ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[751: 匿名さん]

どこかで聞けばわかることだから答えないって検討スレの存在価値って一体。

[752: 住人]

駐車場は「有る」って解答で既に話は済んでますよね。
それに本気で検討されてる方には見えませんから。

[753: 匿名さん]

タワーマンションなのに直接基礎とは珍しい！！
よほど地盤の良好な立地なのでしょうね。
制震構造は、柱の中に制震装置を設置するなんてこれまた初めて目にする構造です。
耐震、免震と比較して揺れや建物が損壊する確率などはどれくらいなのでしょう？

[754: 匿名さん]

住人は質問に答えたりしない。それが基本なのだ　

無論中には質問に答える住人もいる
しかしそれは答える側にとって都合がいい内容だからそうしているだけであって
そんなものを信用するのは　つまりのせられているってことだ

何故それがわからない・・・？

[755: 匿名さん]

今賃貸に出てるこれは、分譲時いくらだったんだろう？

ロイヤル鶴見 14F　4LDK　77.36m2　賃料19.8万円　管理費1.5万円
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/bc_10001419702...

ちなみに、某物件のなぞ賃貸が増えてた。
どうなってんだここの相場感は。

リヴァリエ 29F 3LD　79.78m2　賃料27万円　管理費2万円
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000121863...

リヴァリエ 29F 3LD　85.79m2　賃料29万円　管理費0円
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000141492...

[756: 匿名さん]

ちなみにがメインになってないでしょうか？リヴァリエ の掲示板で、問題提起してくれよ。

[757: 匿名さん]

７５５さん
鶴見の賃貸の相場が３ＬＤＫで１５万円位ですから、相場よりもはるかに高いですね。
鶴見でも今は投資目的で購入する人が増えているのかな。鶴見って、横浜出るのも近い
ですし、東京でるのもすぐですからね。
昔の鶴見とは今では雰囲気も全然違うし。どんどん開発されて綺麗になったし、住みやすく
なっていますよね。

[758: 物件比較中さん]

この賃貸のリバリエは､MRだったとこですね

[759: 匿名さん]

すごいなあ。そんな値段で借り手はつくのかな？

[760: 匿名さん]

>>757
「JR鶴見駅５分以内　築５年以内　70平米以上」だと、
ロイヤル鶴見14階しかでてこないので難しいのですが、この条件を、

築10年以上に緩和すると・・・→1件追加

プラウド横濱鶴見 6階　3LDK　75.54m2　賃料19万円 管理費0円　築10年
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/bc_10001392866...

徒歩10分以内に緩和すると・・・→1件追加

クリオ鶴見豊岡町 2階　3LDK　70.89m2　賃料17.3万円　管理費1.5万円　新築
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/bc_10001101934...

になるところを見ると、駅相場に対して桁外れに高いってことはないと思われます。

[761: 検討してます]

残り5戸
どこまで値引きしてくれるのかなあ？

[762: 匿名さん]

今なら2割が最低ラインかな。
さらに販売が進んで、例えば最後になった1戸が仮に8160万のやつだったら、
6000万切るか切らないかが攻防ラインになるでしょう。
（もっと安い住戸なら、そこまで引かなくても十分さばける）

いずれにせよ、即転売で利益がでる4割5割引きはありえないから、いって3割が限界かと。

自身の属性（大企業管理職で年収1500万超とか）に自信があるなら、今まさに値引き交渉ねらい目だね。
逆に言えば、デベ視点では、大きく値引けば契約に至るのは当たり前だから、
その話を持ち掛ける相手を慎重に選ぶ時期になっている。

もし、今、大幅値引きの話にまったく応じてもらえないとすれば、
自身の属性に問題があると考えた方がいい。

[763: 匿名さん]

これだけ相場が上がってきてもまだ割安感がでないとはどんな値付けですか？

よく買い手がいましたね？

[764: 匿名さん]

>>762
（そもそも、属性という言葉が気に入らないが）
対象属性が悪くとも、売れれば条件付けて売るのでは？
ローンを組めるかどうかってこと？

[765: 匿名さん]

値引きは、ないと思います。

[766: 匿名さん]

値引きは三割はない。あっても二割までだろう。それでも高いが賃貸にしたりうまくやりくりして残り数戸。そんなに値引きしなくても黙っても完売するな。

[767: 匿名さん]

間取りが変わっていますね。
ちょっと残念なのがリビングが四角い形をしていないことですかね。あとバルコニーが狭い。
しかしリビングが広くなっているのはいいですね。
３LDKの間取りは広くて暮らしやすそうです。

[768: 検討してます]

最近残り４戸の表示に変わってました。

そろそろ、大幅値引きしてくれないかなあ～

５戸以下になったらどうかな？って狙ってるんだけどな!

