ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[401: 匿名さん]

ここは、住宅部分の管理費と全体の管理費ということで、商店とか入っている部分の管理費も含めて、管理費を請求するわけですよ。全体の管理費と住宅部分の管理費は、だいたい同じくらい。全体の管理費というのが正直、納得いかないなあ。一方で、管理費を取りすぎているから、余剰金がかなり発生していて、将来の修繕費UPを抑える目的で、今、マンションの理事会が管理費と修繕費の割合を変える住民アンケートをとっているようです。もし割合を変えないと、今後、何回かに分けて、毎月の修繕費の増額、また、一時金と言うことで、１００万ぐらいの修繕費を請求する計画のようです。販売時に売主は、そんな説明を懇切丁寧にふつうしないでしょう。販売価格も高いですが、それ以外のコストがかなり高いマンション。何が魅力なのでしょうか？考えた方がよい物件なのでしょうか？

[402: 匿名さん]

シークレインのトイレ維持管理もマンション住民が負担してるんですか?

[403: 匿名さん]

トイレやエスカレーターなど共用部分は全て住民負担ですよ
商業併設のマンションなんてどこもそうです

[404: 匿名]

そういう管理費でも問題ないって層が買うんでしょ。

そこケチってる人だとそもそも問題外。
免震タワーの場合、修繕費は見積り以上に膨らむ可能性あるんだから、多少多めに積んでおいても良いと思うが。

[405: 購入検討中さん]

ここが本当にそうなのかは知らんが、
下駄履きの商用施設部分が、倒産したわけでも滞納したわけでもないのに、
存在しているだけで管理組合の会計を圧迫するマンションなんてのは一般的じゃない。
金持ってる層なら気にならない、金持ちだけが買えばいいってのはただの思考停止。

仮説としては、商用施設の存在自体の問題ではなく、
共用扱いにされている部分が不当に大きすぎる場合に、こういう状況になりうる。
例えば、あのサルビアホールの所有者は誰？
管理組合の所有で区が賃貸しているなら、共用部分の管理に見合う賃料を取るべきだし、
区の所有なら、面積（実質的にはフロア全体を専有してる）に、
居住者と同じ管理費（平米単価が同じ）を徴収するだけで、共用部分の維持には十分すぎるはず。

やはりなんだかしっくりこない。一度聞きにいくしかないかな。

[406: 匿名さん]

サルビアホールの所有者は横浜市で、共用部分の管理費は占有面積比例で支払われてるはずですよ
一体なにがしっくり来ないというのですか

[407: 購入検討中さん]

ここの管理費は、例えば

　全体の管理費12500円(162円／平米）＋住居部の管理費17000円（222円/平米）

って感じになってる。合算すると平米単価は実に400円近い。
で、何がしっくりこないかというと、サルビアホールを初めとする商用施設は、
162円／平米の方しか払ってないんじゃないの？ってこと。
住居部のためだけの費用は住居部だけで負担っていうポリシーなんだろうが、
だったら商用部のためだけにあるような設備の管理費は商用部で負担すべきだろう。
つまり、商用部も

　全体の管理費10000円(162円／平米）＋商用部の管理費？円（？円/平米）

って内訳であってしかるべきだが、実際はどうなの？っ話。

ここを購入するなら、どちらの管理費にどのコストが割り当てられているのか把握すべき。
例えば、正面のエスカレータ。あれ、誰の負担なの？居住者含めた全体？
で、住居部のエレベータは？あれは住民のみ？おいふざけんな。とかね。
それでも、正面のエスカレータならまだ恩恵も受けているかもしれんが、
サルビアホールのエレベータとかロビーのソファーとかが全体扱いだったらもう許しがたいだろ？

ちなみに最近検討した中では、これより管理費の平米単価が高いMSは一つもなかった。
下が下駄履きの物件も何件かあったが、精々250円程度。もちろん修繕積立金とは切り離した管理費だけの話。
ゲストルーム以外の共用設備はほとんどないんだから、300戸のタワマンとしての管理費は、
エレベータ、コンシェルジュやゴミ収集も含め、222円／平米でまかなえるはず。

[408: 匿名さん]

現状だと店舗・ホテル・保育園・公益施設それぞれの所有管理者は、
管理組合に加入せず専有部分の管理のみを行うことになっている
そして共用部分は管理組合（つまり住宅の住民）が維持管理していく
それが管理組合設立準備会で3年かけて合意に至った結論だ

気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって
管理形態を変えればいいだけ
各テナントの所有者やJR東日本、日本ホテル、桑の実会、そして横浜市に対して
「管理費をもっと払え、嫌なら出て行け」と交渉すればいい

[409: 購入検討中さん]

４０８が本当なら４０６は虚報で、
商用部（各施設の専有部分以外）の維持コストも全て、住居部の住民300戸のみで負担している、ってことですか？
そりゃ高いわけだ・・・ってマジかよ？

＞気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって

いや、ここ検討板ですよ？
気に食わないなら買いません。
わざわざ金を出してまで、そんな面倒臭そうな交渉に関わりたい奴は普通はいない。

真面目な話、４０８が本当なら撤退します。

[410: 検討中]

聞きに行けばいいことを皆さん色々膨らましてますね。

駅前タワマン商業施設付の場合、多少の金額差あれど、どこもシステムは同じもんだよ。

簡単な話をグダグダ言ってる前に聞きに行けばいいと思いますがね。

[411: 匿名さん]

