ザ・パークハウス 池上

[マンコミュファンさん]

「池上」新章 - 全155邸、南向き中心。場所は国道1号線から奥まったミカレディ商品センターの跡地です。
http://www.mecsumai.com/ikegami155/

＜全体概要＞
所在地＝東京都大田区池上2-203ほか6筆（地番）
交通＝東急池上線池上駅・都営浅草線西馬込駅よりそれぞれ徒歩11分
総戸数＝155戸
間取り＝2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積＝63.3～84.97m2
入居＝2012年4月上旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（旧・藤和不動産）、大京
施工＝東洋建設
管理＝三菱地所藤和コミュニティ

[355: 購入検討中さん]

中途半端な借地権をどう理解して向き合っていくかじゃないんですかね？
売る前提ならリスクが高いだろうし（購入者がローンを組める金融機関が限られる）、賃貸でかすにはイマイチピンとこない。すみ続けるならありかもしれない。若い夫婦の老後までマンションが持つかどうかは別の話として。

[356: 購入検討中さん]

ローンはメガバンク４行と大手信託銀行が使えるそうですので、問題はなさそうです。
賃貸に出す場合は所有権か借地権かは関係ないようです。定期借地権だと期限がありますけどね。

[357: 匿名さん]

定期でも一部でも借地権にメリットは
見出だせないです。

[358: 物件比較中さん]

借地権にメリットは見出だす必要はないと思います。ただ、良いマンションであれば将来的に借地権であろうが 需要はあると思います。借地権以外に良いところにフォーカスをあてて、検討してます。

[359: 匿名]

良いところなんてあるの？悪いところもない、普通のマンションです。
だから、借地権が引っ掛かってくる。

[360: 匿名さん]

同じ建物内に飲食店やスーパーがあればゴキブリは避けられません。
だからマンションを買うときは食べ物を扱う施設が同じ建物内にないことは必須です。

[361: 物件比較中さん]

No.359さんへ
マンションに魅力を感じることができなくて、借地権が引っかかっているのであれば、所有権のマンションを検討すべきだと思いますよ。借地権を理由にこのマンション購入を断念する方は結構いるようですので。ただ、池上の雰囲気は良いですよね。

[362: 匿名]

確かに池上はいいですね。
でもここは、スラブ厚は２００ミリだし、戸境壁は１８０ミリだし、国道近いし、そして借地権だし‥皆さん名前で買ってしまう部分もあるのですかねぇ。

[363: 匿名]

ここは自走式駐車場で管理費が安い。修繕費も長期間で見るとあまり上がらない。借地権で土地を広げたからできたとか。借地権自体にメリットはないが、波及効果は大きいと判断しました。

[364: 匿名]

違うスレで書いてありましたが、スラブ厚が２５０ミリでも子供がいたら音は響くそうです。
２００ミリはちょっと薄い気もしますが、結局は上階の人によりけりなんですね。

[365: 購入検討中さん]

国交省の評価基準を収得していないのもきになるところです。

[366: 購入検討中さん]

現在ではスラブ厚２５０、壁厚２００は常識Ｗ配筋も。構造はかなり落としていますね。

[367: 匿名さん]

コンクリートスラブ厚250mmという物件はそれほど多くないですよ。特に最近は減ってる印象。

ボイドスラブ厚と混同してる人がけっこういますね。

[368: 匿名さん]

戸境壁が厚いと専有面積の割には部屋が狭くなるので、厚すぎるのもどうかと。７畳表示でも壁が厚ければ実際は７畳ないね。マンションは壁芯で面積表示をするのでね。

[371: 匿名]

スラブ厚や戸境壁の薄さを正当化しようとしているなんて、ほんとセコイ！

[372: 匿名さん]

>369
私鉄支線物件は売れているのは無いよ。
利便性が悪いのが敬遠されてるみたい。

[373: 入居予定さん]

借地権については、モデルルームに行けばこちらが聞かなくとも丁寧に説明してくれますよ。借地権を連発している人は同じ人(？)なのかもしれませんが、もし宜しければ一度説明を聞きに行ってはいかがですか？？

[374: 入居予定さん]

