ザ・パークハウス 池上

[マンコミュファンさん]

「池上」新章 - 全155邸、南向き中心。場所は国道1号線から奥まったミカレディ商品センターの跡地です。
http://www.mecsumai.com/ikegami155/

＜全体概要＞
所在地＝東京都大田区池上2-203ほか6筆（地番）
交通＝東急池上線池上駅・都営浅草線西馬込駅よりそれぞれ徒歩11分
総戸数＝155戸
間取り＝2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積＝63.3～84.97m2
入居＝2012年4月上旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（旧・藤和不動産）、大京
施工＝東洋建設
管理＝三菱地所藤和コミュニティ

[151: 匿名さん]

148ですけど、営業じゃないです。
夫婦とも心配性な性格なので担当の人に液状化についていろいろ質問したら資料をみせて説明してくれました。
私達はこれでクリアになった部分があるので、迷っている人にも教えてあげたいなと思いまして。

変に持ち上げているように誤解されてしまったならごめんなさい。

[152: 匿名]

大田区のホームページ見ました。確かに１４９さんの言うとおりでしたね。誰が書いたかは問題ではなく、客観的な事実として参考にできますね。

[153: 匿名]

１５０です。
誤解してすみませんでした。
ありがとうございました。
せっかくの貴重な情報、変な風に勘ぐって申し訳ありませんでした。

[154: 物件比較中さん]

とにかくココは第二京浜の車騒音、たまに暴走族の爆音バイク・排気ガスすごいから検討やめました。
目の前のマンションに住んでる友人の親が失敗したとのことでした。

半日窓開けたら室内はほこりだらけでしかも真っ黒のほこりだそうです。

なんでこんなところに住宅をつくるのか？ボーリング場の跡地はでっかい７階くらいのパチンコ
施設だそうです。

見学に行った際、そんな説明は一切ありませんで　そんなに問題無い　位のことをいってました。

[155: ご近所さん]

売主の信頼性と利便性を考えると悪くはないと思います。
ただ、第二京浜の左側と右側では少し雰囲気が違います。
右側は下町という感じが強いです。住環境としてはそんなには変わらないですが。

[156: 匿名さん]

右側ってどっちだろう？池上側ですか？久が原側ですか？

[157: ご近所さん]

地図を見て右側が池上、左が仲池上・久が原です。

[158: 匿名]

私たちもはじめは気になりましたが、排気ガスと騒音の資料もちゃんとありましたよ。調査会社による資料でした。そこまで調べあげていて、さすが大手だと思いましたが。

[159: 匿名さん]

ボーリング場跡地のパチンコ屋？位置的に部屋からは見えないと思うけど・・・。西向きの上層階からは見えるかもしれませんね。

[160: ご近所さん]

みなさんが気にするほど、第二京浜の影響はそれほどないと思いますけど・・・。

私達も近くの第二京浜沿いのマンションに住んでいますけど、排気ガスで部屋が汚れるって事はありませんね。
この周辺は３車線で渋滞もなく、車が渋滞で滞留することはほとんどありません。

しかもこの物件の住居棟は、第二京浜から１００メートル近く離れているので、音も気になりませんでした。

それよりも気になるのは、西向きの部屋がいくらぐらいになるのかということ。日産の看板が目の前にあったりするので、夫は安く出るのを期待していますが、私は洗濯物などを考えるとやっぱり南向きがいいかなと悩んで夫婦で意見が分かれています・・・。

[161: 匿名]

＞160

素朴な疑問なんですが、今お住まいの国道沿いのマンションから住み替える？かもしれない理由はなんですか？差し支えなければ教えて下さい。


西向きの棟は確かに、低層階は日照シミュレーションでも日産の建物の影になってしまっていましたよね。
上の方なら問題ないのかな〜

あんまり金額的には大差ないような気もしますがどうなんでしょうね。

[162: 購入検討中さん]

第2京浜よりも北側の物件だとリビングやバルコニーが南側（第2京浜）を向いているので排気ガスが気になるかもしれませんが、
このマンションはバルコニーが第2京浜の反対側なので気にならないと判断しています。

私も西向きの値段が気になります。
お安く出てほしいです。

[163: 購入検討中さん]

