ジオ甲子園口北町

[買いたいけど買えない人]

売主：阪急不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
所在地：兵庫県西宮市甲子園口北町202番(地番)
交通： JR西日本 東海道本線 甲子園口駅 徒歩3分
　　　 阪急電鉄 神戸線 西宮北口駅 徒歩24分
階数：地上6階地下1階1棟
戸数：80戸
間取：2LDK＋S～4LDK＋N
面積：約67平米～約94平米

駐車台数：64台

建設期間：2010年11月~2012年1月
入居開始予定：2012年3月以降

グレードは近隣に建築されたジオ甲子園口ノーヴよりもかなり高くなるようです。

[162: 匿名]

コストをかけてまで付ける必要のない設備だと判断したんでしょ。
それもまあコスト削減の一種と言えないことはないか。

[163: 物件比較中さん]

Ｈ11.6.29～30に大雨があり、西宮市では、床上浸水８戸、床下浸水なし、だったという記録があるようです。もっとも、尼崎や伊丹市の方がひどかったみたいですが。浸水関係では、この掲示版でも、ずっと前にも紹介されていたような気もします。たとえば兵庫県HP http://web.pref.hyogo.jp/contents/000075580.pdf

[164: 物件比較中さん]

NO.152さん。

「仕様もかなりグレードダウンされている」点は具体的にどのようなところですか？
例えば、ジオ甲子園口北町が、ジオ風月庵やジオノーブよりもグレードダウンされたところってあるのですか？

[165: 物件比較中さん]

浸水がいやなら、ブランズ西宮北口にした方がいいでしょう。

[166: 物件比較中さん]

１６５さん　ブランズ西宮北口は、これから販売されるマンションですか。どれぐらいの規模ですか。詳しいことを教えていただければ幸いです。

[167: 物件比較中さん]

秋に販売開始され、100戸以上のようです。西宮北口から徒歩5～6分ぐらいではないかと。

[168: 匿名さん]

No.157さん

平成10年に浸水被害、防潮水門を閉め忘れたために起こった浸水被害のことだとます。
このとき、３ヵ所で約 140戸が高潮による被害を受けたそうです。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000044332.pdf　（4ページ目参照）

[169: 物件比較中さん]

ここの管理費や修繕積立費は物件の価格のわりには低いように感じますが、通常の範囲なのでしょうか？管理のレベルが低いということはないのでしょうか？

[170: 近所をよく知る人]

時節がらとは言え　津波　地震　このあたりは浸水　とか。
まあ　人生悩んだら　すべて　なにもできまへんな。
このマンションの仕様が　地下室やら　ディスポーザの有無やら　小さなこと
書かれているけど　このあたりに住みたい　と思う人は　そんなこと考えないのでは？

　

[171: 物件比較中さん]

no170さん。

地下室ではないかと思いますが、周りのマンションを見てても、半分地下に掘り込んだマンションも見たことが無く、少し違和感を感じることは確かです。

毎日、1Fを行き来することを考えたら、少し不便かなとも感じます。

[172: 匿名さん]

だけど、少なくとも１Ｆ（建築法上は地下１階らしい）は相当値段がやすくないと、買わないんじゃないですか。　将来売却するときも売りにくいでしょう。

[173: 物件比較中さん]

集会室みたいなのはありましたでしょうか？それも１Ｆ（建築法上は地下１階）にありましたでしょうか？

[174: 物件比較中さん]

図面でエレベーターの位置を確認しますと、玄関から下りていきますので、半地下のところに位置しているように思います。

[175: 匿名]

学区は悪いが、資産価値は高いのでしょうね。甲子園口界隈は学区が微妙ですな。阪神甲子園北側エリアあたりが一番バランスいい気します。

[176: 匿名]

↑同意します。
住むところは学区も重要なポイントになると思いますね。

[178: 物件比較中さん]

子供連れて現地行ってきましたが、ブラインドコーナーから車が来て怖い印象です。親と同伴ならよほどの事がないと大丈夫だとは思いますが、子供達だけとなると抑制が効かない場合がありますから、良い印象ではなかったですね。

