ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[516: 匿名さん]

それは投資ではなくただの小売りだ。

投資は先々上がるのを予見し先に買うもの。

仮にあなたが買っても相当叩かれ売れないだろう。

買えたらだが。

[517: 匿名さん]

ここは先行き値上がりの見込みはないということか？
まあ、そうだろうな。
だから売れ残っているわけだ。

[518: 匿名さん]

今、値引きさせて買っても、リセールで買い叩かれるだけでダメだというなら、
２年前に定価で買った奴は、先が見えないにも程があるとしかいいようがないけどなぁ。

せめて、特定の間取りや高さに集中して売れ残りが出ているなら、
既購入者は人気／割安の間取りをGETできたって理屈で自分を慰めることができるけど、
実際は結構散ってるだけにどうにも言い訳がきかない。

[519: 匿名]

一体、何戸中いくつ売れ残ってるの？

[520: 匿名さん]

公式HPでは25戸となってますね…

[521: 匿名さん]

SUUMOの販売戸数を見たら、22戸になっていましたよ。地道に販売している感じですね。どのくらい値引きしているかわかりませんが。。。

[522: 匿名さん]

鶴見駅綺麗になりそうだしね。
地域的には発展してるから。

[523: いつか買いたいさん]

鶴見は、外人とヤ○○が多いからな～特にロイ鶴側のイメージ。

そういえば、京急近くの回転寿司に昔は言ったときに、職人が全部外人で
回転するすしが回っていなくて、「写真」だけがまわっていたことがあります。

さすが鶴見といった感じ。


西友側はまだ、そこそこなイメージですけどね。

[524: 匿名さん]

外人とヤ○○が多いのは、川崎の東口もあまり変わらないのでは？いや、むしろ川崎の東口の方が治安が悪そうに感じますが。。。それと、京急近くの回転寿司って、どこにあるのでしょうか？何年前のこと？確かに、鶴見東口のパチンコ屋周辺で、いかがわしいお店もあるでしょうが、治安面からは川崎の比じゃないくらいましだと思いますがね。鶴見西口は、確かにいいですが、3分以内の駅近の物件は、あまりないですね。西側は、山の部分も多く、本当に駅近の物件を作るのは、用地もあまりないから、難しいでしょう。プラウド横浜鶴見はいいでしょうが、中古でも全然出回っていない。ナイスさん、今、西口に物件を売り出しているみたいですが、高いらしいですが、ここの物件を買うんだったら、ロイ鶴見を割引させて、買う方が得のような感じがする。鶴見徒歩3分以内の物件は、あまりないですから。

[525: 匿名さん]

>>524
鶴見駅は駅近の価値が無いので、意味が無い。
これが横浜駅3分とか川崎駅3分なら別だが。

[526: 匿名さん]

>>525
そんなに鶴見を否定されるのでしたら、この掲示板に参加しなくてもよいのではと？思います。この掲示板は、鶴見のロイヤルタワー横浜鶴見の購入検討の掲示板だと思いますから。

[527: ご近所さん]

まじめに検討しようにも入居率って今どのくらいなんですか？
それにたいして、管理費の入居率ってどのくらいなんですかね？
9割入居に対しての管理費なのに5割しか入居していなかったら爆弾物件ですよね？

結構ひどいのがバルクバルク言っている人も居てバルクするには有る程度纏め売り
しないといけませんよね？

「バルク！（ラピュタ風）」ということは将来的にこのマンション管理費での
インカム管理しないといけないので大変じゃないですか？

[528: 匿名]

未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ。

[529: 匿名さん]

長く住まない人にとっては、修繕費が高いのは嬉しくないですよね

[530: 匿名さん]

＞528さん
＞未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
　⇒デベが優しく払ってくれるということがないので、初期購入費用
　　に含まれていると読み取りました。つまり初期費用でかなり、盛られていると。
　　マンション同様に初期費用にゲタ履いていると

＞ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と
＞24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
　⇒そんなに先までゲタ？

＞多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ
　⇒管理費用は○○コミュニティ側での管理だから会社の利益に成るはずだよ。
　　積立に回ることはない。
　　むしろ、○○コミュニティとかの会社は親会社への配当に回るはずだよ。

[531: 匿名さん]

