ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[401: 匿名さん]

ここは、住宅部分の管理費と全体の管理費ということで、商店とか入っている部分の管理費も含めて、管理費を請求するわけですよ。全体の管理費と住宅部分の管理費は、だいたい同じくらい。全体の管理費というのが正直、納得いかないなあ。一方で、管理費を取りすぎているから、余剰金がかなり発生していて、将来の修繕費UPを抑える目的で、今、マンションの理事会が管理費と修繕費の割合を変える住民アンケートをとっているようです。もし割合を変えないと、今後、何回かに分けて、毎月の修繕費の増額、また、一時金と言うことで、１００万ぐらいの修繕費を請求する計画のようです。販売時に売主は、そんな説明を懇切丁寧にふつうしないでしょう。販売価格も高いですが、それ以外のコストがかなり高いマンション。何が魅力なのでしょうか？考えた方がよい物件なのでしょうか？

[402: 匿名さん]

シークレインのトイレ維持管理もマンション住民が負担してるんですか?

[403: 匿名さん]

トイレやエスカレーターなど共用部分は全て住民負担ですよ
商業併設のマンションなんてどこもそうです

[404: 匿名]

そういう管理費でも問題ないって層が買うんでしょ。

そこケチってる人だとそもそも問題外。
免震タワーの場合、修繕費は見積り以上に膨らむ可能性あるんだから、多少多めに積んでおいても良いと思うが。

[405: 購入検討中さん]

ここが本当にそうなのかは知らんが、
下駄履きの商用施設部分が、倒産したわけでも滞納したわけでもないのに、
存在しているだけで管理組合の会計を圧迫するマンションなんてのは一般的じゃない。
金持ってる層なら気にならない、金持ちだけが買えばいいってのはただの思考停止。

仮説としては、商用施設の存在自体の問題ではなく、
共用扱いにされている部分が不当に大きすぎる場合に、こういう状況になりうる。
例えば、あのサルビアホールの所有者は誰？
管理組合の所有で区が賃貸しているなら、共用部分の管理に見合う賃料を取るべきだし、
区の所有なら、面積（実質的にはフロア全体を専有してる）に、
居住者と同じ管理費（平米単価が同じ）を徴収するだけで、共用部分の維持には十分すぎるはず。

やはりなんだかしっくりこない。一度聞きにいくしかないかな。

[406: 匿名さん]

サルビアホールの所有者は横浜市で、共用部分の管理費は占有面積比例で支払われてるはずですよ
一体なにがしっくり来ないというのですか

[407: 購入検討中さん]

ここの管理費は、例えば

　全体の管理費12500円(162円／平米）＋住居部の管理費17000円（222円/平米）

って感じになってる。合算すると平米単価は実に400円近い。
で、何がしっくりこないかというと、サルビアホールを初めとする商用施設は、
162円／平米の方しか払ってないんじゃないの？ってこと。
住居部のためだけの費用は住居部だけで負担っていうポリシーなんだろうが、
だったら商用部のためだけにあるような設備の管理費は商用部で負担すべきだろう。
つまり、商用部も

　全体の管理費10000円(162円／平米）＋商用部の管理費？円（？円/平米）

って内訳であってしかるべきだが、実際はどうなの？っ話。

ここを購入するなら、どちらの管理費にどのコストが割り当てられているのか把握すべき。
例えば、正面のエスカレータ。あれ、誰の負担なの？居住者含めた全体？
で、住居部のエレベータは？あれは住民のみ？おいふざけんな。とかね。
それでも、正面のエスカレータならまだ恩恵も受けているかもしれんが、
サルビアホールのエレベータとかロビーのソファーとかが全体扱いだったらもう許しがたいだろ？

ちなみに最近検討した中では、これより管理費の平米単価が高いMSは一つもなかった。
下が下駄履きの物件も何件かあったが、精々250円程度。もちろん修繕積立金とは切り離した管理費だけの話。
ゲストルーム以外の共用設備はほとんどないんだから、300戸のタワマンとしての管理費は、
エレベータ、コンシェルジュやゴミ収集も含め、222円／平米でまかなえるはず。

[408: 匿名さん]

現状だと店舗・ホテル・保育園・公益施設それぞれの所有管理者は、
管理組合に加入せず専有部分の管理のみを行うことになっている
そして共用部分は管理組合（つまり住宅の住民）が維持管理していく
それが管理組合設立準備会で3年かけて合意に至った結論だ