まあ、どこも同じっていえば、同じだよね。
一応、標準管理規約（複合用途型）ってものがあるからね。
大抵は、管理費は全体管理費・住宅一部管理費・店舗一部管理費、
修繕積立金は全体修繕積立金・住宅一部修繕積立金・店舗一部修繕積立金に区分され、
住居も店舗もそれぞれ適正な負担を行ってるね。

４０８？
ありえない。なにその不平等条約？

[412: 匿名さん]

ここは値引きされても、買わないが正解だな

[413: 匿名さん]

値引きしたらほしいですよ

[414: 匿名さん]

賃貸でもいいから住みたいけど賃貸も高い。。。

[415: 通りすがり]

修繕積立費って、10年毎に一時金払うのって普通でしょうか？
タワーマンションって、実際何年前から建ち始めたのでしょう？どこかに修繕した物件とか無いでしょうか？

[416: 匿名さん]

私はここ買いたいです。もう少し様子見てます。

第一に立地条件、あとは中も見たけど結構綺麗に掃除が行き届いてました・・・・

[417: 匿名さん]

あと何戸？

[418: 悲惨]

確か30戸だと

[419: 匿名さん]

ずーっと、３０戸じゃん。割引は、いつから始まるのかな？割引したら、欲しいなぁ。

[420: 匿名さん]

公式では３５戸（今週水曜更新、前回更新から変わらず）みたいだけど、
３０戸が本当なら差分の５戸はどれ？

ＡＣＥＦの４間取りで残戸の７割になってたりして。

[421: 匿名さん]

2000万円値引きするなら買ってやってもいいかも。

[422: 購入検討中さん]

＞419

ですよね！色々好き嫌いあると思いますが・・・・・
値引き始まったら欲しいです。

[423: 匿名さん]

値引きしたら、本当に欲しい。ナイスはある意味、鶴見の不動産価格に、価格破壊を起こした。値引きと言うか、もう少し、適正価格に戻して欲しいなぁ。

[424: 匿名さん]

ここの築３０年目（今から２８年後）の修繕積立金って、一体幾らになってんだろ？
仮に一時金ではなく全て月額で徴収するとしたら、７５平米で最低でも月4万、下手すれば月6万コースかな。
管理費や固定資産税とあわせると、実に月あたり１０万の負担。
３５年ローンで繰り上げできなかった奴はあぼーんだな。

[425: 匿名さん]

高い金払って鶴見に住まなければならないってどういう理由があるのでしょうか？
お金をたくさん使うなら他にふさわしいところがいくらでもあると思うのですが。
別にこのマンションがどうこういうわけではないのですが、それが解せないです。

[426: 匿名さん]

鶴見は便利だからねぇ

[427: 匿名さん]

今、決算値引きしていますかね？

[428: 匿名さん]

値引きをしている可能性はある。
だが、決算値引きではない（口でそう言っていても）。
なぜなら、今申し込んでも決算に間に合わないから。

強いて言えば、スーツケースに6000万詰めて販売センタに行けば道が開けるかも。

[429: 匿名さん]

値引きしてもいらない・・・

[430: 匿名さん]

値引きしてもいらないなら、なぜこの検討板を見にくるのか理解できない。
気になってる私としては値引きしたら欲しい！

[431: 匿名さん]

値引きしていると思っていた。
値引きしても売れないのだと。

[432: 匿名さん]

ここのどこが気になるの？
鶴見という中途半端な場所だし、建物としても欠点だらけ。
タワマンが欲しいならほかも探してみれば？

[433: 匿名さん]

建物のどこが欠点なのでしょうか？

[434: 匿名さん]

自分は鶴見が中途半端な場所だとは思わない。
タワマンが、欲しいわけではないので（買えないし）
駅近の鶴見の中古マンションを、
いくつか見てきたけど
価格は安いがベランダ越しに
お見合い状態･･･ていうのが多くて
いまだに欲しいと思う物件にめぐりあえない。

[435: 匿名]

タワマンだって、よくお見合い状態になってますよ
(笑)
鶴見周辺だと、普通、そこまで高くないから、割り切りましょう。

鶴見タワマンは、景観代を払える人が、買えばいいのでは？

[436: 匿名さん]

駅から、徒歩５分以内なのに、鶴見の中古ってなんでこんなに安いんだろう？って思ってたけど

確かに、お見合い状態が多いですね。

鶴見駅から区役所に向かう途中って、マンションが乱立してるイメージがあります。

ヨーカドー近くのマンションだったら、便利だしお見合い状態も回避できるのでは？

[437: 購入検討中さん]

432みたいな人って、何故自分が気に入ってないのにいちいち出てきて批判ばかりするんだろ？

検討対象外なら、ここに来なきゃいいのに・・・・（哀）

[438: 匿名さん]

掲示板でネガることで、買えない悔しさを晴らしているんでしょう。
可哀想な人なんですよ、きっと。

[439: 匿名]

ネガでも悔しさでもありませんが(笑)、
私もここを買った人の買った理由を聞いてみたいです。
これだけ出すなら他にもっといいところがいくらでもあるのにどうして？って感じなんです。
地元の人とかだったらわかるのですが。

[440: 買いたいけど買えない人]

駅１～２分なのに眺望が確保されている
地盤
通勤は都内だけど神奈川に住みたい
川崎は人が多すぎる

ちなみに他にもっといいところってどこでしょうか？
参考にしますので。

[441: 匿名]

武蔵小杉最強です

[442: 匿名]