372様＞
この場所で利便性が悪いといわれているのであれば、
山手線の駅至近の50㎡～　7,000万～くらいの物件を検討したらどうでしょうか？
徒歩10分くらいであれば、敬遠するほどではないと思っております。

このマンション（60㎡台　3,800万　～　70㎡台　6,500万　と幅広くあって）
徒歩10分のぶん、いろんなパターンがあり、とても気に入っておりますよ。

今は、ほとんど売れてしまって、選べませんが。

[375: 匿名]

いや、残戸数はここ３ヶ月ほとんど減ってないよ。何をもって売れてると言うのか･･･
もう竣工済なんだよ？

モデルルームじゃなく実住戸が見れて残が減らないのはちょっと心配だよ。

[376: 入居予定さん]

借地権を連発してネガっている人がいますが、マンションを買えるようになってから出直してきたほうがいいのではないでしょうか？知識も経験もないのが丸見えですよ。

それで敬遠する人もいるので、若干のマイナスにはなっているとは思いますが、立地、駐車場、設備などが自分の基準をクリアしていたので私は買いました。

客観的に評価すればいいだけです。

[380: 匿名]

そんなにこのマンションが嫌なら他の検討版にいかれたらいかがでしょうか？名前を少し変えて連投されているようですが、夜な夜なご苦労様です。

[381: 契約済みさん]

380さんに同意します。

[385: 匿名]

379の言い方はちょっとなかったけど、
言ってることはそんなに間違ってなかった気がするけどな。
マイナス意見を否定するのは簡単だけど、
確かにここは一生住むつもりじゃないと、
リセールや賃貸に出すのは本当に厳しいと思うんだよ。
それは
紛れもない事実であって
その情報が検討者に伝わってくるのは有難いこと。
本質の議論をしてみるとその側面は避けては通れないよね。

[386: 検討者さん]

ネガとかポジ？とかどっちでもいいんですけどね、
借地権には周知のデメリットがある分、取得価額が安い、という最大のメリットがあるんですよ。
一般的に同条件で約１０％低いという。それはそれで±０ですよ。
ただここはその享受すべき筈のメリットがちょっと少ないですよね。

私も本気の検討者ですが、
近隣のオーベルや、これから竣工の池上のｸﾗｯｼｨﾊｳｽ・西馬込のﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞと比較すれば良く分かります。
資産価値を考えるのであれば不動産は
９０％立地である、それはどうしようもない真実ですから。
私は見学にも行きましたが私なりにパスの決断をしました。

[387: 匿名]

マックとパチンコ屋に近いっつー
最高レベルのメリットがあるだろ。
マックとパチンコは日本人の心の拠り所なんだからよ。
なければ生きていけない。

[388: 購入検討中さん]

借地権に関する事は知ってるので他のデメリットを教えてください

[389: 匿名さん]

とりあえず駅まで遠いよね

[390: 匿名]

西馬込から横浜方面に線路が延びるっていう話は、今もあるんですかね？
それが繋がったら、とっても便利！

[391: 購入検討中さん]

伸びて欲しいですよね。便利ですし、価値もあがるかもしれませんね！ 現実的には厳しいかもしれませんが。

[393: 匿名]

でも、延びたら西馬込が始発じゃなくなるから座れなくなる！

[394: 匿名]

確か延伸計画が頓挫したのは東急が反対したからですよね？バスの運転手の仕事がなくなるからが理由だったかと…ここらへんは東急の持ち物だから延伸はまず実現しないでしょうね。

まあ西馬込は都会の隠れ家ですから今のまま大いなる田舎で良いのではないでしょうか？

何より浅草線西馬込始発のラッシュなしで空いてる座れる電車は他ではまず考えられない。

[395: 購入検討中さん]

どうなるかわかりませんが発展する可能性があると意味ではメリットと考えてもよいかもしれませんね。

[398: 匿名さん]

最終的には低階層の部分は売れ残りそう中古になるとどうやっても無理．捌けない。

[399: 購入検討中さん]

見に行きましたが、低階層はかなり売れてましたよ。

[400: ☆]

久しぶりに覗いたら何やら盛り上がってるようで驚きました。
＞373　モデルルームでの借地権の説明は非常に表面的な話しか聞けませんよ。
話題を堀り返してしまう様ですが・・・

借地権に関しては↓過去の履歴

ライオンズ北千住マークレジデンス　分譲開始2006年　-5.1%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-5083.html

サンクタス西葛西　　　　　　　　　分譲開始2010年　-4.8%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-12060.html

パークスクエア南品川　　　　　　　分譲開始2005年　-15.8%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-3726.html

アドバンスステージ田端参番館　　　分譲開始2008年　-22.7%
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-8961.html

借地物件一覧（普通・定期）
https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?p=1&key=%BC%DA%C...

