マンション売却の利益から、新たにマンション購入はどうでしょう？

[買い換え検討中]

築８年のマンションに住んでいます。
ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。
売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？
年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。
次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。
こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？
今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
ご指導、お願いいたします。

[41: 匿名]

>>39

竣工前の値引きは、大手では有り得ないですけど…しかも10％ですか？

[42: 匿名]

39です。
一応大手です。

値引きさせた方法は色々ありますが一言で言えば
相手を信用しないということです。
また、販売会社や仲介をうまく使うということです。
だから、買いたい気持ちを出しすぎると失敗するのです。

[43: 買い換え検討中]

主です。

有意義なご意見、本当にありがとうございます。

＞これははっきり言って損をするパターンのはじまりです。
＞新築なので仮住まいは覚悟したほうが良いと思います。

ガーン！早くも罠にはめられるところでした。
言われてみれば、購入する人はたくさんいるでしょうに・・・
仮住まいに関しては仕方がないと思っています。

次行くときに注意して聞くことは、買い替え特約がつけられるかどうかや
一般仲介でも可能かということでしょうか？

＞欲しい気持ちを出しすぎて情報を出すと相手の思うつぼです。
持って来いと言われたものは全部見せないほうがよいのでしょうか？

何となく、レスを下さった方々のを振り返ってみると、同じ系列のデベで買い替えされた方が多いように思えたので、あちこちの仲介に手をだすよりいいのかなと思っていました。

できればなるべく高く売れたほうがいいですものね・・同じ系列だと足元見られてしまう？
ポストに入っていた数枚の「査定してみませんか？」ビラに連絡してみようかな・・？

あと1週間あるので、どう対応していこうか考えて見ます。
「こうするとスムーズにいくよ」「これだけはやめとけ！」など、
たくさんのアドバイスをいただけると嬉しいです。

[44: 匿名]

買い替え特約と買い取り保証に注意してください。
ディベに買い替え特約は今住んでいるマンションで可能ですか？と聞いてみるとよろしいかと。
仮に特約がつくとして
「売りも一緒にがんばりましょう」とか言う新築の営業マンは信用してはいけません。
売りは関連会社が行うので担当が新築と仲介の2人になります。
この二人の関係は新築販売側が上なのでどのようなやり取りがされるかは
想像できますよね。

自分をしっかりもってがんばってください。

まっ、自信がなければ売り先行で仮住まいしてゆっくり新築を検討した方が良いと思います。
そうすれば無借金状態なので足下をみられることもありませんよ。

ローン残債ありの買い替えは長い戦いになりますから。

[45: 匿名]

追伸

>行くときに注意して聞くことは、買い替え特約がつけられるかどうかや
>一般仲介でも可能かということでしょうか？

買い替え特約がつく場合は専任媒介契約になります。
一般で複数を使って売る事はできません。

[46: 匿名]

>>44さん

新築販売側が上で～

だと、どのようなやりとりになるのですか？

あと、買い替え特約は売り物件によってできる、できないが決まるのですか？

[47: 匿名]

44です

とりあえず事前情報ばかり集めても動けないでしょうから
自分の思った通りやってみてください。

いろいろ体験談を入手したので十分では。

>あと、買い替え特約は売り物件によってできる、できないが決まるのですか？
売れない物件は特約しません。
例えば築年数が古いとか色々あります。
最近は特約はなかなか付けたがらないのが現状です。
買い取り保証はありますけどね。

[48: 匿名さん]

販売側にリスクが無いというのは間違いですね。
買い手がつかなかったり、売却額が想定に満たなかったりした場合、資金計画に狂いが生じます。結果、ローンが下りないとか、最悪契約解除となるシナリオもあり得ます。そうなるとそもそも資金計画に問題のない客であれば売れたであろう部屋を販売する機会を販売側はその間損失（いわゆる機会損失）したこととなり、これは明らかに販売側のリスクです。
竣工済みの売れ残り物件ならともかく、竣工前の青田買い物件でそのようなリスクをデベは最も嫌がります。
同様の理由でデベのリスクとなる買い替え特約を、デベがすすんで付けてくれるような物件もあまりないと思います。仮にあったとした場合、その物件は売れてない証拠だと言えるかもしれません。

