ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[682: 匿名さん]

時間を守れない場合は、自身でゴミを捨てに行くんですか？
たしかに、景観は悪くなりますが、朝の一時の時間ですよね？
玄関前まで取りに来てくれるのはうれしいサービスですが、管理人さんは大変ですよね・・・・

[684: 匿名さん]

玄関前のゴミ置きは激しく抵抗感があります。
各フロアにごみ捨て場くらい作ればいいのに。

[685: 匿名]

別に外に行くついでに一階まで捨てに行けばいいだけだから廊下になんて出さないよ。
一階なら何時でも出せるわけだし。

[686: 入居済み住民さん]

ゴミ問題をネガる人たちは、どんな立派なマンションに今住んでいるのか？言ってから、発言して欲しい。そんなたいそうなマンションに住んでいるのか？

[687: 匿名]

何故廊下に出そうとするか意味わかんない
普通に一階に出せばいいのに

[688: 678ですが・・・]

６７９さんへ

そうですね、衛生的にみても全く綺麗に感じましたよ。
あと、清掃員の方々も皆さん感じよくご挨拶してくれました。
ちょうど、清掃の時間だったみたいです。


清掃員は確か三井の管理会社だったでしょうか？

[689: 匿名さん]

ゴミ袋が見えていて平気かどうかは個人差がありますからね。
極論すれば、ゴミ屋敷だって住んでる人は平気だからそうしているわけですし、部屋のゴミすらフタ付きのゴミ箱じゃないと我慢できない人もいるわけです。

[690: 匿名さん]

「ロイヤルタワー」を直訳すると「王室の塔」という意味でしょうか。
大変立派なマンションだと思います。

[691: 購入を検討中]

残り戸数　一桁になったようです。

ギリギリまで粘っても大幅値引きはしてくれないでしょうかね？

[692: 匿名さん]

いいですが、高いですね。
うわぁ！って感じです。
ホテルのような重厚感で駅が間近なのに閑静な環境っていいですね。
まさに理想です。
駅前が再開発されれば、このマンションの資産性も益々上がりそうですね。
鶴見のイメージが一掃されそうな感じがします。

[693: 匿名さん]

平均的に高い中でも結局は高額に関係なく上層階が人気なんでしょうね。逆に上が早々に埋まってくれると見た目には下層階は売れ残りの状況になるわけで。条件的に劣ることを材料に値引き交渉といったどこにでもあるセオリーを思い浮かべてしまったんですが・・これだけのレベルのマンションだとこれも無理っぽいですかね。

[694: 匿名さん]

地上31階で価格幅が6,200万円～8,060万円
確かに高階層だと見晴らしが良いこともあり人気があると思います。

ただ東北地震の時に高階層マンションに住んでいた友達はエレベーターとか
壊れてなおるまで時間がかかり水とか食料品を運ぶのが大変だったと言ってました。
つい最近友達に会ったら他のマンションに引っ越していて低階層に住んでいると
いってましたね。
訳を聞いたら低階層は安いし何かあったとき荷物運ぶの楽だからと言ってました。

ネットも調べてみたら
今は低階層も人気があるようです。

[695: 匿名さん]

今時低層マンションでも各フロアにゴミ捨て場がある物件
が増えているのに今時各フロアにゴミ捨て場がないタワー
なんて新築でありますかね。リセール時厳しい印象です。

[696: 購入検討中ですが]

良くも悪くも色々言われてると思いますが・・・・・

個人的には、良いマンションですね（見学してみて）。

ゴミを色々言ってる方がおれれますが、それは多分、見に行かれていない方なのではないでしょうか？

総じて合格点なのですが、やはり価格をもう少し下げていただければ購入していです。

[697: 匿名さん]

回収が終わっているのに回収前と誤認して玄関前にゴミを置いてそのまま出かけてしまったら・・・
それが暑い暑い夏のことだったら・・・
確かに想像を超えるシステムですね。

[698: 匿名]

