ザ・パークハウス 池上

[マンコミュファンさん]

「池上」新章 - 全155邸、南向き中心。場所は国道1号線から奥まったミカレディ商品センターの跡地です。
http://www.mecsumai.com/ikegami155/

＜全体概要＞
所在地＝東京都大田区池上2-203ほか6筆（地番）
交通＝東急池上線池上駅・都営浅草線西馬込駅よりそれぞれ徒歩11分
総戸数＝155戸
間取り＝2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積＝63.3～84.97m2
入居＝2012年4月上旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（旧・藤和不動産）、大京
施工＝東洋建設
管理＝三菱地所藤和コミュニティ

[81: 近所をよく知る人]

液状化マップってあくまで予想じゃないですか？
こないだの震災では、まったく問題無いと言われた所に液状化現象がありましたし、
被害が大きいと言われているここ周辺では、特に液状化現象をしているようには見えません。

[82: 匿名さん]

借地権について？？？があります。

①借地は自走式駐車場の敷地ではなくて建物の方でしたが、それでも３０年後に
　駐車場を壊して返すなんてことありえますか？

②例えば２０年後に売却するとした場合、１０年後に借地権の満期を迎えると
　なるとやはりマイナスイメージでしょうか？
　（定期借地権でなく普通借地権でもマイナスでしょうか）

[83: 購入検討中さん]

８２さんへ

①借地部分について私も色々ネットで調べましたが、普通借地権の場合、「半永久的に更新できる」との記載がほとんどでした。
よって、「壊して返す」可能性はなさそうな気がします。しかも駐車場部分は所有権と聞きました。

②将来売却の時も普通借地権の場合、上記のように更新が前提となるようなので、更新期限が近くても問題なさそうな気がしますが。

敷地のうちの借地部分を確認する為、資料を見せてもらいましたが、中途半端に２つの棟にまたがっている為、事実上この部分を切り離すことは無理そうな気がします。

[84: 匿名さん]

>>83
ご丁寧にありがとうございます。
前向きに検討してみたいと思いますね。

[85: 物件比較中さん]

ただ、転勤等で引っ越しや、どうしても引越さなくてはいけない
事情がある方は、売却は通常よりは困難かと（やはり「借地」という言葉がネック）
先々のライフプランを良く検討されたほうがいいかと思います
このご時世、絶対無いとはいいきれません

[86: 匿名]

借地権物件でも、新築で売れる物件は中古でも売れる。新築で売れない物件は中古でも売れない。ただそれだけでは？

[87: 物件比較中さん]

86さんのおっしゃるとおりかもですね。
ただ、ローンが組める銀行が限られるようです。
あと、借地権に対するイメージから最初から購入検討対象に入れない需要層はいるかもしれませんね。

[88: 物件比較中さん]

１５５戸でエレベーター２基っていうのは少なすぎないですかね。
朝の通勤通学時間帯は乗れない人も出てきそうですね。
低層階のひとは階段を使えば良いけど、
中層階のひとは…

[89: 匿名さん]

購入を検討している者ですが、２点気になります。

ここは二重天井ではないのでしょうか？

あとダブル配筋ではないのかな？

という２点です。

[90: 物件比較中さん]

ネックが多いから価格が抑えられているんですよ
それをどうとるかは個人の考え方次第
ただ、安いだけで飛びつくだけは絶対にやめたほうがよろし

[91: 匿名]

８９さん

二重床、二重天井、ダブル配筋です。ついでに・・・遮熱二重ガラス、ダブルエントランス、ダブルセキュリティ、大手ダブル売り主、ダブル品質管理・・・。

[92: 匿名さん]

天井高はどのくらいですか？

[93: 匿名さん]

上層階なら東側の景色がよさそうだけど、東向きの部屋はあまり無いみたい

[94: 通行人]

南側の部屋から何が見えるかというと、
低層階だと、救急病院の病室か、自動車の工場
高層階だと、いま建築中の6階建てのパチンコ屋のネオン
が見えることになるな。

[95: 匿名さん]

窓からの景色はあまりぱっとしませんね…
でも、日当たりを考えるとやっぱり南向きがいいな。
って、日当たりも悪いのかな？

[96: 周辺住民さん]