それなら武蔵小杉はどうですか？

[443: 匿名さん]

確かに、鶴見周辺の物件と比べて、高いだという主張はありますが、よく考えると、”単位、カテゴリー”が違うのに、同じ次元で議論しても、意味がないように感じますが。どうでしょうか？

[444: 匿名さん]

鶴見周辺以外の他の地域のタワマンと比べても割高だから、言われるのだと思いますよ。
ただ、ナイスは他のデベと比べて値引きに寛容なようですから
表示されている価格から購入価格は相当下がってきているようですが。

[445: いつか買いたいさん]

＞４４０

住所が横浜市
（車も横浜ナンバー）

[446: 匿名]

武蔵小杉のタワマン(他のタワマンと向かい合ってない間取り)は確かにいいですよね。
一応、鶴見の利点で、京急鶴見‐羽田空港が乗り換え無しでいけて便利ですよ。

[447: 匿名さん]

屋上庭園って、ここありますか？写真と違って、全然ない。というか、しょぼい。今後できるということでしょうか？完成後、２年も
経つから、計画倒れということでしょうか？？？

[448: 匿名さん]

悲惨スレでまたまた名前が挙がっているようですが。

[449: 匿名さん]

現在、何戸残っている？

[450: 匿名さん]

あと２８戸らしいです。いまだに。。。なんでもいいけど、あそこに見学行った時、１階がゴミ臭かった。換気が悪い？構造が悪い？みてくれいいのに、残念。

[451: 匿名さん]

ホルモン焼きとかが密集していますからしかたがないのでは

[452: 匿名さん]

2駅利用で駅前だからこんなに高いのでしょうか？
線路にはさまれた立地はどうなんだろうと思いましたが、見に行ってみた限りはさほど気になりませんでした。
地上から見ただけなので、実際に部屋からの眺望にどう影響するかはわかりませんが。

駅の利用者は多めでも駅前の商業施設はいまひとつ充実していないように思えます。
京急の駅下のスーパーや激安店はなかなか使えそうですが規模が小さすぎます。
ＪＲ隣接のビルが立派なわりには使える施設が入っていないようにも思えます。

せっかくの乗り換え駅ですからより良い発展がのぞめると良いのですが。
時間はかかるでしょうね。

[453: 匿名さん]

＞ＪＲ隣接のビルが立派なわりには使える施設が入っていないようにも思えます。

え？
出店リストって公表されたの？
禅カフェは予定どおりだった？

さておき

日常生活で使う店という観点で鶴見がダメって言うなら、神奈川のこの辺だと、
横浜駅一帯（横浜～桜木町～関内の一帯）か川崎駅の二択じゃん。
武蔵小杉なんか、あんなに高いタワマンを乱立させてんのに普段使いの商業施設だけみれば鶴見以下だし、
新川崎にいたっては、たかがスーパーが一店が出る出ないで大騒ぎになるくらいの悲惨さだよ。

[454: 匿名さん]

川崎駅周辺は鶴見駅と同様、品がないからだめでしょう
駅のすぐ近くを探すのならこの沿線ではみなとみらいだけでしょうかね

[455: 匿名さん]

30％DOWNなら土俵にのせてあげるが。

[456: 匿名さん]

でも武蔵小杉ははちきれそうな活気があるけど、ここは時代から取り残されそうな感じ。

[457: 匿名さん]

今って、どのくらい割引きしているのでしょうか？部屋のタイプも全種類あるのでしょうかね？割引きしているなら、興味あるなあ。情報お持ちの方、教えてください。

[459: 匿名]

武蔵小杉
活気すげーとかいってるヤツいるが、所詮
ドングリの背比べ、たいした施設もねーし、川崎、鶴見なんかと
比較して優越感味わいたいのかな（笑）

[460: 匿名さん]

武蔵小杉なんてすぐ廃れる候補ナンバー1じゃんｗ
あんな乱立してピークは確かに今だけど、
スラムか候補ナンバー1だと思う

[461: 主婦さん]

眺望と部屋の間取りが気に入ったので比較せずに買っちゃいました

[462: 匿名]

↑ウソつき！　


どこも買えないクセに

[463: 主婦さん]

2年前はマンション購入に興味が無かったけど高かったおかげで好きな間取りの部屋が残ってくれていて助かりました

[464: 匿名さん]

俺に間取りが合わなかった。
億くらいならぽんとだせるんだがな。

[465: 主婦さん]

>>No.464さん
間取りは好き嫌いが有りますよね
私ももう１部屋多ければもっと良かったけどリビングからの眺望が気に入っています

[466: 匿名さん]

>No.463さん

値引きはけっこうありましたか？買いたいですが、けっこう高いので、情報を頂けると助かります。

[467: 主婦さん]

>>No.466さん
販売当初幾らだったのか知らないのですが端数は切ってくれたと思います
私たちは値引き交渉をせずに言われたまま買ってしまいました（汗）
私たちが買った時期を同じくして数名お買いになった方がいたみたいです
正確には数えていませんが残り20部屋位で完売したタイプの部屋も出てきたみたいですよ

[469: 主婦さん]

鶴民の方に質問です
不妊治療をしている病院って近くにありませんか？
タワーマンションだと出来にくくなるって聞いたのでちょっと心配です

[470: 匿名さん]

質問する板間違ってない？

[472: 匿名さん]