何故出かける方向と一緒なのに出かける再に一階に出さないで玄関に放置を考えるのか理解に苦しむ

[699: 匿名さん]

重たいから。

[700: 匿名さん]

臭いから。

[701: 匿名さん]

６９９さんは、なるほど！
と、ちょっと面白かったですが、
７００さんは、だったら１階に持っていくんじゃない？
と思い全然面白くありません。

[702: 匿名さん]

臭いものを持って移動するのっていやじゃありません？普通は
置いておけば持って行ってくれるんだから外出の際には玄関に置いとくんじゃないんですか？
どうせ家にいないんですから玄関先で悪臭を放とうがなんだろうが関係ないでしょ
で、出かけない人
出かけない人はどこかに持って行くのがめんどうだからやっぱり玄関に置いとくんでしょうね、普通は
で、結局はみんな玄関に置いとくことになるんじゃないんですか

[703: 匿名さん]

このマンションって本当に玄関前にゴミ置いとくのですか？
参考までに教えてください。

[704: 匿名さん]

へーゴミ置き場がないのですか、私は武蔵小杉のパークシティーに住んでますがエレベーターは通常用6基と大型一基ゴミ用（犬用）一基その他自転車置き場用２基計１０基あります。
そのうちゴミ用のエレベーターの脇がゴミ置き場になってます、ゴミ用エレベーターは各階のエレベーターホールの脇に別の扉があり中にゴミ置き場がありますから全く人の目に触れません。
完璧です。しかもゴミは毎日収集してもらえます。
このゴミ用エレベーターは犬の散歩やなんかの時普通に利用できます。

[706: 匿名]

うちのフロアは玄関前にゴミを出している人が居ない
動けない年寄りや障害者が居なくて元気な中年が多いからかも
老人だって毎日新聞取りにポスト位行くはずだからゴミも出してくるはず

願わくばゴミ置場のドアがもっと軽くてお年寄りにとって楽な仕様に変わればもっといいな。

[707: 匿名さん]

とはいえ新聞はポストまで取りに行くんですか？住民が増えてきたらエレベーターが無駄に混雑しそうですし自分の家のゴミをご近所さんに見られるぐらいならふつうは下まで持って行きますわ。ナイスさん仕切り悪いですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[708: 匿名さん]

ゴミ持ってエレベーターに乗るの？
臭そう

[709: 購入検討中ですが]

なんだか、自慢や非難、それにやじ？
が混ざってますね（苦笑）


本当に検討したり、情報収集してる方だけにコメントしてもらいたいですね。

[710: 匿名]

ゴミの問題はマンション内では出ていない
強いて言えば
・前日夜から廊下にゴミを出す世帯がいる
・一階に出す時に扉が重く、ストッパーが付いた扉しゃないので閉まるのがうざい
大きな物を運ぶ時に扉にガンガンぶつけて扉が傷だらけになっていくのが嫌な感じ
・一階のゴミ置場の分別が微妙
例えばビン、ペットボトル、缶は別々の入れ物を用意してもいいんじゃないか？
生ゴミ用のBOXが無いので燃えるゴミのかごに入れておくしか無いのは匂うから問題点

こんな所かな

[711: 匿名さん]

それだけでも十分問題あるんじゃありません？

[712: いつか買いたいさん]

ゴミを玄関前に置いて回収してもらうのは、便利な半面で誰が何を捨てているのかわかることが気になります。
週に五回も個別回収をするから、管理費が高いのだろう。せめて、週三回で管理費を値下げしてくれる方が有り難いですね。

[713: 匿名さん]

こちらの物件のゴミだしのシステムは意外と良いと思います。
自分の自宅前に出すわけなので、各家庭はきっちりと分別を
行うのではないかと思います。
分別不足でゴミが回収されなかったら恥ずかしと思いますので・・・

[714: 匿名さん]

団地マンション基準なら、一階のごみ置き場に行かずに済む分だけ便利だろね。タワマン基準だと、24時間ゴミ捨て可能な各階ごみステーションとの比較になるから、不便で見苦しいだけだけど。

