プラウド千川二丁目ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

静の領域、邸の価値。

東京メトロ有楽町線、副都心線「千川」駅徒歩7分。
「池袋」駅へ2駅3分。
第一種低層住居専用地域に佇む南向き中心の26邸。

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区千川2丁目21番1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「千川」駅　徒歩7分
総戸数：26戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階建て
完成時期：平成23年11月中旬
入居可能時期：平成23年12月中旬

売主：野村不動産
施工会社：木内建設株式会社　東京支店
管理会社：野村リビングサポート株式会社に委託予定

[278: 土地勘無しさん]

すみません教えてほしいのですが、ここ高台なのでしょうか？
千川駅からずっと平坦な道のりですが、ゲリラ豪雨の時など１階は大丈夫なんでしょうか。

[279: ご近所さん]

近くのプラウドさんより少し安いマンションを契約した者ですw

契約前に洪水ハザードマップも確認してますが、
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/020somu/0...
大丈夫そうですよ。


でもたしかにずっと平坦ですよね。
ゲリラ豪雨に焦点を当てて調べてみました。
http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/disaster/suigai24.html
半地下での被害は考えられそうですが、
基本的には大丈夫そうですよね。

ちなみに標高は38 m。
http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE/index.php
武蔵野台地くらいのイメージですよね。

[280: 住まいに詳しい人]

＞268

恥ずかしい、その世帯の人がこの掲示板で書き込むわけがない。
宅建保持者さんはＦＰの視点で提言してくれたのだと思います。
4000年収持っていたら、港区に行きなさい。

[281: 匿名]

年収4000万ってどんな仕事なんでしょう

[282: 匿名さん]

ダブルインカムでは？
３０代半ば以降なら一人１５００万円で世帯年収３０００とかは普通にありますよね。
豊島区に地縁があれば、世帯年収３０００万円でもここを検討するでしょう。

[283: 匿名さん]

豊島区でも山手線の駅の街より
マイナーですけど千川いいですよね
自分も予算があれば買いたかったですよ

[284: 匿名]

夫婦で医師なら4千万も可能ですね。
桜田門と和光市の間なので法律関係者が居てもおかしくないし。

[285: 匿名]

年収が高ければ港区に住むって、不動産マニアの発想みたい。
お金があっても不動産に遣うお金はほどほどに、っていう方は多いのでは。

[286: 匿名さん]

273さん、

「震災後、有楽町線・副都心線沿線は買い」なんですか？
それはなぜですか？

この沿線を希望しているので、真剣に検討してみようかと思っています。

もう少し安かったら迷わないんですけどね。

[287: 匿名さん]

お金があるなら戸立買うでしょ

[288: マンション派]

戸建の魅力ってなんなのでしょう？

マンションの方が防犯率が高いし、家事が同線でできるし、修繕もやってもらえるし

ガッチリアカデミーでもタイトルありましたね(笑)

[289: ご近所さん]

仕事もして家事もしてってなると
やっぱりマンションの方が効率良いですよ。

きれいに住もうとすると戸建はしんどいです。
私も掃除のことを考えてマンション派です。

もっともっと余裕があったら
庭の広い家でお手伝いさんやとって…って思いますけど！

[290: ご近所さん]

マンションは他人が設計したものを選びますが、
戸建（注文住宅）の一番の魅力は
家づくりの過程ではないでしょうか。

最新のマンションの良いところを研究して
自宅の設計に取り入れることも可能ですし。

[291: 匿名さん]

モデルルームに行ったとき、お隣は、開業医でしたよ。
世帯年収４０００くらい行くのでは？
豊島区のマンションがほしかったら、ここを検討されるんじゃないでしょうかね。

私は宅建所持者さんの書き込みのほうがよっぽど失礼と思いましたよ。

[292: 匿名]

273です。

今回の震災で、地盤の強固さ、海抜高さ、住宅密集度の低さ、都心からの近さと歩きやすさ、そして低層住宅の価値が再認識されており、有楽町線・副都心線沿線地域はこれらの要素を満たしている割合が高いからです。
山手通り以西の地域の中でも有楽町線沿線は住宅地としての開発が遅れたことがこういった面ではプラスになっていると思います。

[293: 匿名さん]

286です。

273、292さん、ありがとうございました。
なるほど、勉強になります。

このあたりは地味なイメージではありますが、住みやすく気に入っていますから、価値が上がっていくのは純粋にうれしい。

でも今、こんな時期に買ってしまっていいのかとても悩みます。

このあたりはある程度の広さの物件は、中古含めてもなかなかいいのが出てこないので、今回決めるべきかなとも思いますが、高い買い物ですからすごい悩みますね。

[294: 地元不動産業者さん]

