ザ・パークハウス 池上

[マンコミュファンさん]

「池上」新章 - 全155邸、南向き中心。場所は国道1号線から奥まったミカレディ商品センターの跡地です。
http://www.mecsumai.com/ikegami155/

＜全体概要＞
所在地＝東京都大田区池上2-203ほか6筆（地番）
交通＝東急池上線池上駅・都営浅草線西馬込駅よりそれぞれ徒歩11分
総戸数＝155戸
間取り＝2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積＝63.3～84.97m2
入居＝2012年4月上旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（旧・藤和不動産）、大京
施工＝東洋建設
管理＝三菱地所藤和コミュニティ

[81: 近所をよく知る人]

液状化マップってあくまで予想じゃないですか？
こないだの震災では、まったく問題無いと言われた所に液状化現象がありましたし、
被害が大きいと言われているここ周辺では、特に液状化現象をしているようには見えません。

[82: 匿名さん]

借地権について？？？があります。

①借地は自走式駐車場の敷地ではなくて建物の方でしたが、それでも３０年後に
　駐車場を壊して返すなんてことありえますか？

②例えば２０年後に売却するとした場合、１０年後に借地権の満期を迎えると
　なるとやはりマイナスイメージでしょうか？
　（定期借地権でなく普通借地権でもマイナスでしょうか）

[83: 購入検討中さん]

８２さんへ

①借地部分について私も色々ネットで調べましたが、普通借地権の場合、「半永久的に更新できる」との記載がほとんどでした。
よって、「壊して返す」可能性はなさそうな気がします。しかも駐車場部分は所有権と聞きました。

②将来売却の時も普通借地権の場合、上記のように更新が前提となるようなので、更新期限が近くても問題なさそうな気がしますが。

敷地のうちの借地部分を確認する為、資料を見せてもらいましたが、中途半端に２つの棟にまたがっている為、事実上この部分を切り離すことは無理そうな気がします。

[84: 匿名さん]

>>83
ご丁寧にありがとうございます。
前向きに検討してみたいと思いますね。

[85: 物件比較中さん]

ただ、転勤等で引っ越しや、どうしても引越さなくてはいけない
事情がある方は、売却は通常よりは困難かと（やはり「借地」という言葉がネック）
先々のライフプランを良く検討されたほうがいいかと思います
このご時世、絶対無いとはいいきれません

[86: 匿名]

借地権物件でも、新築で売れる物件は中古でも売れる。新築で売れない物件は中古でも売れない。ただそれだけでは？

[87: 物件比較中さん]

86さんのおっしゃるとおりかもですね。
ただ、ローンが組める銀行が限られるようです。
あと、借地権に対するイメージから最初から購入検討対象に入れない需要層はいるかもしれませんね。

[88: 物件比較中さん]

１５５戸でエレベーター２基っていうのは少なすぎないですかね。
朝の通勤通学時間帯は乗れない人も出てきそうですね。
低層階のひとは階段を使えば良いけど、
中層階のひとは…

[89: 匿名さん]

購入を検討している者ですが、２点気になります。

ここは二重天井ではないのでしょうか？

あとダブル配筋ではないのかな？

という２点です。

[90: 物件比較中さん]

ネックが多いから価格が抑えられているんですよ
それをどうとるかは個人の考え方次第
ただ、安いだけで飛びつくだけは絶対にやめたほうがよろし

[91: 匿名]

８９さん

二重床、二重天井、ダブル配筋です。ついでに・・・遮熱二重ガラス、ダブルエントランス、ダブルセキュリティ、大手ダブル売り主、ダブル品質管理・・・。

[92: 匿名さん]

天井高はどのくらいですか？

[93: 匿名さん]

上層階なら東側の景色がよさそうだけど、東向きの部屋はあまり無いみたい

[94: 通行人]

南側の部屋から何が見えるかというと、
低層階だと、救急病院の病室か、自動車の工場
高層階だと、いま建築中の6階建てのパチンコ屋のネオン
が見えることになるな。

[95: 匿名さん]