[179: 匿名]

学区が良くても最寄りが阪神沿線じゃ資産価値が全然違うし難しいところですね。
価格はどっちにしろ中学から私立は無理！って家庭向きではないのであまり学区は関係ないかもしれませんが。

[180: 匿名]

ある意味、同業者からすれば、学区ぐらいしか攻めようが無いんでしょう。どんなに良い物件でも、個人的には、坪200万は払えないので降りますが…。

[181: 匿名]

小学校の学区は良いから気にしない人が多いんでは？
中学からはある程度裕福な家庭ならいくら良い学区って言われていても公立より私立に行かせるよ。
西宮は特に。
教育内容に差がありすぎるからね。

[182: 匿名]

阪神も甲子園駅北側で中津浜線より東側なら資産価値高いでしょう。現にエルグレースなど竣工前完売ですし、中古も値下がり幅小さいよ。

[183: 匿名]

ウェリスもいいですね。外観ほんとにキレイです。閑静なエリアだし、甲子園はなんでも止まるし、甲子園みたいな大きな駅10分なら普通しか止まらない駅近より全然価値があります。中古出るの待ってるんですが、出ません。

[184: 匿名さん]

ここはやはり阪神タイガースファンには根強いエリアですよね。
資産価値があるかどうかは別として、野球好きはこの辺を狙っています。
北町も一丁目もさほど変わりはないようですが、仕様や閑静という点では
サンクタスの方に軍配が上がりますか？
ジオ北町はこの辺の価格では妥当だと思いますよ。

[185: 匿名]

ウェリスとエルグレースの間に建設予定のマンションが気になります。ウェリスとエルグレースが売れたので、かぶせてきてると思います。甲子園口界隈の物件より、甲子園エリアのほうがいいので、情報待ちます。

[186: 匿名]

そりゃウェリスとグレースを足したぐらい
ええマンションできるんちゃうかな、
ええけど！

[187: 匿名]

>>182
「エルグレース」ってオール電化ですよね。今は資産価値が高いんやろけどこれから大変ですね！

[188: 匿名]

>>183
釣りでしょうがJRの駅4分と阪神10分じゃお話にならない違いですよ
特急と行っても阪神ですし
ウェリスは実際完売までかなり苦戦しましたね
ハクをつけるため無理にJRと2wayうたったけど虚偽表記だったし…
エルグレースは同じ立地でも価格にお得感あって悪くない物件だったと思いまず

ここは西側の道路がイヤだなあ
二見あたりなら買いだけど

サンクタスは日当たりキツすぎます

[189: 匿名]

阪神じゃなくて阪急の間違いじゃないですか？
阪急なら徒歩10分でもある程度の価値はあると思います。
阪神は便利ですが住宅地としての品格は微妙ですよ。
特に甲子園は野球のたびにあれだけ混みあって荒れることを考えると生活の最寄り駅にするのは野球ファン以外は抵抗があります。
ここ数年で最も売れたと言われるジェイグランなんかを見る限り値段さえ手が届くならこの辺りで欲しい人は多いんでしょうね。
中古もあっという間になくなっちゃうんですよね…。

[190: 匿名]

阪神沿線は話になりませんか？甲子園は土地高いですよ。よってマンションも高い。高いということは需要があって、価値があるからでしょう。また駅に近い物件よりも10分くらいで環境のよいマンションのほうが高かったりするので、駅近すべてではないですね。

[191: 匿名]

↑駅近すべてではないに同意です。
ただ甲子園口の良さは駅近でなおかつ閑静ってことだとは思う。
10分も歩いたら逆に山幹や2号線まで出ちゃう。
私は阪神甲子園も悪くないとは思います。
路線価見たら甲子園口のほうが高いですが、いろんな施設もあるし野球好きな人には良いのでは。
ただその分やはり10分は歩かないと閑静さは手に入らないですね。

