ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？ Part4

[匿名さん]

いよいよ完成間近となりました、ザ・レジデンス千歳船橋。
やや遅れていたかと思われていた販売もかなり挽回してきたとの情報も。

激しい書き込み合戦で掲示板が一人歩きしている感がありますが、掲示板は続きます。
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/
Part.2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133502/
Part.3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142847/


所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：75.42平米・95.33平米
売主：大和ハウス工業　東京支社/三井不動産レジデンシャル/長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[261: 匿名]

ノーブル完売なんてガセネタは、似非ポジの戯言。
公式ホームページに今日から受付開始と書いてある。

[262: 真の賃貸事業経営者]

太陽光発電と太陽光温水器を比べたら、太陽光温水器の方が効率的なのは、直感的にイメージできる（除くコスト）。


ところで、事業系（例えばホテル）で太陽光温水器を導入しているという話を聞きますか？
本当に、コストを含めて効率的なら、事業系はこぞって導入すると思うのだが。

一定以上の規模の事業系は、省エネルギー法や東京都環境確保条例で、ＣＯ2削減努力（義務）が課されているから、話題なるほど導入されててもおかしくないのだが。

事業系の導入状況を知っている人いますか？

[263: 匿名]

>259

>普通30年でたてるところを40年で…

なんでこれが良心的なんだろう？
全く反対では？？

[264: 匿名]

設備の更新サイクルの最も長いのが40年だから。

[265: 匿名]

>>259
修繕計画なんざ、
①素人でチェックできるところ
②素人でチェックできないところ
区分してみな。

[266: 匿名]

>>251のリンク先で気になることがあった。

この太陽光利用システムが一戸あたり約100万円高くなるといわれています。


購入者は知っているんだろうか？

[267: 匿名]

いまのマンションは50年持つとも言われていますが、一応早めの30年で計画をたてます。良心的なところは。

[268: 匿名]

ペアガラスは100万円もかからない。残念。

[269: 匿名]

そっかあ。ペアガラス、直床、エレベーター、二重壁、駐輪場みんな削りに削って、エコしてたんだ。

[270: 匿名さん]

そっかあ。ペアガラス、直床、エレベーター、二重壁、駐輪場みんな削りに削って、デベのお財布に対してエコしてたんだ。

[271: 真の賃貸事業経営者]

>>251のリンク先で気になること。

太陽熱利用住棟セントラルの普及には、いくつかの課題が残されているのも事実です。
そのひとつが運営面の問題です。住棟セントラルの場合、居住者は管理組合からエネルギーを購入する形になりますが、誰もが納得する料金体系をつくるには一定のノウハウが必要、と堀さんはいいます。
「例えば、1階や最上階と中間階の世帯では暖房等のエネルギー消費量が大きく異なるため、単純に従量計算を行うとどうしても不公平感が生じます。それを避けるには、基本料金と従量料金のバランスを上手にとることが必要です。また、システムの維持には、毎月一定額の黒字が出ることも大切なこと。このような料金体系づくりは、ノウハウを持たない一般の管理組合には荷が重いはずです」。
そのために住棟セントラルを導入する場合は、ディベロッパーの関連会社がその後の管理まで担うのが一般的です。

→なるほど、デベロッパー系列の管理会社のメシのタネまで用意しているのか。
長谷工仕様ばかりが目についていたが、大和ハウスもやるね。

[272: 匿名さん]

263さん、267さん

259です。40年で良心的だと思うと書いたのは、耐用年数等から30年では計画からもれてしまう項目（機械式駐車場や太陽熱パネルの交換などもそうかもしれません）も、40年で計画を組むと入れざるを得ない分、30年で考えた場合に比べ、計画外（本当は計画済みだが）で入居者にとっては予想外の大きな出費が突然やってくるリスクが多少減る可能性があると考えたからです。
ただ、私の考えが至らないだけかもしれないので、よろしければ「逆」「30年のほうが良い」と思われた理由を教えて頂けないでしょうか。今後のために是非参考にさせていただければと思います。

[273: 匿名さん]

>271さん
デベロッパー系列の管理会社がメシの種まで考えるのは当たり前でしょう。「真の賃貸事業経営者」さんの割りにおやさしいのですね。別に太陽熱パネルを入れなくとも系列会社が通常そのまま管理を請け負うことは長谷工や大和ハウスに限らずあたりまですし、不都合があれば管理組合を中心に管理会社を変えればよいかと思います。徐々にそうした主張の強い組合も出てきて管理会社の間で競争が発生しつつあり今後はサービスレベルも向上すると思います。とはいえ、300戸もあると合意形成が難しいかもしれませんが。。

