ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？ Part4

[匿名さん]

いよいよ完成間近となりました、ザ・レジデンス千歳船橋。
やや遅れていたかと思われていた販売もかなり挽回してきたとの情報も。

激しい書き込み合戦で掲示板が一人歩きしている感がありますが、掲示板は続きます。
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/
Part.2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133502/
Part.3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142847/


所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：75.42平米・95.33平米
売主：大和ハウス工業　東京支社/三井不動産レジデンシャル/長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[846: 不動産投資家さん]

794様
お返事が遅れました。

先ず、東京という街は徳川家康が1590年に江戸城に入城した頃には、東京湾が西に大きく食い込み、日比谷辺りも入江でした。
東京という街はその後の埋め立てで東へ発展していった街だと言えます。

23区の中で西に位置する世田谷区の地盤は23区の中でも地盤がしっかりしていると思います。

世田谷の中でも、二子玉川から上野毛にかけての多摩川沿いは氾濫低地と呼ばれて地盤は悪く、野川、仙川、矢沢川によって削られた谷底低地と呼ばれる尾山台三丁目や経堂一丁目も地盤は良くありません。

このマンションのある環八近辺は地盤がしっかりしていると世田谷区も認定しています。
さて、ご質問についてですが、地下2.5mまで強固な基礎梁を配置して、その下に137本の杭を配置して地下15mの支持層まで築造しています。また、杭の底部は直径2.3mの太さの拡底杭で抵抗力を高めています。

[847: 匿名]

不動産投資家さん、
それで確認会はどうでしたか？
是非、感想を聞かせてください。

[848: 不動産投資家さん]

確認会に行ってきました。

内覧会で指摘した部分は全てきっちり修復されていました。

一方、リビングに約１センチの僅かな傷を発見。
又 来週確認会ということになりました。

見晴らしと日当たりの良さは想像以上で、リビングには夕方まで太陽光が差し込み、暑さに弱いので冬も暖房を使うことがなさそうです。

バルコニーから富士山が綺麗に見えて感動的でした。

[849: 匿名]

地下15mが支持なんだ。

たまたま、週末に新聞折込チラシに入っていた、グランドヒルズ三軒茶屋は、支持層まで10.15mと書いてあったよ。

[850: 匿名さん]

>リビングには夕方まで太陽光が差し込み、暑さに弱いので冬も暖房を使うことがなさそうです。

夏はエアコンガンガンかけっぱなしだね。

[851: 匿名]

よしずを立てかけとけば、いいんじゃない

[852: 匿名]

夏は軽井沢にでも行ってんじゃない。

[853: 匿名]

こんな寒い日には、ペアガラスが欲しかろう

[854: 匿名]

>>846
質問をした者です。確認会の折り、ご確認頂きありがとうございます。

ところで、世田谷区が認定している、ソースをご教示ください。

[855: 匿名]

こんな寒い日はベアだろうがトリプルだろうが暖房必要。 俺も床暖房が欲しい。

[856: 匿名]

ダイワサービスってどうなんですか？

管理組合・管理会社のカテゴリーのスレでは、悪名高き…となっていて心配になってきました。

[857: 匿名さん]

>>856
あきらかに悪意のあるスレ立てですね（笑）
実際に見てみると契約物件の管理組合員やってる人vsネガの戦いのようで、まあどこかの掲示板を思い出させる感じ。
所詮は掲示板ですからね。

以前週間ダイヤモンドで管理会社の比較表があったと思うのですが、2010年度版ではベスト100の34位でしたね。2011年度版は今売ってるので確認してください。
これは（データの出元が聞き取り調査なので）100％信頼できる、というものではないにせよ、参考にはなるかとは思います。

[858: 匿名]

確かに、スレ主は否定的なところから入っていますね。
掲示板だからと言えば、それまでですが、不安は募ります。

[859: 不動産投資家さん]

854様
防災・危機管理に高い意識をお持ちのようで、私と話が合いそうです。
世田谷区では、これまで収集してきた多数の貴重なボーリングデータを整理編集した世田谷区地盤図を作成しております。

詳細は建築審査課構造審査担当(03−5432−2480)までお問い合わせ下さい。
私は世田谷区民会館で地盤図を閲覧しています。

環八の地盤がしっかりしていることは、武蔵工業大学のグループの調査
http://home.kanto-gakuin.ac.jp/~kg064008/jgs/pdf/34.pdf

