高も低かったですが。

こちらの構造はまだ出てないのでは？

[53: 物件比較中さん]

50

何で千川潰すかな～
頻度なんて気にしてもしょうがない
じゃん～

[57: 匿名さん]

千川が素晴らしいと言ってる方にお聞きしたいのですが、同レベルと思われる駅や地区はどこですか。

マイナーな場所と指摘すると、知らない人は買わなくて結構！みたいな営業さん的な感じですし、
少しでも批判されると、千川をバカにしないで！
こんな感じなので。

個人的には低層かつ都心へのアクセスが良いので魅力を感じておりますが地縁がないので、是非ご意見お願いします。

[58: 匿名さん]

同感です。どなたか教えてください。現地も行って来よう。

[59: 匿名さん]

まず同レベルの定義をしてもらわないと･･･
坪単価のことならご自分で調べれば分かりますよね？
千川は普通の住宅地ですよ

[60: 匿名さん]

坪単価を調べればそんなに高い値段はありえないって考えている人達が千川に対してニュートラルな人達。

リアル＠300の街を答えて叩かれるのが嫌だから言葉の定義付けをしろとか逃げて、終いには普通の住宅街と答える千川信者者。

こんな感じですかね？

野村の営業さんが刷り込みにきてるだけかな。

[62: 匿名さん]

いやいや、60じゃないけど、仙川で坪３００超えはありえないって誰だってわかるよね。
どうせ価格が公表されればすぐわかること。
近隣住民か営業か知らないけど、明らかに誤っている情報を書き込むのはやめてください。
信じてしまう人が出るから。

[63: 匿名さん]

最低でも6千万以上の価格帯にして欲しいな。

[64: 匿名]

他に何処か同義な場所というのは定義付けし難いのですよね、千川は。
知名度は無いけれど、良質かつ閑静な住宅街です。
むしろブランド(山手線内側であるとか)にこだわらないが質にはこだわる・・という方が選ぶ場所かと思います。
＠300〜の場所では大体そこそこのブランド性はあるでしょうから。

千川は利便性と生活に不自由のない環境がバランス良く両立されているところで、なかなか新築が出てこない希少性が最大の魅力であり、価格に反映される要因なのかなと思っています。
あと千川・高松あたりは地盤も良いと聞いたことがありますしね。

[65: 匿名さん]

ここってシルバー世代の人にオススメかもね。
物件の隣には老人ホーム？もあるし。

[66: 匿名さん]

早くモデルルームオープンしないかな

[67: 匿名さん]

このスケジュールだとセレクトプランやコンセント増設やダウンライトの設置工事が3階しか出来ないかもしれないですね。

[68: 賃貸住まいさん]

外観のデザインはステキだと思うけれど間取りがすごくダサイですね。
プラウドもスタイルハウスシリーズみたいに間取りが購入者と設計士で決めれるようになって欲しいなぁ・・

[69: 匿名]

モデルルームは3階の天井が高い部屋になるのでしょうか？
1階の収納庫がある部屋が気になっていますが。。

[70: 匿名さん]

スーパーセラーはモデルルームの前に実物大の模型が置かれますよ。
他の物件がそうでした。
モデルルームは2階ですかね。

[71: 匿名さん]

公式ページによると、内装についてはセレクトできることになっているみたいですね。

モデルルームオープンと価格発表はいつ頃になるんでしょうか。

[72: 匿名さん]

近くのジオは、坪２４０程度ですね。
野村で立地も少しいいとは言え、３００なんていう心配は全く要らないと思いました。ホッ

[73: 匿名さん]

1400平米に26戸というのは、なかなか頑張ってますね。
豊島区の低層マンションでは、もっとも坪単価が高くなりそう。

[74: 匿名さん]

でも細長い田の字ばっかりなんだよな、
最近の野村は･･･。

値段にふさわしい居室かどうか。

外観と名前がいいと思う地元の人向け物件かな。
26戸ならそれでも売れるだろうから。

[75: 匿名さん]

スケールメリットが得られない分、価格に反映されそうですよね。
ここは3階建て26戸でジオは5階建て52戸と倍違いますから。
戸数が少ないということは希少性も高いということですしね。

[76: 匿名さん]

地元の人は高くしようと必死ですね（笑）

[80: 匿名]

プラウド武蔵新城

[81: 匿名さん]

