プラウド千川二丁目ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

静の領域、邸の価値。

東京メトロ有楽町線、副都心線「千川」駅徒歩7分。
「池袋」駅へ2駅3分。
第一種低層住居専用地域に佇む南向き中心の26邸。

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区千川2丁目21番1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「千川」駅　徒歩7分
総戸数：26戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階建て
完成時期：平成23年11月中旬
入居可能時期：平成23年12月中旬

売主：野村不動産
施工会社：木内建設株式会社　東京支店
管理会社：野村リビングサポート株式会社に委託予定

[258: 匿名さん]

仕様も周辺環境も悪くないと思いますが、土地を信じられないくらい高掴みしているので、その分かなり高くなっていますね。
買った瞬間、損しそうで、踏み切れないです。
どうしよう・・

[259: 匿名]

高値掴みと書かれていますが、有楽町線沿線は実力の割に地価は高くなく、まだ上昇余地があるので大丈夫だと思いますよ。

[260: 匿名さん]

いえ、今後の機運とは無関係に、今の相場より高掴みしたという意味です。
入札方式で、同業他社が断念した高値で落としています。
今の相場価格よりかなり高いです。

[261: 物件比較中さん]

どの程度高掴みしたのでしょうか？
よかったらおしえていただけませんか。

立地は気に入ってるのですが、価格の割に設備がイマイチなので、凄く迷ってます(~_~;)

[262: 匿名]

野村はプラウド新浦安でも高値掴みしてましたね。。。

[263: ご近所さん]

なぜ入札方式、競合断念なんてわかるのでしょうか。
よくわからない会社が安っぽい住宅作るより
よっぽど野村に作ってもらった方が街の景観としても
良い。

[264: 匿名さん]

うちも別の物件の営業さんからそういう話は聞きました。
入札なんてざらなので、異常なこととは思いませんが、安価な取得ではなさそうですね。

実際、物件価格が、同時期発売の周辺物件より坪あたり７０万円ほど高いですからね。

[265: 宅建所持者]

だから、世帯年収1500－2000以上限定だよと言っているんです。
坪300千川は、投資家は絶対に買いません。
上がる要素がないからです。
戸建てを建てるほうをお薦めします。

[266: 匿名さん]

世帯年収とどういう関係があるのか意味不明です。

[267: いつか買いたいさん]

貧乏人とは
一緒に住みたくないということだ。

管理組合の質も下がるし。

[268: 匿名さん]

ああ、そういうことですか。
それなら、うちは大丈夫です。
世帯年収はその二倍以上あります。
ただ人の品性と世帯年収は無関係ですよ。

ここが割高だという話と、世帯年収が２０００万円ないとだめだという話のリンクが理解できなかったので。
有益なお話かと思ってしまいました。

すみません。

[269: 匿名]

野村不動産は、プラウドの拡張戦略として、多少強引な値付けでもとにかく土地を調達するっていう
方針をとっていたのだと思います。
近頃のプラウドブランドの躍進を見れば、企業の戦略としては大成功なんじゃないですかね。
時に高値づかみしすぎて、値付けアゲアゲな物件ができてしまうのかもしれませんが。
そこは付加価値orコストカットで対応でしょう。

[270: 匿名]

入札で野村さんにやられちゃったよーっていうディベロッパーの方には、
よく会いましたよ、一時期（笑）。

[271: 匿名]

ここは仕様をアップして高値っていう感じなので、収入が十分で、この地域に思い入れがあって、
且つ戸建ては面倒でマンションがいい、っていうことなら、いいんじゃないですか。
ただ、地域の標準からは若干かけ離れているので、投資とか転売の対象としては厳しいってこと
でしょう。余裕がある人が買って自分で住むなら、問題なし。実際二十数個ならそういう需要で
売り切れるかも知れないです。

[272: ご近所さん]

ここって今は何やってるんですか？
申し込み＆抽選待ちですか？？
どれくらい希望埋まってるんでしょうか？

[273: 銀行関係者さん]

このエリアではやや希少な高級マンションなので投資も行けそうですね。
エリアの平均相場を意識し過ぎると並の投資しか出来ません。
このあたりに多いらしい多忙な勤務医は管理に手間のかかる戸建てよりマンションを希望する傾向があるようですし。
そもそも震災後有楽町線・副都心線沿線は買いですから。