窓からの景色はあまりぱっとしませんね…
でも、日当たりを考えるとやっぱり南向きがいいな。
って、日当たりも悪いのかな？

[96: 周辺住民さん]

病院、マクドナルド、車のディーラー＋整備工場、
そして国道沿い・・・。
うーん（苦笑）

[97: 匿名さん]

微妙な建ち位置だけど、国道沿いか・・・
結構、うるさいのかな？
防音対策はしっかりしてあるよね、きっと。

[98: 比較中・池上住人]

やっぱり、盛り上がらないですね
歩くと約１５分（ほんとうにこれで着くか？）
国道沿い
借地

借地を割り切れば価格が割安くらいしかメリットが見い出せなくて・・・

[99: 匿名さん]

借地って、毎月借地代が管理費とは別に支払う必要があるんですよね？

ローン＋管理費、修繕費の支払いに加え、借地金額がいくらくらい掛るのか心配です。

[100: 匿名]

借地代は１７００円前後、管理費と修繕費、借地代すべて合わせて２万円切るぐらいでしたよ。

[101: 匿名さん]

６４さん
駅前にオオゼキがありますよ。
OZカードというものがあり100円につき1ポイント、
たまったポイントは、キャッシュバックサービス日に現金との換金ができます。
私はお買い物はここともう決めてしまってポイントをたくさん貯めています。
OKストアより安い商品もあるんですよ！

[102: 匿名さん]

ここ、どうして地所が手を出したんだろう？
藤和＆大京ならわかるが。。。

[103: 匿名さん]

上のほうでライオンズブランドで出す予定だったのがいつの間にかパークハウスブランドになってたって話あるじゃん。

[104: 不動産購入勉強中さん]

単純に、藤和が地所に吸収されたから。
もともと企画してたのも藤和＆大京だし、今の営業マンもほとんど元・藤和。

[105: 匿名]

久が原のオーベルと悩んでいます。あらゆる点でオーベルかな〜と思いつつ、やっぱりパークハウスがブランド的に無難かな？とも。(おそらく付くであろう)価格差は妥当な差なのでしょうか？
オーベルって？を含め、教えて頂けるとありがたいです。よろしくお願いします。

[106: 通行人]

＊PH池上
○メリット
少し歩くけど、2駅利用可能（池上、西馬込）
山手線終電に接続するバス便の停留所から徒歩1分
一応池上アドレス、北側は本門寺ビュー
×デメリット
国道そばで騒音覚悟
マクドナルド、自動車工場、救急病院、倉庫に囲まれている
南側視界に6階建てのパチンコ屋のネオン

＊オーベル
○メリット
国道から奥に入った場所で静か
×デメリット
交通アクセスはマイナーな都営線（西馬込）か、バス便、あるいは蒲田まで自転車
久が原アドレスだけど、呑川沿いの低地。

[107: 匿名さん]

呑川沿いの低地はどちらも同じ。実はＰＨ池上の方が低い．．．

[108: 匿名さん]

盛り上がりませんねえ。
最上階は６倍くらいにはなってたんですけど、全体的に見ると半分くらいは
まだ要望も入ってないようでした。

皆さんオーベル待ちでしょうか。

[109: 匿名]

あの戸数で半分も売れていたら、いいほうじゃないの？何度かモデルルームに行ってますが、ほとんど満席でしたよ。

[110: 匿名]

毎週末行ってますが、いつも満席ですよね。希望する部屋は抽選確定なので、他にもあたってみる事にしましたが、やはりクリオは営業の方が家にまで来たりするので心情的に嫌悪感が沸いてしまいＮＧです。
オーベル早く詳細知りたいです。

[111: 匿名]

こちらの物件とオーベルの間にも何か一軒作りはじめてませんか！？

[112: 匿名さん]

バス通り沿いなら、会社でしょ

[113: 匿名]

トーヨーボウル跡地なら興業施設です。
そのあたりに確かにマンション建築中ではありますね、コジマの裏あたり？

呑川沿いにはパークハウス、オーベル、クリオの順に建築中ですね。

[114: 匿名さん]