気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって
管理形態を変えればいいだけ
各テナントの所有者やJR東日本、日本ホテル、桑の実会、そして横浜市に対して
「管理費をもっと払え、嫌なら出て行け」と交渉すればいい

[409: 購入検討中さん]

４０８が本当なら４０６は虚報で、
商用部（各施設の専有部分以外）の維持コストも全て、住居部の住民300戸のみで負担している、ってことですか？
そりゃ高いわけだ・・・ってマジかよ？

＞気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって

いや、ここ検討板ですよ？
気に食わないなら買いません。
わざわざ金を出してまで、そんな面倒臭そうな交渉に関わりたい奴は普通はいない。

真面目な話、４０８が本当なら撤退します。

[410: 検討中]

聞きに行けばいいことを皆さん色々膨らましてますね。

駅前タワマン商業施設付の場合、多少の金額差あれど、どこもシステムは同じもんだよ。

簡単な話をグダグダ言ってる前に聞きに行けばいいと思いますがね。

[411: 匿名さん]

まあ、どこも同じっていえば、同じだよね。
一応、標準管理規約（複合用途型）ってものがあるからね。
大抵は、管理費は全体管理費・住宅一部管理費・店舗一部管理費、
修繕積立金は全体修繕積立金・住宅一部修繕積立金・店舗一部修繕積立金に区分され、
住居も店舗もそれぞれ適正な負担を行ってるね。

４０８？
ありえない。なにその不平等条約？

[412: 匿名さん]

ここは値引きされても、買わないが正解だな

[413: 匿名さん]

値引きしたらほしいですよ

[414: 匿名さん]

賃貸でもいいから住みたいけど賃貸も高い。。。

[415: 通りすがり]

修繕積立費って、10年毎に一時金払うのって普通でしょうか？
タワーマンションって、実際何年前から建ち始めたのでしょう？どこかに修繕した物件とか無いでしょうか？

[416: 匿名さん]

私はここ買いたいです。もう少し様子見てます。

第一に立地条件、あとは中も見たけど結構綺麗に掃除が行き届いてました・・・・

[417: 匿名さん]

あと何戸？

[418: 悲惨]

確か30戸だと

[419: 匿名さん]

ずーっと、３０戸じゃん。割引は、いつから始まるのかな？割引したら、欲しいなぁ。

[420: 匿名さん]

公式では３５戸（今週水曜更新、前回更新から変わらず）みたいだけど、
３０戸が本当なら差分の５戸はどれ？

ＡＣＥＦの４間取りで残戸の７割になってたりして。

[421: 匿名さん]

2000万円値引きするなら買ってやってもいいかも。

[422: 購入検討中さん]

＞419

ですよね！色々好き嫌いあると思いますが・・・・・
値引き始まったら欲しいです。

[423: 匿名さん]

値引きしたら、本当に欲しい。ナイスはある意味、鶴見の不動産価格に、価格破壊を起こした。値引きと言うか、もう少し、適正価格に戻して欲しいなぁ。

[424: 匿名さん]

ここの築３０年目（今から２８年後）の修繕積立金って、一体幾らになってんだろ？
仮に一時金ではなく全て月額で徴収するとしたら、７５平米で最低でも月4万、下手すれば月6万コースかな。
管理費や固定資産税とあわせると、実に月あたり１０万の負担。
３５年ローンで繰り上げできなかった奴はあぼーんだな。

[425: 匿名さん]

高い金払って鶴見に住まなければならないってどういう理由があるのでしょうか？
お金をたくさん使うなら他にふさわしいところがいくらでもあると思うのですが。
別にこのマンションがどうこういうわけではないのですが、それが解せないです。

[426: 匿名さん]

鶴見は便利だからねぇ

[427: 匿名さん]

今、決算値引きしていますかね？

[428: 匿名さん]

値引きをしている可能性はある。
だが、決算値引きではない（口でそう言っていても）。
なぜなら、今申し込んでも決算に間に合わないから。

強いて言えば、スーツケースに6000万詰めて販売センタに行けば道が開けるかも。

[429: 匿名さん]

値引きしてもいらない・・・

[430: 匿名さん]

値引きしてもいらないなら、なぜこの検討板を見にくるのか理解できない。
気になってる私としては値引きしたら欲しい！

[431: 匿名さん]