スレすべて読みました。
相続で物納の土地です。長い間駐車場でしたので
地盤も御調べになったほうがよろしいかと思います。
千川でお金持ちはいませんよ。
宅建所持者さんはある意味警告してくれていたのですね、想定外が起きた時に金持ちであれば大丈夫であるようにと。

[295: 購入検討中さん]

294さん

地盤を調べたほうがいいとは、なぜなんでしょうか。
駐車場だと、何か問題があったのでしょうか。

私は購入検討をしてますが、素人なので地盤については知識がまったくありませんので具体的に教えていただけませんか。

[296: 銀行関係者さん]

千川にはお金持ちいますよ。土地持ちをターゲットにしている地元不動産屋さんと我々では客層もお金持ちの定義も違うのかも知れませんが。

[297: 匿名さん]

私も有楽町線沿線は価格の上昇余地なしと思っています。

お金があれば、港区に住みたいですね。

[298: 匿名さん]

建物と周辺住宅はいいですが、町の雰囲気は決してよくないですね。

[299: 匿名さん]

なんだかんだいって、土地勘のある人などですぐ売れるでしょう

[300: 地元不動産業者さん]

＞295

以前の駐車場は劣化の激しいぼろぼろのアスファルトでした。
不動産屋は建物が長年立っている物件をすすめます。
地盤がゆるくなっている可能性が高いからです。
地盤補強でもすれば別ですが・・・

[301: 匿名]

＞地元不動産業者さん

なるほど～
プラウドというブランドにこだわってはダメですね～
色々勉強になります

[302: 匿名さん]

No.300さん、そういう意味ではジオの方がいいのでしょうか？
あの場所は旧第一勧銀の社宅跡地ですから。

[303: 地元不動産業者さん]

＞３０２さんへ

はい、社宅後の負が確実に地盤は固いですよ！！
ちなみに、「ヒルズ千川」の前は昭和シェルの社宅でした。

[304: ヒルズ居住者]

はっきりいって、かなりの割高物件と見ています。私は野村さんが10年以上前に分譲した、すぐ近くのヒルズを当時も割高と親に言われつつも、資産性が違う!という営業マンの説得に押し切られ、購入しました。ただし、3年前に売却活動をしたときは、野村さんの仲介子会社さんに、中古の売却はどうしても周辺の取引事例で相場が形成されてしまう・・・と言われ、泣く泣く我慢したものです。今回モデルにも足を運びましたが、その価格にびっくりしました。ヒルズより、同じ向きと面積で1200万円くらい高かったからです。はっきり言って今回はさらに少ない27戸ですから、結局予算のある人だけで売れてしまうのでしょうが、かなり割高と感じます。結局プラウド、さらに小さい戸数のマンションであれば、かなり割高に設定しても、上澄みのお客様に売り切る販売ができるのだなーと、野村さんの営業力には改めて感心しましたが、購入したあとの資産価値は間違いなく、そこまでの維持はできません(でした)。ちなみに価格で私は手に負えませんでしたが、間取りが当時のヒルズに比べてもかなり悪い間取りで残念です。

[305: 匿名さん]

ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･

[306: 匿名さん]

三田線沿線の我が家まで折り込みチラシが入っていた。
高すぎで、苦戦してるのか？

[307: 匿名さん]

>ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･

確かにプラウドの方が広告が桁違いに多いので、原価はずっと高いだろうな。

この間、ここのモデルルームで接客を受けていたら、近くのブースで少し頼りなさそうなご夫婦が営業のトークを真に受けて話し込んでいた。
お金は持っているのだろうが高い買い物（特にここはとても高い）なのだし、もう少し自分で物件のことを調べてみればいいのに。
とても高いということ自体に気がついていないのかも知れない。
ああいう人がいる限りデベも安泰なんだろうな。

[308: 匿名]

野村の物件を買う人は
「プラウドは別物」
って感じの人が多いね。

何が違うのか、価格に相当した違いなのかは説明出来ないけど。

[309: 匿名さん]

プラウドはもはや住宅で一番のブランドだよ

[310: 購入経験者さん]

買うつもりがないなら、わざわざmrに来なきゃいいのに。

物件が周辺より高いのは、ネットですぐ分かるし、購入する理由は人それぞれなんだから、その人が納得もしくは気に入ってればいいんだよ。
いちいち他人の心配する必要ないよ。

[311: 購入経験者さん]

304さん

購入価格に対してどの程度の売値だったんですか？
詳細を教えていただけませんか？

[312: 匿名さん]

＞310

価格としては予算内でも、それが釣り合うよい物件なのかどうかは、モデルに足を運ばないと判断できないでしょう。

[313: 匿名]