野村の間取りが最悪なのは事実。
赤羽のスレでも散々言われてる。

貧乏か金持ちかというよりは
適正な値段かどうかってことでしょ。

地元の人たちで買い支えるのであればどうぞどうぞ。

[82: 匿名さん]

皆さんの書き込みがすごいんで、てっきりここは相当な邸宅の並ぶ高級住宅街かと思ってしまい、びびってましたが、坪２００万台中後半ときいて安心しました。早く価格が知りたいです。

[84: 匿名さん]

ま、一人当たりの土地代が高くなる分はそうですね。

[85: 匿名]

容積率低いから、土地安いよ。

[86: 匿名さん]

この場所に、土地100平米、建物100平米の一戸建てを14戸建てるとすると（総面積1400平米なので）、
比較的仕様のよい一戸建てだと、だいたい5200万〜5800万くらい。
マンションなので専有面積に8ガケすると、80平米5500万くらいなら買いかも。
72平米5600万とかなら見送ったほうがいいね。
周辺で一戸建てを買ったほうがいいです。
3階建てのマンションだと、眺望とか関係ないので、
一戸建てと比較しちゃいますね。

[87: 匿名]

77さんみたいな人を小バカにするような人が隣近所だと嫌ですね～
せっかく購入した家が台無し。。
平和になりたいですよ

[88: 匿名さん]

86さん
なるほど、勉強になります。


87さん
同意です。

[89: 匿名さん]

スレ違いかもしれませんが、板橋と千川ってどちらが一般的によい住宅地とされていますか？

[90: 購入検討中さん]

この辺りで、比較的仕様の良い戸建で5200～5800…
周辺にありますかね～？？

[92: 匿名さん]

いま調べたら、もうちょっとしますね。
千川徒歩圏で100平米くらいで、だいたい6000万くらいしますね。
まあ、車に乗る人だったら一戸建てのほうがいいかな。

[93: 匿名]

今売りに出ている氷川台のちょっと仕様のいい戸建て、ファインコート氷川台西が土地100平米強で6,500万（旗地）〜8,500万（角地）近くだったはず。
氷川台より地価が２割ほど高い千川で6,000万なら相当条件が悪いはず。
板橋や千川の名前から良好な住宅街が浮かばないのは分からないでもないですが、実際にいろいろ歩いてみると環境がいいところも多いですよ。

[94: 匿名さん]

ここの書き込みを見て「無名だけど閑静な住宅地で穴場なのかも。」と思って、今日近くに行ったついでに見てきたのですが、どうみてもごく普通の住宅地でした・・・

[95: 匿名]

済みません、板橋と千川の比較ですね。板橋駅と千川駅の周辺でしたら、閑静な住環境と高級感は千川、利便性が高いのは板橋ですね。

[96: 匿名]

94さん
その通り！
椎名町に住んでいますがなぜこんなに値段を競いあっているのかわかりません。

[100: 匿名さん]

95さんありがとうございます。
モデルルームがオープンしたら、実際にこの辺を歩いてみようと思います。

[103: 匿名さん]

千川ってどこか知らなかったけど、相場調べたけど、場所に見あった話をしたほうが良いんじゃない？

だいたいお金持ちはこんな微妙なところに住まないでしょ。地元の小金持ちだけでしょ。こんな場所が高級住宅街とかホラ吹いてるの。
せいぜい平均坪260前後だろ。

[104: 匿名さん]

千川が高級住宅街と言ってるのは貴方だけですけどね。

[106: 匿名さん]

だから、地元の人とか周辺をよく知っている人にだけに売ればいいじゃん。
販売戸数もたった26戸だけだし。

[108: 匿名]

このあたりは文京区や板橋区辺りの大学病院などに勤務する医者の家が多いと聞きました。
何でも文京区は高過ぎるけど、救急の場合を考えるとあまり遠くには住めないので、道幅があり区画が整っている第一種低層住居専用地域、となるとこのあたりになるそうです。

[109: 購入検討中さん]

どんな人にきいたんですか？？

[110: 匿名さん]

>>109さん

私は108さんではないですけど、祖父母の代よりこの周辺におりますが本当のことですよ。
自営業の社長さんとかもいらっしゃるようです。

よく言われる高級住宅街ではないでしょうけど、この住環境の良さはとても気に入っています。

[111: 匿名さん]