[769: 匿名さん]

部屋の種類は4つですが、まだ5戸残っているようですよ。直接、足運んで、交渉すればいいじゃん。取りあえず、ローンが通るか申請してみたら？冷やかしの人が多そうだから、金持っていると判断されれば、相談に乗るんじゃないかな？

[770: 匿名さん]

確かに４戸になりましたね。

[771: 匿名さん]

久しぶりにのぞいてみたら、まだ完売してなかったんだ！
もう4年くらいになるんじゃない？完工してから。

[772: 匿名さん]

んん？結局４戸なんですよね。
あと少しってところなんですけれど。

防災対策がウリみたいですが確かに頑張っている感じかな。
防災トイレがあるのはみた事がありますが
折りたたみ見たいなリヤカーは初めて見たかも。
いろいろと使えますよね。
ガレキを撤去したりとか配給品を運んだりとか。

[773: 匿名さん]

駅から近いですけど、高いですよ。
線路の狭間に建設されているんですね。
こういう立地って、気が休まらないんじゃ。
上の階は、眺望は綺麗でしょうけど。
間取りは、凄い変則的ですね。
バルコニーがせまいのが残念です。
しかし、やはり高いと思う。

[774: 検討]

見学してきましたが、ほんとに静かでした。

[775: 最終検討中]

残り３戸になってますが、同じタイプの部屋３戸ですね。
何かあるのでしょうか？

やっぱり高いから？

[776: 匿名さん]

お金があれば、いいマンションだと思いますよ。駅近くですが、すごい静かです。残っている物件は確かにちょっと高いですが、もう完成から時間が経っているから、価格面、相談できるのかな。

[777: 検討]

相談できるならしたいですね。
価格交渉した方いらっしゃいますか？

[778: ビギナーさん]

管理費＋修繕で４万円超え・・・。
他のタワーと比べてもかなり高いよなぁ。

[779: 匿名]

>>778
駅ビルタワーの宿命だよ。
管理が行き届かなかったり修繕が出来なくなればテナントも悪循環になり駅前がスラム街になっちまうからね。

[780: 匿名]

>>771
なんたって遙か昔のプチバブル価格だからね。

[781: 匿名さん]

今どこの物件の価格も上がっているし、それに比べたら、とんとんになって来ているように思える。西口のスミフもけっこう高いだろう。あのスペックだったら、ここの方がいいように感じる。でもここの残っている物件は、サイズが大きいから、価格も高いけどね。東口の大規模開発している団地マンションは地盤が弱いが価格はお手頃だけど、手頃とは言え、それなりの値段するよ。あとは個人の趣味の問題だろう。タワマン買って、相続税を節税したい年寄りを狙って、残りは売り捌けるんじゃないかな。意外と鶴見には小金を持っている人がいるから、値引きせずとも売れるかもね。

[782: 買いたいけど買えない人]

以前見学に行ったら、年数経過しているのでリフォーム代分(けっこうな金額)を差し引くとのことでした。

静かで便利そうですよね。

[783: 匿名さん]

駅に近いということを含めてもちょっと価格がお高いですね。
周辺を見ると、少しゴチャゴチャとしている感じで
高級感があるという感じでもないと思ったのですが
人気なのか売れているようですね。

[784: 匿名さん]

単純に高い、外観が格好悪い、デベが不安、RCが高い。その中でも外観が第一印象都心のタワマンと違ってやはり貧相。
住民さんの苦痛もたまらないのでは。値引きしてるのだから年内に完売させないといけませんね。

[785: 匿名さん]

デベが不安と言っていますが、竹中工務店が不安ならば、日本のデベはほぼすべて、不安なのではないでしょうか？的外れな発言のようだよ。発言が貧相だよ。

[786: 匿名さん]