やっぱり南向きかなぁ。うちも一度は西向きも考えましたが、この物件は南向きでも価格が高いとは思わないし、特に１０階建てのなんとかコート？は割安感あるよね。

[164: ご近所さん]

１６１さんへ、１６０です。

住み替えの理由は、家賃がもったいないという事、第二京浜の南側に住みたいという事です。（現在は北側に住んでいますが・・・。）

生活の中心が池上駅周辺である事、池上本門寺周辺の雰囲気が好きな事がこの物件を選んだ理由です。

あとは南向きか西向きかで悩んでおりましたが、西向きの発売を待ってもし抽選で落選して結果的にこのマンションに住めなくなる事、南向きでもそれほど高くないと考え、まずは南向きで検討中です・・・。

[165: ご近所さん]

家賃がもったいないという理由ならマンションはやめたほうがいいと思うけど。
建物はどんどん古くなって設備も壊れていくのに、管理費・修繕積立金はどんどん上がっていく。
北側・南側というより、西側・東側だが、西側のほうが高台で地価も高い。
このあたりは賃貸は安いからそのままでいいのでは？

[166: 匿名]

＞１６５
戸建派？賃貸派？はたまた登山家？

[167: 購入検討中さん]

165番さん、
それを言っては元も子もないのでは？
この掲示板を見る意義自体なくなってしまいますよね。

分譲は賃貸よりもスペックやセキュリティが優れている面や、団信加入により万が一の際でも安心だと思われます。
やはり資産価値からいってもマンション・戸建を問わず賃貸に比べて優れていると思いますよ。

[168: 匿名]

何よりも前に大きなお世話では？

[169: 匿名]

南側でうちも決めることにしました！

[170: 匿名]

165
賃貸は住宅にかかる費用に貸し主の利益が入ってる。

同じ仕様の建物だったら、賃貸が安くなる理由はない。

[171: 匿名]

１６９さん
「南側」とは南向きの事ですか？それとも国道の南側のこの物件の事ですか？西向きの棟と悩んでいますが、やっぱり南向きですかね！

[172: ご近所さん]

家賃がもったいないという理由だけならやめたほうがいいと言っているだけです。

>167さん
不動産屋のセールストークに惑わされている気がします。（もしかしたら不動産関係の方かもですね）
分譲は賃貸よりもスペックやセキュリティが優れている
　→一昔前の話です。今賃貸は借り手市場ですから、コストを極限まで下げないといけない分譲より、
スペックやセキュリティが優れた賃貸物件はたくさんあります。
団信加入
　→分譲のリスクを軽減するだけで、賃貸と比べるメリットではありません。何かの理由でローンが払えなくなったときのリスクを考えてください。
やはり資産価値
　→都心やタワー等の物件以外に資産価値を求めるのは無理です。それ以外のマンションの価値はどんどん下がっていきます。

>170さん
分譲の売主は利益は取らないの？
賃貸の貸主は空きにするより安くしてでも入居してもらいたいのですよ。

私自身も分譲ですし、本質的な分譲のメリット・デメリットを自分で理解して、自分のライフスタイルに合っているか判断すればいいことです。
掲示板からそれを得るのは難しいと思うけど．．．

[173: 申込予定さん]

うちもやっぱり南向きにします！
日当たりもそうですが、西向きの棟はサッシのレベルが
高い＝第二京浜の騒音対策＝窓あけたら多少うるさい
と営業の方から聞きました。
南向きの棟はレベルをあげる必要ないほど
騒音はきにならないそうで、
実際現地に何度か足をはこび、体感済み。
住民になる方、宜しくお願いします！

[174: ご近所さん]

モデルルームに行かれた方は聞いていると思いますけど、道路拡張の内容を加味して部屋を決めたほうが良いですよ。
普通は言えば拡張後の図面を見せてくれると思います。

[175: 入居予定さん]

うちも南向きで決めました！よろしくお願いします！

[176: 物件比較中さん]

検討中の者ですが、活発な意見交換がされていますね。
(一方で分譲or賃貸の議論もされているようですが(笑))