＞530さん

私は、デベから、未入居部分の毎月の管理費や修繕費積立などは、デベが払っているとお聞きしましたが。。。
それが、彼らにとっては、重荷になっているとか。

それと、ちなみに、管理会社は、三井さんだと思いますが。。。先入観からか、悪徳デベの○イスという意識があるのでしょうか？
ここの管理組合にて、管理費と修繕費の割合を最近、変えましたよ。それで、今後の大規模修繕費用の負担がなくなると管理組合から聞いておりますよ。

[532: 匿名さん]

確かに鶴見は川崎に比べたらずっと上だな。
ここは、まあ海側に若干の問題はあるけど、川崎に比べたら全然たいしたことないし。
山側はれっきとした歴史ある住宅地。
工場の跡地にうじゃうじゃ建てたような節操のない所とは別物。

[533: 匿名さん]

川崎駅はただの乗換駅ですからね。
近隣の〇〇層をラなんとかいうショッピングセンターに集めて得意がっているだけですから、かわいいもんです。

[534: 購入検討中さん]

ゴミ回収って　各戸玄関前廊下にゴミ置いておくと回収ってシステムでしょ 外廊下でも夏場はもの凄い悪臭だろうし ゴミ出し時間を守らないモラル無い住民が同じフロアなら、一日中廊下にゴミ放置になる懸念 兎に角最低なシステムだと思う 今時のタワーマンションは普通各階にダストシュートか集積部屋用意してるし 集積部屋を各階用意している所と比較しても、それだけで管理負担が特段増えるわけでなく それを管理費高い理由するには無理がある

[535: 匿名さん]

530です。基本的に慈善団体でないので、デベロッパーが払うわけでもなければ、管理会社が
払うわけでもないので、購入時の金額が高い理由がわかりました。

かなり、管理費や修繕積み立て費に回ってそうですね。


個人的な活動ですが、○急コミュニティーのそこそこ株主やっていますが結構配当利回りが
良いんですよね。
つまりマンションが売れれば売れるだけ、株主へのインカムもよければ売り上げもいいんです。

管理費や修繕積み立ても割高ですね。まぁ、積み立てて間に合わなければ、修繕する時期を
ずらせば良いとかか・・

＞管理費（月額） 19,770円～32,690円
＞修繕積立金（月額） 4,820円～7,970円

＞532
　＞山側はれっきとした歴史ある住宅地。
　それは分かったこれは、そういう意味ではちょっとだけ海側？


悪くないんだけどなんで、駅直結じゃないのにこの金額なんだろう・・・だけ。

一回降りてから駅の階段を上るってところだけ。

[536: 住人]

昨夜と今日は空気が澄んでいて遠くまで良く見えますね。

[537: 匿名さん]

川崎駅周辺の地価が下落し住人さんたちが意気消沈していますね。
駅直結のこのマンションは健在ですね。

[538: 匿名さん]

ここを荒らすような書き込みはやめてもらえます？
他地域と比較して優劣つける意味がわかりませんね。

[539: 匿名さん]

駅直結？
そんな話あったっけ？

なんで、2階同士でシークレインとCIALをつなげてもらえないのか不思議だが、
店のテイストが違いすぎるからCIAL側に拒否られた、とかかな？

[540: ＯＬさん]

安全面

[541: 匿名さん]

え～とですね。見てて面白かったので一応書いておきますねん。

①販売価格に管理費等を載せて販売している！
⇒不可能です。税法上不可能です。
　３０００万円のマンションを売って、そのうち仮に１００万円分を管理費等に廻すという感じで考えているのでしょうけれど、２９００万円が売り上げになってしまいますし、１００万円を管理費等に移行すると、管理組合の年間収支に記載しなければ数字が合わなくなりますし、現実的にそんなバカな売り方をやっている会社はいないでしょう。


②管理費・修繕費はだれが払っている！
⇒未販売住戸は完成してから引き渡しまで売主が負担します。
ナイスくらいの規模になると経費処理で充分賄えますので、特に問題ないと思われます。価格にノッケテ売ってるということはないでしょう。経費で計上できる項目ですから。