[274: 真の賃貸事業経営者]

>>272
貴殿のいう、長期更新サイクルが30年より40年の方が網羅できるという
論旨は正しい。

裏付けとなる根拠を貼っておこう。
http://www.fdk.or.jp/k_plan/pdf/table1.pdf

国土交通省のよっか、不動産協会のこの表の方がコンパクトで参考になる。
ざっと30年では網羅できない可能性があるものを拾うと、

・外壁タイル貼り替え　25～35年
・排水管取り換え　　　25～40年
・エレベーター取替　　30～35年

といったところか。

基本的に、貴殿の意見を指示するが、30年・40年どちらが正しいというよりは、
よっぽど、数量・単価を正確に押さえておくことの方が重要だと付け加えておく。

[275: 不動産投資家さん]

ついに東京都初の太陽熱利用ソーラー式住棟セントラルシステムを採用した歴史的マンションが完成。

皆さん太陽熱の持つ凄まじいパワーを過小評価していませんか？。

家庭におけるエネルギー消費の65％を占める給湯、暖房に太陽熱を利用。 これにより都市ガス利用の一般マンションに比べ、ランニングコストとCO2排出量を大幅に削減することができるのです。

試算によると、一般的なマンションに比べ、毎月約9067円のコストと一戸当たり約226kgのCO2が削減できます。

太陽光発電よりもはるかに初期投資コストやメンテナンスコストが安い。

日本ではマンションのような集合体が電力を売ることが認められていません。

マンションに太陽光発電を導入するには各家庭一つずつパネルを設置しなければならない。然もコストは電力会社の倍かかってしまう。税金を使った補助金が無ければ家庭の余剰電力の売買が成り立たないんです。
更に言うと、太陽光発電で最も効率の良いのが、多結晶シリコンタイプになりますが、将来資源としてのシリコン調達がネックになる可能性もあります。

東京都初の太陽熱パネル利用の歴史的マンションの住民になるという栄誉を手に入れることができました。

[276: 匿名さん]

>266さん

251です。確かに太陽熱パネルのために100万円/戸は痛いですね。グリーン熱証書がとれることでの補助金及びCO2排出量取引の利益があるとしてもイニシャルコストは大きいと思います。
僕も251に書いたとおり、正直、太陽熱パネルは気にも留めてなかったので、調べてみるとそこまで悪くないんじゃないの？というレベルでリンクを貼りました。ですので、良い面、悪い面がもちろんあると思います。

デベとしてはペアガラスより一見すると差別化できそうなマーケティング上の売り玉が欲しかったのでしょう。ダイワハウスとしては肝入りなのだと思います。
ただ、実際に物件を検討する身としては、飛び道具より地味に住む側のことを考えた設備にしてもらった方がありがたいと個人的には思います。これは、全般的に言えることで、コンシェルジュやノーブル側中庭の噴水の必要性、駐輪場やEVの少なさなど既出のデメリット全体にあてはまることでしょう。一方、日照や広さにの割りに価格が安いことや駅からそこまで遠くないこと、学区が荒れていない、小中学校まで幹線道路を渡らなくて済むなどメリットも考えられるので総合的に判断して気に入れば購入すればよいですし、気に入らなければ辞めればよいと思います。

[277: 真の賃貸事業経営者]

>>273
とても正しい正論ですね。

さて、私なりに少し、この太陽光利用システムで危惧する点を書き足しましょう。
コメントのベースは251のリンク先が基礎になります。
（この設備には、全くの素人同然ですので、突っ込みはご自由に）

○部品供給能力

　水周りというのは、ライフラインのうち最も信頼度が高くなければなりません。
もちろん、給水ではなく、給湯系なので、最悪温水が出なくとも死にはしませんが。
リンク先を見る限り、比較的汎用品を利用しつつシステムが組まれているとは思います。

　しかしながら、システム中にもし、特殊パーツがあると、そのパーツが故障した時に
システム全体が止まってしまう懸念がないかと危惧しています。

　私のある賃貸物件（築十数年）では、電気温水器を利用していますが、某電気メーカ
ーがスリムタイプの電気温水器を生産中止にしてしまったがゆえに、代替機を入手する
のに非常に苦労しました。