貧相な知識に基づいた発言だな

いつから竹中工務店がデベロッパーだと錯覚していた？

[787: 匿名さん]

デベは地元企業のすてきナイスでしょ。

[788: 匿名さん]

駅に近いとはいえ、駐車場もなくて
駐輪場も総戸数の半分もないですよね。
販売ターゲットはファミリー層ではないにしても
せめて駐輪場はもう少し確保してもよかったのかなと思いますね。

[789: 匿名さん]

まだ売ってんの？

[790: 検討]

なんだかんだ、文句ばかり言ってるひとが居るようですが、なんかの逆恨みでしょうか？

もう売れ残り２戸になってるんだから、色々悪口言うのはやめたらどうでしょうかね（人格が貧相）。

まーいいや！


ところで、自分が見学に行った時は、いろいろと特典をつけるとのことでした（やはりリフォーム代ということで・・・）。
すごく静かでしたし、駅前ゴチャゴチャ感は無かったです。

ただ、部屋タイプが１種類しかないのでちょっと検討中となっています。

[791: 匿名さん]

なんか、先着順で3戸になっていますね…
商談が成立しなかったお部屋があるのかも
現時点だと２LDKも３LDKもあるみたいなので、
若干の選択肢はあるのかな～と。


駅前とは言っても比較的落ち着いている街なので
そこまでゴチャゴチャしている感じはないんでしょうか。

[792: 匿名さん]

ここは、管理費や修繕費が高いけど、他のマンションって、逆に安すぎないか？長期的に考えると、後で、修繕費が急激に高くなったり、一時金を取られるより、早期に修繕費が高い方がいいだろう。管理に対して、安心感が持てる。しかし、購入したいが、１千万５百万ぐらい私の予算より高いなぁ。

[793: 匿名さん]

今残りニ戸なんでしょうか？

[794: 申込予定さん]

のこり1戸です。先日私が買いました

[795: 匿名さん]

あと１戸で完売なの。
もう煽れない。
ちょっと寂しくなりますね。

[796: 匿名さん]

結局、貧乏人のねたみと嫉妬だったのね。買えないくせに、ただ荒らすだけ。駅１分の割には、静かでいいマンションだと思うよ。変な人たちには、住んでほしくないよ。

[797: 申込予定さん]

このサイトは物件購入に大変参考になりました。投稿していただいた皆様、まことにありがとうございました。
もう残り１戸とのことですが、今後のご参考に、皆様が書かれた疑問に以下、お答えしたいと思います。

皆様　ごみの出し方。
これについては、私はマンションに住んだことが無いのでわかりません。
私が視察した（3回見ました）時には、玄関前にごみはありませんでしたし、
皆さん、各個前はきれいにされてました。
一方、別マンションのごみ置場が外からでも臭く、諦めた物件があります。
私個人としては、この方法の方が良いと思っています。

No.753　タワーマンションなのに直接基礎とは珍しい！！
これはホントらしい。結構しっかりしている、と、ほかの業者様が言ってました。
（徒歩６分の、水害や基礎がしっかりしていることをしきりに強調していた建築中
ライバルマンション会社ですので、一定は信頼できるかと）

No76１～764　いくら値引きしてくれるのかな。今なら2割が最低ラインかな。
このような値引きはまったくしてもらえませんでした。私の場合、２割引きだと
１千万円を軽く超えますが、前述の「モデルルーム内装やり変え」だけでした。
２割引の数分の１以下でした。交渉が下手ですかね。
ローンについては、私、個人的には属性は良い購入者だと思っていますが、、、、

