ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[369: 匿名]

東京勤務ならば…桜木町より鶴見ですね。

[370: 悲惨]

まー立地的にはそうですね

[371: 匿名さん]

東京勤務なら桜木町より鶴見より都内。
そんな分かりきってることを言われても・・。

[372: 悲惨]

都内を検討してるお方が、鶴見の検討板に来ますかな？いつものあなた(笑)
　
鶴見や川崎は、東京や横浜に仕事で良く行く人にとっては最適だと思います。

[373: 匿名]

369です。

私も372さんと同意見です。

[374: 匿名さん]

>>372
都内を検討するような人は鶴見は検討しないから、ここは売れないんだよ。
値段だけは都内並みだからね。

[375: 匿名さん]

というか、鶴見を検討する人って何かの事情で鶴見に住まわざるをえない人だけでしょ。
どこでも選べる人がわざわざ鶴見を選ぶとは思えない。

[376: 匿名さん]

その通り！
私も色々な事情から鶴見あたりで駅近な物件を探しています。

確かに高いですが、物権立地的には便利なんで、価格落ちれば購入も視野に入れてます。

都内とかと比較して、色々言ってる人は都内のスレで意見すればいいのでは？

もっと売れてない物件なんて腐るほどあるのに（笑）

[377: 匿名さん]

>>375-376
事情で鶴見に住まなきゃ行けない人にしか売れないから、
長い期間売れ残り続けるのは仕方の無いことなんだろうね。

武蔵小杉みたいに都内と武蔵小杉を比較して
価格的にお得感があるから武蔵小杉に住む、みたいに比較される所は
あれだけ建てまくっててもすぐ完売するんだろうけど。

[378: 匿名]

実際、検討したが、特に駅前タワー！

えー武蔵小杉にお得感ある？

[379: 匿名さん]

小杉を話題に出すと荒れるよ

[381: 匿名さん]

大幅値〇を始めたみたいですね。

[382: 物件比較中さん]

ここはまだ坪３００万を超えるんですか?
みなとみらいより、高くないですか？

[383: 購入検討中さん]

いくら大幅値○されているんでしょうか？？？

[384: 匿名]

値下げしてたら、立地的なは検討したい

[385: 匿名さん]

結果、あんま値引きしてくんない。
だからやめた。
300万はしないけど。

[386: 匿名さん]

予算的になのか、
オールパークスに、なにげに誘導された。
値下げの話、まともに信じたばかりに・・・
でも金があったら、やっぱり欲しい。

[387: 匿名さん]

予算はいくらなんでしょうか？４千万以下？それ故、オールパークス誘導されたのでしょうか？結局、値引きはいくらだったのでしょうか？

[388: 匿名さん]

てか、ここ残ってるのって５千万とか６千万ばっかじゃん
いくらなんでも、４千万以下の予算の人は行かないでしょー

[389: 匿名さん]

ナイスのマンションに居住してる、知人等いれば５０万値引き。

[390: 悲惨]

それ！ホントのはなしだよね

俺の知人にいるよ。物件は違うけどね。

[391: 匿名さん]

前にも、誰かが言ってたけど
値下げは、シャルが出来たあとも残ってる部屋ってことか。

[392: 購入検討中さん]

だよね！
完成3ヵ月後ってとこかな？狙い目は

[393: 匿名さん]

2000万円下がるのなら考えてもいいかな。
もちろん投資目的ですが。

[394: ななしのごんべ]

今またユーテレビで物件紹介やってました。
「モデルルームも内覧出来ます」
とか言ってるけど、まだ部屋残りまくってるってこと？
っていうか、エントランスもホールもハッキリ言ってしょぼい。
この値段出すなら、もう少しちゃんとしてほしい。
前にナイスのマンション住んでたけど、
やっぱり何だか安っぽいんだよな〜。
多分全戸は埋まらないね。

[395: 匿名さん]

少し前に実際のお部屋見に行ったけど、ほぼ全タイプあったよ。
夜に電気ついてないお部屋がすべて残戸ってかんじ。

まったく完売の気配なし。

[396: 検討中]

