ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[390: 悲惨]

それ！ホントのはなしだよね

俺の知人にいるよ。物件は違うけどね。

[391: 匿名さん]

前にも、誰かが言ってたけど
値下げは、シャルが出来たあとも残ってる部屋ってことか。

[392: 購入検討中さん]

だよね！
完成3ヵ月後ってとこかな？狙い目は

[393: 匿名さん]

2000万円下がるのなら考えてもいいかな。
もちろん投資目的ですが。

[394: ななしのごんべ]

今またユーテレビで物件紹介やってました。
「モデルルームも内覧出来ます」
とか言ってるけど、まだ部屋残りまくってるってこと？
っていうか、エントランスもホールもハッキリ言ってしょぼい。
この値段出すなら、もう少しちゃんとしてほしい。
前にナイスのマンション住んでたけど、
やっぱり何だか安っぽいんだよな〜。
多分全戸は埋まらないね。

[395: 匿名さん]

少し前に実際のお部屋見に行ったけど、ほぼ全タイプあったよ。
夜に電気ついてないお部屋がすべて残戸ってかんじ。

まったく完売の気配なし。

[396: 検討中]

この間、案内所が少しにぎわってたぞ・・・って言っても５，６組？

値引き始まったのかな？

[397: 匿名さん]

スーモの新築マンションに掲載されてました。
ここって直接基礎なんですね。
本当は通勤の事を考えたら都内が良かったのですが
地盤も捨てがたいです。
京浜東北が通っているので通勤も大丈夫かなと･･･
我が家も見に行く予定です。

[398: 匿名さん]

ステマってレベルじゃねぇぞ

[399: 買い換え検討中]

ここは物件の値段の高さは割り切れたけど、月々の管理費等が高めなのがネックでした。

[400: 匿名さん]

プールとかフィットネスみたいな分かりやすい高コスト共用設備付きのタワマンと、
互角以上に戦える管理費単価の理由は一体何なんだろね？

MRでは、ゴミの各戸収集が大変みたいな話も聞いたけど、
もし、ゴミの各戸回収を週２回（フロア毎に異なる曜日）とかにして、
その分管理費下げられるなら是非そうしてくれ。

普段から毎日ゴミなんか出さないし、
決まった曜日以外でも１Fに行けば24時間ゴミを出せるんだから、
別に毎日（正確には週5日）巡回してくれなくていい。

[401: 匿名さん]

ここは、住宅部分の管理費と全体の管理費ということで、商店とか入っている部分の管理費も含めて、管理費を請求するわけですよ。全体の管理費と住宅部分の管理費は、だいたい同じくらい。全体の管理費というのが正直、納得いかないなあ。一方で、管理費を取りすぎているから、余剰金がかなり発生していて、将来の修繕費UPを抑える目的で、今、マンションの理事会が管理費と修繕費の割合を変える住民アンケートをとっているようです。もし割合を変えないと、今後、何回かに分けて、毎月の修繕費の増額、また、一時金と言うことで、１００万ぐらいの修繕費を請求する計画のようです。販売時に売主は、そんな説明を懇切丁寧にふつうしないでしょう。販売価格も高いですが、それ以外のコストがかなり高いマンション。何が魅力なのでしょうか？考えた方がよい物件なのでしょうか？

[402: 匿名さん]

シークレインのトイレ維持管理もマンション住民が負担してるんですか?

[403: 匿名さん]

トイレやエスカレーターなど共用部分は全て住民負担ですよ
商業併設のマンションなんてどこもそうです

[404: 匿名]

そういう管理費でも問題ないって層が買うんでしょ。

そこケチってる人だとそもそも問題外。
免震タワーの場合、修繕費は見積り以上に膨らむ可能性あるんだから、多少多めに積んでおいても良いと思うが。

[405: 購入検討中さん]

ここが本当にそうなのかは知らんが、
下駄履きの商用施設部分が、倒産したわけでも滞納したわけでもないのに、
存在しているだけで管理組合の会計を圧迫するマンションなんてのは一般的じゃない。
金持ってる層なら気にならない、金持ちだけが買えばいいってのはただの思考停止。

