シティテラス板橋蓮根

[マンコミュファンさん]

住友不動産がまた板橋でマンションを建てるようです。どれだけ作るの？という感もありますが、周辺の各物件との違いや住環境など、活発な意見交換を期待します。

＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区坂下3-7-1他
交通：都営三田線蓮根駅から徒歩6分
総戸数：350戸
面積：58.34～73.06平米
間取り：2LDK～3LDK
入居：2012年7月下旬予定

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hasune/
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

[541: 購入検討中さん]

537さん

周辺事情って、例えばどんなことですか？

[542: 匿名さん]

保育園入りやすい？
そんな馬鹿な…
ホントに入りやすいなら
我が家3年も待機児童とならなかったはずだけど
3年待ったけど入れなかった
かなりの待機児童が多い地域だよここら辺
家族世帯が多いからか

[543: 匿名さん]

若い世代多いですからね

[544: ご近所さん]

私は板橋区に引越してきて二人の子供が別々だったけど保育園にすぐ入れました。
まわりに意外と保育園が多いです。

[545: 購入検討中さん]

このマンション、もうできあがる時期なのに、なんで販売延び延びなの？
なんで一期は22戸しか売らないの？

[546: 匿名さん]

応募殺到すると踏んでるのかな
魅力ってあんまり見つからないし
まずは販売控えめにしといたんじゃないの

[547: 匿名]

完成販売前提で値引きせず小出しにしていく。会社の方針のようです。
住友は今年3月期、これで三井・三菱以上の営業利益を稼ぎ出したようなので、
よく言えばやり方が軌道に乗った、悪く言えば味を占めたんじゃないでしょうか。
他の住友物件も同じ感じになるのではないかと思われます。要注視です。

[548: 匿名さん]

板橋区の保育園待機児童は平成１７年度は１６８名、平成２１年度には４８１人となり
東京２３区内で２番目に多い待機児数となってしまっている様です。東京23区内で2番目に待機児童が
多いとか。どんどん新しいマンションができてきてファミリーが増えましたからね。
区では板橋区保育計画を行い待機児童減少を目指していて徐々には減ってきている様ですが
まだまだ保育園入所はなかなか難しい様ですね。

[549: 匿名]

ここは地盤、浸水、騒音、周辺環境からいってパスですね。まぁ価格相応って感じでしょうか。

[551: 周辺住民さん]

周辺で、中古マンションが取引されている価格を見れば決してお手頃価格ではない事がわかりますね。

[553: 物件比較中さん]

自分のイメージですが板橋区のマンションがそんなに注目されている時期ではないから静かめなのかなって思いました。この物件自体にはかなりの魅力を感じてますよ。もしかしたら「これが～に建っていたらなあ･･･」って思ってる人も多いのかもしれませんね。

ただ他に建った場合、同じ内容でも立地で価格が高過ぎた可能性もあり、自分としてはここで正解なんじゃないかと思っています。

注目度も抑えられ、本気で検討中の人達にはチャンスが大きいですよ。

[554: 匿名さん]

他の物件はかなり賑わってるんですがね…
やはり、ここは環境も悪いし
何より外観も中身もイマイチだからじゃないでしょうか…
もっと間取りに種類をもち質を上げれば良かったのにと個人的に思います
このご時世、会社名じゃ売れなくなってますからね

現に、志村三丁目のシティハウスや
常盤台が物がたっます

外観も吹き付けじゃなく
タイル張りにしておけば良かったのになと思いました
期待してただけに残念です

[555: 物件比較中さん]

この位の価格帯ならもうちょっといい立地も選べるでしょう。
地縁とかでなければ検討外ですよね。
地縁なのでこの地区で見ていますがここは金額と内容が釣り合っていないので悩みます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[557: 匿名さん]

>>555
同感です
遅延があってもここは検討外
修繕積立金や管理費の安さを売りにしてるけど
あんなでかい建物をこれだけの安さでは将来的に補えない
3年後ガツンと上がりそう
というか、あの質では今の値段でも高いぐらい

[558: 匿名さん]

遅延じゃなくて地縁

あんなに広大な土地が勿体ない
あれだけの広さがあったらショッピングモールが出来たよね

[559: 匿名さん]

コの字型や中庭を囲む配棟（いわゆるゲーテッド）のマンションは要注意だそうです。

[560: 匿名]

ここなら板橋本町か小豆沢の様子見の方がいいと思います
値段が違うかもですが…

[561: 匿名さん]

>>559
なんで？

[563: 匿名さん]

このゴールデンウィークは近辺のMR かなり賑わってるのに
ここは、全然ですね

[564: 匿名さん]

スーパーがたくさんあるようで、日常の買い物は便利そうです。
350戸、駐車場100%完備というのもすごいと思いますが、
広過ぎて、移動が大変かも。

[565: 近所に住む者]

>>564

ここは自転車が無いと日常の買い物は不便だよ
たくさんあるといっても、どれも微妙に遠いし
何より、コンビニが近くにないから生活は不便だと思います

[568: 匿名]

