ジオ甲子園口北町

[買いたいけど買えない人]

売主：阪急不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
所在地：兵庫県西宮市甲子園口北町202番(地番)
交通： JR西日本 東海道本線 甲子園口駅 徒歩3分
　　　 阪急電鉄 神戸線 西宮北口駅 徒歩24分
階数：地上6階地下1階1棟
戸数：80戸
間取：2LDK＋S～4LDK＋N
面積：約67平米～約94平米

駐車台数：64台

建設期間：2010年11月~2012年1月
入居開始予定：2012年3月以降

グレードは近隣に建築されたジオ甲子園口ノーヴよりもかなり高くなるようです。

[81: 匿名さん]

私立に行かせればよいだけ

[82: 物件比較中さん]

そうですね、お子さんがいらっしゃっても学区が心配でしたら
私立にいかせればいい、という考え方もありますね。

そういう我が家も兄弟姉妹全員私立でした。

学区の良し悪しって想像つきません。悪いっていったいどんな風なんでしょうね。
授業中に歩き回るとかかな。

[83: 匿名]

やっぱりノーヴって赤字なの？

[84: 匿名]

甲子園口南側なら戸建てが良いけど北側の戸建ては一般人が買える額ではないよ。
最近出た徒歩５分三階建て中古で９千万くらいしてました。
だから北側で駅近5分圏内の物件はこれまでどこも人気だった。
学区は気にしなくて良い収入層が住む地域かと。

[85: 匿名さん]

＞学区の良し悪しって想像つきません

そうですね、学区の悪さって何かといつも思います
ここのお話は分かりませんが
学区が悪いと言われる学校は実際荒れていると言う事もあるみたいですけど
ほとんどが、荒れているじゃなくって
地域性の問題が多いように感じます
それを悪いととらえるか、今時は関係ないと
思えるかは個人の問題かなぁと思います

[86: 北町住民]

>>80
　西側の通りは二号線への抜け道になっており交通量は多いです。当方この道沿いのマンションに住
んでいますが、通りに面した部屋でなければ、騒音は気になりません。尚、この東京海上の資料によ
るとこの土地の売却価格が１６５万円／坪程度で、既存社宅の解体費用も含めて結構費用が掛かって
いると思うのでそれなりの価格になると思います。

[87: 匿名さん]

なんぼなんかなぁ
早よ　発表せんかなぁ。

[88: 匿名]

220万円／坪以上の予測ですか…
ノーヴよりも80m2ぐらいで、1000万円の差がでる（？）かも、ということですね…
300mぐらいの距離の差で、結構価格差がでるもんなんですね。
実際の仕様・価格がどうなるか楽しみです。

[89: 物件比較中さん]

８６様

情報ありがとうございます。
地域住民の方の情報はほんとうにありがたいです。

道が少々うるさくても角部屋なりの魅力もありますし、
全てが理想通りのところはなかなか難しいです。
どこで折り合いをつけるか、を自分の中でしっかり考えておきたいと思います。

[90: 購入検討中さん]

ノーブ見学に行ったけど、設備がいまいち。
こちらができるというので、「グランデ」ついて、
もうちょっとよい設備にならないかな～。
ノーヴはキッチンが特に設備がしょぼかった。

[91: 土地勘無しさん]

このあたりのマンションを検討しているものですが、ジオの西宮北口の物件があまりによくないので、ここに来ました。西宮のこの近辺で評判のいい病院はありますか。脳外科とかリハビリのある施設があるところで、教えていただければうれしいです。

[92: 北町住民]

モデルルームの壁には「ジオ甲子園口」、駅南の垂れ幕には「ジオ甲子園口北町」とありましたので、
いづれにしても「ジオグランデ」ではないようです・

[93: 物件比較中さん]

明日から　モデルルームがオープンしますが、どなたか行かれた方、率直な感想をいただければうれしいです。

[94: 物件比較中さん]

私はグランデでなくて、良かったです。
4000万円以下の部屋は全て西側ですかね？
できれば、3000万円台で買いたいですが、
甲子園口は高そうですね。

[95: 購入検討中さん]

先日、ﾓﾃﾞﾙルーム行ってきました。設備は普通でした。（ノーヴよりグレードは確かに高いですが）
気になるのは西側の道路。　意外と車の通行量が多く、騒がしい。

[96: 物件比較中さん]