[715: 購入検討中ですが]

残り一桁
増税も済んだ

大幅値引きしてくれないかなあ・・・・・
そしたら購入したいんですがね。

[716: 匿名さん]

ゴミ収集が戸別だと、分別されておらず作業員が苦労する事もなくなって良いかもですね。
分別が間違えている為いつまでも取り残されているゴミが出たり、間違えた人も責任の所在がないので何度も同じ間違いを繰り返すような事はなくなりそう。
でも、やはり玄関前にゴミを置くのは見苦しいのではないかと感じますが・・・

[718: 匿名さん]

間取りが変わっていますね。
川崎も再開発がありキレイになりましたけど、鶴見も再開発が行われるんですね。
そうするとキレイになり今迄とはかなり変わるでしょうね。
駅まで1分は便利ですし、マンションそのものが観光スポット的な目印になりそう。

[719: 周辺住民さん]

確かに駅から近いけど、東に向かって50m歩くと暴力団事務所があって、昼間から＊＊＊がウロウロしていますよ。

鶴見川の畔に市営のスポーツセンターがありますが、トレーニングルームには刺青がびっしり入った目つきの悪い
男が毎日来ています。

ぐぐれば分かるけど、鶴見とは戦前からそういう地域です。

＊＊＊だけでなく、高齢化した港湾労働者がウォーキングデッドのように昼間、駅近くを徘徊しています。

[720: 匿名さん]

わかるような気がします
鶴見って街の雰囲気が独特ですよね
映画のロケに使われる風景が多そう
そんな雰囲気も嫌いではないですけどね
自分にとっては総持寺のある街という印象が大きいです
たまに大門軍団も来るというお寺ですよね

ゴミ出しは玄関前に出しておくシステムなんですね
廊下にゴミが並んでいる光景も特殊な感じがします
ゴミ捨てに行く手間がはぶけるのはありがたいですけどね

[722: 匿名さん]

＞７１９
昼間、そんな人たちを見ているほど、暇ということは、駅前とかで、不動産物件を勧誘している方でしょうかね？周辺住民さんということですが、西口のすみふの方かな？東口は良くないから、西口いいですよと言いたいのでしょうかね。休みの日、よく東口の駅前に遠征に来ているのをよく見るなぁ。あの物件も、グレードの割には、ブランドマンションということで、高値で売っているようですが、苦戦しているようですね。

[723: 匿名さん]

駅近で便利なんだけどね

[724: 買い換え検討中]

京浜急行より海側は人の住むところじゃないというのが定説でしたが最近は大気汚染も軽減されて少しは住めるようになってきたみたいですね。こちらは駅直結なのでその気になれば一生鶴見の下町には行かないでも過ごせます。
ただし、震災後に火力発電所が再稼動してますからそこら辺をネタに値引き交渉してみてはいかがでしょうか？

[727: 匿名さん]

震災の時、計画停電にならない地区でした
火力発電や米軍基地があるからです

[728: 入居済み住民さん]

ナイスは、売れていない物件を賃貸を同時に募集しているようです。E3 705が19.4万円で賃貸に出している。作戦として、賃貸で出して、それで、後で、中古で安くして、売り捌こうとしているんだろうなぁ。売るにしても、安く売るなよなぁ。資産価値が下がらないとか言って、高く売りつけたんだから、責任持てよ。

[729: 匿名さん]

これか。

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/bc_10001346106...

7000万の住戸を未入居で賃貸に出して賃料19.6万。
マンションPERは驚きの30超・・・コスパで考えるとちょっとひどいね。

マンションPERの首都圏平均は約24なので、
賃料から逆算した物件価格は5600万。
もともと、この辺が適正な販売価格だったような気がする。

[730: 匿名さん]

逆に考えるんだ。
7000万の新築物件が19.4万円で借りられる。
賃貸派にはラッキー

[731: 匿名さん]

鶴見川崎エリアのタワマンの賃料相場は・・・って調べるとでてくる逆の意味ですごいやつ。

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000121549...