ああ、だから所々にデカイ家とかあるんだね。

[112: 匿名さん]

...何というか...ご苦労様です。

[113: 匿名]

西池袋 椎名町 東長崎 落合南長崎 辺りでプラウドでないかな～

[114: 匿名]

細長い田の字ばっかり作るから
野村は勘弁して欲しい…

[115: 物件比較中さん]

このあたりって一方通行の道多くなかったっけか

[116: 匿名さん]

このエリアで平均的な仕様なら坪３００はないでしょうが、
天井高３．１とか床下セラーとか、ちょっと競合に無い要素があるので
一段階上げてくるかも？
あと、６０００万で１００／１００の戸建ては、絶対無理ですよ・・・

１０８さんのいうような限られた層の需要であっさり捌けてしまうと思う。

[117: 物件比較中さん]

そうですね。
蘆花公園のプラウドみたいに、閑静な住宅街の低層高級物件なので、プラウドの本領発揮という感じで、少し高めの値段になる気がします。
営業に感触を聞いたときもそんな雰囲気でした。
３階は７５平米で６５００万くらいになるのでは。

[118: 匿名さん]

ここって千川周辺のエリアのなかでも特にいいとされている土地なんですか。

[119: 匿名さん]

まあ駅近で静かですよ。
場所の格で選ぶなら、個人的にはこっちの方だと小竹・千早を選びますけどね。
千川はべつに特別な住宅地ということではないです。あくまで、いい住宅地の範疇です。

[120: 匿名さん]

そうなんですね、ありがとうございます。
事前説明会での価格発表に注目します。

[121: 匿名]

資料届きましたよ。とても高級感があり購入できる価格か心配
一応モデルルーム行ってきます。

[122: 匿名さん]

他のスレで此処は75㎡で6500万円ほどになると言っていた方がいましたよ。

[123: 物件比較中さん]

便利だし環境も悪くないと思うけど、所詮は豊島区。
あまり高級路線にされても、中古で売れるか心配だ。
永住にはまあいいかも。

とりあえず価格待ち。
３ＬＤＫは６０００からかな。

[124: 匿名さん]

今回の地震で被害の少なかった豊島区のマンションは人気になると思うので価格も上がりそうですね。

[125: 匿名さん]

しかも千川の高台にある低層マンションなので値上がりは間違いないでしょう。

[126: 購入検討中さん]

75平米7000万以内だったら買います！

[127: 匿名さん]

事前説明会中止だそうです。

[128: 匿名さん]

７５平米は７０００以内で買えると思いますよ。
７０００超えは、４ＬＤＫのみか、一部の３ＬＤＫだけだと思います。
電話できいた感触ですが。

[129: 匿名さん]

127ですが、個人的には、ここが７５平米７０００万だったら、いくらなんでも割高すぎると思いますけどね。
それなら城南に買います。
ここが気に入って自分で一生住むつもりなら、いいかもしれませんが。

[130: 匿名さん]

こんな状況で７５平米７０００万って誰が買うんですか⁇

[131: 宅建所持者]

確かに・・・この仕様だと最低の７２平米、６０００万スタートかと・・・
後ろに建っている、ヒルズ千川のIRタイプ（懐かしい？）のような間取りがないのが残念です。

ヒルズ千川とプラウドの間に、駐車場、戸建て、賃貸アパートとあり、その横が５０坪売りに出ています。
そこを高くても買って、戸建てを建てたほうが、良い気がします。

だって、プラウド新宿御苑エンパイアのような立地価値もないですし、相続で物納の土地ですよ・・・
前は、地割れのあった駐車場に、予想される値段は？です。

地元民は買いません・・・もし買うのであれば、ヒルズ千川の５階、、６階の中古物件ですね。

[132: 匿名さん]

７２平米で６０００～でも、割高な気がするんですが、どうでしょう。
宅建所持者さんのご意見伺いたいです。

ヒルズ千川の方がここよりいいと思われる理由は、間取りだけですか？

[133: 宅建所持者]

１３２さんへ

正直、「高い」と思います。この土地にこれだけ払う価値はないかと。
お金持ちは「売却」のことも考えるといいますが、２０年後は目も当てられないでしょうね。
千川２丁目で、３年前、結構いい大き目戸建てが２戸でましたが、それでも６０００万以下でした。