モデルルームに行きました。お値段はノーブよりもかなり高いと思います。設備はエコマンションがついている標準の設備はついているように思います。この値段だと正直難しいかな。

[97: 北町住民]

>>96

宜しければ、最高価格と最低価格を教えて頂けないでしょうか？

[98: 物件比較中さん]

南側だと　4000万円以上で　最高は6300万円ぐらいでしょうか。まだ最終価格ではないようですが。

[99: 匿名]

6300？意外と安い！

[100: 北町住民]

>>97
有難うございます。

最低価格４０００万円（７０ｍ２）、最高価格６３００万円（９３ｍ２）として
１８８万円～２２３万円／坪、平均坪単価２００万円／坪程度ですので、予想より
少なくとも１割程度は安いのではないでしょうか？

[101: 物件比較中さん]

ここの物件を購入を検討されておられる方は、裕福な方なのでしょうか。私には高いように思えますが。

[102: 匿名さん]

甲子園口駅 徒歩3分 の立地だと
これぐらいの価格は妥当？ですか？
少しお高いのでしょうか？

[103: 匿名さん]

地下１階を無理やり設定して７階建てにしているみたいです。おかげでお安くなっているみたいです。

[104: 物件比較中さん]

もうこのあたり　新しいマンションの計画はないのかしら？　ほかのメーカーさんの計画がないので　このスレもこんなに平和なのかしら？三井とか、野村とか　少し前はすごくスレが乱れていましたが

[105: 住まいに詳しい人]

野村が近くにないから、それは平和なのでしょう。

[106: 匿名]

北町だとこのくらいの価格で妥当だとおもいますよ。

[107: 匿名さん]

北町はこちらでしましょう。
正式な価格はいつ頃発表なのでしょうね。

[108: 匿名さん]

ＪＲ沿線でＯＫなら、ここかなりいいんじゃないですか？

ただ朝のＪＲはよく止まるんだよな～

[109: 物件比較中さん]

価格は調整中なんでしょうね
ＪＲ、そんなに止まりますか？阪急はあまり聞かないけど

[110: 匿名]

遮断機が折れただの信号を感知しただの人身事故だの1週間に一度は止まってる感覚だわ。
沿線が長いから仕方ないわな〜。

[111: 匿名]

米原のほうで雪が降ったら遅れるよね

[112: 匿名さん]

１１０さんと全くの同感。　ＪＲ西、なんとかしてくれ！

[113: 匿名]

あと意外と多いのが「急病のお客様を救護いたしました関係で…」
みんな具合が悪いなら休もうぜ！

[114: 匿名]

駅前にあるノッポなマンション、ありゃ何や。
あれだけ異常に高いんだけど
この辺って高さ制限ないのん？
バルコニーから目障りだろうな。

[115: 匿名]

あのあたりだけ商業地域←？なのかな。
二見住民ですがおもいっきり高さ制限ありますよ。

[116: 匿名]

幼稚園児がいるのですが、この界隈の幼稚園はいかがでしょうか。
自由な雰囲気がいいですが。

[117: 物件比較中さん]

私も幼稚園について知りたいです。
甲子園学院幼稚園の評判はいかがですか。
お勉強重視、外遊びの頻度などが知りたいです。

[118: 物件比較中さん]

ここは入園テストがあるようですね。

[119: 匿名]

ノーヴなら目の前だよ。

[120: 匿名さん]

ところで西側の道路からのアプローチとなるわけですが、車どおりが多くて少し危険なのかなとか思ってしまいます。皆さんいかがですか。

[121: 物件比較中さん]

駅からマンションへ行く道で、区切られた歩道のない車道の右側を歩いた場合ですが、途中、ちょうどマンションギャラリーの直前の曲がり角あたりは、向こうからくる車が曲がり角を左へとコーナーをぎりぎり曲がろうとしてくる一方で、それが歩行者には見えにくいので、ちょっとだけですが怖いですね。

[122: 匿名]

子供が甲子園学院に通っておりました。
試験は名ばかりどなたでも入れますよ。
園の雰囲気も伸び伸びしていて通わせて良かったです。

[123: 匿名]