にも明記されています。

災害時に主要道路が大きなダメージを受けると、復旧に大きな影響が出てしまいます。

さすがの平和ボケ日本も、国家の危機管理を考えて環八を作ったと私は信じたいですね(笑)。

[860: 匿名さん]

>>859
世田谷区民会館で地盤図を閲覧できるとは知りませんでした。

ところで、リンクを貼ってあるレポートは、旧武蔵工大がある辺りで、
本物件については、全く記載がないように思われたのですが。。。

http://tochi.mlit.go.jp/tockok/inspect/landclassification/land/5-1/130...
あたりで５万分の１程度の情報が、いろいろ取れることは知ってましたが、
区の施設で閲覧できると知らなかったので、
折を見て、地盤図を閲覧してみます。

[861: 匿名]

ここって、廊下にエアコンの室外機置くのですよね。

[862: 匿名]

ダイワサービスやばくね～

[863: 匿名]

>>861
ネガるのも悪いとは言わないが、さすがにそれはないだろ。

[864: 861]

ネガるつもりはありません。周辺はとても静かだし、駅前は賑やか。結構真剣に検討してます。
規約上どうなのか不明だけど、ここのモデルルームの玄関のそばにはしっかり室外機置いてたよ。

[865: 物件比較検討中さん]

862
一番ヤバイのはお前のオツム 笑。

[866: 周辺住民さん]

程度低いやつおおいな。

[867: 匿名]

ダイワサービスの管理物件に住んでいる人いない？

[868: 匿名]

室外機を置いていいのであれば、自転車を置いていいのでわ

[869: 匿名]

芦花公園北のダイワサービス管理物件、素晴らしいですよ。 大事なのは管理組合や自治会がしっかり機能することですね。

[870: 匿名]

地盤図見に行くなんて普通じゃないな。営業だな。

[871: 物件比較検討中]

868
お前はもう書き込みをやめた方が良いのでは？ 笑。
でわ、でわ、でわの出羽の守。

小学校からやり直せ(爆)。

[872: 物件比較検討中さん]

870
お前のオツムも普通じゃないよ 笑。

[873: 匿名]

自分のレベルに合った人にしか反応しないのは、わきまえているとは思うが、青葉台と変わらないぞ。

[874: 物件比較検討中さん]

釣られるお前もな。

[875: 匿名]

ダイワサービスって、関西が地盤だから、傍系の東京支店にはたいした人材はいないんじゃない。

[876: 匿名]

五月蝿いでごじゃる。そういうオヌシは大した事してないでごじゃる。

[877: 物件比較検討中さん]

お主の書き込みは匿名でもすぐに分かるでごんす 笑。

[878: 匿名]

ダイワサービスって大阪だったんか

[879: 匿名さん]

ここですね、自転車で行きかう高級婦人　チトセレブが集うスレは

[880: 匿名]

この物件、来年のいつから新古扱いになるの。グランとノーブルで違うの？

[881: 匿名さん]

すくなくともノーブルは新古にはならないから安心しな。

[882: 匿名さん]

この前、資料請求した。
その後の勧誘がしつこい。
いい加減にしろ！

[883: 匿名]

熱心て言われるまで営業します

[884: 匿名]

逆にグランは、新古に『当選確実』か

[885: 匿名]

ダイワサービスは、管理組合から、売り主にクレームを言うよう要請しても、売り主の親会社には言わないって評判だな。

[886: 匿名]

もしそれが本当なら、別の管理会社に変更した方がいいですよね…。

[887: 匿名]

ネットの管理会社の評判なんて、いいのを見たことない。

管理を買えっていうぐらい重要なのに、あんま参考にならないよね。

[888: 匿名さん]

ま、所詮「匿名掲示板」ですから（笑）

[889: 匿名]

でも、このマンション、ダイワの社運をかけた案件というからには、エース級の担当がくるんじゃない。

[890: 匿名]

来るわけナイナイ。所詮、気合いの足りない共同プロジェクト。ひよっこが関の山。

[891: 匿名]

ダイワサービスに管理会社を変更して正解でした。

最高です！。

[892: 匿名]

嘘っぱち。

[893: 不動産投資家さん]