検討者は俺様でいかないと損しますよ。
思いっきりわがままいったほうが得をする。

大きな買い物ですしね。

向こうが言うことだけじゃもったいない。

俺俺の肉食でいかないと。

[473: 匿名さん]

この物件は結局、耐震等級１みたいですね。知識不足ですみませんが、３ではないのに、地震に強いと豪語できるのでしょうか？１あればいいのでしょうか？

[474: 買いたいけど買えない人]

地震は友達！怖くないよ！

[475: 匿名さん]

もうすぐCIAL出来るし、その他にも駅前何か作ってるよね。スポーツ施設だっけ。これから売れるかもよ。

[476: 匿名さん]

スポーツ施設って、どこにできるのでしょうか？ジムですか？アクアしょぼいくせに、会費高い。鶴見にジム１つしかないからって、割高な料金設定のように感じる。

[477: 匿名]

シァルの出店リストが出てきましたね。
成城石井、とんかつ和光が嬉しいかも＼(^O^)／

[478: 匿名さん]

あのぉ
ますますここのテナントの○○さが引き立つことになってしまうのではないでしょうか？

[479: 匿名さん]

シァルの出店リスト拝見しましたが、しょぼい。以前は、ユニクロあったけど、今度はないなぁ。全体的にしょぼい感じ。No.477さんって、ナイスの人ですか？無理くり良いところを見つけようとする姿勢、ちょっと痛い印象を感じる。残りの販売がんばってください。

[480: 匿名さん]

サラ金とホルモン焼き屋なら負けません。

[481: 匿名]

ここって住人板で販売人板じゃないでしょ？
478さんはユニクロなくて残念でしたね。
私はユニクロで買ったことが無いのでどっちでもいいわ。
京樽も嬉しいかも。

[482: 匿名さん]

北辰とニュークイックと成城石井だけでもう大歓迎だわ。

アンデルセンとユニクロが戻ればもっと良かったけど、そんなの言い出したらきりが無い。

[483: 不動産業者さん]

ちなみに・・・免震等級があるマンションは基本的に耐震等級１ですけど？

[484: 購入検討中さん]

Suumo見ただけでしたが、割高すぎて無いなという感じでした。
駅から近いのですが「直結でない」＋下駄部分がしょぼすぎる。鶴見も川崎同様
ヤ○ザが多いですからね。外人と。それほど治安がいいとは思えません。

住環境重視ならちょっと無いかなという感じ。

ただし、通勤を考えると鶴見は悪くないと思いますが、JRをはさんで逆側？に
今、マンション販売始めていると思ってそっちのほうが、良いかなというのが
最近の思いです。

ロイ鶴＝だめ傑作化してきていますね。

[485: 匿名さん]

前からそう。
デベもあきらめているような雰囲気を感じる。

[486: 匿名さん]

プレジデントステージの割高さはここより上ですよ。
ここを値引きさせて買った方が良いと思う。

[487: 匿名さん]

40％引きなら考えてもいいな

[488: 匿名さん]

いくらなんでもビンボー過ぎるだろw

[489: 匿名さん]

ぶっちゃけ３割引けば、川崎の京急支線の何もない駅徒歩１分の、
床暖房すら付いてない安タワマンより安くなるんだから、流石に売れるだろ。

[490: 匿名さん]

鶴見なんて川崎に比べたらぜんぜん環境いいでしょ！
まー川崎もラゾーナ側は良くなったと思うけど、反対側のあの感じ！夜（まあ昼間でも）いったら

□ク△っぽい方々やお風な方々が、いっぱいいらっしゃるじゃない（笑）

このマンション割引してくれたら、ありです。

[491: 匿名さん]

>>490
鶴見の方がもっとひどいイメージだけど。
川崎と鶴見なんてそれこそ底辺の背比べみたいなことしてどうするの。

[492: 匿名さん]

鶴見をデかくしたのが川崎って感じですね。
確かによく似ているよ。

[493: 匿名さん]

鶴見は海側は難があるが山側は少し入ると良質な住宅地がある。
そこが川崎と違うところだな。

[494: 購入検討中さん]

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00065052/?sc_out=mikl...
価格 5,420万円～8,180万円

yahoo不動産を見たがこの価格帯はないなー。やっぱり3割引ないと
検討に値しない。

[495: 匿名さん]

ロイ鶴の3割引くらいだったら、鶴見でまともな新築物件、買えないよ。鶴見は鶴見でも、あって、生麦や岸谷あたり。新子安あたりで、探した方がいいのでは？さすがに、単金感がかなりずれているように感じます。まぁ、交渉するはタダだから、頑張ってみてください。結果を教えてください。

[496: 匿名さん]

ここはもう新築じゃない。

[497: 購入検討中さん]

・プレジデントステージ横濱鶴見
・プレシス鶴見

とか、新築で安いのがどんどんできていますね。特にプレシスはちょっと離れて、
格安アタックかけられる業者ですね。

[498: 匿名さん]

>>497
ちょっと前ではイニシア鶴見もかなり安かったね。
プレジデントステージは高すぎだから、プレシスに期待か。

[499: 住人]

1割2割程度ならわかるけど3割引いて欲しいとか言っている層の住人に入ってきて欲しくないわ
2割引いてくれるなら投資用に残りの住居全部買ってもいいよ

[501: 匿名]

タワーマンションの上層階って、火事になった場合、万が一スプリンクラーが作動しないなんて事あると、消化方法あるの？

[502: 入居済み住民さん]