甲子園学院の小学校ってどうですか？
結構勉強させるって聞きましたが。

[124: 匿名]

一応お受験学校だからね。
全く勉強しないなら私立に行く意味ないしね。

[125: 匿名]

そういう問題じゃなくて、私立にだってのびのび系とガッツリ系があるので
そのどちら寄りなのか情報お持ちの方、いるかな？

[126: 物件比較中さん]

もうほかにこのあたりにいいマンション建つ計画ないのかしら。ここは　地下室があって　ゲリラ豪雨とかで浸水の心配がありますよね。平成何年には一度この辺り浸水の被害がありましたし。皆さんどう思いますか。

[127: 匿名さん]

そう言われたらそうだね。ちょっと考えるね。

[128: 匿名さん]

もし水が出ても浸水しないように設計されているって営業に聞きましたよ。今のこのご時世でさすがにそのあたりは考えられているでしょうよ。

[129: 匿名さん]

想定外って言葉がはやってるからね。

[130: 匿名]

確かに。リスク高いな。

[131: 物件比較中さん]

分譲マンションって、個人の住居内でも　公共のもの扱いになっている場所がありますよね。例えば窓のサッシとか。ほかにどんなものがあげられますか。

[132: 匿名さん]

おっしゃっている窓のほかに玄関ドアやベランダなんかも供用部分なので、
自分で改装は出来ないと思いますよ。

ハザードマップで洪水の際の浸水予想地域にはいっていたのは気になってはいるんですよね。

[133: 匿名さん]

西宮は171号線以南は大抵浸水予定地域ですね。。

[134: 匿名さん]

ところで皆さん、価格も出ていますが購入を検討されている人はどれくらいいらっしゃるのでしょうね？
このマンションは分譲即完売となるのでしょうか？

[135: 物件比較中さん]

戸数が少なく学区がいい風月庵でも２戸残ったそうですから、さすがに８０戸だと分譲即完売と可能性がさらに高くなるほど距離面の影響がでてくるとまでは思えないのですが、いかがでしょうか？

[136: 物件比較中さん]

やっぱり、一階部分が半地下になるのは気になりますね。
せっかくの甲子園口北町なので、ドーンと一階でも盛り土の上に建つくらいの風格が欲しかった。
その分、二軒隣のアーバンビュー甲子園口がよく見えますね。あのマンションはいったいいくらだったのかしら？

[137: 匿名]

風月庵がある辺りより北町のほうが土地の格は高いからそれがどう影響するかですね。
しかし何にせよこのご時世で即完売は難しいのでは。

[138: 北町住民]

>>１３６
下記によると平均坪単価２１０万円ほどですので、本物件と同じぐらいでは
ないでしょうか？

http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/14869

[139: 匿名さん]

モデルルーム、現地を先日見てきました。
１階部分は、建築法上の地下１階に相当し、地下を掘ることにより、高さ制限をclearし、無理矢理７階立てとして戸数を増やしたようです。ちょっとこの１階を買うのは相当勇気がいりそうですね。武庫川の氾濫はないとしても、異常気象で短期間に大雨がふったらどうなるんでしょうか。
今時のマンションにしては生ゴミディスポーザー、２重天井、２重床もなし。かなりコストはおとしているように見えました。
値段だけはそれなりに立派ですね。

[140: 匿名]

設備に感しては、かなりいまいちですね。価格がそれなりなのは、土地取得がリーマン前で、そこにコストがかなりかけているからかと思えました。駅からの距離は、いいんですけど、建物、設備がチープに感じます。

[141: 匿名]

二重床はあるべきだとは思うけどディスポーザーなんて今どき人気物件にはほとんど付いてないぞ？
個人的にはあれば便利な気もするが、壊れやすいしいらんって意見も多数出るような設備はわざわざ付けないだろ。
排水臭くなるらしいし。

[142: 匿名さん]

ディスポーザーのトラブルの話は度々聞きます
トラブルも多いしメンテナンスに結構費用も掛かるようです
種類によっては、自宅で手入れできない物もあって
臭いの元になる事もあると聞くと
余り良いとは思えません、無くて十分です

[143: 匿名さん]

車がびゅんびゅん走っていますよね
そんなに広くもない道なので子供がいる身としては
少し心配です
期待ハズレです

[144: 匿名]