この間、案内所が少しにぎわってたぞ・・・って言っても５，６組？

値引き始まったのかな？

[397: 匿名さん]

スーモの新築マンションに掲載されてました。
ここって直接基礎なんですね。
本当は通勤の事を考えたら都内が良かったのですが
地盤も捨てがたいです。
京浜東北が通っているので通勤も大丈夫かなと･･･
我が家も見に行く予定です。

[398: 匿名さん]

ステマってレベルじゃねぇぞ

[399: 買い換え検討中]

ここは物件の値段の高さは割り切れたけど、月々の管理費等が高めなのがネックでした。

[400: 匿名さん]

プールとかフィットネスみたいな分かりやすい高コスト共用設備付きのタワマンと、
互角以上に戦える管理費単価の理由は一体何なんだろね？

MRでは、ゴミの各戸収集が大変みたいな話も聞いたけど、
もし、ゴミの各戸回収を週２回（フロア毎に異なる曜日）とかにして、
その分管理費下げられるなら是非そうしてくれ。

普段から毎日ゴミなんか出さないし、
決まった曜日以外でも１Fに行けば24時間ゴミを出せるんだから、
別に毎日（正確には週5日）巡回してくれなくていい。

[401: 匿名さん]

ここは、住宅部分の管理費と全体の管理費ということで、商店とか入っている部分の管理費も含めて、管理費を請求するわけですよ。全体の管理費と住宅部分の管理費は、だいたい同じくらい。全体の管理費というのが正直、納得いかないなあ。一方で、管理費を取りすぎているから、余剰金がかなり発生していて、将来の修繕費UPを抑える目的で、今、マンションの理事会が管理費と修繕費の割合を変える住民アンケートをとっているようです。もし割合を変えないと、今後、何回かに分けて、毎月の修繕費の増額、また、一時金と言うことで、１００万ぐらいの修繕費を請求する計画のようです。販売時に売主は、そんな説明を懇切丁寧にふつうしないでしょう。販売価格も高いですが、それ以外のコストがかなり高いマンション。何が魅力なのでしょうか？考えた方がよい物件なのでしょうか？

[402: 匿名さん]

シークレインのトイレ維持管理もマンション住民が負担してるんですか?

[403: 匿名さん]

トイレやエスカレーターなど共用部分は全て住民負担ですよ
商業併設のマンションなんてどこもそうです

[404: 匿名]

そういう管理費でも問題ないって層が買うんでしょ。

そこケチってる人だとそもそも問題外。
免震タワーの場合、修繕費は見積り以上に膨らむ可能性あるんだから、多少多めに積んでおいても良いと思うが。

[405: 購入検討中さん]

ここが本当にそうなのかは知らんが、
下駄履きの商用施設部分が、倒産したわけでも滞納したわけでもないのに、
存在しているだけで管理組合の会計を圧迫するマンションなんてのは一般的じゃない。
金持ってる層なら気にならない、金持ちだけが買えばいいってのはただの思考停止。

仮説としては、商用施設の存在自体の問題ではなく、
共用扱いにされている部分が不当に大きすぎる場合に、こういう状況になりうる。
例えば、あのサルビアホールの所有者は誰？
管理組合の所有で区が賃貸しているなら、共用部分の管理に見合う賃料を取るべきだし、
区の所有なら、面積（実質的にはフロア全体を専有してる）に、
居住者と同じ管理費（平米単価が同じ）を徴収するだけで、共用部分の維持には十分すぎるはず。

やはりなんだかしっくりこない。一度聞きにいくしかないかな。

[406: 匿名さん]

サルビアホールの所有者は横浜市で、共用部分の管理費は占有面積比例で支払われてるはずですよ
一体なにがしっくり来ないというのですか

[407: 購入検討中さん]

