マンション売却の利益から、新たにマンション購入はどうでしょう？

[買い換え検討中]

築８年のマンションに住んでいます。
ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。
売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？
年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。
次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。
こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？
今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
ご指導、お願いいたします。

[1: 匿名さん]

>ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
よくあるケースだと思います。
参考に
http://sumai.homes.co.jp/%E4%BD%8F%E3%81%BE%E3%81%84%E3%81%AE%E8%B3%BC...
http://www.mansion-price.com/faq7.html
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/3740.html

ローンの話であれば、購入を検討するマンションの営業に相談されたらいろいろアドバイスがあるでしょう。
また、何を不安に思ってるかを記されたら、より参考になる意見が寄せられると思います。

[2: 購入検討中さん]

私も残債アリで、先日新築を契約したところです。
ローンの組み方については、１さんがおっしゃるように営業の方がいろいろ相談にのってくださり、提案もしてくれましたよ。

ただ、つなぎ融資をつかわないとしたら、諸々諸費用と手付け、引越し費用、あと、オプション検討しているならその代金など、キャッシュも用意しておいた方が良いです。

[3: 匿名]

今のマンションに住み続けるか、戸建てに変えるのが懸命だと思います。

バブル当時の建物と新築マンションと比べると…

[4: 匿名さん]

よくあるケースです。買換というのはそういうものです。

[5: 匿名さん]

>このあたりの相場だと

「相場」って、高く見てしまいがち。
自宅は実際に売りに出してみなけりゃ、そんなに高く売れるかどうかは分かりません。

[6: 匿名]

>>3さん 8年前のマンションはバブル当時の建物ではないでしょう。

[7: 匿名]

不動産バブル時で質実剛健なんじゃない？
当時に比べ今の新築は安普請だと聞きました。
だから、新築は騒音問題が多いって
かかと歩きでなくても足音聞こえるって

[8: 買い換え検討中]

スレ主です。
皆様、アドバイスありがとうございます。
確かに足あとはほとんど聞こえず、お隣さんからの声や物音すら聞こえない造りです。
（さすがにピアノの音は聞こえますが、「ああ何か弾いているな」程度です。）
大手ブランドのマンションでもないし、どちらかといえば「ふーん」というマンション名です。
しかも３０戸しかありません。

そうですね。売り出しの値段で売れるわけはないでしょうし、売り先行だとしても売れるかも分からないし・・・
購入予定マンションの完成（まだ２年も先）と、同時ぐらいに売れるといいのですがね・・
やっぱり、買い替えは売り先行がベターでしょうか？資金も豊富ではないので・・
どなたか経験談などお聞かせ願えれば嬉しいです。

＞だから、新築は騒音問題が多いって

ええっ？そうなんですか？タワーマンションは多いと聞いたことはありますが、全体的にそういう傾向がみられるのですね。

[9: 匿名さん]

残債があるのなら売却が先じゃないとローン審査が難しいのではないでしょうか？
まずは買い替え先として検討しているデベに相談するのがいいと思います。
相場より安くなってしまいますが、デベによっては買い取りもしてくれます。

[10: 匿名さん]

>>9

資金計画が現居の売却を前提にしてるのなら、売りが先でしょ。まあ、買換え特約をつけておけば、
売れなかったら契約の白紙撤回ができるけどね。

[11: 匿名さん]

おまけだけど、売りが先だと引渡しまでの期間の仮住まいも用意しなきゃならない。それに引越しも２度になる。
そういった費用もちゃんと考えておこうね。

[12: 匿名さん]

揚げ足取りかもしれないけど、売却益って販売金額から購入時の金額を引いた差のことだよ。今回の
ケースは現居を売った代金を資金に組み入れての新居購入だよね。

[13: 匿名さん]

８年前だとミニバブル前の物件だから建物の造りもしっかりしてたりするよね。最近は安普請ってのが横行して
るからそういうところも注意しないと。建物の基本構造をコストダウンして、モデルルームで目に付く内装や設
備だけを豪華にするから、騙されないように。

[14: 匿名さん]

売却益が出たら税金も取られるからね。

[15: 買い換え検討中]

＞買換え特約をつけておけば、 売れなかったら契約の白紙撤回

この特約はいいですね。もしあれば、安心して同時に進められそうです。

＞今回のケースは現居を売った代金を資金に組み入れての新居購入だよね。

はいそうです。

①売れた→今のローンを返す→あまったお金を資金（または、新しい借り入れたの繰上げ返済に充てる）
　といった感じです。

②とりあえず購入→引越しする→売りに出す→売れた→ローン返済に充てる、でもいいのかなと思いますが、
　ちょっとリスクや不安があるので、①の方法になるのかな・・・

ベストはマンション完成直前に部屋が売れて、２回の引越しにならなければいいのですが。

＞建物の基本構造をコストダウン

こわいですね。狙っているのはタワーマンションなんですが、造りは素人では分かりませんし、騒音については住んでみないと分からないですね。（タワマンはお隣さんから物音がよく聞こえると、うかがったことがあります。）

[16: 匿名さん]

>>14

もうちょっと勉強しないと。

[17: 匿名さん]

買い替え特約なんて竣工済みの売れ残り物件くらいでしか付けてもらえないと思うよ。
青田買いで売主に対し一方的なリスクでしかないそんな特約を申し出ても丁重にお断りされるだけかと。

[18: 匿名さん]

前のマンションのローン残債ありでタマワンに引越ししました。
タワマンですが、たしかに音は結構聞こえます。
もちろん、物件や近隣に住む方など条件によりますが、少なくとも近隣の方は住んでみないとわかりません。

余計な心配かもしれませんが、引越されたい理由によりますが、今のところがまったくそういった問題がないとなると、もし新しいところでそういう部屋にぶつかった場合、それで後悔することもあるかも？

ちなみに他の方も書いていますが、ローン残ありで買い替えはよくある話だと思いますよ。

[19: 匿名さん]

現マンションが売れず最悪買取りとなる場合も想定して、できるだけ高値で買取り保証を付けてくれる仲介屋に売却依頼した方がいいと思う。
なお、資金計画は買取りとなった場合の最低額で試算しておくべき。買取り額より高値で売れればラッキーくらいに考えよう。
ただ、住宅ローンの残債があるうちは新規のローン審査はまず通らないので、ローン審査前に売却して残債を消しておくしかないと思うが、予備審査はかなり早い時期にマンション事業主がかけたがる。
予備審査に通らないと事業主はその後の商談をすすめてくれないので、、、やはり売り先行でいくのは難しい気がするなぁ。

[20: 匿名さん]

竣工済み物件なら売れた→即引越しでいけるが、青田買いとなると物件完成までは明け渡すことができないので、売却条件はきつくなりがち。（引渡しは半年後とか）よって、その分制約率は厳しくなると思っておいたほうがいい。