ここにある％とは中古の売り出し価格から値下げ前提で一律６％を引いた数値を現在の時価に換算した値。
定期借地物件の方が数は多いですが、取引履歴は皆無です。普通借地の物件も値落ちの激しい物件はデべが中小であったり、地代が月２万とか１万５千円とか高額な模様。

上の方でどなたか言ってましたが売れる物件は売れるし売れない物件は売れないということでしょうか。ローンが組みづらい、というのはあると思いますが、中古物件に対してＵＦＪ等の銀行がどういった査定をするか・・・に関しては未知数ですが、普通借地物件に関しては流動性がそれなりにはある様ですね。

しかし普通借地自体流通数自体があまり多くはないので本物件の将来の値落ちに関しては定めづらい所ではありますね。取引履歴（といってもこのサイトにはここ１０－１５年の物件しか掲載されてませんが）を参照する限り他の借地でない物件とあまり変わりないような気もしますが・・・

[401: 購入検討中さん]

予定よりも早く売り切りそうだとおっしゃってました。

[402: 匿名さん]

予定より早くどころか、たかだか１５５戸レベルで竣工後３ヶ月経って残戸があるんだから、
現実は客観的にみて若干苦戦という状況ですよ。
これが半年経つと大苦戦、一年経つと賃貸か中古です。
その前に秘密保持の誓約書交わした上でかなりの値引きをするでしょうけど。

営業マンもいい加減なこと言うんですね。。

[403: 匿名さん]

ここの営業って大京の人でしょ？

三菱もいるの？

[404: 入居予定さん]

両社とも営業さんいらっしゃいますよ。

[405: 入居予定さん]

時間はかかるにせよ最終的に売り切れば問題ないと思うけど。苦戦はどこも一緒じゃん。

[407: 匿名さん]

竣工後３か月で残戸あり　は確かに売り方も危機感を持ち始めているかもしれない。

[408: 検討中の奥さま]

「かなりの値引き」などあり得ません。三菱が。

[409: 匿名さん]

私鉄支線の需要はほぼ終了した感が強いからね。

[411: 匿名さん]

値引きなどあり得ませんて検討中の奥さまが言い切れるはずないじゃんw投稿名もっと考えたほうがいいよww

[412: 匿名さん]

>>408
三菱は財閥系の中では、割と普通に値引きする方だよ。
2年前ぐらいにも一斉クリアランスセールで、在庫2-3割引の物件もあったし。

[413: 匿名]

うん、値引きしない順は
スミフ>３１>三菱かな。

[414: 匿名さん]

↑読みずらいよ。
住友＞三井＞三菱ってことね。

[415: 検討中の奥さま]

「かなり」の値引きなどない　ということ。バーゲンセールではあるまいし。

[416: 匿名]

そりゃあ売主(検討中の奥さま)として｢値引きなんてあり得ません｣て言うよなぁ。
言うしかないよなぁ。

[417: 買い換え検討中]

それにしてもここは賑やかだねー

[419: ご近所の奥さま]

あら、熱が入ってるわね。でも内容はあまり興味はないですわね。

[420: 匿名さん]

確かに九に賑やかになったね笑 竣工後に売れ残れと購入者は必死にポジるし痛いところをほじくるネガが出るのは常だからね。ま、ネガポジは別として客観的に事実を捉えよう。売れ残ってるのは事実だから私も含めた検討者はできる限り安く買えるように見極めたいですよね。

[422: 匿名さん]

今は買い方も売り方も焦ってくる頃でしょう。だから賑わう。これだけ「金」の価値が高い時
あまりの背延びは後々禍根を残す元になる。四安六法

[424: 入居済み住民さん]