ＭＲ見学時にディスポーザーが付いていない理由を聞きましたら、トラブルが多く、新しいジオの物件にはあえて付けていないと言われました。確かにディスポーザーが普及し始めた時は、色々な物を流して、詰まったりトラブルも多かったらしいですが、今は改良も進み、種類も豊富になり、ディスポーザーで処理が出来るもの出来ないものも明確になってトラブルも減っていると聞きました。ディスポーザーに関しても、コストを抑えるためだけに付けていないのだと思えました。実際、ジオの新しい物件でも、物件によってはディスポーザーを付いています。

[145: サラリーマンさん]

２重天井、２重床ってどこにメリットがあるの？

[146: 匿名さん]

ここ２重天井じゃないかな。昨日もらったパンフレットみたいなやつに乗ってた様な。。。

[147: 物件比較中さん]

ディスポーザーについては、色々問題があるようで、最近つけない業者が増えてきているように思います。
私自身は　必要ないと思っております。

ただ、地下室があるのはすごくリスクがあリます。１階住居を購入しなくても、大雨で１階部分の公共部分が、浸水すると、２回以上に住んでいる住民も　公共部分についての修理費用は負担しなければなりません。
最近ゲリラ豪雨で、地下の駐車場が浸水したりとか　色々問題が起こっているようですので、　このお値段で　リスクのあるマンションを　買うべきかどうか考え中です。普通しか止まらないこの立地で、少し高いと思っています。

[148: 物件比較中さん]

十年ほど甲子園に住んでいますが、浸水したなんて話は聞いたことがありません。ただ、今後その様なリスクがあり、また、全住人の負担となることは気に留めておくべきなのでしょうね。
そう言えば、道路を挟んで斜め前にあるマンションは一階部分が高めに作られていますね。

[149: 匿名さん]

ディスポーザーを付けないのは、あきらかにコストダウンですよ。
ディスポーザーだけでなく、下水に流す前に専用の処理場を作らないと
いけないので、ないマンションよりコストがかかります。

付けてないマンションを売る場合の営業トークでは
「臭いなどの苦情が多かったので、付けてないんです。」
というそうです。
（販売員さん談）

[150: 近所をよく知る人]

西側の価格も含めて、もう少し価格が低ければと思うのですが、検討されている皆さんそう思いませんか？

[151: 匿名]

高いと思うんなら、買わなければいいんじゃない？
かといって、安くて気に入る物件もないし

[152: 匿名]

駅から近いこと以外に本物件の良いところが見当たりません。
仕様もかなりグレードダウンされていることから、もう少し値段が安ければということでしょうか。

[153: 匿名]

ノーヴは食洗機が付いてない。って話題にあったけど、
グレードからしてここは付いてるんですよね。

[154: 物件比較中さん]

なんで地下室なんて作ったんだろう。個人的には高くなってもいいからドーンと建てて
ほしかったなあ。それでも駅近は魅力だけど惜しいなあ。

[155: 匿名さん]

>147
確かに。去年東京であったような、集中豪雨で地下鉄の入り口から雨水が流れ込んで浸水するというようなことがおこれば、地下にあるエントランスホールやエレベーター等々、公用部分も被害を受ける。このようなことが起こり得ないのか、阪急不動産はきちんと説明しているのだろうか。

[156: 物件比較中さん]

個人的には細部まで関係ありません。どっちみち高すぎて、買いたくても買えませんから。

[157: 匿名さん]

No.148さん

今から、12・3年前に大雨ありましたよ。
ららぽーとの北側の賃貸物件でしたが、地下に駐車場があり、
おもいっきし浸水して、車が水没してしまいました・・
その時の大雨で、この界隈の地下はだいぶ水没しています。

[159: 北町住民]

＞＞157
甲子園口北町に住んで１５年、地下駐車場もありますがそのような大雨は
記憶にありません。ららぽーとの北側は知りませんが。

[160: 匿名]

食洗機はともかくディスポーザー付けないのはコストダウンではないですよ
実際、阪神間の高級物件を見ると付いてない物件のほうが多数です
改良されても不必要という感が否めない設備ですからね
むしろ比較的安価な大型物件が客寄せのために付ける例のほうがよく見受けられますが、流行りはすぎて一時期ほどアピールポイントにはなっていません
地下室は注意点です
あと西側の道路に歩道がないのもイヤです