③管理費・修繕費について！
⇒管理費はロイ鶴はハッキリ言って安いと思います。都内のタワーマンションやみなとみらいの物件などは、管理費＋修繕費＋タワーマンション管理費＋タワーマンション修繕費＝管理・修繕費という考え方です。
ロイ鶴はタワーマンションとしての管理・修繕費を別途徴収していないので、わたしは評価している点です。
もちろん、修繕費は上昇していくスピードが結構キツメだとは思いますが、それでもナイスの物件は管理費・修繕費がメチャメチャ高い中古などもありませんので、妥当だと思いますね。ココは評価して良い点だと思います。


④川崎より良い！
⇒ま～おっしゃる通りですね。川崎は一部の物件のみが非常に人気が高く、大多数の物件はドングリの背比べ状態です。鶴見ではロイ鶴より駅至近に物件が出来ることがないでしょうから、鶴見駅圏内では一番の希少物件になるでしょう。
ただし、それを求める人がどこまでいるかによって、価値は決まりますので、現状では価格が１０００万円程度下がらなければ超希少物件には成り得ないでしょう。


⑤駅直結！
⇒駅直結ではありませんよ。駅直結というのは、駅の改札口がある場所まで、地表に降りることなく移動できる物件の事を指します。ロイ鶴は１階まで降りて、それから駅へ移動するので駅直結という表現は誤りです。
あと、表示では１分になりますが、駅直結ではないので、人によってはそれほど近くないという感覚を受けてしまうのがネガ部分ですね。改札からですと、実際に３分でもエレベーターまで着かないですからね。

[542: 匿名さん]

誰も読まないと思うよ。

[543: 匿名さん]

No 535さんが、あまりにも自分の経験や知識を絶対化しようとするので、話を整理しようとしているのでしょう。

[544: 匿名さん]

まあ、バルク売りになってから考えてやるよ。

[545: 匿名さん]

鶴見駅近くの居住を考える購入者層の経済水準と物件価格が合っていないから売れない。

鶴見でも経済水準が高い住民が増えると良いですね。

[546: 匿名さん]

経済水準とやらが高い人は鶴見には住まないと思いますが。

[547: 匿名さん]

＞管理費はロイ鶴はハッキリ言って安いと思います。

え？どこがどう安いんだ？

ロイヤル鶴見384円/月・平米
　　VS
ブリリア大井町ラビアン290円 シティテラス大井仙台坂207円
エクラス291円　パークシティ小杉302円　リエトコート150円
クレッセント川崎260円 サンクタス川崎253円　リヴァリエ270円

タワマンとしての管理・修繕っての意味が分からんが、
下駄履きの場合の住居部と共用部のことであれば、
合算した数字で比較して上の有様なんだが。

[548: 匿名さん]

テナントに立ち食いそばが入っていると聞いたのですが本当ですか？
本当だとすれば立ち食いそばのあるマンションなんて珍しいですね。

[549: 匿名さん]

547三テンプレートをお借りすると

ロイヤル鶴見384円/月・平米 ＋蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや
　　VS
ブリリア大井町ラビアン290円 シティテラス大井仙台坂207円
エクラス291円　パークシティ小杉302円　リエトコート150円
クレッセント川崎260円 サンクタス川崎253円　リヴァリエ270円

ですか、、あまりに「蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや」に対する
付加価値が高いですね。

むしろ、「蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや」がもうけて
月額ランニングが減るのかと思っていました。

「や」がつく店舗が多いのもつるみの特徴ですね「や○ざ」が入らないことを
祈るだけです。

[550: 匿名さん]

まぁ何がどうであれ、このマンションはこのままずっと売れることもなく売れ残りマンションが続くとこですよ。
そもそも鶴見なんて田舎にタワーを建てる場所じゃない。
タワーとしても各フロアにゴミ捨て場を作る経費がなかったことからゴミを廊下に放置する変わった仕様。
まだ新しいときはいいが廊下汚れが目立ったり、ゴキブリが湧いてくるのも時間の問題でしょう。

[551: 匿名さん]

>そもそも鶴見なんて田舎にタワーを建てる場所じゃない。

そんなこといいだしたら、新川崎や新子安や東神奈川はもっとダメ、港町なんか問題外、だろ。

ここの問題は兎に角価格。元を糾せば、NICEが土地の仕入れで大失敗したってだけ。
おまけに地権者に食い物にされて今に至る。

[555: 匿名]

