マンション売却の利益から、新たにマンション購入はどうでしょう？

[買い換え検討中]

築８年のマンションに住んでいます。
ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。
売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？
年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。
次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。
こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？
今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
ご指導、お願いいたします。

[61: 匿名さん]

>>60さん

どんな成功したんですか？
具体的に教えてください。

新築一割引きの方ですか？

[62: 匿名さん]

>>59

>次の週には新たな客はつきますよ。
預言者じゃあるまいし何故そう断言できるのですか？
つくかも知れないし、つかないかも知れない。これをリスクというのでは？
また新たな客がつかず販売に至らなかった場合、その客でなく、別の客であれば成約に至っていたかもしれないい。これを機会損失というのでは？

[63: 匿名さん]

59は流通のいろはも理解していない素人。
たまたま好条件で売却に成功し、売れ行き不振物件を掴まされただけのような気がする。

[64: 匿名]

５１さん、５５さん、６０～６２さんは同一のお方ですか？
申し訳ない、経験の浅いほんの限られた会社しか知らない不動産業界の方のように思える。
今年４月入社の新社員とかがいいそうな感じです。真剣に考えている人のレベルに少し足りない気がしますよ。
示唆するのはおやめになって経験だけを伝えるだけにとどめた方がいいかもしれませんよ。
不動産業界の場合は、この位のレベルでも、営業として働いていることは多く見受けられますが。

心理戦と感じるのはエンドユザーが不動産取引自体が高額であり、かつ、経験が少ないため感じてしまう部分もあると思いますよ。（販売者=不動産業界が社会的に信用度が低いという潜在意識も影響していると思います。）

[65: 匿名さん]

>63
やめなよ。ひがむのは。


５９さんは少し言葉がきついけど成功者であることには
間違いなさそうですね。
意外にこーゆう人のアドバイスって正論な部分がありそう。
他の人は何も経験談書いてないしね。
新築１割の方の言うことにみんな言葉じりに反応してるだけみたい。
自分から体験談をスレ主さんに発信してみようよ。

私は体験談がないからすごく参考になります。

[66: 匿名さん]

築古リフォーム２年居住後、益出し８００万でした

[67: 匿名さん]

具体的な内容って私なら教えたくないなぁ。
知り合いでもないしね。
得することってこんなところでホイホイ出したくない。
イヒ^^

[68: 匿名]

６５さん
「成功者であることにはまちがいなさそうです」？　成功者であるかもしれませえんが。
未完成物件の１割引きは販売会社または関連会社の社員くらいだろうな？
販売会社が１割の値引きを予定して価格設定をしている場合かな？
値引きを申しでれば営業マン単位にあずけられていたものかな？
いずれにしても未完成物件ではレアケースでしょうね。
ただし、未完成物件でこの手の方法をとるのは、投資向け物件（ワンルーム中心の物件）の中のコンパクトなファミリータイプなら充分あり得ることです。なんせワンルームの単価にあわせていますからものすごく価格設定が高い場合があります。賃貸効率と価格単価に矛盾がありますので未完成でも値引き交渉に応じていることは珍しいことではないと思います。値引き時に他言してはいけません等の覚書を書かされている可能性もあります。当然そのままの価格で買ってしまっている方もいるでしょうから。

[69: 匿名さん]

>68
新築物件は首都圏、駅近5分、12階最上階、75平米です。
売却物件は首都圏、築7年、駅8分、7階の3階、70平米です。
不動産関連業界ではありません。
何か？

他人のことはいいからスレ主さんへのアドバイスよろしく。

スレ主さんへ
一度、今お住まいの近隣の賃貸（同じ間取り）を調べてみてはいかがですか？
自分が損をするか得をしているかものすごくラフですが売却額の感覚がつかめますよ。
（今までの支払いと賃貸に住んでいたと想定した時の賃料合計の差）

あと、今度はボーナス払いはやめて定期的な繰り上げ返済で行ったほうが良いと思います。

[70: 匿名さん]

一割引きの>>39は>>28で、>>69 なの？　69さんは別？　違ってたらごめんなさい。


はじめは購入価格で売れたと書いているのに、39では10％アップになっていますね。
どっちが本当なんでしょう？
新築一割引きは350万？　もし69さんなら、3500万で69の条件って安すぎないですか？？