[192: 匿名]

そういうことですね。特に甲子園の場合は、駅近でうるさいか、少し離れて閑静かですね。甲子園で徒歩10分ならよく売れてると思いますよ。ただし北側ですが。

[193: 匿名]

マンション10分はギリギリ価値を保てる範囲でしょう。それも大きな駅であればですが。

[194: 匿名さん]

甲子園口の北側もさしてよい場所とは思いません。
熊野や二見なども同様です。

よく広告でとりわけ七園は、屋敷街の写真等で紹介されますが、
甲風園や昭和町そして甲子園はかつての面影がかなり薄くなっている
（建て直しやパーキング、マンション等により）土地だと思います。

ジオの物件に少し興味があり掲示板拝見していましたが、
たとえグランデであってもこの価格付けになっていたと私は思います。
4,5千万もするとおっしゃるかたもおられましたが、それはこの土地を
買いかぶっているとおもっておりました。
阪急さんはそれなりの妥当なねづけではないでしょうか

資産価値という点では、やはり大きな駅の近くというのが鉄則ですね。
細い道の入り組むようなところは、基本的に路線価が低くなりますから、
閑静な住宅街が高いとは限りません。
甲子園口はやはり地元民には根強い人気がありますが、それ以外には
一般的に知られていないのが現状でしょう。もっとも「阪神タイガース」
という点は知名度高く、人気も世間一般に広まっていることでしょうが。

[195: 匿名]

甲子園口、社宅建て替えのマンションだらけ。
ここまでくればもう価値ないでしょ。
まだJR尼崎の方が利便性よくていいくらいやね。

[196: 匿名]

確かに甲子園口マンション多すぎですね。しかも北側、南側両方ともごちゃついてるイメージ強いです。阪神甲子園北側のほうがずっと落ち着いた閑静なイメージが強いですね。

[197: 匿名]

194
甲子園口と一言でまとめて熊野と二見を一緒に語る時点で勉強不足かと。
二見はマンションは少なくほとんどお屋敷ばかりで空きが全くないです。
去年夏に中古の家が9千万で出ましたが2週間ほどで売れてしまいました。
路線価は七園の中でもトップクラスですから調べてみては？
熊野は確かにもともと社宅が多いのでマンション街になってますね。
南側も商店街があるのでごちゃついてます。
そのあたりの中間にあって便が良いのが北町ですが川に近いのが私はイヤです。
資産価値は中古が値崩れしていなくて売れているので高いと言われますがまあガーデンズ効果もあるのでは。
阪神を持ち出して張り合おうという人がやたらいますが購入層が違いますからね。
まあ10分も歩いても苦にならない人は阪神も視野に入れるかもしれませんね。

[198: 匿名さん]

甲子園口は駅がショボいだけあって徒歩5分圏内がめちゃ閑静なんだよねえ
夜中は怖いくらいシーンとしてる
普通駅だけど大阪まで10分ならあまり関係なさそう
阪神の駅から閑静な地区まで歩いている間に着いちゃう時間だし(笑)

まあ駅が大きいことと閑静さは両立しないよ

駅が大きくないとイヤな人は西北がベスト
高すぎるなら阪神甲子園
ただしうるさいのイヤなら歩くの覚悟

駅から10分ならマンションじゃなくて一戸建てじゃないと資産価値は厳しいとは思いますが

[199: 匿名]

阪神側も番町街とか屋敷ばかりで土地ないよ。だから中津浜線より東側エリアはマンション少ないし高い。北町、二見は格が違う見たいな言い方されてますが、ごちゃごちゃしてるJR側より番町街や三保町あたりを選ぶお金持ちが多いそうですよ。まあ甲子園は阪神沿線で唯一胸を張れるエリアですから。

[200: 匿名]

私も番町街は素敵だと思う。
電車を使わないお金持ちなら甲子園口より番町街がいいかも。
でもだからって上甲子園あたりまで格が高い言い方をするのはおかしいな。
ウェリスのあたりは駅から遠いのに小学校まん前だし道路も交通量あるし環境や資産価値で見るとジオ北町とは違う。
ウェリスはノーヴと似てるわ。立地も売れ行きも。