[274: 物件比較中さん]

この辺りなら池袋まで歩いて１５分でいけますよね。
しかもスーパーもあるから便利ですよね。
その割には静かな住宅街なので住みやすそう。

あとは、価格がどのくらいかですよね

[275: 匿名さん]

予定価格はもう出てますよ。
正式価格も、予定と１００万円以上は変わりません。

申込み受付はまだです。

[276: 物件比較中さん]

＞＞２７４さん
千川って落ち着いた場所でいいですよね。
その割に池袋には近いので便利だと思います。

ここの地域の地盤ってどうなんでしょうか？

[277: 匿名]

ここの地盤はいいです。
山手通りから要町通りを登った高台です。小竹向原まで行くと元湿地だったところがありますが。

[278: 土地勘無しさん]

すみません教えてほしいのですが、ここ高台なのでしょうか？
千川駅からずっと平坦な道のりですが、ゲリラ豪雨の時など１階は大丈夫なんでしょうか。

[279: ご近所さん]

近くのプラウドさんより少し安いマンションを契約した者ですw

契約前に洪水ハザードマップも確認してますが、
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/020somu/0...
大丈夫そうですよ。


でもたしかにずっと平坦ですよね。
ゲリラ豪雨に焦点を当てて調べてみました。
http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/disaster/suigai24.html
半地下での被害は考えられそうですが、
基本的には大丈夫そうですよね。

ちなみに標高は38 m。
http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE/index.php
武蔵野台地くらいのイメージですよね。

[280: 住まいに詳しい人]

＞268

恥ずかしい、その世帯の人がこの掲示板で書き込むわけがない。
宅建保持者さんはＦＰの視点で提言してくれたのだと思います。
4000年収持っていたら、港区に行きなさい。

[281: 匿名]

年収4000万ってどんな仕事なんでしょう

[282: 匿名さん]

ダブルインカムでは？
３０代半ば以降なら一人１５００万円で世帯年収３０００とかは普通にありますよね。
豊島区に地縁があれば、世帯年収３０００万円でもここを検討するでしょう。

[283: 匿名さん]

豊島区でも山手線の駅の街より
マイナーですけど千川いいですよね
自分も予算があれば買いたかったですよ

[284: 匿名]

夫婦で医師なら4千万も可能ですね。
桜田門と和光市の間なので法律関係者が居てもおかしくないし。

[285: 匿名]

年収が高ければ港区に住むって、不動産マニアの発想みたい。
お金があっても不動産に遣うお金はほどほどに、っていう方は多いのでは。

[286: 匿名さん]

273さん、

「震災後、有楽町線・副都心線沿線は買い」なんですか？
それはなぜですか？

この沿線を希望しているので、真剣に検討してみようかと思っています。

もう少し安かったら迷わないんですけどね。

[287: 匿名さん]

お金があるなら戸立買うでしょ

[288: マンション派]

戸建の魅力ってなんなのでしょう？

マンションの方が防犯率が高いし、家事が同線でできるし、修繕もやってもらえるし

ガッチリアカデミーでもタイトルありましたね(笑)

[289: ご近所さん]

仕事もして家事もしてってなると
やっぱりマンションの方が効率良いですよ。

きれいに住もうとすると戸建はしんどいです。
私も掃除のことを考えてマンション派です。

もっともっと余裕があったら
庭の広い家でお手伝いさんやとって…って思いますけど！

[290: ご近所さん]

マンションは他人が設計したものを選びますが、
戸建（注文住宅）の一番の魅力は
家づくりの過程ではないでしょうか。

最新のマンションの良いところを研究して
自宅の設計に取り入れることも可能ですし。

[291: 匿名さん]

モデルルームに行ったとき、お隣は、開業医でしたよ。
世帯年収４０００くらい行くのでは？
豊島区のマンションがほしかったら、ここを検討されるんじゃないでしょうかね。

私は宅建所持者さんの書き込みのほうがよっぽど失礼と思いましたよ。

[292: 匿名]

273です。

今回の震災で、地盤の強固さ、海抜高さ、住宅密集度の低さ、都心からの近さと歩きやすさ、そして低層住宅の価値が再認識されており、有楽町線・副都心線沿線地域はこれらの要素を満たしている割合が高いからです。
山手通り以西の地域の中でも有楽町線沿線は住宅地としての開発が遅れたことがこういった面ではプラスになっていると思います。

