マンション売却の利益から、新たにマンション購入はどうでしょう？

[買い換え検討中]

築８年のマンションに住んでいます。
ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。
売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？
年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。
次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。
こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？
今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
ご指導、お願いいたします。

[121: 買い換え検討中]

ありがとうございます。
価格相場は簡易査定を何社か見積もったので、おおよそは把握しています。
少し考えてみたら、買い先行は少し不安があるので、
停止条件付きで進めていこうかなと思います。
仮住まいは本当は避けたいのですが、売れるかも分からないし、売れたときに考えることにしました。
新築デベのいいなりにならないように、出来るだけ高く、そしていい条件で進めたいです。

＞売主にとっては安心をとるか、リスクがあっても経済性とるかの趣味の問題だよ。

うーん、デベによって得意な営業の仕方があるのでしょうか？
それとも、客の属性を見て営業方法を変えてくるのでしょうか？
デベにとって、停止条件付きを求める客は正直めんどくさいんでしょうかね。

[122: 匿名さん]

居住しながらの売却は結構キツイから頑張ってください。期限は迫るし売却中は基本土日の予定は全く入れられません。当日内覧申し込みなんでザラです。

相場より安くして値引きなしで売るってのが早期売却のコツです。仮住まいなら不動産屋に鍵預けて任せとけばよいですが、数ヶ月にわたり土日が全て潰れる可能性があるのには精神的にやられます。

[123: 匿名さん]

新築デべのいいなりにならないように、と考えるのでなく、新築のデべの担当者
を味方につけるような気持ちで、色々教えてもらいながら進めたほうが結局はうまくいくと
思います。

・・・と書いておきながらなんですが、Ａ社の　大丈夫です　的な発言はまったく根拠がなく、
自分だったら売却に対して安易にこのような発言をする担当は信用できないので変えてもらいます。

[124: 買い換え検討中]

主です。こんばんは。いろいろありがとうございます。

１２２さん、
土日がつぶれてしまうんですね・・・でもそれだけ興味のある人が多い証拠になる？
内覧が続くと参りそうですね。しかし、部屋をきれいにする習慣がつくかも。
相場はある程度把握しているので、ボトムだけはっきりさせといて、相場よりあまり高くしないようにします。
相場より安くして、指値が入ると悲しくなりそうです。・・・いずれにせよ難しいですね。

１２３さん、
以前、このスレッドで営業さんにいいように言いくるめられないこと、的なアドバイスをくれた方がおり、
良くも悪くもどうやら私の頭の中ではそれがこびりついてしまっています。
そのことを踏まえると、A社は私たちの生活のことを考えてはくれておらず、「購入してもらえればよい」みたいな調子のように思えてきました。
それに対してB社はせっついてこないんですよね・・・ローンの話もまだ一切してこないし。
だからといって適当な営業ではなく、真摯に話をしてくれる。

＞Ａ社の　大丈夫です　的な発言はまったく根拠がなく、
＞自分だったら売却に対して安易にこのような発言をする担当は信用できないので変えてもらいます。

ですよね～。売却って平凡な家庭においては一大事ですよ。
ずいぶんと軽い感じで言われたんですよね。

[125: 匿名さん]

あげてみます

[126: 買い換え検討中]

こんばんは、スレ主です。
何だか踏ん切りがつかないまま、Ａ社とＢ社のモデルルームめぐりから４ヶ月が経ちました。
向こうからは、たいした営業もしてきません。
そして、最近売り出し始めたＣ社のモデルルームにも行ってみました。
管理説明会や構造説明会等、ちょくちょく顔を出して興味は持っていたのですが、
やはり今まで同様、買い替えの話になりました。

どうせ、ＡやＢのように「仮住まいが必要ですね」とか、「切り離しでいきましょう」みたいな話になるかな、
と思っていました。
しかし、Ｃはどうやら雰囲気がちがっていて、「停止条件付きで更新を繰り返していきましょう」
「売主と交渉して、更新ができるかやってみましょう」などの話となっています。
（嫌がっている様子もなく、割と親切丁寧。新築の代理販売と売りの専任媒介は同じ会社）

残債が少ない点や今の住まいが築１０年経っていないこと、頭金もそれなりに用意できて、属性もまあまあ（？）
なことが幸いしている？それとも、売れ行きいまいち？まだ価格も予定価格で販売前だしな・・
とにかくなんとも言えないのですが、明らかにＡやＢとは手ごたえが違うのです。
施工オプションやカラーリングなどの制限は受けますが、仮住まい無なら・・・と思っています。