[201: 地元住民]

>>200
最初から読んで違和感あったんで同意します
確かに上甲子園と、番町街や甲子園口を一緒にするのはさすがに失礼
阪神北側ってボカして書きながら上甲子園のあたりまで番町と同じように品格があるように語ってる人が紛れてる

上甲子園もファミリー向き！って感じで悪くはないけど決して高級住宅街ではないからね

[202: 匿名]

上甲子園ではウェリスはいいですよ。立地、交通、買い物、学区などとてもバランスがいい。景観賞とるくらいきれいだし。欲しいのですが、中古出ないですね。エルグレースは住宅地内で圧迫感あるので、嫌だな。あの界隈では、ウェリスダントツでしょ。

[203: 匿名]

その割にウェリスはエルグレースより売れ行き悪かったよね…？
まあ上甲子園の話だけなら別スレで。

[204: 匿名さん]

北町や二見がとりわけ良いように言われる方がいらっしゃいますが、
お屋敷といえるようなものはほとんどありませんよ？？
商業施設が少なく閑静な住宅街であることには違いないですが、
それ以上のものではないです。
仕事でその辺りを昔何度も通っていましたからよく知っているのですが・・・
１９７さんはどのお家をさしてらっしゃるのでしょうか。
まあこういった話は主観にもなりますのでこの辺で。

ここを検討される方に限りませんが、イメージ等で選ばれると
期待はずれになる場合がほとんどです。
シビアな表現が多いこの掲示板ですが、こういった見方もひとつ、
現地に足を運んで確かめられた方がいいとおもいます。

[205: 匿名]

仕事で行ったならファミマ前の通りしか通ってないだろ
二見には江崎グリコの社長宅があったの有名だよな
もう去年から駐車場だが同じくらいの邸宅があの辺にはずらりと並んでるぞ？
まあいわゆるお屋敷街だわな
朝走ってると黒塗りの車があちこちに止まってるわ

[206: 地元住民]

二見町の路線価、以前別の物件のスレで見ましたが目玉飛び出そうでした(笑)
昔から地主さんが多いので確かにお屋敷！って家が多い場所ですね。
レストランべるの辺りとか特に。
北町も同じような感じでしたが賃貸や分譲を建てる方が増えてしまって少し景観は崩れてきてしまいました。
ガーデンズができて甲子園口は余計人気が高まっているので、その流れは止まらないかもしれませんね。
まあ今後10年くらいはまだまだ閑静なんじゃないでしょうか。

[207: 匿名さん]

もちろんグリコの社長宅は知っていますが、
お屋敷街と呼ぶにはどうかとおもいまして。

西宮の中では少ないのでしょうか、
例えば、あくまで例えば名次のような邸宅とは比べることは
適当ではないかもしれませんが、芦屋船戸や大原御影駅近平地での雰囲気ともまた異なります。
黒塗りの車は知りませんが、いわゆる高級車が走っているところは
たくさんありますが、あくまで主観が大きいことですので、
この辺でとはおもいます。

[208: 匿名]

明らかに番町街のほうが迎えの車多いと思うけど。もともと甲子園のお屋敷街の歴史は阪神甲子園北側が発祥でっせ。

[209: 匿名]

ウェリスとエルグレースの間にマンションができるらしい。安かったら即買いと思ってます。確かに色んな面でバランスがいいエリアですから。

[210: 匿名]

番町街の良さは否定されてないんだからもういいのでは？
そもそもウェリス上甲子園の辺りをやたら持ち上げている場違いな人がいるだけで
安さ重視の人はこの物件は選択肢にいれられないでしょう

[211: 社宅住まいさん]

ウェリスの隣に出来るマンションってどの業者が　販売されるのですか。

西宮北口の方は　ブランズのほかには建たないようですか。