[293: 匿名さん]

286です。

273、292さん、ありがとうございました。
なるほど、勉強になります。

このあたりは地味なイメージではありますが、住みやすく気に入っていますから、価値が上がっていくのは純粋にうれしい。

でも今、こんな時期に買ってしまっていいのかとても悩みます。

このあたりはある程度の広さの物件は、中古含めてもなかなかいいのが出てこないので、今回決めるべきかなとも思いますが、高い買い物ですからすごい悩みますね。

[294: 地元不動産業者さん]

スレすべて読みました。
相続で物納の土地です。長い間駐車場でしたので
地盤も御調べになったほうがよろしいかと思います。
千川でお金持ちはいませんよ。
宅建所持者さんはある意味警告してくれていたのですね、想定外が起きた時に金持ちであれば大丈夫であるようにと。

[295: 購入検討中さん]

294さん

地盤を調べたほうがいいとは、なぜなんでしょうか。
駐車場だと、何か問題があったのでしょうか。

私は購入検討をしてますが、素人なので地盤については知識がまったくありませんので具体的に教えていただけませんか。

[296: 銀行関係者さん]

千川にはお金持ちいますよ。土地持ちをターゲットにしている地元不動産屋さんと我々では客層もお金持ちの定義も違うのかも知れませんが。

[297: 匿名さん]

私も有楽町線沿線は価格の上昇余地なしと思っています。

お金があれば、港区に住みたいですね。

[298: 匿名さん]

建物と周辺住宅はいいですが、町の雰囲気は決してよくないですね。

[299: 匿名さん]

なんだかんだいって、土地勘のある人などですぐ売れるでしょう

[300: 地元不動産業者さん]

＞295

以前の駐車場は劣化の激しいぼろぼろのアスファルトでした。
不動産屋は建物が長年立っている物件をすすめます。
地盤がゆるくなっている可能性が高いからです。
地盤補強でもすれば別ですが・・・

[301: 匿名]

＞地元不動産業者さん

なるほど～
プラウドというブランドにこだわってはダメですね～
色々勉強になります

[302: 匿名さん]

No.300さん、そういう意味ではジオの方がいいのでしょうか？
あの場所は旧第一勧銀の社宅跡地ですから。

[303: 地元不動産業者さん]

＞３０２さんへ

はい、社宅後の負が確実に地盤は固いですよ！！
ちなみに、「ヒルズ千川」の前は昭和シェルの社宅でした。

[304: ヒルズ居住者]

はっきりいって、かなりの割高物件と見ています。私は野村さんが10年以上前に分譲した、すぐ近くのヒルズを当時も割高と親に言われつつも、資産性が違う!という営業マンの説得に押し切られ、購入しました。ただし、3年前に売却活動をしたときは、野村さんの仲介子会社さんに、中古の売却はどうしても周辺の取引事例で相場が形成されてしまう・・・と言われ、泣く泣く我慢したものです。今回モデルにも足を運びましたが、その価格にびっくりしました。ヒルズより、同じ向きと面積で1200万円くらい高かったからです。はっきり言って今回はさらに少ない27戸ですから、結局予算のある人だけで売れてしまうのでしょうが、かなり割高と感じます。結局プラウド、さらに小さい戸数のマンションであれば、かなり割高に設定しても、上澄みのお客様に売り切る販売ができるのだなーと、野村さんの営業力には改めて感心しましたが、購入したあとの資産価値は間違いなく、そこまでの維持はできません(でした)。ちなみに価格で私は手に負えませんでしたが、間取りが当時のヒルズに比べてもかなり悪い間取りで残念です。

[305: 匿名さん]

ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･

[306: 匿名さん]

三田線沿線の我が家まで折り込みチラシが入っていた。
高すぎで、苦戦してるのか？

[307: 匿名さん]

>ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･

確かにプラウドの方が広告が桁違いに多いので、原価はずっと高いだろうな。

この間、ここのモデルルームで接客を受けていたら、近くのブースで少し頼りなさそうなご夫婦が営業のトークを真に受けて話し込んでいた。
お金は持っているのだろうが高い買い物（特にここはとても高い）なのだし、もう少し自分で物件のことを調べてみればいいのに。
とても高いということ自体に気がついていないのかも知れない。
ああいう人がいる限りデベも安泰なんだろうな。