ヒルズ千川のほうがいいのは、スケールメリットです。
３９戸のほうが修繕パワーがあります。管理費や修繕が割高になり、老後も考える人を考えれば、

年収１５００以上のファミリー、頭金３０００万はないと将来的に厳しいでしょう。

[134: 匿名さん]

とりあえず野村は最初に高値の価格にして売れなかったら購入者が現れる価格まで少しずつ下げていけばいい。

[135: 匿名さん]

132です。

宅建所持者さん、詳しくわかりやすいご説明をありがとうございます。
なるほどです、よくわかりました。
やはり、特にリセールを考えると、ここは割高のようですね。
野村の正式価格をみて、少し考えたいと思います。
とても参考になりました。

[136: 宅建所持者]

いいえ、どういたしまして。

手元にある資料だと２００２年分譲の、ヒルズ千川は坪単価２３０アラウンドでした。
それからは、うなぎ上りに高くなり、練馬のプラウドタワーでも２５０を超えたとか・・・

２００２年から給料は減、分譲価格は増を考えると、よほど余裕がないと将来は・・・

マンションは買ってからが、勝負です。

管理費は据え置きとしても、修繕費は上がっていきます。それは「売却」まで一生続きます。
払えなくなれば、債務不履行で子供や孫に・・・

目先の欲望よりも将来的の現実を見ましょう。

ここで６０００だすのなら、中古の４０００を買って余裕を見たほうがよいです。

[137: 匿名]

この地震で、売れ残り決定。

[138: 匿名さん]

だといいね＾＾

[139: 周辺住民さん]

千川で生まれ育った者です。
高級住宅街…とは程遠いと思いますが、都心へのアクセスも良く、とても住みやすい街です。
簡単な買い物は池袋で済ませますが、銀座へも一本で行けて本当に便利です。
（副都心線が開通してからできた急行電車に通過されてしまい、前より少し不便になりましたが）

駅前のライフは午前１時まで営業しています。終電後でも寄れます。
東武東上線、大山駅の商店街まで行くと、物価が安くなり、お得感があります。
（自転車で７分くらいでしょうか）
大山方面に行く途中にある交通公園は、子育て世帯にもおススメです。

残念なのは、近隣にいくつかある高校の偏差値があまり高くないこと。
近くのコンビニには派手な学生が多いです。
あとは、このマンションの近くでひったくりや痴漢に遭った事もありますが…
まあ、それくらいはどの街でもおこりうるでしょう。

板橋高校前の道路の桜はとっても綺麗ですよ！
現地に来られる方、ぜひ桜が咲いた頃にお越しくださいませ。

[140: 匿名]

千川と大山が住みやすいのはほんとだと思う。

[141: 宅建所持者]

確かに１３９さんが言うとおり、住みやすさはあります。

しかし「住みやすさ」＝セレブや６０００万以上の物件にはならないということでしょうか。

セレブや資産価値を求めるのであれば「プラウド恵比寿」をお薦めします。

ちなみによい学校では　自転車で通学できる　私立武蔵　がありますよ。

うちのマンションでは、私立が８割です。（学習院、暁星、慶應など）板高や豊島は・・・・

[142: 匿名さん]

>141

板高や豊島がどうした？
書込みをするのは構わないが内容を考えろ

[143: 匿名]

まあ都区内の高校なんざ、地元にこだわらず好きに選べばいいわけで。
小学校とかは、実際気になると思いますけどね。

[144: 匿名]

ここの内容荒れてますね～
こんな人達が管理組合で一緒になると思うとこの物件考えもの。
高い管理費払うなら平和な物件がいいですね。

[145: 匿名さん]

予定価格知りたいです。

[146: 匿名さん]

HPも４月中旬販売のままですけど、ここってなんか動きがあるんですかね。
事前案内会も結局どうなったんだろう。。
連絡くらいほしい。

[147: 匿名]

未着工物件は延期の可能性もありますよね。
資材とか調達のメドがつかず、まだ決めきれていない可能性もある。

[148: 匿名さん]

ＨＰくらい更新すればいいのに。
地震で基礎に影響が出たんですかね。

[149: 宅建所持者]

モデルルームはまだ未完成ですね・・・

[150: 宅建所持者]

５月からMR開始だそうです。震災の影響で。