借り手つかないだろこれ。

[732: 匿名さん]

ＪＲ京浜東北線/川崎 歩43分

これ表示する意味あるのか？

[733: 匿名さん]

駅指定：川崎
駅徒歩：指定なし

って検索条件にHITさせるためだよ。

まあ、川崎駅バス便可って条件で賃貸探してる人にこの物件を表示しても、
賃料が合わないだけで無駄だとは思うが・・・

[734: 匿名さん]

>731
わからんぞ。
アマゾンのマケプレで新品定価３０００円をプレミア商品とかいって１万くらいで売るようなものだ。
不注意な馬鹿者が、ポチッと落札しないとも限らん。

[737: 匿名さん]

川崎まで徒歩４３分って自転車でも相当な時間がかかりますね(TT)
だったら普通に鶴見一択だと思うのだが,,,

周辺は今のところは高い建物が無くて、
ある程度の階数まで行けばどこの方角も見晴らしはものすごくいい。
今後どこかの方向で建設がある予定とかってあるんでしょうか？

[738: 匿名]

横浜市の規定の高さまでなら近くに建つかもね
高さ規定外のを建てたかったらいろいろ条件付きだから鶴見じゃ建たないでしょ

[739: 匿名さん]

ここは駅から徒歩1分ですよね。
駅から見える距離にマンションがある立地。
販売価格は高いですけど、ホテル感覚で高級感を味わえるならいい。
どうみても外観デザイン含めて、ホテルのイメージが強いですけど。
管理費高いな…
あれ？駐車場はないんですか？

[740: 匿名]

あるよ

[741: 匿名]

皆さん価格が他より高いのは納得してかったんじゃないの？
売却しようと思ったら２割位まではわりと簡単に下がるとは思った。
ただしそれ以上は何十年経っても下がらないと思われ。

駅から1分って立地が川崎にも都内にもあまり無いし、何より視界を遮られる可能性が今後数十年無いと思われるから。

今後視界を遮られても良ければ都内買えばいいよ。

[742: 匿名さん]

＞皆さん価格が他より高いのは納得してかったんじゃないの？

知らんがな。ここは検討スレ。聞きたきゃ住民スレで聞いてこい。

普通に考えりゃ、どんな物件だろうが既契約者は納得して判子押したんだろし、
見ず知らずの既契約者が納得して購入したからって、
検討者にとって問題ないって話にはならない。

[743: 匿名さん]

物件概要に駐車場の記載がなく、バイク置き場と駐輪場のみの掲載となっております

これはもう既に駐車場の契約が上限まで達してしまっているという風に判断してよろしいのでしょうか

駅までとっても近いのであまり駐車場の需要はないのではないかと思っていたのですが

意外と持たれる方が多かったのですね

[744: 匿名]

駐車場は普通に有るよ
余った分をシークレインの駐車場として貸し出して、マンション住人の収益になる

[745: 匿名さん]

むしろ、シークレインの駐車場を住居部の区分所有者が賃貸してるのかと思ってた。

744の話が本当なら、
住居部所有の駐車場で営利事業を営んでることになるわけだが、
税金とかどうしてんだろ。

[746: 匿名]

なんかめんどくせぇな、販売元に聞きゃええやん
シークレインの駐車場はマンションの下にあるわけで地権が住人にあるんだから他人の持ち物のはずないじゃん

[747: 匿名さん]

は？
まさか、シークレインも住居部の持ち物だとか思ってないよな？

[748: 匿名]

シークレインと住宅で建物別れてるじゃん
駐車場はどちらの土地に属してるか見りゃわかるよね

[749: 匿名さん]

>駐車場はどちらの土地に属してるか見りゃわかるよね

外からみたら、少なくとも、同じ土地の上に住居部と店舗部が存在しているだろうなとしか分からんし、
それ以外に駐車場の部分の権利が独立して存在しているともいないともわからんよ。

http://www.zb.em-net.ne.jp/~ms-summit/news22/m-kanri2.html

こういう権利形態のマンションってのも世の中には普通に存在しており、
ロイ鶴の場合はどう？ってだけの話だから、
その前の段階で何の話か分かってないなら、いちいち突っかかってこないでくれるかな？