病院、マクドナルド、車のディーラー＋整備工場、
そして国道沿い・・・。
うーん（苦笑）

[97: 匿名さん]

微妙な建ち位置だけど、国道沿いか・・・
結構、うるさいのかな？
防音対策はしっかりしてあるよね、きっと。

[98: 比較中・池上住人]

やっぱり、盛り上がらないですね
歩くと約１５分（ほんとうにこれで着くか？）
国道沿い
借地

借地を割り切れば価格が割安くらいしかメリットが見い出せなくて・・・

[99: 匿名さん]

借地って、毎月借地代が管理費とは別に支払う必要があるんですよね？

ローン＋管理費、修繕費の支払いに加え、借地金額がいくらくらい掛るのか心配です。

[100: 匿名]

借地代は１７００円前後、管理費と修繕費、借地代すべて合わせて２万円切るぐらいでしたよ。

[101: 匿名さん]

６４さん
駅前にオオゼキがありますよ。
OZカードというものがあり100円につき1ポイント、
たまったポイントは、キャッシュバックサービス日に現金との換金ができます。
私はお買い物はここともう決めてしまってポイントをたくさん貯めています。
OKストアより安い商品もあるんですよ！

[102: 匿名さん]

ここ、どうして地所が手を出したんだろう？
藤和＆大京ならわかるが。。。

[103: 匿名さん]

上のほうでライオンズブランドで出す予定だったのがいつの間にかパークハウスブランドになってたって話あるじゃん。

[104: 不動産購入勉強中さん]

単純に、藤和が地所に吸収されたから。
もともと企画してたのも藤和＆大京だし、今の営業マンもほとんど元・藤和。

[105: 匿名]

久が原のオーベルと悩んでいます。あらゆる点でオーベルかな〜と思いつつ、やっぱりパークハウスがブランド的に無難かな？とも。(おそらく付くであろう)価格差は妥当な差なのでしょうか？
オーベルって？を含め、教えて頂けるとありがたいです。よろしくお願いします。

[106: 通行人]

＊PH池上
○メリット
少し歩くけど、2駅利用可能（池上、西馬込）
山手線終電に接続するバス便の停留所から徒歩1分
一応池上アドレス、北側は本門寺ビュー
×デメリット
国道そばで騒音覚悟
マクドナルド、自動車工場、救急病院、倉庫に囲まれている
南側視界に6階建てのパチンコ屋のネオン

＊オーベル
○メリット
国道から奥に入った場所で静か
×デメリット
交通アクセスはマイナーな都営線（西馬込）か、バス便、あるいは蒲田まで自転車
久が原アドレスだけど、呑川沿いの低地。

[107: 匿名さん]

呑川沿いの低地はどちらも同じ。実はＰＨ池上の方が低い．．．

[108: 匿名さん]

盛り上がりませんねえ。
最上階は６倍くらいにはなってたんですけど、全体的に見ると半分くらいは
まだ要望も入ってないようでした。

皆さんオーベル待ちでしょうか。

[109: 匿名]

あの戸数で半分も売れていたら、いいほうじゃないの？何度かモデルルームに行ってますが、ほとんど満席でしたよ。

[110: 匿名]

毎週末行ってますが、いつも満席ですよね。希望する部屋は抽選確定なので、他にもあたってみる事にしましたが、やはりクリオは営業の方が家にまで来たりするので心情的に嫌悪感が沸いてしまいＮＧです。
オーベル早く詳細知りたいです。

[111: 匿名]

こちらの物件とオーベルの間にも何か一軒作りはじめてませんか！？

[112: 匿名さん]

バス通り沿いなら、会社でしょ

[113: 匿名]

トーヨーボウル跡地なら興業施設です。
そのあたりに確かにマンション建築中ではありますね、コジマの裏あたり？

呑川沿いにはパークハウス、オーベル、クリオの順に建築中ですね。

[114: 匿名さん]

まだだいぶ残ってるようで。

苦戦してますなあ。

[115: 匿名]

借地権がひっかかる。

[116: 匿名さん]