イメージ戦略に成功してる点は認めるべき。
ただ、莫大な広告費は販売価格に織り込まれているんだろうが。

[314: 匿名さん]

バルコニーが恐ろしく狭い、水道は屋上タンク式、ディスポ無し、プラウド価格・・
他所が抽選で当たったのでココとは縁が有りませんでしたが、完売できるか見ものです

[315: 匿名さん]

自分としてはバルコニーをあまり使わないのでその分部屋になっているのは良かったです。
しかし価格が割高、管理費が高めなどの理由で結局決断できませんでした。
今日から登録かと思いますが売れ行きどうなのでしょうね。

[316: 匿名さん]

戸数が少ない分、管理費が高くなるのでしょうがいないと思います。価格が割高っていうのは何を基準にしているでしょうか。自分の場合、小規模の物件がいいので結構気にいってますが、そこの土地勘がまったくないので治安等（特に地下鉄）が気になります。

[317: 匿名]

まあ過去の書き込みを見ても分かりますが、これまでのこの界隈のマンションに較べて、
坪単価が頭ひとつ抜けているというのは、データが裏付ける事実と言ってよいでしょう。
もちろん、物件として同レベルかどうかは別問題で、よそよりもよい物だから、価格が
上がっても構わない、という考えもありでしょう。実際モノはよそよりも良さそうに
見受けられます。

この規模でディスポーザーは相当厳しいでしょうね。大規模マンションならともかく、
明らかに地域のレベルを逸脱した物件になってしまいます。

地下鉄の治安、って何でしょう？車内でカラまれるとかですか？
埼京線で痴漢頻発、常磐線はガラが悪い、なんて話はありますけどね。メトロで悪い
評判というのはあまり聞きませんが。

[318: 地元不動産業者さん]

＞３０４さん

深く同意いたします。7000万で買っても10年後は・・・・半額かも。
ちなみに施工会社は　木内・・・ヒルズは銭高＞木内です。

物はヒルズが↑ですね。2002年でコンクリ強度30ニュートンのSI（スケルトンインフィル）。今回は24ニュートンでしょうね。躯体が違います。

[319: 匿名さん]

まあ永住するつもりならいいんじゃないかと思います。仕様は悪いわけではないので。
革張りのドアハンドルとか(笑)
しかし、うちの場合、永住するとしても管理費が払いきれないと思ったのであきらめました…

[320: 匿名さん]

登録した方にお願いしたいですが、新しい情報を教えてください。

[321: 匿名さん]

有楽町線希望ですがやっぱり高いですね。

少し下れば4000万ちょっと位の物件があるのになぜ？

[322: 周辺住民さん]

ここを検討する人は、その「少し下る」ができないのでは。

赤塚や成増とは、街全体の雰囲気はずいぶんと違いますからね。

[323: 買いたいけど買えない人]

いよいよ今週末で登録が締切りですね。

私は価格的に断念しましたが、
はたして、即日完売できるのか興味があります。

[324: 匿名さん]

割高と言われてますが、妥当な価格はいくらでしょうか。

[325: ビギナーさん]

＞324　
割高と言われてますが、妥当な価格はいくらでしょうか。


販売中？のジオやちょっと遠くのプラウド千早なんかとは条件が違うので、
目の前のマンションと比べてみると・・・
　・ヒルズ千川＝２４０万／坪らしい
　・プラウド千川２丁目＝２７０万／坪らしい

これを単純に高～い！と見るか？
最近の底値の２００２年だからと見るか？（都内２０１０年度比：０．８くらい？）
はたまた低層のカッコよさと見るか？
いやいや管理費が３０％も高いもん！と見るか？
でも消費税が５％上がる前に・・・とみるか？
そもそも関東は放射能リスク？が・・・と考えるか？

脱線してきたので、ここから言えることは・・・。
一般的に２００２年は２０１０年より不動産は安かったってことくらい。
他は各自がどう都合よく解釈するかということかもしれません。
目安としては早く完売したら、まぁ妥当な価格だったってことかもしれませんね。

※上記の数字はネットで検索したモノなのであってるかはわかりません。

[326: 匿名さん]

＞＞323
私のイメージだと「即日完売」という物件ではないと思っているのですが、それでも良さそうな物件ということには変りないので順調に売れていきそうですよね。
立地もそうですが、仕様も利便性も飛び抜けて良い部分がないけどバランスは良いという印象です、確かに値付けはちょっと強気な感じもするけど、それでも売れるんでしょうね。

[327: 買いたいけど買えない人]

>326

私も立地・仕様・利便性どれも飛び抜けて良い部分はないけれど、全体のバランス（感覚です）がツボにはまりました。