不思議な営業で嬉しいやらびっくりやらです。
こんな買い替えを推進してくれるってあるのでしょうか？
同じような事例がおありでしたら、教えてください。

[127: 匿名]

物件に魅力が無いからめんどくさい客でも対応してるだけでしょ。切り離し推奨の所がベストでしょ。でも新築マンション２回も買うなんてｗ

[128: 買い換え検討中]

>>切り離し推奨の所がベストでしょ。

ありがとうございます。よければ、その理由を教えていただけないでしょうか？

>>物件に魅力が無いからめんどくさい客でも対応してるだけでしょ。
うーん、魅力あるなしは人それぞれかと思いますが、まだ予定価格段階の物件です・・

>>新築マンション２回も買うなんてｗ
スレ初頭にもあったように、今なら売れるとプラスになるので、考えています。

[129: 匿名さん]

別に何回でも買えるのなら買えばいい。そもそも新築だからどうとか理由になるのか？

[130: 匿名]

人気物件の場合は、めんどくさい客はやんわりとお断りすることになる。人気物件は値下がりしにくいから資産価値も維持できる。

たとえ本体価格が値上がりしてても、オプションや諸経費や金利を考えれば本当にプラスというのはほとんど無い。新築マンション購入というのは消費行動であるということ。スレ主の２０年後のキャッシュフローを考えると恐ろしいよ。今すべきなのは繰り上げ返済だと思うよ。

[131: 匿名さん]

↑今までの流れ読んでみた？

[132: 匿名さん]

1000万単位で浮いてりゃ金利も諸経費も十分吸収できるよ。今は売るタイミングではないだろうが。

[133: 匿名]

ん？「浮く」っていうのは譲渡所得のことじゃないんですね。

不動産なんて気にせず今のまま住んで繰り上げ返済してれば金利３パーセントで貯金してるのと同じことになる。２０年後、３０年後の余裕が全然違って来ると思います。

３０００万の物件と４０００万の物件、そんなに変わらないと思いますよ。

[134: 買い換え検討中]

こんばんは。主です。いろいろありがとうございます。

今のマンションに住み続けて約１０年。安く買えたり、ちょこちょこ繰上げしたりで
ローンは少なくなってます。そして、「もし」売れるのであれば手元に１０００万弱になる。（かな？）
こういった状況で、また新築！というのは、一般的ではないのでしょうか？
個人的には一回リセットして、新築、みたいな感覚なのです。
まあ、その際には３０００万弱のローンを背負いなおすことになるのですが・・・

>>今は売るタイミングではないだろうが。
一概には言えないのでしょうけど、いつが売りごろなのでしょう？
ローン完済して、その後売る？がベターですか。

[135: 匿名さん]

家の場合は五年経過の都内マンション購入時4000万売却時4500万で売却できました。
売却代金でローン1400万返済　手数料引いた金額の2900万と新規に1500万ローンを組み
4400万のマンションを購入
売却は一般で居住しながらの内覧1ケ月で売れました。時期は2月～3月
転勤が決まる1月～３月が勝負だと仲介業者は言ってました。
売りだしてからモデルルームを回りましたが買い替え特約などは安く買いたたかれるので利用せず
売れなかったら現状維持を決めていたので気持ちに余裕があったと思います。
売却の仮契約が成立してから新マンションの契約をしました。
売却するなら早い方が良いと経過年数が経つほど売れにくくなると思います。
住宅ローンの金利も2.6％から1.86％に削減できました。
5年経過なので3000万の特別控除で売却益の税金もなし（ただし新入居の前後2年間で特別控除を使うと住宅取得控除は受けれません）

[136: 匿名さん]

こんばんは、主です。
貴重な事例、ありがとうございます。
４０００万購入で、４５００万でご売却とは実質値上がりしたのですね。
都内物件というのが関係しているのでしょうか？

＞＞住宅ローンの金利も2.6％から1.86％に削減できました。

これは、どういうことなのでしょうか？
もしよければ、教えていただければと思います。

先日、査定してもらいました。
額面は２８００万とのことでした。
買い替えなので、やはり厳しい査定となったようです。
買い替え特約が前提とはいえ、もう少しこちらの希望通りにしたいと思っています。
こういう場合は白紙もちらつかせつつ、が戦略となりますかね？

[137: 匿名さん]