　結果、ご迷惑をかけたテナント様には、妊婦であるにも関わらず、１週間ほど厳冬期に
銭湯通いをして頂いた苦い経験がございます。その時にライフラインは信頼性が一番と
いう認識を致しました。

　それゆえ、このシステムは量産タイプではなく、ほぼカスタムメイドでしょうから、
部品保証期間がどれほど確保されているか見えない危うさは感じます。


○代替手段

　仮に故障があっても、代替手段が確保されていれば問題ないものと思います。
太陽熱利用システムが何らかの理由でストップした場合、汎用ボイラーで全戸の給湯量
はカバーできるのでしょうか。あるいは、各戸に補完用の給湯経路は確保されているの
でしょうか。
　この点は気になるところです。

まあ、素人の素朴な疑問というところでご容赦を。

[278: 匿名さん]

補助金はいつ、管理組合が受け取れるのですか。

[279: 匿名さん]

>277さん

273です。先ほどは少々書き方が失礼だったかと思います、申し訳ありません。
277さんのおっしゃるとおり設備が特殊なため、ベンダーロックインが発生し、管理会社を容易に変更できない可能性が高いというリスクをよく考慮したほうがよさそうですね。管理会社としてはよい囲い込みの材料になるでしょうね。

[280: 匿名さん]

>278さん

補助金のことはわからないので適切な回答ではないかもしれませんが、越谷レイクタウンのことを調べれば参考になるかもしれません。
こちらの物件は確か太陽熱パネルの設置面積が600m2くらいだったかと思いますので（間違っていたらすみません）、グリーン熱証書が取れたとして3.3万円/m2で2千万くらい補助されるのでしょうか。
初期コストが100万/戸×約300戸＝約3億とすると、そのうちの2千万が補助されるとして、後は月々の光熱費の削減分と、排出量取引がもし可能であればその収入（251の3つ目のリンクによれば年間150万～160万円くらいでしょうか）を合算しても基本持ち出しのような気もします。
まあエコとつくものはライフサイクルで考えると損をするわけですから今更目くじらを立てることでもないと思います。
初期導入コストの転化は気になりますが、売り出し価格を見ると6千万前後とそこまで高くもないので、初期設置コストすべてが入居者持ちではなくダイワハウスの社運をかけた取り組みとして一部予算を見込んでいるのかもしれません。とはいえ、設備は古くなる一方ですから個人的には要らないので、その分値段を下げて欲しいというのが正直なところです。

[281: 匿名さん]

不動産投資家さんのいう「毎月約9067円」のコストが各戸で実現できれば、1年間で10万強、10年間で100万強で、10年くらいでイニシャルコストの元がとれるんでしょうかね。

[282: 不動産投資家さん]

いやあ〜、251さん、賃貸事業経営者さんをはじめとする皆さんの議論は非常に参考になり素晴らしい。

ダイワの幹部にも読んでおくよう伝えておきます。

僕はこの掲示板が、このようなまともなものになってくれることをずっと願っていたんです。

281さんのご指摘のように、10年ぐらいで元が取れれば良いなと思ってます。
管理組合が東京都から受け取る補助金はメンテナンスコストに使用するものとします。

このマンションは駐車場代が相場の半額程度なので、車を持っている方にとってはコストセーブが大きいかも知れません。

なお、東京都初の太陽光発電マンションをオリックスが武蔵野で今年販売します。
総戸数58戸なので実現できた試みですが、各戸毎にパネルを所有して、余剰電力の販売を行うので、管理が大変だと注目してます。

大和といいオリックスといい、関西系は目立ちたがりですな(笑)。

週末は学生時代の仲間と湯沢にスキーに行くので、内覧会は家内に任せることになってしまいました。
ちょっと心配ですが、まあ何とかなるでしょう。

最後に、(訂正）住民→区分所有者(笑)。

[283: 匿名さん]

なんだか持論を正論であるかのように主張し合うスレと化しましたね

[284: 匿名]

初の太陽熱という割に売れない物件だね。
まあ太陽熱は日本で普及するかな～
１０年後にわかるでしょ。そんなのもあったね～って。

[285: 匿名]