[750: 住人]

買うつもりが有る方ならモデルルームで聞いているはずなのでただの構ってちゃんですから相手にしない方が

[751: 匿名さん]

どこかで聞けばわかることだから答えないって検討スレの存在価値って一体。

[752: 住人]

駐車場は「有る」って解答で既に話は済んでますよね。
それに本気で検討されてる方には見えませんから。

[753: 匿名さん]

タワーマンションなのに直接基礎とは珍しい！！
よほど地盤の良好な立地なのでしょうね。
制震構造は、柱の中に制震装置を設置するなんてこれまた初めて目にする構造です。
耐震、免震と比較して揺れや建物が損壊する確率などはどれくらいなのでしょう？

[754: 匿名さん]

住人は質問に答えたりしない。それが基本なのだ　

無論中には質問に答える住人もいる
しかしそれは答える側にとって都合がいい内容だからそうしているだけであって
そんなものを信用するのは　つまりのせられているってことだ

何故それがわからない・・・？

[755: 匿名さん]

今賃貸に出てるこれは、分譲時いくらだったんだろう？

ロイヤル鶴見 14F　4LDK　77.36m2　賃料19.8万円　管理費1.5万円
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/bc_10001419702...

ちなみに、某物件のなぞ賃貸が増えてた。
どうなってんだここの相場感は。

リヴァリエ 29F 3LD　79.78m2　賃料27万円　管理費2万円
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000121863...

リヴァリエ 29F 3LD　85.79m2　賃料29万円　管理費0円
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000141492...

[756: 匿名さん]

ちなみにがメインになってないでしょうか？リヴァリエ の掲示板で、問題提起してくれよ。

[757: 匿名さん]

７５５さん
鶴見の賃貸の相場が３ＬＤＫで１５万円位ですから、相場よりもはるかに高いですね。
鶴見でも今は投資目的で購入する人が増えているのかな。鶴見って、横浜出るのも近い
ですし、東京でるのもすぐですからね。
昔の鶴見とは今では雰囲気も全然違うし。どんどん開発されて綺麗になったし、住みやすく
なっていますよね。

[758: 物件比較中さん]

この賃貸のリバリエは､MRだったとこですね

[759: 匿名さん]

すごいなあ。そんな値段で借り手はつくのかな？

[760: 匿名さん]

>>757
「JR鶴見駅５分以内　築５年以内　70平米以上」だと、
ロイヤル鶴見14階しかでてこないので難しいのですが、この条件を、

築10年以上に緩和すると・・・→1件追加

プラウド横濱鶴見 6階　3LDK　75.54m2　賃料19万円 管理費0円　築10年
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/bc_10001392866...

徒歩10分以内に緩和すると・・・→1件追加

クリオ鶴見豊岡町 2階　3LDK　70.89m2　賃料17.3万円　管理費1.5万円　新築
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/bc_10001101934...

になるところを見ると、駅相場に対して桁外れに高いってことはないと思われます。

[761: 検討してます]

残り5戸
どこまで値引きしてくれるのかなあ？

[762: 匿名さん]

今なら2割が最低ラインかな。
さらに販売が進んで、例えば最後になった1戸が仮に8160万のやつだったら、
6000万切るか切らないかが攻防ラインになるでしょう。
（もっと安い住戸なら、そこまで引かなくても十分さばける）

いずれにせよ、即転売で利益がでる4割5割引きはありえないから、いって3割が限界かと。

自身の属性（大企業管理職で年収1500万超とか）に自信があるなら、今まさに値引き交渉ねらい目だね。
逆に言えば、デベ視点では、大きく値引けば契約に至るのは当たり前だから、
その話を持ち掛ける相手を慎重に選ぶ時期になっている。