[49: 匿名さん]

>>48さん

「その物件は売れてない」というのは、青田買いのほうの買い物件のことですよね。
44さんは売り物件によって、とお書きのようですが、どちらの場合で判断するのでしょう？
それとも、どちらの場合でも判断ができるなど、ケースによって違ったりするものなのでしょうか？

[50: 匿名]

売るにしろ、買うにしろ、不動産業者は契約を急がせる（営業行為としてはあたりまえのことだと思いますが。）傾向がありますので、それに惑わされることのなく、ご自分が納得することが大事ではないでしょうか。
公務員さんとのこと、リストラ等の将来リスクが小さい分、ご家庭をまもることができれば、より快適なお住まいをみつけることは発展的で消極的になる必要はないかと思います。
現在、総戸数３０戸のマンションとのことですが、規模の小さなマンションは将来の管理面での費用のリスクが高い（管理組合がしっかりしていれば効率的に管理されているマンションもあると思ますが）と思います、大規模マンションをお薦め致します。損得勘定を含めれば中古マンションも一考の余地ありではないでしょうか。

[51: 匿名さん]

>買い手がつかなかったり、売却額が想定に満たなかったりした場合、資金計画に狂いが生じます。
>結果、ローンが下りないとか、最悪契約解除となるシナリオもあり得ます。
>そうなるとそもそも資金計画に問題のない客であれば売れたであろう部屋を販売する機会を
>販売側はその間損失（いわゆる機会損失）したこととなり、これは明らかに販売側のリスクです。

それでもリスクは販売側にはありません。
なぜなら、特約が前提で言えば、スレ主さんが計画通りの予算で売却できないと新築販売側は
途中想定した場合、頭金の増額もしくはローンの再計画を提案します。
仮に１００万の差が発生しても最大の３５年ローンで組んでも数百円から数千円のローン増額
です。
ここで大抵の方が「まっいいか」ということになります。
販売側は色々なマジックをつかってきます。

機会損失というのは数年間売れ残りがある場合です。
竣工前であれば何も損失は発生しないでしょう。

特約期限の３ヶ月の期日が迫ってきた時、白紙にするか売り物件を下げるかを提案してきます。
その時、新築販売側は絶対に購入物件を下げません。
なぜかはわかりますよね。
スレ主さんはその時はきっと新築物件が欲しくて仕方がなくなってきているからです。
何度もカタログを見て新たな生活を想像しているでしょう。

心理戦に勝つ方が思い通りの買い替えが成功します。

[52: 匿名さん]

>>51

>>48さんが書かれたのは価格を下げる場合でなく、まったく売れる見通しのない場合では？
震災後の今、状況も以前とは変わっていると思いますので何とも言い難いですが、今はそういう
想定も含めて買い替えを考えないといけないのかもしれません。

あと機会損失に時期は関係ないのでは、と思います。
現自宅が売れずに新築を白紙にする人も少なからずいると思いますが。
その場合、デベにしたら十分機会損失ですよ。

[53: 匿名さん]

>52
>まったく売れる見通しのない場合では？

全く売れる見通しが立たない物件を販売会社は買い替え特約をつけません。
話を広げすぎないように。
特約の話を現在行っています。
スレ主はそのようなやり方（買い替え特約）もあることを書き込みの中で知ったので
そのあたりを掘り下げています。

前の書き込みだけにコメント書くと話がずれてくるので
話に沿ってアドバイスしてあげたほうがいいですよ。

ちなみに特約をつける場合、仲介（新築販売会社系列）と綿密に販売行動３ヶ月の工程を
組みます。
ここで注意することは仲介は新築の購入計画など一切口にはだしません。
彼らは自分の仕事をするだけです。（売却行為）

