ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[501: 匿名]

タワーマンションの上層階って、火事になった場合、万が一スプリンクラーが作動しないなんて事あると、消化方法あるの？

[502: 入居済み住民さん]

No 499さん支持します。3割とか言う方、ちょっと引きます。ナイスさん、いくら困っても、そのような方に売却しないで欲しいです。残りの販売、がんばってください。

[503: 匿名さん]

がんばるといってもどうがんばるんでしょうか？
ここはもう新古マンションなんですよね。
次々と新築マンションが出てくるのに、価格は下げずにどうやって売りきるんですか？
デベがあきらめて賃貸に回したりバルク売りに走るようなことにでもなったらもっとイヤでしょう。

[504: 匿名さん]

駅一分以内は資産価値で価格が決まるところかわあるから、新築、中古もあまり変わらない。

鶴見の駅力はあがると思うからり、多少安くなれば買ってもいいかなら、

[505: 匿名さん]

ここ中古物件出まくってるけど１件も売れてないみたいなんだが・・。
駅力上がると思うなら中古どんどん買ってあげてください。

[506: 住人]

No.502さん
心配なさらなくても3割引きなんてあと数年経っても無理でしょうよ。
私が買う時に聞いた話だけど1億6千万の部屋も2割引いてもらえるなら買うと名乗りを上げている人がいらっしゃったようですし
ほかの部屋ももっと現実的な値引き交渉を皆さんしているようですからデベさんが値下げを決めた場合は条件が良かった方に電話が行くんじゃないかしら？
当然3割とか言っているNo.494さんには声はかからないと思いますよ。

マンションの良さってある程度生活レベル層が近い方が集まる所なので、そういう方がこちらに入ってきた場合他住人さんと揉めそうな気がするのでご遠慮頂きたいわ。

[507: 匿名さん]

住民を装ったネガ、ご苦労様ですね。
ここを邪魔しなきゃいけない物件って、一体どこなんだろ？

[508: 匿名さん]

そうですかね。
３割引きとか４割引きとかはともかく、相当に値引きしないと売り切れないでしょう。
もう中古扱いにマンションなんですよ。

[509: 匿名さん]

欲しいけど手が届かないんだね。

[512: 匿名さん]

ズバリ投資した経験なんかないでしょ？
安く仕入れりゃokayなんて小学生か？

[513: 匿名さん]

＞512さん
　安く仕入れて高く売る、買い叩くのが投資の原則だよね。

　早くバルクセールしないかな。まぁ、住民への連絡は
　ないだろうけど。

　

[514: 匿名さん]

バルク売りに回ると40％引き、あわよくば50％以上の値引きもありえますね。

[515: 匿名さん]

今の時点でそんなに景気言い訳じゃないのに、買った人にひきづられて値引きできなくて
ってのは結構つらいよね。

実は、シークレイン時々仕事でつるみに降りることがあったのでe-mansionみて参考に
なったけど、住民がそれほど入っていないというのは結構つらいですね。

まぁ、鶴見、川崎、矢向、新川崎、小杉どこも作りすぎかな。

[516: 匿名さん]

それは投資ではなくただの小売りだ。

投資は先々上がるのを予見し先に買うもの。

仮にあなたが買っても相当叩かれ売れないだろう。

買えたらだが。

[517: 匿名さん]

ここは先行き値上がりの見込みはないということか？
まあ、そうだろうな。
だから売れ残っているわけだ。

[518: 匿名さん]

今、値引きさせて買っても、リセールで買い叩かれるだけでダメだというなら、
２年前に定価で買った奴は、先が見えないにも程があるとしかいいようがないけどなぁ。

せめて、特定の間取りや高さに集中して売れ残りが出ているなら、
既購入者は人気／割安の間取りをGETできたって理屈で自分を慰めることができるけど、
実際は結構散ってるだけにどうにも言い訳がきかない。

[519: 匿名]

一体、何戸中いくつ売れ残ってるの？

[520: 匿名さん]

公式HPでは25戸となってますね…

[521: 匿名さん]

SUUMOの販売戸数を見たら、22戸になっていましたよ。地道に販売している感じですね。どのくらい値引きしているかわかりませんが。。。

[522: 匿名さん]

鶴見駅綺麗になりそうだしね。
地域的には発展してるから。

[523: いつか買いたいさん]

鶴見は、外人とヤ○○が多いからな～特にロイ鶴側のイメージ。

そういえば、京急近くの回転寿司に昔は言ったときに、職人が全部外人で
回転するすしが回っていなくて、「写真」だけがまわっていたことがあります。

さすが鶴見といった感じ。


西友側はまだ、そこそこなイメージですけどね。

[524: 匿名さん]