仮説としては、商用施設の存在自体の問題ではなく、
共用扱いにされている部分が不当に大きすぎる場合に、こういう状況になりうる。
例えば、あのサルビアホールの所有者は誰？
管理組合の所有で区が賃貸しているなら、共用部分の管理に見合う賃料を取るべきだし、
区の所有なら、面積（実質的にはフロア全体を専有してる）に、
居住者と同じ管理費（平米単価が同じ）を徴収するだけで、共用部分の維持には十分すぎるはず。

やはりなんだかしっくりこない。一度聞きにいくしかないかな。

[406: 匿名さん]

サルビアホールの所有者は横浜市で、共用部分の管理費は占有面積比例で支払われてるはずですよ
一体なにがしっくり来ないというのですか

[407: 購入検討中さん]

ここの管理費は、例えば

　全体の管理費12500円(162円／平米）＋住居部の管理費17000円（222円/平米）

って感じになってる。合算すると平米単価は実に400円近い。
で、何がしっくりこないかというと、サルビアホールを初めとする商用施設は、
162円／平米の方しか払ってないんじゃないの？ってこと。
住居部のためだけの費用は住居部だけで負担っていうポリシーなんだろうが、
だったら商用部のためだけにあるような設備の管理費は商用部で負担すべきだろう。
つまり、商用部も

　全体の管理費10000円(162円／平米）＋商用部の管理費？円（？円/平米）

って内訳であってしかるべきだが、実際はどうなの？っ話。

ここを購入するなら、どちらの管理費にどのコストが割り当てられているのか把握すべき。
例えば、正面のエスカレータ。あれ、誰の負担なの？居住者含めた全体？
で、住居部のエレベータは？あれは住民のみ？おいふざけんな。とかね。
それでも、正面のエスカレータならまだ恩恵も受けているかもしれんが、
サルビアホールのエレベータとかロビーのソファーとかが全体扱いだったらもう許しがたいだろ？

ちなみに最近検討した中では、これより管理費の平米単価が高いMSは一つもなかった。
下が下駄履きの物件も何件かあったが、精々250円程度。もちろん修繕積立金とは切り離した管理費だけの話。
ゲストルーム以外の共用設備はほとんどないんだから、300戸のタワマンとしての管理費は、
エレベータ、コンシェルジュやゴミ収集も含め、222円／平米でまかなえるはず。

[408: 匿名さん]

現状だと店舗・ホテル・保育園・公益施設それぞれの所有管理者は、
管理組合に加入せず専有部分の管理のみを行うことになっている
そして共用部分は管理組合（つまり住宅の住民）が維持管理していく
それが管理組合設立準備会で3年かけて合意に至った結論だ

気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって
管理形態を変えればいいだけ
各テナントの所有者やJR東日本、日本ホテル、桑の実会、そして横浜市に対して
「管理費をもっと払え、嫌なら出て行け」と交渉すればいい

[409: 購入検討中さん]

４０８が本当なら４０６は虚報で、
商用部（各施設の専有部分以外）の維持コストも全て、住居部の住民300戸のみで負担している、ってことですか？
そりゃ高いわけだ・・・ってマジかよ？

＞気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって

いや、ここ検討板ですよ？
気に食わないなら買いません。
わざわざ金を出してまで、そんな面倒臭そうな交渉に関わりたい奴は普通はいない。

真面目な話、４０８が本当なら撤退します。

[410: 検討中]

聞きに行けばいいことを皆さん色々膨らましてますね。

駅前タワマン商業施設付の場合、多少の金額差あれど、どこもシステムは同じもんだよ。

簡単な話をグダグダ言ってる前に聞きに行けばいいと思いますがね。

[411: 匿名さん]

まあ、どこも同じっていえば、同じだよね。
一応、標準管理規約（複合用途型）ってものがあるからね。
大抵は、管理費は全体管理費・住宅一部管理費・店舗一部管理費、
修繕積立金は全体修繕積立金・住宅一部修繕積立金・店舗一部修繕積立金に区分され、
住居も店舗もそれぞれ適正な負担を行ってるね。

４０８？
ありえない。なにその不平等条約？

[412: 匿名さん]

ここは値引きされても、買わないが正解だな

[413: 匿名さん]

値引きしたらほしいですよ

[414: 匿名さん]

賃貸でもいいから住みたいけど賃貸も高い。。。

[415: 通りすがり]

修繕積立費って、10年毎に一時金払うのって普通でしょうか？
タワーマンションって、実際何年前から建ち始めたのでしょう？どこかに修繕した物件とか無いでしょうか？

[416: 匿名さん]