実は廊下にゴミってあまり見かけないんだな
みんな外に行くついでに一階に捨てに行っちゃってる。

蕎麦屋の付加価値説面白いね。

実は完売しないおかげで売り主さんが下にいつも居てくれて何かと助かっているんだよ。
だから住人としても無理に完売させてもらわなくていいのよね。

[558: 匿名]

あと549は購入検討中ってのは嘘だな。
＊＊＊さんはこのマンションに住めないよ、規約に書いてあるし自営業者は購入前にデベさんが会社訪問してくれるみたいだからバレるよ。
間違って販売しちゃっても退去させる事が出来るようになってるはずよ。

ここはデベさんが入居者をある程度選別してくれているそうなので購入検討者さんもデベさんに足切りされなければいいね。

[559: 匿名]

ここは都市再生機構が仕切ったんですね？

ミューザ川崎や武蔵小杉新南口駅前とはえらい違いですね？

なんで？

[562: 匿名]

558実は買える。

893さんは新聞販売所やリトルリーグも運営してるし、地方では大手系列の自動車販売会社だってやってる。

ただし自分じゃ住めないから愛人宅となる。

[563: 匿名さん]

つるみ近辺に色々出来ているけど、ロイツル今の価格で
売り切れそうですか？
京急ユーザーからするとロイツルの方が使い勝手がいいですかね？

プレジデントステージ横濱鶴見
横浜市鶴見区豊岡町
ＪＲ京浜東北線
鶴見
徒歩3分

セルアージュ横濱鶴見アストレ
横浜市鶴見区豊岡町
ＪＲ京浜東北線
鶴見
徒歩5分

[564: 匿名]

今日もいい天気だ
洗濯物を干す度に絶景が広がっていて思わずぼーっとしちゃいます。

[567: 匿名さん]

完成後2年経過してます。そっとしておいてあげまそう。

[569: 匿名さん]

早くしないとバルク売りの旬も逸してしまうのではないか
後は賃貸か社宅しか道がなくなってしまう

[570: 匿名さん]

すげー、もう丸二年か。
買った人可哀想すぎじゃない？
キャッシュバック制度とかあっても良い気がする。
Niceな会社だけに、Niceなフォローアップをしてくれることを期待。

[571: 匿名さん]

残25戸ってあるけど本当のところはどうなんだろう？

[572: 匿名さん]

さすがに、げすな勘ぐりかと思いますが。

[575: 匿名さん]

タワーマンションは資産価値が下がらないと言われてるけど、真実かどうか確認できる有意義な状況だと思う。

[576: 匿名さん]

また、東急の株を持っているという輩の嫌がらせかよ。

[577: 匿名]

電車が同時に５本通った。
おもちゃを眺めてるみたい。

[580: 購入検討中さん]

さあ！

CIAL TURUMI 開業後、どれくらいの期間が経過したら値下げしてくれるかな？

[582: 入居済み住民さん]

CIALがオープンしてから、気のせいか内覧する人が多くなったようですよ。買うかどうかはわからないですけど。

[583: 購入検討中さん]

近隣で狙ってる人はまあまあ居ると思いますよ・・・

私の友人2人（現在、川崎区と港北区住人）ですが、条件合えば住みたいと言ってます。

ただ、口をそろえて、条件とは、「もちろん価格！！」だそうです（笑）

[585: 匿名さん]

さすがにここは内装のレベルが低いよなぁ。壁紙、トイレ、、、もっと手入れないと、売れないと思う。

[586: 匿名さん]

坪単価120万くらいにしたら少しは売れるんじゃない？

[587: 匿名さん]

坪単価120万(笑)ありえん
少なくとも駅だよ

[589: 匿名さん]

＞少なくとも駅だよ

どういう意味？

[590: 購入経験者さん]

価格が高いのもあるけど、管理費等が高いのが厳しいかな。
テナントのお店のレベルも高い訳でもないし、完売までまだ少し時間かかりそうですね。

[591: 匿名さん]

589さん
駅近といいたいんでしょう(笑)

[592: 匿名さん]

>590
てか、すると思う？

[593: 匿名さん]

残り20戸なら、あと半年で完売？

[594: 匿名さん]