あれ、うちガス給湯＋ガス床暖房だけど月一万円を超えるのは冬の数ヶ月だけ。
どんな計算すれば、月9000円がでるんだ。直感的にまやかし度☆☆☆だな。

[286: 匿名]

ダイワの幹部に…


あんた、ダイワの営業マンだったんか。

[287: 匿名]

600超の越谷の例でスケールメリットがでるのは判る。

でも、ノーブルなんて100戸もないぞ。まさか、道路を挟んで温水システムが繋がっているのか？

[288: 匿名]

うち使いすぎかなあ？ 子供も俺も毎朝シャワーも浴びるので、二万円超えちまってる...。

[289: 匿名さん]

>>282
>このマンションは駐車場代が相場の半額程度なので、
>車を持っている方にとってはコストセーブが大きいかも知れません。

これはかえって不安ではありませんか？
機械式駐車場は金食い虫。
維持管理、修繕に相当な費用を要します。
駐車場代が安ければ、不足分をどこからか持ち出さないといけません。
その場合は駐車場を利用しない人にとっては不公平感が出るかも・・・。

[290: 匿名さん]

駐車上代の主は土地代。
郊外に行けば同じ機械式でもここよりずっと安い。
そう考えれば土地代は既に償却しているのだから維持管理、修繕費用は
逆に余裕があるのでは？

[291: 物件比較検討中さん]

長すぎて読んでないけど、持論を正論として主張し合う場であってもいいと思うよ。 読んでる人間が自分の責任で判断すれば良いんだから。 根拠のないアホネガや青葉台のばか息子よりマシ。

[292: 匿名]

ほんとに駐車場が相場の半額だとしたらこのマンションダメマンションだね。
理由は簡単。入居者間の公平性がたもたれてない。今時大手なら駐車場は地域相場並みで募集するよ。
やっぱダメマンションだと思う。ちなみに私は車持ってます。
一緒に住む住人どおしが公平でないといずれ色々もめるでしょう。

[293: 匿名さん]

もめるかな？
普通買う時にそんなの折込済でしょう。
イヤなら買わないと思うけど。

[294: 匿名さん]

駐車場からの収入が管理費に組み込まれるのか、修繕積立金組み込まれるのかも要注意

[295: 匿名さん]

敷地内駐車場に余裕があれば周辺相場より安くて問題ないかもしれませんが、
駐車場が不足し、敷地外の民間駐車場に車を止めなければならない人が出てくると
不公平感が出てきてトラブルになるでしょうね。

[296: 匿名さん]

まだ完売もしていないわけで、早く買ったら（何段目かを選ぶ抽選もあるが）問題なく駐車場は確保できる。
仮に遅くなって駐車スペースがなくなった場合でも営業からその旨説明があるので、そんなに問題にならない。
>>292はどっかおかしい？

[297: 匿名さん]

↑
一度駐車場を確保したらその権利は永久に持続するの？
駐車場希望者が増えてきたら定期的に抽選などで入れ替えないと不公平だと思います。

[298: 物件比較検討中さん]

292はいつものアホネガです。相手にしてはいけません。

[299: 匿名]

>>298
ネガばっか比較してないで物件を比較したら？

[300: 匿名さん]

竣工済みの別の物件見に行ったときに駐車場がもう余ってないという話で、やはり外の駐車場と契約して欲しいという話になりましたよ。今いる人が契約やめるというキャンセル待ち条件で。
それって一般的なのではないでしょうか。

[301: 匿名]

早い者勝ちはないだろ

[302: 物件比較検討中さん]

>>299
買う金無いならアホネガやめたら？。

[303: 匿名]

あんたはベリスタがお似合い

[304: 匿名]

もし、駐車場のキャパに課題があるなら賃借人ははじき出しておけばいい。
所有者優先ってことで。

[305: 匿名]

なんだ、ここのエコって先に大枚叩いて、チビチビ返してもらうことか。
あほらし。

[306: 匿名]

この週末は、某氏がいないから、まったり検討できそうだ。

[307: 匿名]

すまん、すまん 間違えてもうた〜、エコって初期投資が必要なもんやった〜、またやってもうた〜（笑）

[308: 匿名]

↑ははは、許してやるからもう来るなよ

[309: 匿名]

たんまり初期投資が必要に決まってんじゃん。みんな知ってて勝ってんだよ。

[310: 匿名]

少し不安なんですが、すこし前にあった循環型のお風呂の感染問題とは無縁なんですよね。