31歳の頃、初めて買ったマンションで管理組合長をやむを得ず勤めることになりました。
住民の総意を汲み上げて、管理会社に対して言うべきことをはっきりと主張して、無駄を省き、業者への外注も管理会社に任せず、透明性を重視して住民への情報開示を怠らず、数社から見積を取って取り進めました。

時には管理会社を変更すると恫喝し、よくやってくれた時は誉めてやり、飴と鞭を使い分けて上手く使いこなしました。

結局、管理会社の問題ではなく、住民の意識の問題だと思います。

私は関西出身で大和ハウスの幹部に高校の同級生がいます。 子会社のダイワサービスには期待しています。

[894: 匿名さん]

では、経験者である不動産投資家どのに初代理事長をやってもらえば完ぺきですな。
親会社の方ばっかり向いているフロントだとしても、
頭ごしに親会社幹部に物申せるし。



これで、きまり！

[895: 匿名さん]

やっぱり、関西系は、こっちではだめじゃない。
所詮支店でしょ。

[896: 匿名]

今や関西系企業の多くが本社機能を東京に移しているよ。

大和の水道橋のビルも立派だし。

[897: 匿名]

今や関西系企業の多くが本社機能を東京に移しているよ。

大和の水道橋のビルも立派だし。

[898: 匿名]

でも、ここの東京支店は駄目でしょ。

[899: 物件比較検討中さん]

↑ 根拠無しアホネガ。

[900: 購入検討中さん]

不動産投資家さんにお願いしたい。

[901: 匿名さん]

世田谷区船橋の由来：
船橋村。明治２２年「市制町村制」により千歳村大字船橋。
昭和１１年千歳村が世田谷区に吸収されて同区船橋町となる。
その昔は多摩川の入江だったこともあり、
低地に湖といってよいほどの長大な池があったらしい。
道はこの池を渡らねばならずそれで池に船を繋ぎ合わせた橋が架けられていたことで、
村を起立したときに船橋村としたという。

http://www.e-koto.co.jp/useful/chimei_setagaya/p517.html

[902: 匿名さん]

>大和の水道橋のビルも立派だし

ビルが立派でも中身がいいとは限りませんよ！

[903: 匿名]

池があった場所は地盤が悪そうだね。

[904: 不動産投資家さん]

901
これを読むと、オーベルやベリスタのある希望ヶ丘の辺りに今から1000年ぐらい前に池があった可能性があることが分かりますね。

確かに烏山川があった辺りが地盤が弱い可能性はあります。

この記事にあるように船橋五丁目から三丁目まではやや注意が必要かも知れませんが、このマンションのある環八沿いの一丁目、二丁目は台地状で地盤がしっかりしています。

鎌倉時代より、江戸時代以降の比較的文献が確かな時代以降の変遷を追うべきですね。

世田谷区地盤図を見れば真実が分かります。

[905: 匿名]

確かにベリやオーベルのある烏山緑道あたりは地盤弱そう。

[906: 匿名]

ノーブル完売でネガ完敗か

[907: 匿名]

水をイメージする地名は好くないという格言に当てはまる。

[908: 匿名]

３事業主の系列管理会社の中で、一番しょぼいダイワサービスにならなくても良かったのに。三井が良かった。

[909: 不動産投資家さん]

1000年ではなく、800年前でした。訂正いたします。
なお、オーベルもベリスタも基礎をしっかりやっており、全く問題ありません。

液状化現象にみまわれる可能性があるのはN値が１０以下の埋め立て地域(阪神大震災ではポートアイランドや六甲アイランドなどが液状化現象にみまわれた)だと思われます。

[910: 匿名]

>>893(←意味深な数字）
やっぱり、不動産投資家さんは、自慢話が入ると面白い。

[911: 不動産投資家さん]

ありがとうございます。＊＊＊な業界におります(苦笑)。

なお、余計なお世話でしょうが、907さんは谷がつく世田谷はやめられた方がよろしいですね。

[912: 匿名]

足立区に住んでます。 余計なお世話です。

[913: 匿名さん]

ノーブル完売なわけないでしょ！

[914: 匿名さん]

>>913
完売かどうかは知らんけど、何むきになってんの？
おこちゃま乙

[915: 匿名]

管理会社は、三井なら言うことないけど、この物件にはtoo much

[916: 匿名]

>>909
オーベルやベリスタの基礎について『全く問題なし』と言えるほど情報を持っている立場なの？

[917: 匿名]