>>115
普通借地権、ちゃんと調べれば心配事にはならないのでは？
ネガティブ要素ではないと思う。
価格が抑えられた一要素ではあると思うけど。

やはり気になるのは、駅から実は結構距離があるのと、第二京浜の騒音。
この辺を認識してるからこその値付けと思うと悩む…

ただ自走式駐車場は魅力的だしなぁ…

[117: 匿名]

騒音ですが、松井病院のすぐ近くに住んでおりますが、慣れなのかもしれませんが、皆さんが危惧されるほど実際は気にならないですよ。

[118: 匿名さん]

音って結構慣れるもんでしょうかね。
住んでいるうちに気にならなくなるのかなぁ。
それなら良いんだけど。

駐車場は自走式がいいですよね、機械式はどうも苦手です。

[119:]

電車は慣れますが、車は慣れにくいですね、でもここは大きなトラックとかあまり多くないので大丈夫かも。
自走式は良いけど駐車場が余った際の融通は聞きにくい。今都内では車持たない人多いから。付近の駐車場より安ければ良いと思うけど。

[120: 匿名さん]

都心なら借地のマンションもあると思いますが、この場所では考えてしまいます。将来売るときに他と比較されるとマイナスとか。

[121: 匿名]

大きなトラックの行き来、結構ありますよ。夜中から明け方が多い気がします。トラックのなんとかっていうブレーキ？の音がキンキン響いてます。今の時期は窓開けっ放しですが、一度寝たら熟睡するタイプなんで、私は慣れてしまいましたし、家族みんな爆睡してますけどね…

オーベルの詳細がやっときて、七月頭からモデルルームがオープンするみたいなんで楽しみです。
ただ、パークハウスの登録と日程がかぶっているので、どうするもんか悩んでます。

[122: 匿名さん]

皆さん池上本門寺が近いことはいいと思っているのかな？

うちは現地見に行ったときにお墓がたくさん見えたので検討から外しました。

そこまで気にすることでもなかったかと今は思ってます。

[123: 匿名]

お墓…まったく気になりませんね、特に隣接してるわけでもないし。
逆にそれを気にする方が居らっしゃることに驚きました、いずれは売りたいと思っているので勉強になります。

[124:]

この辺って第二京浜の拡幅エリアでしたっけ？

[125: 近所をよく知る人]

以前、この近所の会社に勤めていました。結構、キツイ会社で泊まり込みも良くしました。
第2京浜の音とかは気になりませんでしたね
駅の方には美味しい御蕎麦屋や、接待で使った上手いステーキを食える店もありました。
某株買い占め屋経営のボウリング場なんかありまして、会社から自転車で行って、昼休みにそこで和んでました
駅から徒歩圏、それなのに安いので興味あったのですが、借地権なんですな
どうりで安い。あと液状化も気になりますね
街の雰囲気は、丘の上の久が原には勝てませんが、結構良い町だったと思います。春には池上本門寺で花見が出来ましたな
自走式駐車場は駐車場の建物の耐震性も良ければ買いなんですが。
今回は、止めときます

[126: 近所をよく知る人]

＞＞117さん
松井病院の川向う（当マンション側）に中華料理屋がありましたよね。良く出前を取りましたが。今もやってるんでしようか

[127: 匿名]

＞126
え？角っこの中華ですか？美味しいんですか？まだありますけど一度も入った事なかったです…

[128: 匿名]

今週末登録行かれる方いらっしゃいますか？抽選にはならないみたいなんですが、ドキドキです

[129: 匿名さん]

＞＞128
素人くさい質問で申し訳ないのですが
今度が最初の登録受付だと思うのですが、現状で抽選にならないという事って事前にある程度はわかるものなのですか？
それとも現状の注目度や人気を見た感じの予想なのでしょうか？

[130: 匿名さん]

ここと池ノ上でやってる別の物件が、正直まぎらわしい...