No.774　見学してきましたが、ほんとに静かでした。
その通りでした。私も静かだと思いました。電車が走ってもまったく気がつきません。

No.775　残り３戸になってますが、同じタイプの部屋３戸ですね。何かあるのでしょうか？
これは、販売会社様からいただいた説明をそのまま記載します。私は納得しましたが、皆様はいかがでしょう、、、
残っているタイプは、最上階を除き、各階の一番広い物件です。
①当該住戸が残っている理由について
当住戸というより当タイプのご購入者様の特徴なのですが、当タイプは、現在のご自宅を売却され、その売却資金と手持ち資金を足してお住み換えなさる、いわゆる「買換え」のお客様が非常に多いタイプで、その買換えの成立の可否が販売進捗を左右していたというのが、率直なところでございます。
ちなみに、ご検討いただいておりますXXX室も、建設当初からずっと空いているお部屋ではなく、過去には、前述のような「買換え」のお客様に売買契約を頂いていた住戸です。
当タイプは、その広さ・向き・総額等の条件から、当マンション内、他タイプと比べ、圧倒的に従前住まいが持家の方が多く、必然的に「買換え」が伴うお客様が多くなっておりました。それが、「他タイプは完売しているのに当住戸・当タイプの残っている要因」と思います。
また、単純に買換え活動だけを捉えてみれば、比較的売却活動がやり易い「平坦エリア・マンション」であれば買換えも成立させやすいのですが、鶴見のエリア性より、山側(西口)の「山坂エリア・一戸建て」にお住まいのお客様がお買換えをご希望されるケースが断然に多く、現在ご所有の「一戸建て」の諸条件で中々売却が成立させられなかった…というエリア的な要因が多かったのも事実です。

No.788　駅に近いとはいえ、駐車場もなくて駐輪場も総戸数の半分もないですよね。
これも、販売会社様から先週いただいた説明をそのまま記載します。
②駐車場等
　・駐車場　現況空き有り
　　月額使用料　26,742円(機械式)～32,400円(平置き)
　・自転車置場　スライドラック式　現況空き有り
　　月額使用料　300円(支払方法：年額払い)
　・バイク置場　現況空き有り
　　月額使用料　5,000円

皆様のご参考になれば幸いです。

[798: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、駅近くの地域一番物件は良いと思います。

[799: 匿名さん]

いくら良くても
７０００万を超えると買える人は限られます

[800: 匿名さん]

スーモやYahoo不動産では7階と12階の二戸販売中になってるけど、どっちが残ってんだろ

[801: 匿名さん]

もうすぐ完売という段階でも駐車場や駐輪場って
空いているものなんですね。
ぜったい足りないだろうと思っていたのですが
意外でした。
駅が近いということもひとつの要因だろうけど。

公式サイトでも2戸販売中になっていますね。
情報が更新されているかどうか定かではないですが。
同じ面積で2LDKと3LDKでどちらも7千万円台ですね。
広さは別として都内並みの価格では。

[802: 匿名さん]

ここって、管理会社は元から三井系なの？

[803: 検討]

見ている限りずっと三井ですよ。

[804: 購入検討中さん]

せめて6000万台になってくれないかなあ？

[805: 住人]

駐輪場はまだ半分位空きが有る。
駐車場は余ってる分は一般人用の時間貸し駐車場になってて、足りなくなったら時間貸しを少なくするから全く問題無し

[806: 匿名さん]

今は9階と22階が余ってんのな
少し前は7と12だったのに
わけわかんない物件だな

[807: 購入検討中さん]

この間通りかかったついでに、どんな感じか案内所の前見てきたら、
「キャンセル住居先着受付」に変わってました。

キャンセルが出て入れ替わったって事じゃないですか？

でも、タイプは変わらないのかなあ？

[808: 匿名さん]

キャンセル出たんですか。待ってた人もいそうだけどもう他の物件に行っていたりして、
このタイミングも縁ですね。。

私的には駅徒歩1分だと即決率は通常より高いんじゃないかなと予想します、
フラッと見に来た余裕のある方がいきなり購入したりもして。

キャンセルがまた売れるのも時間の問題と予想します。

[809: 匿名]

即決はしなかったけど２時間位は迷ってから決めました

[810: 匿名さん]

どういう状況だったのかはよく判らないですけれど、
807さんが考えておられるように
キャンセルの物件がちょうど入れ替わったと考える感じですかネェ。

外からだと全く状況が読めないですが
ただその階がいいなと思っていた人にとってはいいのではないでしょうか。

キャンセルってローンの本審査が通らなかったとかですか？？

[811: 匿名さん]

物件概要の先着順申込受付住戸がキャンセル分の部屋ですか？
9階と22階だそうですが、2LDKと3LDKのどちらが22階になります？

あと、こちらは提携ローンが横浜銀行なんですね。
利率やサービス内容は他行に比べてどうなのでしょう？
繰り上げ返済に手数料はかかりますか？

[812: 物件比較中さん]