外人とヤ○○が多いのは、川崎の東口もあまり変わらないのでは？いや、むしろ川崎の東口の方が治安が悪そうに感じますが。。。それと、京急近くの回転寿司って、どこにあるのでしょうか？何年前のこと？確かに、鶴見東口のパチンコ屋周辺で、いかがわしいお店もあるでしょうが、治安面からは川崎の比じゃないくらいましだと思いますがね。鶴見西口は、確かにいいですが、3分以内の駅近の物件は、あまりないですね。西側は、山の部分も多く、本当に駅近の物件を作るのは、用地もあまりないから、難しいでしょう。プラウド横浜鶴見はいいでしょうが、中古でも全然出回っていない。ナイスさん、今、西口に物件を売り出しているみたいですが、高いらしいですが、ここの物件を買うんだったら、ロイ鶴見を割引させて、買う方が得のような感じがする。鶴見徒歩3分以内の物件は、あまりないですから。

[525: 匿名さん]

>>524
鶴見駅は駅近の価値が無いので、意味が無い。
これが横浜駅3分とか川崎駅3分なら別だが。

[526: 匿名さん]

>>525
そんなに鶴見を否定されるのでしたら、この掲示板に参加しなくてもよいのではと？思います。この掲示板は、鶴見のロイヤルタワー横浜鶴見の購入検討の掲示板だと思いますから。

[527: ご近所さん]

まじめに検討しようにも入居率って今どのくらいなんですか？
それにたいして、管理費の入居率ってどのくらいなんですかね？
9割入居に対しての管理費なのに5割しか入居していなかったら爆弾物件ですよね？

結構ひどいのがバルクバルク言っている人も居てバルクするには有る程度纏め売り
しないといけませんよね？

「バルク！（ラピュタ風）」ということは将来的にこのマンション管理費での
インカム管理しないといけないので大変じゃないですか？

[528: 匿名]

未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ。

[529: 匿名さん]

長く住まない人にとっては、修繕費が高いのは嬉しくないですよね

[530: 匿名さん]

＞528さん
＞未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
　⇒デベが優しく払ってくれるということがないので、初期購入費用
　　に含まれていると読み取りました。つまり初期費用でかなり、盛られていると。
　　マンション同様に初期費用にゲタ履いていると

＞ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と
＞24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
　⇒そんなに先までゲタ？

＞多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ
　⇒管理費用は○○コミュニティ側での管理だから会社の利益に成るはずだよ。
　　積立に回ることはない。
　　むしろ、○○コミュニティとかの会社は親会社への配当に回るはずだよ。

[531: 匿名さん]

＞530さん

私は、デベから、未入居部分の毎月の管理費や修繕費積立などは、デベが払っているとお聞きしましたが。。。
それが、彼らにとっては、重荷になっているとか。

それと、ちなみに、管理会社は、三井さんだと思いますが。。。先入観からか、悪徳デベの○イスという意識があるのでしょうか？
ここの管理組合にて、管理費と修繕費の割合を最近、変えましたよ。それで、今後の大規模修繕費用の負担がなくなると管理組合から聞いておりますよ。

[532: 匿名さん]

確かに鶴見は川崎に比べたらずっと上だな。
ここは、まあ海側に若干の問題はあるけど、川崎に比べたら全然たいしたことないし。
山側はれっきとした歴史ある住宅地。
工場の跡地にうじゃうじゃ建てたような節操のない所とは別物。

[533: 匿名さん]

川崎駅はただの乗換駅ですからね。
近隣の〇〇層をラなんとかいうショッピングセンターに集めて得意がっているだけですから、かわいいもんです。

[534: 購入検討中さん]

ゴミ回収って　各戸玄関前廊下にゴミ置いておくと回収ってシステムでしょ 外廊下でも夏場はもの凄い悪臭だろうし ゴミ出し時間を守らないモラル無い住民が同じフロアなら、一日中廊下にゴミ放置になる懸念 兎に角最低なシステムだと思う 今時のタワーマンションは普通各階にダストシュートか集積部屋用意してるし 集積部屋を各階用意している所と比較しても、それだけで管理負担が特段増えるわけでなく それを管理費高い理由するには無理がある

[535: 匿名さん]

530です。基本的に慈善団体でないので、デベロッパーが払うわけでもなければ、管理会社が
払うわけでもないので、購入時の金額が高い理由がわかりました。

かなり、管理費や修繕積み立て費に回ってそうですね。


個人的な活動ですが、○急コミュニティーのそこそこ株主やっていますが結構配当利回りが
良いんですよね。
つまりマンションが売れれば売れるだけ、株主へのインカムもよければ売り上げもいいんです。

管理費や修繕積み立ても割高ですね。まぁ、積み立てて間に合わなければ、修繕する時期を
ずらせば良いとかか・・

＞管理費（月額） 19,770円～32,690円
＞修繕積立金（月額） 4,820円～7,970円

＞532
　＞山側はれっきとした歴史ある住宅地。
　それは分かったこれは、そういう意味ではちょっとだけ海側？


悪くないんだけどなんで、駅直結じゃないのにこの金額なんだろう・・・だけ。

一回降りてから駅の階段を上るってところだけ。

[536: 住人]

昨夜と今日は空気が澄んでいて遠くまで良く見えますね。

[537: 匿名さん]

川崎駅周辺の地価が下落し住人さんたちが意気消沈していますね。
駅直結のこのマンションは健在ですね。

[538: 匿名さん]

ここを荒らすような書き込みはやめてもらえます？
他地域と比較して優劣つける意味がわかりませんね。

[539: 匿名さん]