値引きしていると思っていた。
値引きしても売れないのだと。

[432: 匿名さん]

ここのどこが気になるの？
鶴見という中途半端な場所だし、建物としても欠点だらけ。
タワマンが欲しいならほかも探してみれば？

[433: 匿名さん]

建物のどこが欠点なのでしょうか？

[434: 匿名さん]

自分は鶴見が中途半端な場所だとは思わない。
タワマンが、欲しいわけではないので（買えないし）
駅近の鶴見の中古マンションを、
いくつか見てきたけど
価格は安いがベランダ越しに
お見合い状態･･･ていうのが多くて
いまだに欲しいと思う物件にめぐりあえない。

[435: 匿名]

タワマンだって、よくお見合い状態になってますよ
(笑)
鶴見周辺だと、普通、そこまで高くないから、割り切りましょう。

鶴見タワマンは、景観代を払える人が、買えばいいのでは？

[436: 匿名さん]

駅から、徒歩５分以内なのに、鶴見の中古ってなんでこんなに安いんだろう？って思ってたけど

確かに、お見合い状態が多いですね。

鶴見駅から区役所に向かう途中って、マンションが乱立してるイメージがあります。

ヨーカドー近くのマンションだったら、便利だしお見合い状態も回避できるのでは？

[437: 購入検討中さん]

432みたいな人って、何故自分が気に入ってないのにいちいち出てきて批判ばかりするんだろ？

検討対象外なら、ここに来なきゃいいのに・・・・（哀）

[438: 匿名さん]

掲示板でネガることで、買えない悔しさを晴らしているんでしょう。
可哀想な人なんですよ、きっと。

[439: 匿名]

ネガでも悔しさでもありませんが(笑)、
私もここを買った人の買った理由を聞いてみたいです。
これだけ出すなら他にもっといいところがいくらでもあるのにどうして？って感じなんです。
地元の人とかだったらわかるのですが。

[440: 買いたいけど買えない人]

駅１～２分なのに眺望が確保されている
地盤
通勤は都内だけど神奈川に住みたい
川崎は人が多すぎる

ちなみに他にもっといいところってどこでしょうか？
参考にしますので。

[441: 匿名]

武蔵小杉最強です

[442: 匿名]

それなら武蔵小杉はどうですか？

[443: 匿名さん]

確かに、鶴見周辺の物件と比べて、高いだという主張はありますが、よく考えると、”単位、カテゴリー”が違うのに、同じ次元で議論しても、意味がないように感じますが。どうでしょうか？

[444: 匿名さん]

鶴見周辺以外の他の地域のタワマンと比べても割高だから、言われるのだと思いますよ。
ただ、ナイスは他のデベと比べて値引きに寛容なようですから
表示されている価格から購入価格は相当下がってきているようですが。

[445: いつか買いたいさん]

＞４４０

住所が横浜市
（車も横浜ナンバー）

[446: 匿名]

武蔵小杉のタワマン(他のタワマンと向かい合ってない間取り)は確かにいいですよね。
一応、鶴見の利点で、京急鶴見‐羽田空港が乗り換え無しでいけて便利ですよ。

[447: 匿名さん]

屋上庭園って、ここありますか？写真と違って、全然ない。というか、しょぼい。今後できるということでしょうか？完成後、２年も
経つから、計画倒れということでしょうか？？？

[448: 匿名さん]

悲惨スレでまたまた名前が挙がっているようですが。

[449: 匿名さん]

現在、何戸残っている？

[450: 匿名さん]

あと２８戸らしいです。いまだに。。。なんでもいいけど、あそこに見学行った時、１階がゴミ臭かった。換気が悪い？構造が悪い？みてくれいいのに、残念。

[451: 匿名さん]

ホルモン焼きとかが密集していますからしかたがないのでは

[452: 匿名さん]

2駅利用で駅前だからこんなに高いのでしょうか？
線路にはさまれた立地はどうなんだろうと思いましたが、見に行ってみた限りはさほど気になりませんでした。
地上から見ただけなので、実際に部屋からの眺望にどう影響するかはわかりませんが。

駅の利用者は多めでも駅前の商業施設はいまひとつ充実していないように思えます。
京急の駅下のスーパーや激安店はなかなか使えそうですが規模が小さすぎます。
ＪＲ隣接のビルが立派なわりには使える施設が入っていないようにも思えます。