さて、マンション前の道路ですが将来的に拡張工事をされるのでしょうか。
小耳に挟んだもので。
個人的には、歩道が広くなってきれいになってくれたほうが良いかなと思ってます。
皆さんどう思いますか？

[177: 匿名さん]

174さんへ

今度、モデルルームに行こうと思っているのですが、
道路拡張の内容を加味して部屋を決めるということはどういう意味ですか？
拡張によって影響がある部屋があるってことですか？
それともこの物件自体をってことですか？

[178: 契約済みさん]

マンション前の道路、池上本通りの事だと思いますが、役所で調べたところ、残念ながら拡張の可能性はかなり低いようです。昭和２１年？から話はあるようですが、いまだに具体的な計画はないそうです。拡張すればさらに良くなりそうですがね。

[179: ご近所さん]

拡幅自体は地域にとってはとても良いことです。
部屋に影響が出るかどうかは、営業の人に計画図を見せてもらって自分で判断すれば良いと思います。
参考に大田区の都市計画施設図を載せておきます。
赤い部分は車道部分のみで歩道は含まれていないので注意してください。

[180: 匿名]

これ見ましたが、優先度は低いようですね。

[181: 匿名]

たとえ拡張しなくてもマンション周辺の歩道が建設にあわせて２メートル広くなるようです。

[182: ご近所さん]

>180
優先度が低いってどこからの情報ですか？
計画決定区間なのでいつ始まってもおかしくないですよ。セットバックも完了してるし。
このマンションにとっても拡幅は悪いことではないと思います。
歩道の狭さは本当に危険なので。
敷地図見たら直接影響がありそうな部分は駐車場か街路樹・公園になっているようなので、
計画通りなら大きな影響はないと思いますし。
営業の人は必ず関連図面を持っていますので、万一提示されなかったら自身で請求すれば
よいと思います。

[183: 匿名]

拡張ってどの側の道路の事なんですか？
日産側やMac側って事はないでしょうから、大坊側の道路の事ですか？
あちらはエントランスや提供公園だと思いますが部屋を選ぶのにどのような影響が考えられるのでしょうか？


聞かないと営業さんて教えてくれないんですか…？なんかがっかりです。

[184: 契約済みさん]

うちの担当さんは聞かなくても教えてくれましたよ。
当然だと思いますが。

[185: 契約かんがえちゃうな…]

＞契約済みさん
え？本当ですか？担当の方によって違うんですね…
なんだかな…

[186: 購入検討中さん]

大田区のホームページに詳細がありましたよ。

現地東側の道路は優先計画道路には該当していないようですね。

[187: 契約済みさん]

１８２さん
私も区役所に聞いたところ、計画道路は、計画決定後に事業決定という流れになるそうで、事業決定した後に土地の買収が始まりやがて道路が広くなるそうです。計画決定されても事業決定されない計画道路は山ほどあるそうです。私達も道路が良くなることを望んでいるのですが、難しいみたいですね。

[188: 契約済みさん]

なるほど。
詳しい情報をありがとうございます。

このマンションができて住人が増えることにより道路も整備されていくとよいですね。

[189: 物件比較中さん]

池上駅から遠くないですか？？？
なんだかＭＲ行った時はタクシーで現地連れて行ってもらったのでよくわからず、
一度歩いてみたのですが・・

皆さんは徒歩？、自転車？、それとも西馬込？？？

[190: 匿名]

＞物件比較中さん
近所で検討中の者です。
確かに遠いですが、池上までチャリで毎日通ってます。

[191: 物件比較中さん]

駅までは平坦ですし、実際歩いてみると、それほどでもないかなと判断しました。他の物件でも歩いてみましたが、坂がきつく表示以上の時間がかかりました。あれって坂とか考慮してないんですかね？

[192: 匿名]

距離でなんか規定があるんでしょうね！
たいがい「駅から○分」ってのは、その時間は嘘やろ〜ってのが多いですよね！

[193: 匿名]

実際歩いてみたら８分でした！早歩きしましたけどね（笑）

[194: 物件比較中さん]

189です。

皆さんアドバイスありがとうございます。
ＭＲが駅の反対側にあるので実際のところ一度歩いたくらいでは距離感つかめなくて。

今日また行ってみますね。

[195: 匿名]