No 499さん支持します。3割とか言う方、ちょっと引きます。ナイスさん、いくら困っても、そのような方に売却しないで欲しいです。残りの販売、がんばってください。

[503: 匿名さん]

がんばるといってもどうがんばるんでしょうか？
ここはもう新古マンションなんですよね。
次々と新築マンションが出てくるのに、価格は下げずにどうやって売りきるんですか？
デベがあきらめて賃貸に回したりバルク売りに走るようなことにでもなったらもっとイヤでしょう。

[504: 匿名さん]

駅一分以内は資産価値で価格が決まるところかわあるから、新築、中古もあまり変わらない。

鶴見の駅力はあがると思うからり、多少安くなれば買ってもいいかなら、

[505: 匿名さん]

ここ中古物件出まくってるけど１件も売れてないみたいなんだが・・。
駅力上がると思うなら中古どんどん買ってあげてください。

[506: 住人]

No.502さん
心配なさらなくても3割引きなんてあと数年経っても無理でしょうよ。
私が買う時に聞いた話だけど1億6千万の部屋も2割引いてもらえるなら買うと名乗りを上げている人がいらっしゃったようですし
ほかの部屋ももっと現実的な値引き交渉を皆さんしているようですからデベさんが値下げを決めた場合は条件が良かった方に電話が行くんじゃないかしら？
当然3割とか言っているNo.494さんには声はかからないと思いますよ。

マンションの良さってある程度生活レベル層が近い方が集まる所なので、そういう方がこちらに入ってきた場合他住人さんと揉めそうな気がするのでご遠慮頂きたいわ。

[507: 匿名さん]

住民を装ったネガ、ご苦労様ですね。
ここを邪魔しなきゃいけない物件って、一体どこなんだろ？

[508: 匿名さん]

そうですかね。
３割引きとか４割引きとかはともかく、相当に値引きしないと売り切れないでしょう。
もう中古扱いにマンションなんですよ。

[509: 匿名さん]

欲しいけど手が届かないんだね。

[512: 匿名さん]

ズバリ投資した経験なんかないでしょ？
安く仕入れりゃokayなんて小学生か？

[513: 匿名さん]

＞512さん
　安く仕入れて高く売る、買い叩くのが投資の原則だよね。

　早くバルクセールしないかな。まぁ、住民への連絡は
　ないだろうけど。

　

[514: 匿名さん]

バルク売りに回ると40％引き、あわよくば50％以上の値引きもありえますね。

[515: 匿名さん]

今の時点でそんなに景気言い訳じゃないのに、買った人にひきづられて値引きできなくて
ってのは結構つらいよね。

実は、シークレイン時々仕事でつるみに降りることがあったのでe-mansionみて参考に
なったけど、住民がそれほど入っていないというのは結構つらいですね。

まぁ、鶴見、川崎、矢向、新川崎、小杉どこも作りすぎかな。

[516: 匿名さん]

それは投資ではなくただの小売りだ。

投資は先々上がるのを予見し先に買うもの。

仮にあなたが買っても相当叩かれ売れないだろう。

買えたらだが。

[517: 匿名さん]

ここは先行き値上がりの見込みはないということか？
まあ、そうだろうな。
だから売れ残っているわけだ。

[518: 匿名さん]

今、値引きさせて買っても、リセールで買い叩かれるだけでダメだというなら、
２年前に定価で買った奴は、先が見えないにも程があるとしかいいようがないけどなぁ。

せめて、特定の間取りや高さに集中して売れ残りが出ているなら、
既購入者は人気／割安の間取りをGETできたって理屈で自分を慰めることができるけど、
実際は結構散ってるだけにどうにも言い訳がきかない。

[519: 匿名]

一体、何戸中いくつ売れ残ってるの？

[520: 匿名さん]

公式HPでは25戸となってますね…

[521: 匿名さん]

SUUMOの販売戸数を見たら、22戸になっていましたよ。地道に販売している感じですね。どのくらい値引きしているかわかりませんが。。。

[522: 匿名さん]

鶴見駅綺麗になりそうだしね。
地域的には発展してるから。

[523: いつか買いたいさん]

鶴見は、外人とヤ○○が多いからな～特にロイ鶴側のイメージ。

そういえば、京急近くの回転寿司に昔は言ったときに、職人が全部外人で
回転するすしが回っていなくて、「写真」だけがまわっていたことがあります。

さすが鶴見といった感じ。


西友側はまだ、そこそこなイメージですけどね。

[524: 匿名さん]

外人とヤ○○が多いのは、川崎の東口もあまり変わらないのでは？いや、むしろ川崎の東口の方が治安が悪そうに感じますが。。。それと、京急近くの回転寿司って、どこにあるのでしょうか？何年前のこと？確かに、鶴見東口のパチンコ屋周辺で、いかがわしいお店もあるでしょうが、治安面からは川崎の比じゃないくらいましだと思いますがね。鶴見西口は、確かにいいですが、3分以内の駅近の物件は、あまりないですね。西側は、山の部分も多く、本当に駅近の物件を作るのは、用地もあまりないから、難しいでしょう。プラウド横浜鶴見はいいでしょうが、中古でも全然出回っていない。ナイスさん、今、西口に物件を売り出しているみたいですが、高いらしいですが、ここの物件を買うんだったら、ロイ鶴見を割引させて、買う方が得のような感じがする。鶴見徒歩3分以内の物件は、あまりないですから。

[525: 匿名さん]