駅直結？
そんな話あったっけ？

なんで、2階同士でシークレインとCIALをつなげてもらえないのか不思議だが、
店のテイストが違いすぎるからCIAL側に拒否られた、とかかな？

[540: ＯＬさん]

安全面

[541: 匿名さん]

え～とですね。見てて面白かったので一応書いておきますねん。

①販売価格に管理費等を載せて販売している！
⇒不可能です。税法上不可能です。
　３０００万円のマンションを売って、そのうち仮に１００万円分を管理費等に廻すという感じで考えているのでしょうけれど、２９００万円が売り上げになってしまいますし、１００万円を管理費等に移行すると、管理組合の年間収支に記載しなければ数字が合わなくなりますし、現実的にそんなバカな売り方をやっている会社はいないでしょう。


②管理費・修繕費はだれが払っている！
⇒未販売住戸は完成してから引き渡しまで売主が負担します。
ナイスくらいの規模になると経費処理で充分賄えますので、特に問題ないと思われます。価格にノッケテ売ってるということはないでしょう。経費で計上できる項目ですから。


③管理費・修繕費について！
⇒管理費はロイ鶴はハッキリ言って安いと思います。都内のタワーマンションやみなとみらいの物件などは、管理費＋修繕費＋タワーマンション管理費＋タワーマンション修繕費＝管理・修繕費という考え方です。
ロイ鶴はタワーマンションとしての管理・修繕費を別途徴収していないので、わたしは評価している点です。
もちろん、修繕費は上昇していくスピードが結構キツメだとは思いますが、それでもナイスの物件は管理費・修繕費がメチャメチャ高い中古などもありませんので、妥当だと思いますね。ココは評価して良い点だと思います。


④川崎より良い！
⇒ま～おっしゃる通りですね。川崎は一部の物件のみが非常に人気が高く、大多数の物件はドングリの背比べ状態です。鶴見ではロイ鶴より駅至近に物件が出来ることがないでしょうから、鶴見駅圏内では一番の希少物件になるでしょう。
ただし、それを求める人がどこまでいるかによって、価値は決まりますので、現状では価格が１０００万円程度下がらなければ超希少物件には成り得ないでしょう。


⑤駅直結！
⇒駅直結ではありませんよ。駅直結というのは、駅の改札口がある場所まで、地表に降りることなく移動できる物件の事を指します。ロイ鶴は１階まで降りて、それから駅へ移動するので駅直結という表現は誤りです。
あと、表示では１分になりますが、駅直結ではないので、人によってはそれほど近くないという感覚を受けてしまうのがネガ部分ですね。改札からですと、実際に３分でもエレベーターまで着かないですからね。

[542: 匿名さん]

誰も読まないと思うよ。

[543: 匿名さん]

No 535さんが、あまりにも自分の経験や知識を絶対化しようとするので、話を整理しようとしているのでしょう。

[544: 匿名さん]

まあ、バルク売りになってから考えてやるよ。

[545: 匿名さん]

鶴見駅近くの居住を考える購入者層の経済水準と物件価格が合っていないから売れない。

鶴見でも経済水準が高い住民が増えると良いですね。

[546: 匿名さん]

経済水準とやらが高い人は鶴見には住まないと思いますが。

[547: 匿名さん]

＞管理費はロイ鶴はハッキリ言って安いと思います。

え？どこがどう安いんだ？

ロイヤル鶴見384円/月・平米
　　VS
ブリリア大井町ラビアン290円 シティテラス大井仙台坂207円
エクラス291円　パークシティ小杉302円　リエトコート150円
クレッセント川崎260円 サンクタス川崎253円　リヴァリエ270円

タワマンとしての管理・修繕っての意味が分からんが、
下駄履きの場合の住居部と共用部のことであれば、
合算した数字で比較して上の有様なんだが。

[548: 匿名さん]

テナントに立ち食いそばが入っていると聞いたのですが本当ですか？
本当だとすれば立ち食いそばのあるマンションなんて珍しいですね。

[549: 匿名さん]

547三テンプレートをお借りすると

ロイヤル鶴見384円/月・平米 ＋蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや
　　VS
ブリリア大井町ラビアン290円 シティテラス大井仙台坂207円
エクラス291円　パークシティ小杉302円　リエトコート150円
クレッセント川崎260円 サンクタス川崎253円　リヴァリエ270円

ですか、、あまりに「蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや」に対する
付加価値が高いですね。

むしろ、「蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや」がもうけて
月額ランニングが減るのかと思っていました。

「や」がつく店舗が多いのもつるみの特徴ですね「や○ざ」が入らないことを
祈るだけです。

[550: 匿名さん]

まぁ何がどうであれ、このマンションはこのままずっと売れることもなく売れ残りマンションが続くとこですよ。
そもそも鶴見なんて田舎にタワーを建てる場所じゃない。
タワーとしても各フロアにゴミ捨て場を作る経費がなかったことからゴミを廊下に放置する変わった仕様。
まだ新しいときはいいが廊下汚れが目立ったり、ゴキブリが湧いてくるのも時間の問題でしょう。