ここって竣工したんですか？住人スレもできないし、購入者っているんでしょうか？竣工したら、売れ残り物件かなりの数になるのではないでしょうか？それが、周りからいろいろ言われそうで心配です。確かに子供のことを考えると、目の前の交差点は事故が多いので怖いですし、環境も…。物の質さえ良ければとは思うんですが、こちらはどんなところが売りなんでしょうか？車を持ってないものからしたら駐車場なんてどうでもいいですし。安さ？モデルルームって池袋ですよね？近隣のものからしたら、地元にやさしくないなって感じです。池袋で部屋の中をみてもあまりシュミレーション出来ないですよね。だから、現地MR待ちですが。検討する魅力がいまだに地元という以外無いんです。何かありますか？

[569: 物件比較中さん]

568さん
現地MRできたようですよ。
川が氾濫したときの浸水域なのに一階の部屋で3800万台ってあり得ないです。

[570: 匿名さん]

>>569

出来たんですね
もしかして、工事中なのに、ベランダにガーデニング用の板があるところですか？
販売前なのに不自然だったんですよね…

人通りが多く車の影響を一番受ける１階で３８００万ですか
販売前に値を下げたとここで出ていましたが
微妙ですね…

中のご様子はご存知ですか？見る価値あるかというか中のデザインはどうでしょうか？
１階って専用庭がある分２階よりは高いといいます
２階辺りはもっと安いのかな？

友人も予算的には３５００万ぐらいをこの近辺で探していて
予算が合うからとここを検討しています
確かに安いのは魅力的だと思いましたが
浸水域エリアで中山道激近、高島通り横という立地の悪さからしたら
子供は厳しいですよね…
１階は浸水などあったら影響受けますし…
でも、出来たのなら今度言ってみようかなと思います

[571: 物件比較中さん]

今回売り出してる中で最安値が3800万台との事でしたが、一階は商談中とのことで値段を教えて頂けず、2階は3900万台だったと思います。
今回売り出されてない北側の棟は南側の棟で昼間でも日陰になるそうで、金額教えて頂けなかったけど安いですと言われました。
3500万台の部屋はまずないようです。
さすがスミフ強気価格です。
強気価格で安いって言ってます。

[572: 物件比較中さん]

あとMR見る価値あるかですが、とりあえずものが見たくて行くのに中々見せて貰えず前置きぐ長過ぎて萎えました。
その疲れに見合う価値があったのか考えると微妙なとこです。
室内は普通のマンションですから。

[573: 匿名さん]

教えてくれてありがとうございます
友人も３５００万が限度だと言っていましたが
こちらの北側の棟だと手が出そうと言っていました
結構見て歩いてるようですが
無知なようで
営業のトークにつられて契約の方向で動いてるようですが
かなり心配です
今後の管理費の値上げの予定表なども見てないようですし
初期の３年は確かに管理費も修繕積立金も安いでしょう
ただ、これだけの建物の大きさいくら共用施設を削ってるといっても
運営したり、修繕などのことを考えるの現段階の金額では到底無理だと思います
（駐車場はかなり魅力的ですが）
３年後は金額が急激に上がることが懸念されてるのに
それすら知りません
頭金無しで毎月修繕積立金プラス管理費　マンションのローンで１０万行くか行かない程度だと
シュミレーションされたようです
ちなみに、良心的なマンションだと、固定資産税や不動産取得税の説明ももちろんしますよね
固定資産税や不動産取得税が何なのかも知らない状態です
その上、マンション購入時の初期費用は大丈夫？ときいたところ
何？って……それぐらい、営業さん説明してないのか
友人が知らなすぎなのか…
我が家も地元ということで気にはとめてますが
どうも、なんかひっかかります

どうやら、現地MR、めんどくさそうですね…
ありふれたデザインと間取りだと
やっぱ、見ても同じって感じで
HPの写真で十分ですかね

ここら辺はどうしてスミフは不人気なのか…
注目されていても売れ行きがいまいちですよね…

アトラス見てきたんですが
間取りが豊富でマンション自体はとてもよかったんですよね
こちらより多少高いですが
アトラスが良いか、安さを重視してここにするか検討中です

[575: 物件比較中さん]

574さん
浸水地域です。
液状化も可能性のある地域です。
マンション自体は地盤改良とかしてると思いますが周辺が液状化すると生活に支障がありますよね。
573さん
北側の方が安いけど、まだ売りません。と私達が伺った時は言われたのですが人によって違う案内しているのでしょうか。
だとしたら詐欺みたい。
初期費用と税金で多めに見積もって200は用意したいですよね。
フルローンなら特に。
頭金なし初期費用もローンだと金利優遇も最大では貰えないだろうし支払い増えますし。

[576: 匿名]

>>575
>>573です

我が家はまだ現地MRに言っていないので北側の詳しい話は直接伺ってはいませんが
友人がその当初は高くて手が出せないといっていたんですが
大通りを避けたいのと金額が安くなる北側を狙ってると言っていました
まだ発売はしていないけれど、北側なら手が届くような話はしていました
営業にもそれでローンのシュミレーションをしてもらったと…
まあ、無知なことが多い方なので、話がずれてる部分もあるかもしれません