いや～夜に見ることありますけど～かな～り電気の付いてない部屋数がありますよ・・・
たぶん２０、３０、４０じゃありませんでしたけどね～
会社帰りにでも興味本位で電気の付いていない部屋数えてみますよ(笑）

[595: 購入検討中さん]

どうしよう･･･部屋数を少なくしても買おうかなと迷ってます。うちの予算では4LDK難しいです、ちょっと3LDKも今後に負担がかかるかなあという感じで。

3人ですから2LDKでもいんじゃないかという話はしています。とにかく便利なんですよねこの駅も立地も。安いマンションを求めて他の駅を選択してしまったら部屋数を減らすよりも後悔するんじゃないかと思いまして･･･。

1駅ずれたら全くライフスタイル変わりますよね(汗)

[596: 購入検討中さん]

この物件は　立地もいいし　欲しいのですが　いかんせん高すぎます！いくら鶴見駅前とはいえ　あまりにも高くすると売れないし　竣工してもう数年ですよね。販売会社はもう少し売る努力をすべきだと思います。新古の空き部屋が大量に残っているよりも　安くして　さっさと完売に持っていくほうが、管理費収入も入ってくるし　住人にとっても良いと思うのですが。

[597: 匿名さん]

管理費は販売会社のナイスが負担しているので、売れようが売れまいが、関係ないと思いますが。。。

[598: 匿名さん]

あまり安売りして、住民の方の生活レベルの差が激しくなると、住み心地が悪くなるから、安売りしないで欲しいです。

[599: 匿名さん]

仮にデベが安売りしなかったとしても、中古価格や資産価値はどんどん値崩れしていくよ。
ここは竣工後から中古の部屋が引っ切り無しに出てるけど
レインズ見るかぎり一件も売買取引が約定していないみたいだし。

まあ平米単価が50万を超えるマンションの中古での約定が
ほとんど無い土地柄じゃ仕方ないか。

[600: 匿名さん]

そりゃあ中古でもいいからどうしても鶴見に住みたいっていうマニアな人は少ないでしょ。

[601: 匿名さん]

>>600
こことよく比較になる、川崎、新川崎、武蔵小杉では
中古でも平米単価70万を超える約定は頻繁にあるよ。武蔵小杉は平米80万超も少なくない。
鶴見は残念ながら、ここやプレジデントステージの値段の前提を支える物が何も無い。

[602: 匿名さん]

昔あったBMWの８シリーズみたいだな（笑）成約実績が少な過ぎて中古業者も査定に困るみたいな。

[603: 購入しようかな]

確かに価格は高めだが、年数(竣工2年)で、残りこの程度のマンションは
腐るほどある

いまさら、川崎だあ、武蔵小杉だあ、比較してるなんて

ぷぷぷ(笑)　わかりやす～

[606: 匿名さん]

実際のところ何戸残っているんでしょうか？

[607: 匿名さん]

＞川崎、新川崎、武蔵小杉では 中古でも平米単価70万を超える約定は頻繁にあるよ。

しれっとかいてあるけど、川崎、武蔵小杉と新川崎を並べるのは無理があるでしょ？

現にREINS検索しても、新川崎駅で平米単価70万超の約定は0件だし。

[608: 匿名さん]

新川崎の住人さんが書いたんでしょう。
新川崎板では鶴見のことを貶める書き込みが散見されますので、どうやらライバル視しているようです。

[610: 匿名]

ここって鶴見工場エリアタワー再開発の試金石になるはずだったのに海沿い再開発が止まって不運でしたね。

でも相鉄線から品川東京に直行する路線は武蔵小杉ではなく鶴見から東海道貨物線に入る計画なので2020年代には羽沢→鶴見→川崎→品川→新橋→東京になるかも。

[611: 匿名さん]

全然違う。
羽沢から東海道貨物線から鶴見付近で横須賀線に転線、
武蔵小杉経由で新宿方面に向かうのがすでに決まってる。

[612: 匿名]

>>611それは渋谷、新宿行きの話。



次段に構える品川、東京行きの話。

[613: サラリーマンさん]

鶴見駅付近というのが肝ですね。結局、鶴見に止まらないということですね？

[615: サラリーマンさん]

ということは、No.610さんの発言は間違いで、まったく鶴見駅の交通の便が良くなるということではないですね。