都内です。多分よい時期に買ったんだと思います。
角部屋と南向き高層階がよかったのかなぁ
フラット35で2.6％で次もフラット35S で1.83％
10年間は1％引きの0.83％です。

[138: 匿名さん]

スレの題名からスレ主も購入価格より高く売れそうなんのかなと思ってました。
どうやら違うのですね。

2004年か2005年に都心で売り出された物件であれば、購入価格より高く売れます。
ただ、震災後は新築の販売価格帯が下がってきているので、
そんなに売却益は出せなくなってますが。

[139: 匿名さん]

いい時期だったのですね。うらやましいです・・

物件は都内隣接の市です。
確かに購入価格より高くとまではいきませんが、
トントンといった具合です。
ローンの残債を払えば、１０００万は浮く予定です。
タイトルの売却益、というのはローンの残りより高く売れるという意味です。
誤解招いてすみません。

[140: 匿名]

マンション買ったら貸さなきゃ損だよ。減価償却して賃貸収入を税金無しで回収するんです。回収終わったら売っても良いと思うけど。

[141: 匿名さん]

おっしゃるとおり、賃貸も考えてみました。
しかし、売却益を元手にしないと新築はさすがに手が届かないのです。
４０００万近くのローンを組みなおすのはちょっと・・・
借り手がいるかどうかも心配ですし。

140さんのようにされた方がおられましたら、お知恵を貸してください。

[142: 匿名さん]

今は住宅ローン金利が非常に低いので、ファミリー向けのマンションを
借りる人は少ない気がします。賃貸の方がいろいろな意味でリスクが
小さいのですが、同一物件なら賃貸料よりローンの返済額の方が
ずっと少ないので、転勤が非常に多いとか特殊な事情がない人は
マンションなり戸建てを購入してしまうと思います。

現在のローン金利なら転勤族でも中古住宅を渡り歩いた方がコストは
安く済む気がします。ただ、気にいった中古住宅を探すのにはかなり
手間がかかりそうですけど。

賃貸料が必要経費として税額控除可能にでもなったら、賃貸派が一気に
増えると思いますが、住宅建設に金を落としたい政府は住宅ローン減税はやっても
住宅を買わなくなるような政策は絶対に取らないでしょう。

[143: 匿名]

とりあえず、今のローンを繰り上げ返済です。話は繰り上げ返済が終わってからです。

[144: 匿名さん]

142,143さん、ありがとうございます。

143さん、きっと今までの流れを読んでくださっていると思いますが、

>>とりあえず、今のローンを繰り上げ返済です。話は繰り上げ返済が終わってからです。

こうおっしゃる理由を詳しく教えていただけないでしょうか？
いろんな考えが頭を渦巻いていて、ひとつの手立てとして役立てたいものですから・・・

[145: 匿名]

買い替えだとお金が貯まらないので買い増しにしましょうと言うことです。

[146: 匿名さん]

買い増し、ですか・・・
ということは、繰上げ返済するなりして今のローンを早い段階でなくす。
ローンがなくなれば、今のマンションを売って新たに購入するってことですね。
でも、繰上げ返済していたら貯金はあまり貯まらないような。
それともローンがなくなってから、貯金して買い換える？
買い替えと買い増し、現実的なのはどちらなのでしょう？

[147: 匿名]

いやだから売るんじゃなくて貸すんです。

[148: 匿名さん]

新築マンションを買って貸すなんて投資としては最悪の部類だと思いますよ。
駅近の格安中古マンションを買い叩いて買って、化粧直しして貸すのなら
わからなくもないですが。

[149: 匿名]

いやだから今まで住んでた部屋を貸すんです。

[150: 匿名さん]

今後の人口減少を考えたら、ローン残額以上で売れる今の
うちに、買い換えるという考えの方がいいんじゃないの。
郊外の駅遠マンションが今でもそうであるように、
今後はどこでも空き部屋が増えると思う。

[151: 匿名さん]

住んでた家を貸す、というのは理解できます。
しかし、（おそらくローンが返済し終わるだろう１５年後ぐらい）
築２５年のマンションに住んでくれる人がいるだろうか？
とも、思います。

>>今後の人口減少を考えると、～
そうですね。今のうちに売ってしまうのがいいか、ローンがなくなっているだろう
１５年後（築２５年）でも売れるのかどうか？
売れる確率を考えると、今のほうが高いような気がします。

郊外ではありません。場所は川崎市。私鉄ですが、徒歩駅５分です。

[152: 匿名さん]

それからどうなった？