【通勤の際に自転車をご検討されている方へ】

東急池上駅までなら、2～3分程度。京急蒲田までですと、約15～20分程度です！（成人男性の場合の参考例です。）
どちらも、最寄りの有料駐輪場は1日100円。毎日使うなら、定期がお得です。

通勤には、京急沿線沿いが車も少なくて、とても快適ですよ♪

[425: 入居済み住民さん]

No.424
失礼しました。訂正します。

＞通勤には、京急沿線沿いが～
蒲田⇔池上間の東急沿線沿いの間違いです。

[426: 匿名さん]

「住宅ローン」の焦げ付きが増えて審査の方も大分厳しくなっているようだ。　
金利が少しでも上がろうものなら　　えらいこっちゃー

[427: 購入検討中さん]

４２４さん
ありがとうございます！ても参考になります。
蒲田も近いんですね。買い物なども蒲田まで自転車で行ければ便利ですね。

[428: 匿名さん]

有料駐輪場一日100円だったら安いですね。
雨の日は自転車利用しなかったりするからそう考えると一日100円で利用できるととてもいいですね。
土日休みだとして月に2000円程度ですね

[429: 匿名さん]

思案六法だろう？

[430: 匿名さん]

４２４さん
蒲田駅は結構駐輪場の数がありますよね。ただ、一時利用をやっている所と
やっていない所があります。蒲田に鳥久という鳥専門のお弁当屋さんがあるのですが
とてもおすすめですよ。前は駅ビルにも入っていたのですが、今は蒲田に何店舗か
あるだけになってしまいました。お弁当のほか、唐揚げなどおいしいですよ。

[431: 匿名さん]

蒲田まで自転車で行けるというのは嬉しいですね。
蒲田には何でもありますし、ごちゃごちゃしてますが面白い街だと思います。

ところで、池上には一度行ったことがあるのですが、おいしいものがたくさんありそうですね。
その時、たまたま通りかかったお店で目について胡麻おはぎというのを買ったことがあります。
長いおはぎを好きなだけ切って食べるのですが、胡麻がたっぷりでとてもおいしかったです。
あとはくず餅のお店もたくさんありますね。
友人は2軒のお店でくず餅を買って食べ比べたそうですが、黒蜜の味が違っていたそうです。
大きなお寺のある街だからおみやげのお店が多いのでしょうね。

[440: 匿名さん]

蒲田でなく池上の話しましょうね。

[442: 匿名さん]

最近は蒲田は乗り換え以外はほとんど利用しない。
確かに何もないし、分散していて買い物も不便。病院は多いけど。
横浜方面や羽田空港に行くときくらいかな。
やはりバスで何でもある川崎か大手スーパーの多い大森へ行くことが多い。
田園調布へはまず出ない。副都心線と直通になったら使うかも。

[443: 匿名さん]

431さん
池上はおすすめのお店が結構ありますよ。私が一番お勧めなのは豆大福で
有名な大くに屋さんかな。環八沿いにあるのですが、とにかく豆がごろごろした
大福はおいしいですよ。イートインで食べるなら浅野屋さんのあんみつかな。
結構和菓子屋さんが多い街です。

[444: 匿名さん]

残念なことに敷地利用権が一部賃借権なんですね、折角の財産が。。。。

自由に使用収益し、処分できる所有権と違い、あくまでも「債権」であって、マイホームなのにいわば間接的に支配できるのみで、弱い権利ということができます。

[445: 匿名さん]

私はその借地権でパスしました

[447: 匿名さん]

借地だから、地代も更新料も譲渡承諾料も、発生するんですね。
ちょっと悩みます。

[449: 匿名]

残が全然減りませんね。。

[450: 匿名さん]

借地でこんなに高いのですか？

[451: 匿名さん]

こんなところを見て判断する人は、
どっちにしても買えませんね。

[452: 匿名さん]

残戸が増えているのはキャンセル？今頃になって？

[453: 入居済み住民]

先週、モデルルーム専属の方に直接伺った際は、確実に減っていましたが、どこから得た情報でしょうか？

[454: 買い換え検討中]

モデルルームとして使われていたBタイプを検討しています。（3千万帯）
抽選するらしいですが、抽選のものは値引きは一切できないでしょうか。