私が売却１０％アップ、新築（竣工前物件）１０％値引きに成功したのは
仲介と新築販売の両者をしっかりとコントロールしたからです。
そのあたりをアドバイスできればと思いますが、心理戦が絡むので
なかなか言葉にすることが難しいです。
スレ主さんが途中経過をお話していただければその都度経験談をもとに
コメントはできるかと思います。

[54: 匿名さん]

心理戦というのは当たり前ですが本心を業者に明かさないことです。
デベとしては特約による白紙が一番困るわけです。
なぜならそこまで手間をかけても新築は売れず販売代理手数料は
入らないし、売主には機会損失だと怒られるし、中古売却の仲介
手数料は一円も入らないからです。

一方スレ主さんだって新築が欲しくて契約したわけだから白紙解約
は望んでいないはずです。
ただ条件次第では白紙にするぞと圧力をかけることでデベの妥協
（例えば物件や仲介手数料の値引き）を引き出すことができる
かもしれません。

条件にギャップがある場合誰かが妥協しなければなりません。
相手は企業なので妥協するかどうかは経済的な損得のみで判断します。
スレ主さんが妥協しなかった場合、相手の企業にダメージを与えら
れるかどうかがポイントとなります。
この取引が成立するかどうかが相手企業にとって重要なら妥協する
でしょうし、そうでなければ妥協しないでしょう。
相手次第ですが、こちらが妥協しそうなそぶりをみせれば相手は
決して妥協しないと思います。

不動産取引は「ほれたら負け」という格言がありますがその通り
だと思います。

[55: 匿名さん]

>一方スレ主さんだって新築が欲しくて契約したわけだから白紙解約
>は望んでいないはずです。

スレ主はまだ何も契約していません。

わかってないですね。
販売会社は特約の白紙は痛くもありません。
前にも書きましたが竣工前新築は次の候補者はいくらでもいます。
しかし中古は１人を逃すとあとがありません。
機会損失という言葉が好きなようですが
マンション販売の営業マンですよ。
大げさに考える必要はないのです。

５４さんの心理戦は少し幼稚ですね。
相手を納得させるためには資料も提示する必要がでてきます。
それが作れるかどうかですよ。
そういうことが心理戦のネタなのです。
言葉の心理戦など彼らは慣れていますから。

また、今お住まいのマンションも値引き交渉が出てくるでしょう。
実際それらを全て計画通りに進めるには本当に大変でした。

買いだけでなく売りもあることなので、まずは精神的に耐えられるかが
ポイントです。

[56: 匿名]

55さんへ
新築は買手がいくらでもいる？
中古は１人逃すとあとがありません？
新築・中古ともに物件次第ではないです？。
ご自分だけの一度の経験（？）だけで、買い替え全体的なお話にするのはいかがなものかと思いますよ。

[57: 匿名]

５１さんへ
「機会損失というのは数年間売れ残りがある場合です。」これは明らかに間違っていると思いますよ。

[58: 匿名]

自分も56さんに同意。
心理戦も大事かもしれませんが、所詮素人。
同じことをしてスレ主さんが同じ結果になるとも思えない。
そもそも売り物件、買い物件両方とも同じ条件ではないし、
デベも仲介も同じではないでしょう。

スレ主さん、あまり作戦を考えすぎるのもどうかと思いますよ。

[59: 匿名さん]

機会損失があっても販売営業は怒られるだけでおしまい。
なんの損失？
会社に多額の金銭的損失でもあたえるのかな？
竣工もしていないのに。
次の週には新たな客はつきますよ。
結果な〜んの損失もないでしょうね。

機会損失の使い方と意味を間違ってる。

[60: 匿名さん]

>58
>心理戦も大事かもしれませんが、所詮素人。

ならば新築販売営業と中古売却の仲介に全てお任せして損すれば良いですよ。
私のような成功者は玄人ということですね。
スレ主さんは損したくないと思いますけどね。