>>524
鶴見駅は駅近の価値が無いので、意味が無い。
これが横浜駅3分とか川崎駅3分なら別だが。

[526: 匿名さん]

>>525
そんなに鶴見を否定されるのでしたら、この掲示板に参加しなくてもよいのではと？思います。この掲示板は、鶴見のロイヤルタワー横浜鶴見の購入検討の掲示板だと思いますから。

[527: ご近所さん]

まじめに検討しようにも入居率って今どのくらいなんですか？
それにたいして、管理費の入居率ってどのくらいなんですかね？
9割入居に対しての管理費なのに5割しか入居していなかったら爆弾物件ですよね？

結構ひどいのがバルクバルク言っている人も居てバルクするには有る程度纏め売り
しないといけませんよね？

「バルク！（ラピュタ風）」ということは将来的にこのマンション管理費での
インカム管理しないといけないので大変じゃないですか？

[528: 匿名]

未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ。

[529: 匿名さん]

長く住まない人にとっては、修繕費が高いのは嬉しくないですよね

[530: 匿名さん]

＞528さん
＞未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
　⇒デベが優しく払ってくれるということがないので、初期購入費用
　　に含まれていると読み取りました。つまり初期費用でかなり、盛られていると。
　　マンション同様に初期費用にゲタ履いていると

＞ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と
＞24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
　⇒そんなに先までゲタ？

＞多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ
　⇒管理費用は○○コミュニティ側での管理だから会社の利益に成るはずだよ。
　　積立に回ることはない。
　　むしろ、○○コミュニティとかの会社は親会社への配当に回るはずだよ。

[531: 匿名さん]

＞530さん

私は、デベから、未入居部分の毎月の管理費や修繕費積立などは、デベが払っているとお聞きしましたが。。。
それが、彼らにとっては、重荷になっているとか。

それと、ちなみに、管理会社は、三井さんだと思いますが。。。先入観からか、悪徳デベの○イスという意識があるのでしょうか？
ここの管理組合にて、管理費と修繕費の割合を最近、変えましたよ。それで、今後の大規模修繕費用の負担がなくなると管理組合から聞いておりますよ。

[532: 匿名さん]

確かに鶴見は川崎に比べたらずっと上だな。
ここは、まあ海側に若干の問題はあるけど、川崎に比べたら全然たいしたことないし。
山側はれっきとした歴史ある住宅地。
工場の跡地にうじゃうじゃ建てたような節操のない所とは別物。

[533: 匿名さん]

川崎駅はただの乗換駅ですからね。
近隣の〇〇層をラなんとかいうショッピングセンターに集めて得意がっているだけですから、かわいいもんです。

[534: 購入検討中さん]

ゴミ回収って　各戸玄関前廊下にゴミ置いておくと回収ってシステムでしょ 外廊下でも夏場はもの凄い悪臭だろうし ゴミ出し時間を守らないモラル無い住民が同じフロアなら、一日中廊下にゴミ放置になる懸念 兎に角最低なシステムだと思う 今時のタワーマンションは普通各階にダストシュートか集積部屋用意してるし 集積部屋を各階用意している所と比較しても、それだけで管理負担が特段増えるわけでなく それを管理費高い理由するには無理がある

[535: 匿名さん]

530です。基本的に慈善団体でないので、デベロッパーが払うわけでもなければ、管理会社が
払うわけでもないので、購入時の金額が高い理由がわかりました。

かなり、管理費や修繕積み立て費に回ってそうですね。


個人的な活動ですが、○急コミュニティーのそこそこ株主やっていますが結構配当利回りが
良いんですよね。
つまりマンションが売れれば売れるだけ、株主へのインカムもよければ売り上げもいいんです。

管理費や修繕積み立ても割高ですね。まぁ、積み立てて間に合わなければ、修繕する時期を
ずらせば良いとかか・・

＞管理費（月額） 19,770円～32,690円
＞修繕積立金（月額） 4,820円～7,970円

＞532
　＞山側はれっきとした歴史ある住宅地。
　それは分かったこれは、そういう意味ではちょっとだけ海側？


悪くないんだけどなんで、駅直結じゃないのにこの金額なんだろう・・・だけ。

一回降りてから駅の階段を上るってところだけ。

[536: 住人]

昨夜と今日は空気が澄んでいて遠くまで良く見えますね。

[537: 匿名さん]

川崎駅周辺の地価が下落し住人さんたちが意気消沈していますね。
駅直結のこのマンションは健在ですね。

[538: 匿名さん]

ここを荒らすような書き込みはやめてもらえます？
他地域と比較して優劣つける意味がわかりませんね。

[539: 匿名さん]

駅直結？
そんな話あったっけ？

なんで、2階同士でシークレインとCIALをつなげてもらえないのか不思議だが、
店のテイストが違いすぎるからCIAL側に拒否られた、とかかな？

[540: ＯＬさん]

安全面

[541: 匿名さん]

え～とですね。見てて面白かったので一応書いておきますねん。

①販売価格に管理費等を載せて販売している！
⇒不可能です。税法上不可能です。
　３０００万円のマンションを売って、そのうち仮に１００万円分を管理費等に廻すという感じで考えているのでしょうけれど、２９００万円が売り上げになってしまいますし、１００万円を管理費等に移行すると、管理組合の年間収支に記載しなければ数字が合わなくなりますし、現実的にそんなバカな売り方をやっている会社はいないでしょう。