[131: 近所をよく知る人]

>>127
中華料理翁です
）http://maps.google.co.jp/maps?sourceid=navclient&ie=UTF-8&hl=j...
の近くですね
夕食で注文すると、漬物サービスしてくれました
けど、当時の親父はもう、80代でしょうね
息子さんもいたから、今もしてるのかな？

[132: 匿名]

＞129
担当の人に聞いたら教えてくれますよ。
抽選にならないように、向こうもうまいことばらけるように営業かけてるんだと思います。

オーベルモデルルーム初日来てみましたが、予想に反して低価格だと思いました。

[133: 匿名]

昨日登録済ませた方いらっしゃいますか？

[134: 匿名]

昨日登録済ませた方いらっしゃいますか？

[136: 匿名]

はい、私は昨日登録しましたよ！！

[137: 匿名]

そうですか！長いお付き合いになりますね、よろしくお願いいたします。

[138: 匿名]

第一期の登録て、どれくらいの方が抽選になったのでしょうか？

[139: 匿名さん]

私もどの部屋を登録するか悩んでた際に、「この部屋は前々からご要望いただいているので・・・」って感じで、登録しないでほしい旨言われました。要は実質先着順ってことですよね。だから抽選はほとんどないんじゃないかと。

[140: ビギナーさん]

それなりの人気物件になると売手の都合に関係なく後から登録も重ねたりってのはよくありますけどね。
震災後でも大崎の物件や野村ですけど大井町は最高で7、8倍になってましたし。
その点、売手が登録申込をうまく調整できてるとすれば、ここは人気と供給のバランスがいいんでしょう。

[141: 匿名]

＞139 それってもしかして低層階ですか？

[142: 匿名]

昨日無事契約を終えました。みなさまよろしくお願いいします！

[143: 匿名さん]

我が家も無事契約を終えました。
大規模ならではの存在感、とても楽しみですね。
よろしくお願いします！

[144: 契約済みさん]

完成が楽しみですね。
周辺にはあまりこれだけの規模のマンションも少ないので、
特にエントランスなんかも立派になりそうで楽しみです。

[145: 匿名]

契約済みの方多いんですね！
私はどうも担当の方を信用出来ず踏み込めずにいます…

[146: 匿名さん]

最初は いいなと思っていましたが
この書き込みの防災ハザードマップや
液状化の危険性について真剣に考えた結果
検討中止しましたが

買われた方はその辺はどのように捉えたのですか？
不思議でなりません。

楽観視しただけでしょうかね

[147: 申込予定さん]

確かに過去の統計に基づいて作られたハザードマップにより、河川の氾濫で数メートルの
冠水の恐れある場所なんでしたね。この辺は最大５メートル！！子供はもとより大人もスッポリ）
でも妻は気にし過ぎよ～　と言っていましたが・・・

昨今、想定を超える大雨（台風やゲリラ豪雨）が各地で観測されよくニュースで見ますよね。

契約しようという丁度今、このような大雨だとまだ住んでいないのに不安になっている自分がいます。

地震、放射能、大雨・・・ここは特に大雨・・・なかなか購入も軽く踏み込めないものですね。
（営業さん見ていたら、安心できるコメント下さい！）

どうしよ

[148: 匿名さん]

うちの場合、第3者機関に調査してもらった地盤の調査書を見せてもらって液状化については大丈夫だと判断しました。
支持層まで浅いこと、地表から支持層までの地質が水を含んでいないので液状化しない、という内容でした。

ハザードマップは戸建てと違ってコンクリートで造られたマンションだから浸水しづらいかな・・と夫婦で話し合いました。

[149: 契約済みさん]

ハザードマップについては自分で調べましたが、大田区のホームページに「過去の浸水実績図」というものがありますよ。それを見る限り、現地自体に浸水実績はないようです。

液状化については、私たちも１４８さんのように第三者の調査資料を見せてもらいましたが、一応、大田区にも確認して今回の地震での液状化がない事、総合危険度でも５段階中２の判断であることを確認しました。

ちなみに私は「営業さん」ではございませんので、念のため・・・。

[150: 匿名]

＞１４８
営業ｻﾝによる安心できるコメント？！

[151: 匿名さん]

148ですけど、営業じゃないです。
夫婦とも心配性な性格なので担当の人に液状化についていろいろ質問したら資料をみせて説明してくれました。
私達はこれでクリアになった部分があるので、迷っている人にも教えてあげたいなと思いまして。

変に持ち上げているように誤解されてしまったならごめんなさい。

[152: 匿名]