まだだいぶ残ってるようで。

苦戦してますなあ。

[115: 匿名]

借地権がひっかかる。

[116: 匿名さん]

>>115
普通借地権、ちゃんと調べれば心配事にはならないのでは？
ネガティブ要素ではないと思う。
価格が抑えられた一要素ではあると思うけど。

やはり気になるのは、駅から実は結構距離があるのと、第二京浜の騒音。
この辺を認識してるからこその値付けと思うと悩む…

ただ自走式駐車場は魅力的だしなぁ…

[117: 匿名]

騒音ですが、松井病院のすぐ近くに住んでおりますが、慣れなのかもしれませんが、皆さんが危惧されるほど実際は気にならないですよ。

[118: 匿名さん]

音って結構慣れるもんでしょうかね。
住んでいるうちに気にならなくなるのかなぁ。
それなら良いんだけど。

駐車場は自走式がいいですよね、機械式はどうも苦手です。

[119:]

電車は慣れますが、車は慣れにくいですね、でもここは大きなトラックとかあまり多くないので大丈夫かも。
自走式は良いけど駐車場が余った際の融通は聞きにくい。今都内では車持たない人多いから。付近の駐車場より安ければ良いと思うけど。

[120: 匿名さん]

都心なら借地のマンションもあると思いますが、この場所では考えてしまいます。将来売るときに他と比較されるとマイナスとか。

[121: 匿名]

大きなトラックの行き来、結構ありますよ。夜中から明け方が多い気がします。トラックのなんとかっていうブレーキ？の音がキンキン響いてます。今の時期は窓開けっ放しですが、一度寝たら熟睡するタイプなんで、私は慣れてしまいましたし、家族みんな爆睡してますけどね…

オーベルの詳細がやっときて、七月頭からモデルルームがオープンするみたいなんで楽しみです。
ただ、パークハウスの登録と日程がかぶっているので、どうするもんか悩んでます。

[122: 匿名さん]

皆さん池上本門寺が近いことはいいと思っているのかな？

うちは現地見に行ったときにお墓がたくさん見えたので検討から外しました。

そこまで気にすることでもなかったかと今は思ってます。

[123: 匿名]

お墓…まったく気になりませんね、特に隣接してるわけでもないし。
逆にそれを気にする方が居らっしゃることに驚きました、いずれは売りたいと思っているので勉強になります。

[124:]

この辺って第二京浜の拡幅エリアでしたっけ？

[125: 近所をよく知る人]

以前、この近所の会社に勤めていました。結構、キツイ会社で泊まり込みも良くしました。
第2京浜の音とかは気になりませんでしたね
駅の方には美味しい御蕎麦屋や、接待で使った上手いステーキを食える店もありました。
某株買い占め屋経営のボウリング場なんかありまして、会社から自転車で行って、昼休みにそこで和んでました
駅から徒歩圏、それなのに安いので興味あったのですが、借地権なんですな
どうりで安い。あと液状化も気になりますね
街の雰囲気は、丘の上の久が原には勝てませんが、結構良い町だったと思います。春には池上本門寺で花見が出来ましたな
自走式駐車場は駐車場の建物の耐震性も良ければ買いなんですが。
今回は、止めときます

[126: 近所をよく知る人]

＞＞117さん
松井病院の川向う（当マンション側）に中華料理屋がありましたよね。良く出前を取りましたが。今もやってるんでしようか

[127: 匿名]

＞126
え？角っこの中華ですか？美味しいんですか？まだありますけど一度も入った事なかったです…

[128: 匿名]

今週末登録行かれる方いらっしゃいますか？抽選にはならないみたいなんですが、ドキドキです

[129: 匿名さん]

＞＞128
素人くさい質問で申し訳ないのですが
今度が最初の登録受付だと思うのですが、現状で抽選にならないという事って事前にある程度はわかるものなのですか？
それとも現状の注目度や人気を見た感じの予想なのでしょうか？

[130: 匿名さん]

ここと池ノ上でやってる別の物件が、正直まぎらわしい...