②管理費・修繕費はだれが払っている！
⇒未販売住戸は完成してから引き渡しまで売主が負担します。
ナイスくらいの規模になると経費処理で充分賄えますので、特に問題ないと思われます。価格にノッケテ売ってるということはないでしょう。経費で計上できる項目ですから。


③管理費・修繕費について！
⇒管理費はロイ鶴はハッキリ言って安いと思います。都内のタワーマンションやみなとみらいの物件などは、管理費＋修繕費＋タワーマンション管理費＋タワーマンション修繕費＝管理・修繕費という考え方です。
ロイ鶴はタワーマンションとしての管理・修繕費を別途徴収していないので、わたしは評価している点です。
もちろん、修繕費は上昇していくスピードが結構キツメだとは思いますが、それでもナイスの物件は管理費・修繕費がメチャメチャ高い中古などもありませんので、妥当だと思いますね。ココは評価して良い点だと思います。


④川崎より良い！
⇒ま～おっしゃる通りですね。川崎は一部の物件のみが非常に人気が高く、大多数の物件はドングリの背比べ状態です。鶴見ではロイ鶴より駅至近に物件が出来ることがないでしょうから、鶴見駅圏内では一番の希少物件になるでしょう。
ただし、それを求める人がどこまでいるかによって、価値は決まりますので、現状では価格が１０００万円程度下がらなければ超希少物件には成り得ないでしょう。


⑤駅直結！
⇒駅直結ではありませんよ。駅直結というのは、駅の改札口がある場所まで、地表に降りることなく移動できる物件の事を指します。ロイ鶴は１階まで降りて、それから駅へ移動するので駅直結という表現は誤りです。
あと、表示では１分になりますが、駅直結ではないので、人によってはそれほど近くないという感覚を受けてしまうのがネガ部分ですね。改札からですと、実際に３分でもエレベーターまで着かないですからね。

[542: 匿名さん]

誰も読まないと思うよ。

[543: 匿名さん]

No 535さんが、あまりにも自分の経験や知識を絶対化しようとするので、話を整理しようとしているのでしょう。

[544: 匿名さん]

まあ、バルク売りになってから考えてやるよ。

[545: 匿名さん]

鶴見駅近くの居住を考える購入者層の経済水準と物件価格が合っていないから売れない。

鶴見でも経済水準が高い住民が増えると良いですね。

[546: 匿名さん]

経済水準とやらが高い人は鶴見には住まないと思いますが。

[547: 匿名さん]

＞管理費はロイ鶴はハッキリ言って安いと思います。

え？どこがどう安いんだ？

ロイヤル鶴見384円/月・平米
　　VS
ブリリア大井町ラビアン290円 シティテラス大井仙台坂207円
エクラス291円　パークシティ小杉302円　リエトコート150円
クレッセント川崎260円 サンクタス川崎253円　リヴァリエ270円

タワマンとしての管理・修繕っての意味が分からんが、
下駄履きの場合の住居部と共用部のことであれば、
合算した数字で比較して上の有様なんだが。

[548: 匿名さん]

テナントに立ち食いそばが入っていると聞いたのですが本当ですか？
本当だとすれば立ち食いそばのあるマンションなんて珍しいですね。

[549: 匿名さん]

547三テンプレートをお借りすると

ロイヤル鶴見384円/月・平米 ＋蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや
　　VS
ブリリア大井町ラビアン290円 シティテラス大井仙台坂207円
エクラス291円　パークシティ小杉302円　リエトコート150円
クレッセント川崎260円 サンクタス川崎253円　リヴァリエ270円

ですか、、あまりに「蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや」に対する
付加価値が高いですね。

むしろ、「蕎麦屋＋てんや＋かつや＋不動産＋ととや」がもうけて
月額ランニングが減るのかと思っていました。

「や」がつく店舗が多いのもつるみの特徴ですね「や○ざ」が入らないことを
祈るだけです。

[550: 匿名さん]

まぁ何がどうであれ、このマンションはこのままずっと売れることもなく売れ残りマンションが続くとこですよ。
そもそも鶴見なんて田舎にタワーを建てる場所じゃない。
タワーとしても各フロアにゴミ捨て場を作る経費がなかったことからゴミを廊下に放置する変わった仕様。
まだ新しいときはいいが廊下汚れが目立ったり、ゴキブリが湧いてくるのも時間の問題でしょう。

[551: 匿名さん]

>そもそも鶴見なんて田舎にタワーを建てる場所じゃない。

そんなこといいだしたら、新川崎や新子安や東神奈川はもっとダメ、港町なんか問題外、だろ。

ここの問題は兎に角価格。元を糾せば、NICEが土地の仕入れで大失敗したってだけ。
おまけに地権者に食い物にされて今に至る。

[555: 匿名]

実は廊下にゴミってあまり見かけないんだな
みんな外に行くついでに一階に捨てに行っちゃってる。

蕎麦屋の付加価値説面白いね。

実は完売しないおかげで売り主さんが下にいつも居てくれて何かと助かっているんだよ。
だから住人としても無理に完売させてもらわなくていいのよね。

[558: 匿名]

あと549は購入検討中ってのは嘘だな。
＊＊＊さんはこのマンションに住めないよ、規約に書いてあるし自営業者は購入前にデベさんが会社訪問してくれるみたいだからバレるよ。
間違って販売しちゃっても退去させる事が出来るようになってるはずよ。

ここはデベさんが入居者をある程度選別してくれているそうなので購入検討者さんもデベさんに足切りされなければいいね。

[559: 匿名]