そんなの資料請求するかMRに行けば分かるじゃん。

ベリの方が基盤までの距離が短く、しっかりしてそう。

[918: 匿名さん]

そんな軟弱地盤の場所に、あえて小学校も建てないだろうし ⇒ 希望丘小。

でも、設立当初（30年くらい前？）は、そこまで詳しく分からなかったかも・・・。

[919: 匿名]

>>917
｢基盤｣ってなんだよ。｢地盤｣と｢基礎｣どっちの間違い？

>>909は、
>基礎をしっかりやっており
と言ってる。これを普通に読めば、設計＆施工ともちゃんとやっていると言うことになる。設計はよくとも、施工がイマイチなんてよくある話。安易に全く問題なしなんて言えないよ。

[920: 匿名]

もう入居も始まったみたいだから、管理会社の担当（フロント≠管理人）も決まってんだろう。

担当の資格保有状況が、一つの客観的な判断材料になる。

マンション管理士…上々。期待度大。
管理業務主任者…普通（規模を考えれば当たり前）
両資格なし…大ハズレ

たかだか、四者択一のマークシート試験だから、あくまで知識限定だけど、判断材料の一つにはなる。

[921: 匿名]

↑コメントの前提を書き忘れた。管理は担当者次第のところがある。
運営面の課題はいっぱいあるから、どんな担当が付けられたか知りたいね。

[922: 匿名さん]

もう入居始まってんの？

[923: 匿名]

一番いい情報源は住民掲示板だと思います。
購入者は不利なこと言わないかと思いきや、意外とそうでもないし。
入居開始して一月程で、問題のある物件の入居者掲示板は苦情の嵐になりますよ。どの物件でも。

[924: 匿名さん]

3月下旬じゃないの？

[925: 匿名さん]

自分(=922)はノーブル入居予定だけど、鍵の引渡しは3/18のはず。グランは次の週。
ただ、先週末確認会に行ったとき、グランの駐輪場に生活感あふれる自転車が結構おいてあってあれ？と不思議に思いました。

[926: 匿名]

オークの住民板を見にいったら、早速、ポーチの自転車問題。

[927: 匿名]

鍵の引き渡し前から、自転車問題とは。
この物件は、実にシュール！

[928: 匿名さん]

確認会に来ている職員（もしくは近所在住の購入者）が自転車で来たんでしょ？

[929: 匿名さん]

このマンションは期待を裏切らないよ！　絶対に！

[930: 入居予定さん]

内覧会では期待通り非常に良い内容でしたよ。
自分だけでは心もとないので専門家同行していただきました。
これで確認会で細かい問題が解決できていれば完璧ですね。
部屋の中だけではなく、共用部分も非常に良かったです。

[931: 匿名さん]

どうぞいつまでもお幸せに。

[932: 匿名]

何に期待しているの？

[933: 匿名]

灯りがついていたのは、修繕業者？

[934: 匿名]

入居した人のコメントが楽しみ

[935: 目黒区青葉台]

卒業旅行に、フランスにいってきます。
帰国は18日です。

[936: 不動産投資家さん]

行ってらっしゃーい。

私のお薦めスポットはサクレクール寺院の階段に座って見下ろすパリの街並みです。

[937: 匿名]

モデルルームの担当は、販売代理の長谷工だけ？
売主３者系列の混成なら、三井に担当してもらいたいけど、そんなことあり？

[938: 匿名さん]

>>937
長谷工アーベストだと思いますが、三井になるとなんかいいことあるんですか？

[939: 匿名]

いや、ネガるネタが切れちゃって、ちょっと振ってみただけ。

[940: 匿名さん]

そうだよね、ネガるのもなかなか頭使うよね。

[941: 匿名さん]

完全にネガの無法地帯ですね。

[942: 匿名]

ノーブル完売ですね。

[943: 匿名]

ネガの無法地帯ってほどでもないでしょ。
ネガティブな意見の中にも、シビアな鋭い指摘と単なるアラシが混在しているので取捨選択すればいいだけのこと。

[944: 匿名]

>>938
三井は以前とても真摯な担当者に対応してもらったことがあり、反面、某Ｙ社の営業には辟易したこともあります。
長谷工や大和ハウスは知りません。
このスレのかなり前の方で三井の担当という書き込みを見たことがある気がしたので質問してみました。

[945: 匿名さん]

ネガをムキになって攻撃する人も怖い