[161: 匿名さん]

ディスポーザーがない＝コスト削減ってことになるなら、
お高いマンションには普通は必ずディスポーザーが付いてるって理屈になるもんね。

個人的には全くいらん。邪魔なだけ。

[162: 匿名]

コストをかけてまで付ける必要のない設備だと判断したんでしょ。
それもまあコスト削減の一種と言えないことはないか。

[163: 物件比較中さん]

Ｈ11.6.29～30に大雨があり、西宮市では、床上浸水８戸、床下浸水なし、だったという記録があるようです。もっとも、尼崎や伊丹市の方がひどかったみたいですが。浸水関係では、この掲示版でも、ずっと前にも紹介されていたような気もします。たとえば兵庫県HP http://web.pref.hyogo.jp/contents/000075580.pdf

[164: 物件比較中さん]

NO.152さん。

「仕様もかなりグレードダウンされている」点は具体的にどのようなところですか？
例えば、ジオ甲子園口北町が、ジオ風月庵やジオノーブよりもグレードダウンされたところってあるのですか？

[165: 物件比較中さん]

浸水がいやなら、ブランズ西宮北口にした方がいいでしょう。

[166: 物件比較中さん]

１６５さん　ブランズ西宮北口は、これから販売されるマンションですか。どれぐらいの規模ですか。詳しいことを教えていただければ幸いです。

[167: 物件比較中さん]

秋に販売開始され、100戸以上のようです。西宮北口から徒歩5～6分ぐらいではないかと。

[168: 匿名さん]

No.157さん

平成10年に浸水被害、防潮水門を閉め忘れたために起こった浸水被害のことだとます。
このとき、３ヵ所で約 140戸が高潮による被害を受けたそうです。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000044332.pdf　（4ページ目参照）

[169: 物件比較中さん]

ここの管理費や修繕積立費は物件の価格のわりには低いように感じますが、通常の範囲なのでしょうか？管理のレベルが低いということはないのでしょうか？

[170: 近所をよく知る人]

時節がらとは言え　津波　地震　このあたりは浸水　とか。
まあ　人生悩んだら　すべて　なにもできまへんな。
このマンションの仕様が　地下室やら　ディスポーザの有無やら　小さなこと
書かれているけど　このあたりに住みたい　と思う人は　そんなこと考えないのでは？

　

[171: 物件比較中さん]

no170さん。

地下室ではないかと思いますが、周りのマンションを見てても、半分地下に掘り込んだマンションも見たことが無く、少し違和感を感じることは確かです。

毎日、1Fを行き来することを考えたら、少し不便かなとも感じます。

[172: 匿名さん]

だけど、少なくとも１Ｆ（建築法上は地下１階らしい）は相当値段がやすくないと、買わないんじゃないですか。　将来売却するときも売りにくいでしょう。

[173: 物件比較中さん]

集会室みたいなのはありましたでしょうか？それも１Ｆ（建築法上は地下１階）にありましたでしょうか？

[174: 物件比較中さん]

図面でエレベーターの位置を確認しますと、玄関から下りていきますので、半地下のところに位置しているように思います。

[175: 匿名]

学区は悪いが、資産価値は高いのでしょうね。甲子園口界隈は学区が微妙ですな。阪神甲子園北側エリアあたりが一番バランスいい気します。

[176: 匿名]

↑同意します。
住むところは学区も重要なポイントになると思いますね。

[178: 物件比較中さん]

子供連れて現地行ってきましたが、ブラインドコーナーから車が来て怖い印象です。親と同伴ならよほどの事がないと大丈夫だとは思いますが、子供達だけとなると抑制が効かない場合がありますから、良い印象ではなかったですね。

[179: 匿名]

学区が良くても最寄りが阪神沿線じゃ資産価値が全然違うし難しいところですね。
価格はどっちにしろ中学から私立は無理！って家庭向きではないのであまり学区は関係ないかもしれませんが。

[180: 匿名]

ある意味、同業者からすれば、学区ぐらいしか攻めようが無いんでしょう。どんなに良い物件でも、個人的には、坪200万は払えないので降りますが…。