それは直接教えてもらったほうが良いと思いますょ。

[813: 匿名さん]

横浜銀行は地銀トップなので銀行としては力はあるとは思いますけれど
そういうサービス的にはどうなんでしょう
聞いてみた方が良いと思います
人によって・条件によって異なってくることってローン絡みの物は多くなってきそうですし
いい方向でいけるといいですねぇ

[814: 匿名さん]

鶴見の駅前のタワマンなら、交通アクセスがよくていいですね。
再開発もされているので、綺麗ですし。
横浜へも東京にもアクセスがいいのが便利。
確かに上の方は、眺望も良くて夜景も綺麗でしょうね。
徒歩１分だし、注目度が高いですね。

[815: 匿名さん]

いつまで駅前に看板掲げとくつもりなんだろう
売れ残ってます！って大声で言ってるようなもんだよね
住民の人恥ずかしくないのかな

[816: 匿名さん]

結局今の販売はあと2戸っていうことでいいのかな。
駅前で条件はいいけれども、高いなぁと思われがちなのかもしれないですね。
7000万円超と8000万円超なので。
専有面積がかなりあることを考えれば
坪単価的にはまあまあかなぁと思うのかもしれないけど、
支払総額的にするし。

[817: 匿名さん]

SUMOで、今見たら、あと、8161万4000円の１軒だけじゃん。リーチじゃん。間取り広いけど、高いから、割引できるんじゃないかな？でも、最近の新築って、床材やドア、壁紙、コンロ、などなど、地味にコスト下げているよ。。。完成後、時間経っているけど、今の新築レベルに比べたら、品質はかなりいい方だよ。

[818: 購入検討中さん]

公式ホームページや他の情報サイト見ても残り1戸になりましたね。
ラスト1つとって、値引率アップになったりするんですかね？

[819: 匿名さん]

各階にゴミ置き場がないのがネック

[820: 購入検討中さん]

ゴミ出しが多いご家庭では、ネックなのかもしれないですね。普通のレベルなら私は問題ないと思いますがね。
各階にないマンションなんてたくさんありますしね(笑)

私のネックはやはり価格ですね。

[821: 匿名さん]

タワマンならではの眺望。
できるだけ上の階に住みたいものです。
駅前も再開発されて便利になっていますけど、まだ完売していないですね。
価格が価格だけに、すぐには売り切れないのかも。
駅から１分で立地的にも利便性が高い。

[822: 匿名さん]

ロイヤルタワーがようやく完売したようですね。

[823: 匿名さん]

ってことはこの神奈川板最古参のスレも閉鎖ってことか
寂しくなるね この永遠に完売は無理かと思われたマンションが完売したってことは
それだけ景気がいい、ってことなんだろうけど

[824: 匿名さん]

＞＞822さん

本当に完売したのですか？
HPみましたが、完売御礼の表示がありませんでした。

本当に完売していたら、個人的に嬉しいです。

ナイス物件購入者なので・・・。

[825: 匿名さん]

一応、営業のブログには全戸契約が終わった旨、記述がありますよ。
http://t-towerblog.house.jp/

[826: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

購入諦めてからもたまに覗きに来てました。なんだかさみしい気もするけど、おめでとうございます〜

[827: 住人]

完売したみたい
住人としては販売所が同じビル内にあり続けて欲しかったので残念

[828: 検討中でした]

完売してしまったんですね。最後まで検討してましたが、なかなか手が届きませんでした。

完売おめでとうございます。

[829: 匿名さん]

>>825
その営業のブログにも記載されてる物件HPの概要ではいまだに販売中1戸のままだし、
MR来場予約も絶賛受け付け中のままなんだが・・・

[830: 物件比較中さん]

もはや完売したかしないかはたいした問題ではないのでは？
てかバルグ売りも賃貸転用もせず地道に売り続けてたとはにわかには信じがたい。

[831: 匿名さん]

交通アクセスの良い物件ですよね。
周辺もある程度便利な環境になっていますし、家族で暮らせばゆったりとしていられそうな場所だと思います。
割と都心へもアクセスしやすいので、いいですよね。