[71: 匿名]

スレ主さん
未完成物件が交渉で値下げできるかもしれませんが、一般論ではないことは確かだと思いますよ。

[72: 匿名]

最上階の物件を未完成のうちに１０％引いた交渉術、是非教えて下さい！

[73: 匿名さん]

>72
こんな場で教えられません。

[74: 買い換え検討中]

主です。しばらくのぞかないうちに、いろんなアドバイスをありがとうございました。
本当に参考になります！

>一度、今お住まいの近隣の賃貸（同じ間取り）を調べてみてはいかがですか？
まったく同じ間取りは探せなかったのですが、大体で調べてみると、賃貸で住んだ場合は約１３万ぐらい？
６５ｍ2のマンションで１２万くらいの賃料だったので、うちは駅まで徒歩５分、７５ｍ2です。
だからまあ、それぐらいかな、と。
今の支払いは管理費等合せて月に９万ほど。なので、４万円の差が出そうでした。

>あと、今度はボーナス払いはやめて定期的な繰り上げ返済で行ったほうが良いと思います。
私もそんな気がうすうすしていたところです。定期的にボーナスは確実に入ってくるので、それを当てにして
ローンを組んでいました。見直しが必要だと思います。

>未完成物件が交渉で値下げできるかもしれませんが、一般論ではないことは確かだと思いますよ。
そのような高等技術は持ち合わせておりませんし、度胸もないので値下げは期待しません・・・

>スレ主さん、あまり作戦を考えすぎるのもどうかと思いますよ。
そうですよね。なるべく高く売れるようには考えていきます。
デベに丸め込まれるのはしゃくなので、ペースを握られないようにしたいと思います。


　土曜までにいくつかの仲介屋に机上査定をしてもらいました。スレ初頭に書いた額より３００万ほど安い
ようでした。３０００万未満といったところでしょうか・・
（それでも売れれば、益出し１０００万弱にはなります）

明日、また相談会に行きます。よくよく考えてみれば、デベ仲介に査定すらしてもらっていないのに、
源泉徴収やらローンの状況やらの書類を見せるのは、おかしい気がしています。まずは普通に机上査定して
もらいますよね？
とにかく、買い替え特約は現マンションでつけられるのかを聞いてみます。
それを前提として、購入したい気持ちを抑えながら話を進めていきたいと思います。

[75: 匿名さん]

スレ主さま

>まったく同じ間取りは探せなかったのですが、大体で調べてみると、
>賃貸で住んだ場合は約１３万ぐらい？
>６５ｍ2のマンションで１２万くらいの賃料だったので、うちは駅まで徒歩５分、７５ｍ2です。
>だからまあ、それぐらいかな、と。
>今の支払いは管理費等合せて月に９万ほど。なので、４万円の差が出そうでした。

賃貸１３万として
８年住んだ場合＝約１２４８万

今のローンの支払合計
８年支払って＝約１０００万（ボーナス込み）
分譲時の諸経費２００万は頭金に入れていると仮定すると１２００万ぐらいになります。

賃貸に住んでいても分譲に８年住んでいてもあまり変りはないことになりますね。

>土曜までにいくつかの仲介屋に机上査定をしてもらいました。
>スレ初頭に書いた額より３００万ほど安い
>ようでした。３０００万未満といったところでしょうか・・
>（それでも売れれば、益出し１０００万弱にはなります）

ここで利益１０００万のお話をされていますが、本当にそうでしょうか？
分譲時の価格はわかりませんが、今お住まいのマンション購入時に頭金を
いれたと思いますがそのお金も相殺していますか？
単純に売却額から残債を引いた余りが利益と考えていませんか？

もう一度整理してみましょう。
あなたにとって本当に１０００万は純粋な利益になりますか？
余れば利益と考えていませんか？

[76: 買い換え検討中]

７５さま

頭金は２５０万、入れました。
２８００万で購入したので、２５５０万をローン組みました。
８年ほど経って、現在は１８００万ほど残っている状況です。
（１回繰り上げしました。）