せっかくの乗り換え駅ですからより良い発展がのぞめると良いのですが。
時間はかかるでしょうね。

[453: 匿名さん]

＞ＪＲ隣接のビルが立派なわりには使える施設が入っていないようにも思えます。

え？
出店リストって公表されたの？
禅カフェは予定どおりだった？

さておき

日常生活で使う店という観点で鶴見がダメって言うなら、神奈川のこの辺だと、
横浜駅一帯（横浜～桜木町～関内の一帯）か川崎駅の二択じゃん。
武蔵小杉なんか、あんなに高いタワマンを乱立させてんのに普段使いの商業施設だけみれば鶴見以下だし、
新川崎にいたっては、たかがスーパーが一店が出る出ないで大騒ぎになるくらいの悲惨さだよ。

[454: 匿名さん]

川崎駅周辺は鶴見駅と同様、品がないからだめでしょう
駅のすぐ近くを探すのならこの沿線ではみなとみらいだけでしょうかね

[455: 匿名さん]

30％DOWNなら土俵にのせてあげるが。

[456: 匿名さん]

でも武蔵小杉ははちきれそうな活気があるけど、ここは時代から取り残されそうな感じ。

[457: 匿名さん]

今って、どのくらい割引きしているのでしょうか？部屋のタイプも全種類あるのでしょうかね？割引きしているなら、興味あるなあ。情報お持ちの方、教えてください。

[459: 匿名]

武蔵小杉
活気すげーとかいってるヤツいるが、所詮
ドングリの背比べ、たいした施設もねーし、川崎、鶴見なんかと
比較して優越感味わいたいのかな（笑）

[460: 匿名さん]

武蔵小杉なんてすぐ廃れる候補ナンバー1じゃんｗ
あんな乱立してピークは確かに今だけど、
スラムか候補ナンバー1だと思う

[461: 主婦さん]

眺望と部屋の間取りが気に入ったので比較せずに買っちゃいました

[462: 匿名]

↑ウソつき！　


どこも買えないクセに

[463: 主婦さん]

2年前はマンション購入に興味が無かったけど高かったおかげで好きな間取りの部屋が残ってくれていて助かりました

[464: 匿名さん]

俺に間取りが合わなかった。
億くらいならぽんとだせるんだがな。

[465: 主婦さん]

>>No.464さん
間取りは好き嫌いが有りますよね
私ももう１部屋多ければもっと良かったけどリビングからの眺望が気に入っています

[466: 匿名さん]

>No.463さん

値引きはけっこうありましたか？買いたいですが、けっこう高いので、情報を頂けると助かります。

[467: 主婦さん]

>>No.466さん
販売当初幾らだったのか知らないのですが端数は切ってくれたと思います
私たちは値引き交渉をせずに言われたまま買ってしまいました（汗）
私たちが買った時期を同じくして数名お買いになった方がいたみたいです
正確には数えていませんが残り20部屋位で完売したタイプの部屋も出てきたみたいですよ

[469: 主婦さん]

鶴民の方に質問です
不妊治療をしている病院って近くにありませんか？
タワーマンションだと出来にくくなるって聞いたのでちょっと心配です

[470: 匿名さん]

質問する板間違ってない？

[472: 匿名さん]

検討者は俺様でいかないと損しますよ。
思いっきりわがままいったほうが得をする。

大きな買い物ですしね。

向こうが言うことだけじゃもったいない。

俺俺の肉食でいかないと。

[473: 匿名さん]

この物件は結局、耐震等級１みたいですね。知識不足ですみませんが、３ではないのに、地震に強いと豪語できるのでしょうか？１あればいいのでしょうか？

[474: 買いたいけど買えない人]

地震は友達！怖くないよ！

[475: 匿名さん]

もうすぐCIAL出来るし、その他にも駅前何か作ってるよね。スポーツ施設だっけ。これから売れるかもよ。

[476: 匿名さん]

スポーツ施設って、どこにできるのでしょうか？ジムですか？アクアしょぼいくせに、会費高い。鶴見にジム１つしかないからって、割高な料金設定のように感じる。

[477: 匿名]

シァルの出店リストが出てきましたね。
成城石井、とんかつ和光が嬉しいかも＼(^O^)／

[478: 匿名さん]