大田区のホームページ見ました。確かに１４９さんの言うとおりでしたね。誰が書いたかは問題ではなく、客観的な事実として参考にできますね。

[153: 匿名]

１５０です。
誤解してすみませんでした。
ありがとうございました。
せっかくの貴重な情報、変な風に勘ぐって申し訳ありませんでした。

[154: 物件比較中さん]

とにかくココは第二京浜の車騒音、たまに暴走族の爆音バイク・排気ガスすごいから検討やめました。
目の前のマンションに住んでる友人の親が失敗したとのことでした。

半日窓開けたら室内はほこりだらけでしかも真っ黒のほこりだそうです。

なんでこんなところに住宅をつくるのか？ボーリング場の跡地はでっかい７階くらいのパチンコ
施設だそうです。

見学に行った際、そんな説明は一切ありませんで　そんなに問題無い　位のことをいってました。

[155: ご近所さん]

売主の信頼性と利便性を考えると悪くはないと思います。
ただ、第二京浜の左側と右側では少し雰囲気が違います。
右側は下町という感じが強いです。住環境としてはそんなには変わらないですが。

[156: 匿名さん]

右側ってどっちだろう？池上側ですか？久が原側ですか？

[157: ご近所さん]

地図を見て右側が池上、左が仲池上・久が原です。

[158: 匿名]

私たちもはじめは気になりましたが、排気ガスと騒音の資料もちゃんとありましたよ。調査会社による資料でした。そこまで調べあげていて、さすが大手だと思いましたが。

[159: 匿名さん]

ボーリング場跡地のパチンコ屋？位置的に部屋からは見えないと思うけど・・・。西向きの上層階からは見えるかもしれませんね。

[160: ご近所さん]

みなさんが気にするほど、第二京浜の影響はそれほどないと思いますけど・・・。

私達も近くの第二京浜沿いのマンションに住んでいますけど、排気ガスで部屋が汚れるって事はありませんね。
この周辺は３車線で渋滞もなく、車が渋滞で滞留することはほとんどありません。

しかもこの物件の住居棟は、第二京浜から１００メートル近く離れているので、音も気になりませんでした。

それよりも気になるのは、西向きの部屋がいくらぐらいになるのかということ。日産の看板が目の前にあったりするので、夫は安く出るのを期待していますが、私は洗濯物などを考えるとやっぱり南向きがいいかなと悩んで夫婦で意見が分かれています・・・。

[161: 匿名]

＞160

素朴な疑問なんですが、今お住まいの国道沿いのマンションから住み替える？かもしれない理由はなんですか？差し支えなければ教えて下さい。


西向きの棟は確かに、低層階は日照シミュレーションでも日産の建物の影になってしまっていましたよね。
上の方なら問題ないのかな〜

あんまり金額的には大差ないような気もしますがどうなんでしょうね。

[162: 購入検討中さん]

第2京浜よりも北側の物件だとリビングやバルコニーが南側（第2京浜）を向いているので排気ガスが気になるかもしれませんが、
このマンションはバルコニーが第2京浜の反対側なので気にならないと判断しています。

私も西向きの値段が気になります。
お安く出てほしいです。

[163: 購入検討中さん]

やっぱり南向きかなぁ。うちも一度は西向きも考えましたが、この物件は南向きでも価格が高いとは思わないし、特に１０階建てのなんとかコート？は割安感あるよね。

[164: ご近所さん]

１６１さんへ、１６０です。

住み替えの理由は、家賃がもったいないという事、第二京浜の南側に住みたいという事です。（現在は北側に住んでいますが・・・。）

生活の中心が池上駅周辺である事、池上本門寺周辺の雰囲気が好きな事がこの物件を選んだ理由です。

あとは南向きか西向きかで悩んでおりましたが、西向きの発売を待ってもし抽選で落選して結果的にこのマンションに住めなくなる事、南向きでもそれほど高くないと考え、まずは南向きで検討中です・・・。

[165: ご近所さん]

家賃がもったいないという理由ならマンションはやめたほうがいいと思うけど。
建物はどんどん古くなって設備も壊れていくのに、管理費・修繕積立金はどんどん上がっていく。
北側・南側というより、西側・東側だが、西側のほうが高台で地価も高い。
このあたりは賃貸は安いからそのままでいいのでは？