もし、今、大幅値引きの話にまったく応じてもらえないとすれば、
自身の属性に問題があると考えた方がいい。

[763: 匿名さん]

これだけ相場が上がってきてもまだ割安感がでないとはどんな値付けですか？

よく買い手がいましたね？

[764: 匿名さん]

>>762
（そもそも、属性という言葉が気に入らないが）
対象属性が悪くとも、売れれば条件付けて売るのでは？
ローンを組めるかどうかってこと？

[765: 匿名さん]

値引きは、ないと思います。

[766: 匿名さん]

値引きは三割はない。あっても二割までだろう。それでも高いが賃貸にしたりうまくやりくりして残り数戸。そんなに値引きしなくても黙っても完売するな。

[767: 匿名さん]

間取りが変わっていますね。
ちょっと残念なのがリビングが四角い形をしていないことですかね。あとバルコニーが狭い。
しかしリビングが広くなっているのはいいですね。
３LDKの間取りは広くて暮らしやすそうです。

[768: 検討してます]

最近残り４戸の表示に変わってました。

そろそろ、大幅値引きしてくれないかなあ～

５戸以下になったらどうかな？って狙ってるんだけどな!

[769: 匿名さん]

部屋の種類は4つですが、まだ5戸残っているようですよ。直接、足運んで、交渉すればいいじゃん。取りあえず、ローンが通るか申請してみたら？冷やかしの人が多そうだから、金持っていると判断されれば、相談に乗るんじゃないかな？

[770: 匿名さん]

確かに４戸になりましたね。

[771: 匿名さん]

久しぶりにのぞいてみたら、まだ完売してなかったんだ！
もう4年くらいになるんじゃない？完工してから。

[772: 匿名さん]

んん？結局４戸なんですよね。
あと少しってところなんですけれど。

防災対策がウリみたいですが確かに頑張っている感じかな。
防災トイレがあるのはみた事がありますが
折りたたみ見たいなリヤカーは初めて見たかも。
いろいろと使えますよね。
ガレキを撤去したりとか配給品を運んだりとか。

[773: 匿名さん]

駅から近いですけど、高いですよ。
線路の狭間に建設されているんですね。
こういう立地って、気が休まらないんじゃ。
上の階は、眺望は綺麗でしょうけど。
間取りは、凄い変則的ですね。
バルコニーがせまいのが残念です。
しかし、やはり高いと思う。

[774: 検討]

見学してきましたが、ほんとに静かでした。

[775: 最終検討中]

残り３戸になってますが、同じタイプの部屋３戸ですね。
何かあるのでしょうか？

やっぱり高いから？

[776: 匿名さん]

お金があれば、いいマンションだと思いますよ。駅近くですが、すごい静かです。残っている物件は確かにちょっと高いですが、もう完成から時間が経っているから、価格面、相談できるのかな。

[777: 検討]

相談できるならしたいですね。
価格交渉した方いらっしゃいますか？

[778: ビギナーさん]

管理費＋修繕で４万円超え・・・。
他のタワーと比べてもかなり高いよなぁ。

[779: 匿名]

>>778
駅ビルタワーの宿命だよ。
管理が行き届かなかったり修繕が出来なくなればテナントも悪循環になり駅前がスラム街になっちまうからね。

[780: 匿名]

>>771
なんたって遙か昔のプチバブル価格だからね。

[781: 匿名さん]

今どこの物件の価格も上がっているし、それに比べたら、とんとんになって来ているように思える。西口のスミフもけっこう高いだろう。あのスペックだったら、ここの方がいいように感じる。でもここの残っている物件は、サイズが大きいから、価格も高いけどね。東口の大規模開発している団地マンションは地盤が弱いが価格はお手頃だけど、手頃とは言え、それなりの値段するよ。あとは個人の趣味の問題だろう。タワマン買って、相続税を節税したい年寄りを狙って、残りは売り捌けるんじゃないかな。意外と鶴見には小金を持っている人がいるから、値引きせずとも売れるかもね。