あのぉ
ますますここのテナントの○○さが引き立つことになってしまうのではないでしょうか？

[479: 匿名さん]

シァルの出店リスト拝見しましたが、しょぼい。以前は、ユニクロあったけど、今度はないなぁ。全体的にしょぼい感じ。No.477さんって、ナイスの人ですか？無理くり良いところを見つけようとする姿勢、ちょっと痛い印象を感じる。残りの販売がんばってください。

[480: 匿名さん]

サラ金とホルモン焼き屋なら負けません。

[481: 匿名]

ここって住人板で販売人板じゃないでしょ？
478さんはユニクロなくて残念でしたね。
私はユニクロで買ったことが無いのでどっちでもいいわ。
京樽も嬉しいかも。

[482: 匿名さん]

北辰とニュークイックと成城石井だけでもう大歓迎だわ。

アンデルセンとユニクロが戻ればもっと良かったけど、そんなの言い出したらきりが無い。

[483: 不動産業者さん]

ちなみに・・・免震等級があるマンションは基本的に耐震等級１ですけど？

[484: 購入検討中さん]

Suumo見ただけでしたが、割高すぎて無いなという感じでした。
駅から近いのですが「直結でない」＋下駄部分がしょぼすぎる。鶴見も川崎同様
ヤ○ザが多いですからね。外人と。それほど治安がいいとは思えません。

住環境重視ならちょっと無いかなという感じ。

ただし、通勤を考えると鶴見は悪くないと思いますが、JRをはさんで逆側？に
今、マンション販売始めていると思ってそっちのほうが、良いかなというのが
最近の思いです。

ロイ鶴＝だめ傑作化してきていますね。

[485: 匿名さん]

前からそう。
デベもあきらめているような雰囲気を感じる。

[486: 匿名さん]

プレジデントステージの割高さはここより上ですよ。
ここを値引きさせて買った方が良いと思う。

[487: 匿名さん]

40％引きなら考えてもいいな

[488: 匿名さん]

いくらなんでもビンボー過ぎるだろw

[489: 匿名さん]

ぶっちゃけ３割引けば、川崎の京急支線の何もない駅徒歩１分の、
床暖房すら付いてない安タワマンより安くなるんだから、流石に売れるだろ。

[490: 匿名さん]

鶴見なんて川崎に比べたらぜんぜん環境いいでしょ！
まー川崎もラゾーナ側は良くなったと思うけど、反対側のあの感じ！夜（まあ昼間でも）いったら

□ク△っぽい方々やお風な方々が、いっぱいいらっしゃるじゃない（笑）

このマンション割引してくれたら、ありです。

[491: 匿名さん]

>>490
鶴見の方がもっとひどいイメージだけど。
川崎と鶴見なんてそれこそ底辺の背比べみたいなことしてどうするの。

[492: 匿名さん]

鶴見をデかくしたのが川崎って感じですね。
確かによく似ているよ。

[493: 匿名さん]

鶴見は海側は難があるが山側は少し入ると良質な住宅地がある。
そこが川崎と違うところだな。

[494: 購入検討中さん]

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00065052/?sc_out=mikl...
価格 5,420万円～8,180万円

yahoo不動産を見たがこの価格帯はないなー。やっぱり3割引ないと
検討に値しない。

[495: 匿名さん]

ロイ鶴の3割引くらいだったら、鶴見でまともな新築物件、買えないよ。鶴見は鶴見でも、あって、生麦や岸谷あたり。新子安あたりで、探した方がいいのでは？さすがに、単金感がかなりずれているように感じます。まぁ、交渉するはタダだから、頑張ってみてください。結果を教えてください。

[496: 匿名さん]

ここはもう新築じゃない。

[497: 購入検討中さん]

・プレジデントステージ横濱鶴見
・プレシス鶴見

とか、新築で安いのがどんどんできていますね。特にプレシスはちょっと離れて、
格安アタックかけられる業者ですね。

[498: 匿名さん]

>>497
ちょっと前ではイニシア鶴見もかなり安かったね。
プレジデントステージは高すぎだから、プレシスに期待か。

[499: 住人]

1割2割程度ならわかるけど3割引いて欲しいとか言っている層の住人に入ってきて欲しくないわ
2割引いてくれるなら投資用に残りの住居全部買ってもいいよ