八分？
かなり早歩きですねぇ〜(笑)

私は近所ですが、遠くから（かどうかは存じ上げませんが）いらっしゃる方は大変ですね、モデルルームも現地とかなり離れてますもんね〜


この距離は歩ける距離ですけど、お年寄りは池上循環のバス使ってますよね。
この辺りはバスも五反田方面、川崎方面、田園調布方面などとても便利です。

[196: ご近所さん]

通勤などには西馬込かバスで蒲田へ出るのが一番良いと思います。
池上は通勤には不便です。
バスで川崎へ出るのも良いと思いますが、川崎駅付近で結構渋滞します。本数は多いですが。

[197: 匿名]

池上超便利と感じていますけど？！
わざわざ蒲田にバスでいかないでしょ、そっちの方がよっぽど混むよ

[198: ご近所さん]

池上線のレスポンスの悪さ。今度五反田駅の改装でＪＲへの乗換えが不便になるし。
バスなら早ければ１０～１５分で着くよ。そんなに込んでないし。
実際に自分の通勤時間に乗ってみればわかるよ。
池上は買い物とかは便利だけどね。

[199: 匿名]

自分は蒲田方面で池上線を実際に利用していますが、レスポンスが悪いと感じたことは一度もありません。五反田方面ならこのマンション近くなので池上橋バス停から五反田行きバスに乗りますが、時間によってはかなり時間がかかるので、池上駅まで出て渋滞がない電車を選びます。

[200:]

話を聞くと、バスはあまり使ったことはないようですね。
第２京浜の渋滞なんてほとんど無いし、蒲田や大森へのバスはリーマンショックでかなり本数が減って少し混むようになりましたが、座れないことがある程度です。
昼間はお年よりが多いから少し混んで時間がかかるかな。
みな通勤の時間帯も違うので、乗換えの便利さ等も考慮して自分で試してみるのが一番です。
今は夏休み期間なので少しすいていますが。

[201: 匿名]

レスポンスって具体的にどういう意味？

[202: ５丁目住民です]

池上５丁目在住
駅から５分以内の好立地の賃貸です
検討中なのですが、「借地」というのがひっかかるのですが
契約された方は特に気になりませんでしたか？
先々、売ることを前提にしたらやはりマイナス要素ですかねぇ

ちなみに、８分で行けるのは相当なコンパスの長さかかなりの早歩きですね
女性だと１２～１５分はかかります

[203: 匿名]

池上駅は駅構内が広くはないので、電車降りてからマンションまでそう遠くは感じませんでしたよ。

[204: 匿名]

五丁目住人さん

借地権の事ですが、モデルルームにはもう行かれましたか？
この事はかなりつっこまれるようで、それ相応のちゃんとした資料も用意してあるし、どの担当の方もしっかり説明してくれると思います。
もしまだそね疑問を担当の方にぶつけていないなら、聞いてみたら良いと思います。
うちも売却が前提なのですが、地主がお寺さん、近辺の所有権、借地権それぞれの中古売却値段の資料などを見せていただき、問題ないと判断しました。

いい所しか言わないと思ってしまうけど､毎月地代（１８００円）がかかるとか、デメリットも説明してくれましたよ。

聞いてみてくださいね！

[205: 契約済みさん]

借地権は確かに地代がデメリットですが、このマンションは自走式駐車場が機械式駐車場と比べランニングコストがほとんどかからないので修繕金もあまり上がらず、管理費もこれだけの規模のわりには安いので地代含めても安いと思います。しかも定期借地権ではないので土地を返す可能性もかなり低いようです。

[206: 契約済みさん]

所要時間だと、人によって感じ方が違いますよね。
道は平坦で距離にするとちょうど1キロかと思います。
Google MAPでご近所の平坦な道を計測して歩かれてみるのもいいかもしれませんね。
ちなみに私は池上駅から現地まで信号に引っかからずに9分でした。30代男性

[207: 匿名]

＞契約済みさん


修繕費でお伺いしたいのですが、毎月の修繕費ではなく、初めに払う諸費用にある修繕積立金がえらく高いのはなんでですか？
周辺の新築マンションと較べても、三倍から四倍。初めが安い所は修繕計画が甘くて、途中で集金される可能性が高いって事なんでしょうか？