ここは都市再生機構が仕切ったんですね？

ミューザ川崎や武蔵小杉新南口駅前とはえらい違いですね？

なんで？

[562: 匿名]

558実は買える。

893さんは新聞販売所やリトルリーグも運営してるし、地方では大手系列の自動車販売会社だってやってる。

ただし自分じゃ住めないから愛人宅となる。

[563: 匿名さん]

つるみ近辺に色々出来ているけど、ロイツル今の価格で
売り切れそうですか？
京急ユーザーからするとロイツルの方が使い勝手がいいですかね？

プレジデントステージ横濱鶴見
横浜市鶴見区豊岡町
ＪＲ京浜東北線
鶴見
徒歩3分

セルアージュ横濱鶴見アストレ
横浜市鶴見区豊岡町
ＪＲ京浜東北線
鶴見
徒歩5分

[564: 匿名]

今日もいい天気だ
洗濯物を干す度に絶景が広がっていて思わずぼーっとしちゃいます。

[567: 匿名さん]

完成後2年経過してます。そっとしておいてあげまそう。

[569: 匿名さん]

早くしないとバルク売りの旬も逸してしまうのではないか
後は賃貸か社宅しか道がなくなってしまう

[570: 匿名さん]

すげー、もう丸二年か。
買った人可哀想すぎじゃない？
キャッシュバック制度とかあっても良い気がする。
Niceな会社だけに、Niceなフォローアップをしてくれることを期待。

[571: 匿名さん]

残25戸ってあるけど本当のところはどうなんだろう？

[572: 匿名さん]

さすがに、げすな勘ぐりかと思いますが。

[575: 匿名さん]

タワーマンションは資産価値が下がらないと言われてるけど、真実かどうか確認できる有意義な状況だと思う。

[576: 匿名さん]

また、東急の株を持っているという輩の嫌がらせかよ。

[577: 匿名]

電車が同時に５本通った。
おもちゃを眺めてるみたい。

[580: 購入検討中さん]

さあ！

CIAL TURUMI 開業後、どれくらいの期間が経過したら値下げしてくれるかな？

[582: 入居済み住民さん]

CIALがオープンしてから、気のせいか内覧する人が多くなったようですよ。買うかどうかはわからないですけど。

[583: 購入検討中さん]

近隣で狙ってる人はまあまあ居ると思いますよ・・・

私の友人2人（現在、川崎区と港北区住人）ですが、条件合えば住みたいと言ってます。

ただ、口をそろえて、条件とは、「もちろん価格！！」だそうです（笑）

[585: 匿名さん]

さすがにここは内装のレベルが低いよなぁ。壁紙、トイレ、、、もっと手入れないと、売れないと思う。

[586: 匿名さん]

坪単価120万くらいにしたら少しは売れるんじゃない？

[587: 匿名さん]

坪単価120万(笑)ありえん
少なくとも駅だよ

[589: 匿名さん]

＞少なくとも駅だよ

どういう意味？

[590: 購入経験者さん]

価格が高いのもあるけど、管理費等が高いのが厳しいかな。
テナントのお店のレベルも高い訳でもないし、完売までまだ少し時間かかりそうですね。

[591: 匿名さん]

589さん
駅近といいたいんでしょう(笑)

[592: 匿名さん]

>590
てか、すると思う？

[593: 匿名さん]

残り20戸なら、あと半年で完売？

[594: 匿名さん]

いや～夜に見ることありますけど～かな～り電気の付いてない部屋数がありますよ・・・
たぶん２０、３０、４０じゃありませんでしたけどね～
会社帰りにでも興味本位で電気の付いていない部屋数えてみますよ(笑）

[595: 購入検討中さん]

どうしよう･･･部屋数を少なくしても買おうかなと迷ってます。うちの予算では4LDK難しいです、ちょっと3LDKも今後に負担がかかるかなあという感じで。

3人ですから2LDKでもいんじゃないかという話はしています。とにかく便利なんですよねこの駅も立地も。安いマンションを求めて他の駅を選択してしまったら部屋数を減らすよりも後悔するんじゃないかと思いまして･･･。

1駅ずれたら全くライフスタイル変わりますよね(汗)

[596: 購入検討中さん]

この物件は　立地もいいし　欲しいのですが　いかんせん高すぎます！いくら鶴見駅前とはいえ　あまりにも高くすると売れないし　竣工してもう数年ですよね。販売会社はもう少し売る努力をすべきだと思います。新古の空き部屋が大量に残っているよりも　安くして　さっさと完売に持っていくほうが、管理費収入も入ってくるし　住人にとっても良いと思うのですが。

[597: 匿名さん]

管理費は販売会社のナイスが負担しているので、売れようが売れまいが、関係ないと思いますが。。。

[598: 匿名さん]

あまり安売りして、住民の方の生活レベルの差が激しくなると、住み心地が悪くなるから、安売りしないで欲しいです。

[599: 匿名さん]

仮にデベが安売りしなかったとしても、中古価格や資産価値はどんどん値崩れしていくよ。
ここは竣工後から中古の部屋が引っ切り無しに出てるけど
レインズ見るかぎり一件も売買取引が約定していないみたいだし。

まあ平米単価が50万を超えるマンションの中古での約定が
ほとんど無い土地柄じゃ仕方ないか。

[600: 匿名さん]

そりゃあ中古でもいいからどうしても鶴見に住みたいっていうマニアな人は少ないでしょ。