ここの管理費は、例えば

　全体の管理費12500円(162円／平米）＋住居部の管理費17000円（222円/平米）

って感じになってる。合算すると平米単価は実に400円近い。
で、何がしっくりこないかというと、サルビアホールを初めとする商用施設は、
162円／平米の方しか払ってないんじゃないの？ってこと。
住居部のためだけの費用は住居部だけで負担っていうポリシーなんだろうが、
だったら商用部のためだけにあるような設備の管理費は商用部で負担すべきだろう。
つまり、商用部も

　全体の管理費10000円(162円／平米）＋商用部の管理費？円（？円/平米）

って内訳であってしかるべきだが、実際はどうなの？っ話。

ここを購入するなら、どちらの管理費にどのコストが割り当てられているのか把握すべき。
例えば、正面のエスカレータ。あれ、誰の負担なの？居住者含めた全体？
で、住居部のエレベータは？あれは住民のみ？おいふざけんな。とかね。
それでも、正面のエスカレータならまだ恩恵も受けているかもしれんが、
サルビアホールのエレベータとかロビーのソファーとかが全体扱いだったらもう許しがたいだろ？

ちなみに最近検討した中では、これより管理費の平米単価が高いMSは一つもなかった。
下が下駄履きの物件も何件かあったが、精々250円程度。もちろん修繕積立金とは切り離した管理費だけの話。
ゲストルーム以外の共用設備はほとんどないんだから、300戸のタワマンとしての管理費は、
エレベータ、コンシェルジュやゴミ収集も含め、222円／平米でまかなえるはず。

[408: 匿名さん]

現状だと店舗・ホテル・保育園・公益施設それぞれの所有管理者は、
管理組合に加入せず専有部分の管理のみを行うことになっている
そして共用部分は管理組合（つまり住宅の住民）が維持管理していく
それが管理組合設立準備会で3年かけて合意に至った結論だ

気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって
管理形態を変えればいいだけ
各テナントの所有者やJR東日本、日本ホテル、桑の実会、そして横浜市に対して
「管理費をもっと払え、嫌なら出て行け」と交渉すればいい

[409: 購入検討中さん]

４０８が本当なら４０６は虚報で、
商用部（各施設の専有部分以外）の維持コストも全て、住居部の住民300戸のみで負担している、ってことですか？
そりゃ高いわけだ・・・ってマジかよ？

＞気に食わないんだったらシークレイン管理組合の理事になって

いや、ここ検討板ですよ？
気に食わないなら買いません。
わざわざ金を出してまで、そんな面倒臭そうな交渉に関わりたい奴は普通はいない。

真面目な話、４０８が本当なら撤退します。

[410: 検討中]

聞きに行けばいいことを皆さん色々膨らましてますね。

駅前タワマン商業施設付の場合、多少の金額差あれど、どこもシステムは同じもんだよ。

簡単な話をグダグダ言ってる前に聞きに行けばいいと思いますがね。

[411: 匿名さん]

まあ、どこも同じっていえば、同じだよね。
一応、標準管理規約（複合用途型）ってものがあるからね。
大抵は、管理費は全体管理費・住宅一部管理費・店舗一部管理費、
修繕積立金は全体修繕積立金・住宅一部修繕積立金・店舗一部修繕積立金に区分され、
住居も店舗もそれぞれ適正な負担を行ってるね。

４０８？
ありえない。なにその不平等条約？

[412: 匿名さん]

ここは値引きされても、買わないが正解だな

[413: 匿名さん]

値引きしたらほしいですよ

[414: 匿名さん]

賃貸でもいいから住みたいけど賃貸も高い。。。

[415: 通りすがり]

修繕積立費って、10年毎に一時金払うのって普通でしょうか？
タワーマンションって、実際何年前から建ち始めたのでしょう？どこかに修繕した物件とか無いでしょうか？

[416: 匿名さん]

私はここ買いたいです。もう少し様子見てます。

第一に立地条件、あとは中も見たけど結構綺麗に掃除が行き届いてました・・・・

[417: 匿名さん]

あと何戸？

[418: 悲惨]

確か30戸だと