[208: 購入検討中さん]

最初の修繕積立金高いですか？
５件ほどモデルルーム見学してますが感じませんでした。

大田区では見かけませんが共用設備にプールのある物件では10年後に50万円など追加で修繕費を払うようですよ。
自走式でコモンプレイスしかないので修繕費はかかりにくい思います。

[209: 匿名]

私も修繕積立金に割高感を感じます。
少なくとも他の二倍程かと。
どなたか考えられる理由をご存知の方、教えて下さい。

[210:]

修繕積立基金と修繕積立金を混同してるみたいだけど。
どっちも高いなら何か理由があるはず。
将来駐車場壊す資金とか。冗談だけど

[211: ご近所さん]

そんなことより、耐震計算が限界耐力計算と保有水平耐力計算どちらで計算されているか聞いたほうが良い。
保有水平耐力計算なら十分な余裕を取っている可能性が高いから問題なし。
限界耐力計算ならぎりぎりまで余裕を削っている可能性があるので考えたほうが良い。
別に耐震偽装ではないが、今の時期耐震性能は重要。
建設会社や売主が耐震性と経済性どちらを重視しているかの目安にもなる。

[212: 匿名さん]

実際に歩いてみました。信号が数か所あるので、信号待ちをしないでスムーズに歩く事は難しいと感じました。もちろん歩く速度は人それぞれだと思いますが、私と妻が歩いてみて１１分で駅までというのは難しいと感じました。また将来的にも売る事を考えた場合、借地権のマンション自体が池上周辺には少ない（ここ最近ではなかったと思いますが。）ので、中古を考えている人にとっては、マイナスに感じる方が多いのではのではないかと。私自身戸建で借地の物は検討対象から外していますので、マンションで借地というのはやはり抵抗があります。自走式の駐車場は良いと思ったのですが残念です。

[213: 入居予定さん]

借地権というけど、定期借地権ではないからね。お金のあるお寺が貸すわけだし。モデルルームにいった人ならきちんと説明受けて大丈夫ってわかってるはず。借地権ときいて皆はじめはひっかかるんだから、大丈夫じゃなきゃ大手がだすわけない。

[214: 匿名]

＞210
すみません、私が高いと申したのは基金の事です。比較中のクリオで20万代、オーベルで30万円代、パークハウスが80万円代でした。

[215: 匿名]

＞212
呑川沿いに歩けばそんなに信号にひっかからない気がしますよ。

あと借地権の物件私が調べた中ではこのあたりはかなりありました。中古でもそれなりの金額で売却されてます。

[216: ５丁目住民です]

まぁ、先々のことはこのご時世わからないですよね
法も簡単に変わる時代ですから
いろいろ「借地」のご意見ありがとうございました
やはり、最後は自分の決断
それが大きな買い物だから非常に迷います

[217:]

全く事情を知らないので適当なことを言うと、確か借地は駐車場の一部だけで、地主が将来道路拡幅があった際に高く売るため借地にしているとか。
あくまで妄想ですが。

[218: ビギナーさん]

借地権云々を無視した場合の将来性はどうでしょうか？中古での資産価値を見込めますか？
駅から少し離れているのと、そもそも池上駅周辺の不動産価値がよく分かりません。

[219: ご近所さん]

借地権関係なくこの辺で資産価値は望めません。
ていうか資産価値を求める人が何でこの辺買うの？

[220: 入居予定さん]

資産価値を求めるなら都内でも限られた場所しかないですよね。池上は大田区の中では便利だし、坂がきつかったりないので生活しやすいとは思います。また元々住んでいるいた人などは戻ってくるということが多いのでは？

[221: 契約済みさん]

池上は資産価値というよりスーパーなど生活に便利な環境が整っている住みやすい街なのではないでしょうか。
近所の池上本門寺も何度か訪れた事がありますが、普段は落ち着いた由緒正しいお寺で、お会式の時には賑わっていてよい所ですよね。
進学塾もたくさんあって教育に熱心な家庭も多いと聞きます。
資産価値としては上がりも下がりもしない安定した街なのでしょう。

[222: 匿名]