[166: 匿名]

＞１６５
戸建派？賃貸派？はたまた登山家？

[167: 購入検討中さん]

165番さん、
それを言っては元も子もないのでは？
この掲示板を見る意義自体なくなってしまいますよね。

分譲は賃貸よりもスペックやセキュリティが優れている面や、団信加入により万が一の際でも安心だと思われます。
やはり資産価値からいってもマンション・戸建を問わず賃貸に比べて優れていると思いますよ。

[168: 匿名]

何よりも前に大きなお世話では？

[169: 匿名]

南側でうちも決めることにしました！

[170: 匿名]

165
賃貸は住宅にかかる費用に貸し主の利益が入ってる。

同じ仕様の建物だったら、賃貸が安くなる理由はない。

[171: 匿名]

１６９さん
「南側」とは南向きの事ですか？それとも国道の南側のこの物件の事ですか？西向きの棟と悩んでいますが、やっぱり南向きですかね！

[172: ご近所さん]

家賃がもったいないという理由だけならやめたほうがいいと言っているだけです。

>167さん
不動産屋のセールストークに惑わされている気がします。（もしかしたら不動産関係の方かもですね）
分譲は賃貸よりもスペックやセキュリティが優れている
　→一昔前の話です。今賃貸は借り手市場ですから、コストを極限まで下げないといけない分譲より、
スペックやセキュリティが優れた賃貸物件はたくさんあります。
団信加入
　→分譲のリスクを軽減するだけで、賃貸と比べるメリットではありません。何かの理由でローンが払えなくなったときのリスクを考えてください。
やはり資産価値
　→都心やタワー等の物件以外に資産価値を求めるのは無理です。それ以外のマンションの価値はどんどん下がっていきます。

>170さん
分譲の売主は利益は取らないの？
賃貸の貸主は空きにするより安くしてでも入居してもらいたいのですよ。

私自身も分譲ですし、本質的な分譲のメリット・デメリットを自分で理解して、自分のライフスタイルに合っているか判断すればいいことです。
掲示板からそれを得るのは難しいと思うけど．．．

[173: 申込予定さん]

うちもやっぱり南向きにします！
日当たりもそうですが、西向きの棟はサッシのレベルが
高い＝第二京浜の騒音対策＝窓あけたら多少うるさい
と営業の方から聞きました。
南向きの棟はレベルをあげる必要ないほど
騒音はきにならないそうで、
実際現地に何度か足をはこび、体感済み。
住民になる方、宜しくお願いします！

[174: ご近所さん]

モデルルームに行かれた方は聞いていると思いますけど、道路拡張の内容を加味して部屋を決めたほうが良いですよ。
普通は言えば拡張後の図面を見せてくれると思います。

[175: 入居予定さん]

うちも南向きで決めました！よろしくお願いします！

[176: 物件比較中さん]

検討中の者ですが、活発な意見交換がされていますね。
(一方で分譲or賃貸の議論もされているようですが(笑))

さて、マンション前の道路ですが将来的に拡張工事をされるのでしょうか。
小耳に挟んだもので。
個人的には、歩道が広くなってきれいになってくれたほうが良いかなと思ってます。
皆さんどう思いますか？

[177: 匿名さん]

174さんへ

今度、モデルルームに行こうと思っているのですが、
道路拡張の内容を加味して部屋を決めるということはどういう意味ですか？
拡張によって影響がある部屋があるってことですか？
それともこの物件自体をってことですか？

[178: 契約済みさん]

マンション前の道路、池上本通りの事だと思いますが、役所で調べたところ、残念ながら拡張の可能性はかなり低いようです。昭和２１年？から話はあるようですが、いまだに具体的な計画はないそうです。拡張すればさらに良くなりそうですがね。

[179: ご近所さん]

拡幅自体は地域にとってはとても良いことです。
部屋に影響が出るかどうかは、営業の人に計画図を見せてもらって自分で判断すれば良いと思います。
参考に大田区の都市計画施設図を載せておきます。
赤い部分は車道部分のみで歩道は含まれていないので注意してください。

[180: 匿名]

これ見ましたが、優先度は低いようですね。