私はここ買いたいです。もう少し様子見てます。

第一に立地条件、あとは中も見たけど結構綺麗に掃除が行き届いてました・・・・

[417: 匿名さん]

あと何戸？

[418: 悲惨]

確か30戸だと

[419: 匿名さん]

ずーっと、３０戸じゃん。割引は、いつから始まるのかな？割引したら、欲しいなぁ。

[420: 匿名さん]

公式では３５戸（今週水曜更新、前回更新から変わらず）みたいだけど、
３０戸が本当なら差分の５戸はどれ？

ＡＣＥＦの４間取りで残戸の７割になってたりして。

[421: 匿名さん]

2000万円値引きするなら買ってやってもいいかも。

[422: 購入検討中さん]

＞419

ですよね！色々好き嫌いあると思いますが・・・・・
値引き始まったら欲しいです。

[423: 匿名さん]

値引きしたら、本当に欲しい。ナイスはある意味、鶴見の不動産価格に、価格破壊を起こした。値引きと言うか、もう少し、適正価格に戻して欲しいなぁ。

[424: 匿名さん]

ここの築３０年目（今から２８年後）の修繕積立金って、一体幾らになってんだろ？
仮に一時金ではなく全て月額で徴収するとしたら、７５平米で最低でも月4万、下手すれば月6万コースかな。
管理費や固定資産税とあわせると、実に月あたり１０万の負担。
３５年ローンで繰り上げできなかった奴はあぼーんだな。

[425: 匿名さん]

高い金払って鶴見に住まなければならないってどういう理由があるのでしょうか？
お金をたくさん使うなら他にふさわしいところがいくらでもあると思うのですが。
別にこのマンションがどうこういうわけではないのですが、それが解せないです。

[426: 匿名さん]

鶴見は便利だからねぇ

[427: 匿名さん]

今、決算値引きしていますかね？

[428: 匿名さん]

値引きをしている可能性はある。
だが、決算値引きではない（口でそう言っていても）。
なぜなら、今申し込んでも決算に間に合わないから。

強いて言えば、スーツケースに6000万詰めて販売センタに行けば道が開けるかも。

[429: 匿名さん]

値引きしてもいらない・・・

[430: 匿名さん]

値引きしてもいらないなら、なぜこの検討板を見にくるのか理解できない。
気になってる私としては値引きしたら欲しい！

[431: 匿名さん]

値引きしていると思っていた。
値引きしても売れないのだと。

[432: 匿名さん]

ここのどこが気になるの？
鶴見という中途半端な場所だし、建物としても欠点だらけ。
タワマンが欲しいならほかも探してみれば？

[433: 匿名さん]

建物のどこが欠点なのでしょうか？

[434: 匿名さん]

自分は鶴見が中途半端な場所だとは思わない。
タワマンが、欲しいわけではないので（買えないし）
駅近の鶴見の中古マンションを、
いくつか見てきたけど
価格は安いがベランダ越しに
お見合い状態･･･ていうのが多くて
いまだに欲しいと思う物件にめぐりあえない。

[435: 匿名]

タワマンだって、よくお見合い状態になってますよ
(笑)
鶴見周辺だと、普通、そこまで高くないから、割り切りましょう。

鶴見タワマンは、景観代を払える人が、買えばいいのでは？

[436: 匿名さん]

駅から、徒歩５分以内なのに、鶴見の中古ってなんでこんなに安いんだろう？って思ってたけど

確かに、お見合い状態が多いですね。

鶴見駅から区役所に向かう途中って、マンションが乱立してるイメージがあります。

ヨーカドー近くのマンションだったら、便利だしお見合い状態も回避できるのでは？

[437: 購入検討中さん]

432みたいな人って、何故自分が気に入ってないのにいちいち出てきて批判ばかりするんだろ？

検討対象外なら、ここに来なきゃいいのに・・・・（哀）

[438: 匿名さん]

掲示板でネガることで、買えない悔しさを晴らしているんでしょう。
可哀想な人なんですよ、きっと。

[439: 匿名]

ネガでも悔しさでもありませんが(笑)、
私もここを買った人の買った理由を聞いてみたいです。
これだけ出すなら他にもっといいところがいくらでもあるのにどうして？って感じなんです。
地元の人とかだったらわかるのですが。