＞２１７
妄想ですね。
モデルルームに行って早くて目を覚ましましょう！

[223: 契約済み②]

このあとって、何かの説明会とかあるんですか？なんか契約したら放置って感じで心配なんですけど…

[224: 匿名さん]

入居者の説明会は当然あると思いますが、少なくとも8月20日からはじまる第1期3次登録が終わった後ということになるのかな。
これが終わった時点でどの程度埋まっているかによるのでしょうけど。
現在のところは販売の方に必死で契約者は放置の状態なのかもしれませんね。

[225: 匿名]

そうですよね、仕方ないんですけど、なんだか寂しい感じ…

[226: 契約済みさん]

まずはしっかり完売してもらいましょう。
仕様変更オプションの一部は締め切りもあるので、チェックしておいたほうがいいですね。

[227: 契約済み②]

契約済みさん
完売御礼なってくれたら嬉しいですねぇ〜


うちはもうオプション締め切ってて残念です(T^T)

[228: 匿名さん]

川崎の大京マンションが欠陥で建て替えだってさ・・・

ここ大丈夫？？？

[229: 匿名さん]

２２１さん
駅前の池上進学セミナーは有名の様ですね。ちょっと行けば栄光ゼミナール
もあります。栄光ゼミナールは今話題になっている都立中高一貫校受験対策コース
もあります。ただここからだと近くて都立小石川中学校になりますかね。

[230: 匿名さん]

大京は関係ねーだろ、カス。
不安なら自分でログハウスでも建てろよ。
うぜー。

[231: 匿名さん]

↑　↑　↑
釣られるなよ恥ずかしい・・・

[232: 匿名]

昨日の台風で工事現場は大丈夫だったのでしょうか？

[233: 匿名]

昨日もみなさん雨の中、がんばって作業されてましたよ。ひどくなった午後はわかりませんが…

[234: 品川区目黒]

大田区きたない！！
物価が安い！！
誰でも住める！！
小中学校荒れてる！！
池上より旗の台

[235: 匿名]

トーヨーボウル跡地の真向かいのところには何が出来るのでしょうか？
コンビニ〜？

[236: 匿名さん]

旗の台はいいマンションがないからなぁ。
池上も今一つだけど、旗の台と違って東急バス圏内なのは大きいと思う。

[237: 近所をよく知る人]

今一つっていうか、池上線全体的に地味だよね。
その代わりバス路線は充実してるね。
五反田から来るバスは、川崎まで行けるし、山手線の終電に接続する深夜便もある。
池上駅着の路線だと、品川まで行けるし、
田園調布行きや大回りして大森に行くやつもあるね。

[238: 近所をよく知る人]

来月12日は、お会式（おえしき）という、池上本門寺のお祭りがあります。
池上の町の雰囲気を知るのにいい機会なので、入居予定の人は見物に来ると良いと思います。

[239: 契約済みさん]

情報ありがとうございます。
お会式、中吊りでも見ました。
雰囲気を味わいたいと思います。

[240: 契約済み②]

＞235
センチュリー池上、と書いてありましたからマンションですね。
サミー興業施設の真ん前ですから、少し騒がしそうな気がします

[241: 匿名]

お会式すごい人出でしたね♪
結構広い範囲で通行止めになるんですね。

[243: 近所をよく知る人]

辞めとけ。駅遠いし、第2京浜沿いだし、1部だが借地権だぞ。

[244: 匿名]

一度モデルルームに行って話を聞いてみたら？

[245: 匿名]

よく調べて納得したら買えばいいと思います。
どの物件でも同じですね。

[247: 物件比較中さん]

だいぶ売れてきましたねぇ。
モデルルームでも聞いたのですが、エントランスと駐輪場は非接触キーですよね。
他のマンションだと設備仕様で紹介されているのになぜウリにしないのでしょうか？？
もったいないなーと思ってしまいます。

[248: 匿名]

新築マンションで非接触キーでないところがあれば教えていただきたいほど当たり前の仕様だからです。

[250: 匿名さん]

予約しないで行ったら営業マンが全員接客中とかで自分たちだけでモデルハウス見てきました。この掲示板とは様子が違うようですね・・・。