我が家も頭金、初期費用は一括の予定です
引っ越し後の税金などもありますし

営業の話は半分は信じないのがMR歩きの鉄則です
やはり、それなりの知識は身につけておかないとですよね

[577: 匿名さん]

販売も始まって、すでに契約者さんがいるのかはわかりませんが
これだけの世帯数なので住人板が必要だと思いつくりました
これから徐々にリアルな情報を得るためにも住人板が必要だと思います
契約者さんがいらっしゃいましたら
お使いくださいませ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/232822/

[578: 匿名さん]

近所でしたら>>576さんがその友人と一緒にモデルルームに行って
いろいろフォローしてあげればいいのでは？
余計なお世話ですが
頭金なしのフルローンで予算ギリギリって結構危ないですよ
収入の根拠がそれなりにおありでしたら大丈夫だとは思いますが
近隣ならまだ残ってるか分かりませんが
西台に三井のマンションがありますし
板橋区にはスミフのマンションはまだまだたくさんありますから
値下げがあるかもしれませんし
もう少し様子を見てもいいような気がしますが･･･

[579: 匿名さん]

先程、こちらのマンションの前を通ってきましたgあ
すごい垂れ幕ですね…
契約した人が住み始めてもあの垂れ幕はあるのかな…
もし、そうだったら嫌ですよね

あと、その垂れ幕に書いてあったんですが
１００％駐車場完備ってなってますが
平置きって２４０とちょっとぐらいしかないんですね
残り１００とちょっとは自走式らしく
平置きだから安くできたと聞きましたが
じゃ、自走式だとどうなるの？って感じです

南の棟は高島平通りに面してて環境的に難しいですし
北側は南で日当たりが悪そうですし
東側かなと思うんですが東側はいつ販売なのでしょうね

[580: 匿名さん]

自走式でも問題ないでしょ。機械式のようにメンテ代かかる訳じゃないから。

[582: 匿名さん]

坂上を除く志村エリアは地盤が悪いですよ。
浸水エリアでもあるし。

[583: 匿名さん]

だから安いの。人が住まない工業地帯なの。

[584: 匿名さん]

>>581

＞液状化してるとこなの

これは言葉が誤解を与えそうなので指摘しておきます
しているところではなく、いざ震災が起きた場合、液状化しやすいエリアということです
荒川が崩壊したら浸水してしまう可能性があるエリアということです

ただ、舟渡の方ほどひどくはないかと思いますが
起きて見なことにはわかりませんよね
いつ起きるか、起きるか起きないか、分かりませんが
そのいざという時に避けたいエリアではあるかなとは思います
それを検討するうえで重要視するかしないかは人それぞれなんじゃないかとも思います

ただ、個人的には、そういったエリアじゃなくても
こちらの物件は建物自体の魅力は自分には分かりません
ただ、土台に時間をかけていたのでしっかりした作りなのはとても魅力的です

契約者がいるのかどうなのか…
住人板ができましたが
書き込み無いですね

[585: 匿名さん]

こちらのマンションから少し中に入ったリンゴ公園の近くに住んでいたことがありますが
あそこらへんに入ればとても静かで住みやすかったです
工業地帯といっても、坂下三丁目付近は工業はつぶれるところばかりで
会社なども１０年ぐらい前は結構ありましたが
今では大半がつぶれ、その後、マンションや建売住居となり
住居の方が多くなってきています
ただ、自転車が無いと買い物は不便でした
でも、車が無いと買い物ができないという田舎育ちでしたから
それに比べたらまだマシですけど
都内の間隔でいうと不便です
あと、高島通りと中仙道の排気ガスでかなりベランダ等の汚れがひどく
物干し竿を毎日拭いてもみるのもおぞましいぐらい黒くなりました
ベランダも水で綺麗に掃除しても１カ月もしないうちに真っ黒に…
網戸なんて誇りと排気ガスで目詰まりするほどでした
おかげで大人になって喘息を発症してしまいました
住みやすくはありましたがその代償は大きかったっです

[586: 匿名さん]

建物は完成してますが、ベランダが汚れてしまいますよね？掃除は誰がするのですか？

車はピカピカで納車してくれますが、マンションの場合もピカピカで引き渡してくれるのかな？

[587: 匿名さん]

>586 そんなわけないでしょ
ここ、施行は長谷工だよね？
色んなスレ見てるけど
内覧会の際いつも揉めてる…
ここはどうなるかな

[588: 匿名さん]

内覧会ならアトラスでも揉めてましたよね

[589: 匿名さん]

かなり雑だったみたいですね。

[590: 匿名さん]

アトラスは揉めてなかったですよ
自分はこの近隣のマンションのスレ全部ロムってるけど

大半が大満足と言ってましたよ
ただ、内側の共用部分の壁が雑だという指摘が多くの住人から出てただけでした
ですが、どうやら指摘がありすべての壁を修理されたと
住人のかたがかかれてました
結構内覧会好評でしたよ
レス見る限りでは

私はこの近辺で検討してるものです
先日、アトラスの現地MR にいってきましたが
問題になってた内壁もとてもきれいになってましたよ
こんど、こちらにも行くつもりです