冷静に考えると純粋な利益は、ほぼ０・・・？
ん・・・あれ、これって無意味なのかしら？

[77: 買い換え検討中]

続き～

でも、よくよく考えればたとえ純粋な利益がほぼ０、または１００万程度だとしても、
約８年住んでいたわけだから、家賃と考えるとその間はタダで住んでいた計算になる？

実は値下げに応じてくれたマンションで、価格は３５６０万でした。
それが２８００万に下がり、おまけに現金１００万プレゼントもあった物件でした。

[78: 匿名さん]

>でも、よくよく考えればたとえ純粋な利益がほぼ０、または１００万程度だとしても、
>約８年住んでいたわけだから、家賃と考えるとその間はタダで住んでいた計算になる？

７５です
正解です。
そういうことを冷静に計算していくと
損得が判断できると思いますよ。
厳密には引っ越し代や現在のマンション購入時に支払った修繕積立一括分など
色々考えると損をしているかもしれませんが
大雑把に整理しておくとよろしいかと思います。

新築買換えというのは資産価値も考えて購入しないと
目減りするだけなので注意しましょう。
老後まで住むという覚悟があるのであれば資産価値は関係ありませんが。

[79: 買い換え検討中]

主です。
今日、相談に行ってきました。
机上査定してもらい（２９００～３１００万と言われました）、停止条件つき契約の話もしました。
来月の頭に実際査定をしてもらう予定です。

営業さんは「本当は売りと買いは別々のほうが、うちとしては楽」と話していました。
仮住まいが必要なことや、売れたときの諸経費や購入するときの必要経費なども必要だから、
たとえ１０００万浮いたとしても、実際に頭金等に充てられるのは６００万ぐらいではと、
堅実的な話もしてくれました。

無理にグイグイ押してくるわけでもなく、かといって消極的でもなく、
こちらの考えを受け入れてくれるような営業でした。

停止条件つきの契約条件として、「残債が出ない」ことは、大きなメリットらしく、
「仮住まいさえ覚悟していただければ」、停止条件はつきそうです。

実際査定の額しだいだなあ、と思っています。
とりあえず我が家にはどのくらいの貯金があるのか、月にいくら支出しているのか、
などを整理しておこうかなと考えています。

とりとめのない文章で申し訳ありません。
落ち着いたらもう少し書けるかと思います。

営業さんに、はめられてないかな？

[80: 匿名さん]

主さま
75です

おつかれさまです。
社を出る前にここを覗いてみました。
色々アドバイスをしてみます。

まず、売却時の不動産会社の査定はあまり気にしないほうがいいです。
とりあえずボトムで出すことはないでしょうから3100万+α程度（100万単位で）で
第一弾の売りを出してみてはどうでしょう。
どっちみち買主から値引きを要求されますので。
（これは停止条件付きでOKとして関連会社と売却の専任契約後のお話です）

>営業さんは「本当は売りと買いは別々のほうが、うちとしては楽」
これは自信がないことの表れです。
一言で言えば面倒ということ。
新築の営業は契約が目的なのでいくらで売れようが関係ありません。
とは言っても買う意思のある優良顧客なのでさらっと交わした感じですね。
本音は「さっさと売却してローン審査して契約してくれよ」ということですね。
サービス業ではないことを常に頭においておきましょう。

ここで質問ですが
停止条件付きの場合、売却はどこが行うと言ってましたか？
具体的な名前は結構ですので関連の仲介ですか？
スレ主さんが安心して任せられるかどうかということです。
例えば東急であれば東急リバ○○とか。
要するにその地域に強いのと営業力が抜群かどうかということです。
売れなければ何もかも始まらないので査定などなんの意味ももちません。

あと、竣工まで新築はどのくらいの期間があるのでしょうか？
来年の春とかですかね。

仮に停止条件期間が過ぎた場合、第二次停止条件ということも
大手では出来ます。
しかし、査定のボトムスタートが条件とか色々条件提示があります。

とにかく新築が欲しいから最悪今の残債が消却できて仮住まいの費用も捻出できれば
いいと考えてしまうと相手の流れに乗ってしまうので注意しましょう。