ヴィークタワー名古屋東別院ってどうですか？

[匿名さん]

ヴィークタワー名古屋東別院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：名古屋市中区大井町114番(地番)
交通： 地下鉄名城線「東別院」駅徒歩1分、「金山総合駅」徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
構造：鉄筋コンクリート造、免震構造、地上29階建
総戸数：211戸

売主：清水建設株式会社、清水総合開発株式会社
施工会社：清水建設株式会社名古屋支店
管理会社：清水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所

[351: 匿名さん]

正直、外部経営の駐車場メンテ費用なんかよりも、免震装置の交換費用の方が気になるのが普通だとおもうのだけど、そこは誰も突っ込まないのね。一般的には建物全体をジャッキアップするらしいけれど、費用だけじゃなく交換にどの位の時間がかかるのか、またその時に部屋に居られるのか、居られない場合は何日かどこで暮らせば良いのか、とか。

[352: 匿名さん]

免震構造は建物と寿命が同じだから取得価格の内数だよ。大地震が起きれば取替ないといけなかもしれないが損傷が防げるのだからより良いじゃん。

あえて言えば免震構造は歴史が浅いから設計寿命より
短くなるかもしれないが、そこまで言ってたらねえ。

建物の寿命と同じ物は交換する費用は発生しない。
こんな常識にケチを付けてくるのは悪意を感じるな。

[353: 匿名さん]

常識だったんですか。すいません勉強不足で。悪意はありません。駐車場よりも気になっただけです。免震じゃなければ申し込んでなかったくらい魅力的だと思ったからこそ気になっただけです。

[354: 匿名さん]

こちらこそ、キツイ文章になって申し訳無かったです。

[355: 匿名さん]

そもそも、管理費について国のガイドラインができたのは、マンションが一般に普及して４０年ぐらいが経ち大規模修繕費不足が目立ち出したからだろう。

マンションの積立金不足って企業会計で言えば
退職引当金の数理計算上の差異の様なもので
表に表示しなくても良かったもの。

そんな中で他の高層マンションの管理費と
制度が変わった後の管理費を単純に比べて、
ヴィークタワーの管理費が高いと騒いている金融関係者がいるとは呆れたよ。

[356: 匿名さん]

＞３５５

管理組合のＰ／Ｌ，Ｂ／Ｓの話をしているのではない。

修繕積立金の徴収額のトータルがたとえ同じになったとしても、
例えば管理費2万5千円、修繕一時金100万(これは売主負担ね）のマンションは売れる。
管理費5万、修繕一時金20万のマンションは売れない。

実際、管理費5万超の３ＬＤＫ　築20年、＞３５５だったら、買うか？
ぜひ聞きたい。

不動産販売関係者にも聞いてみ。

[357: 匿名さん]

＞＞３５６
今の尺度で金額だけ見れば売りにくいと思うよ。

但し、修繕一時金を除いた今までの管理費は実態とかけ離れていたのだから、新しいガイドライン金額は実態に近くなり消費者保護の観点からは歓迎すべき事。
中古市場の信頼性のためには仕方ないと思うよ。

ガイドラインを適用した全てのマンションの管理費が上がるわけだから今の相場感で言っても無理がある。
まあタワーマンションは管理費が高い事も表に出るので中古で売るのは苦労すると思うが、元が安いからね。微妙なところだな。

ワシもこのマンションの管理費が高くて収益性が苦しい事は君の意見と一致している。
但し、他の高層マンションも同じ事を言いたいだけだよ。

[358: 匿名さん]

＞３５７

大分、意見に歩み寄りがあったと思う。

考えてほしい。
たとえば購入検討中の奴でこのスレを見る奴もいるだろう。
最初の管理費の設定は並みだから、このスレをみなければ修繕費の上昇についてはスルーしてしまうかもしれない。

しかし、「高い」「伸びる」と聞いた奴はそこはチェックするだろ？
契約前にそんな問い合わせが殺到したら、どうなる？
長期修繕計画の中には外せない重要なものもあれば、どっちでも良いものも多い。
管理会社が再検討するきっかけになるんだよ。

ザシーン徳川園もこの20年、修繕については紆余曲折があったらしいが、現在はうまく回っていると聞く。
ヴィークよりも１戸当り修繕積立金総額が全然少なくてもうまく回しているタワマンは実際いくらもある。

こういうことは、販売関係者がみてるスレでは本当はいいたくないんだよ。

「修繕積立金の伸び率が高すぎる」「もっとよく見てくれ。」「購入するなら、担当にきちんと確認してからにしろ。」と言い続けることと、「大丈夫大丈夫。きっとほかのマンションの修繕費も上がるから。これくらい払うものだ」と言い続けることと、購入者にとってどっちが有益か考えてくれ。

実際、修繕計画の中には不要なものは数多くある。
国中枢には、公共事業をはじめとする建設業ががんばらないと国が豊かにならないと信じている前時代的な考えがまだ残っている。
ガイドラインを作って、得するのはだれだ？
楽に費用を徴収できる管理会社と修繕請け負う建設会社だぜ。

修繕積立金や管理費を少なくみつもって、実際の修理の時に一時金として多額の負担を求められるケースに対する不満の声は確かに聞く。
だが、もともと少なく徴収していた場合、住民の目は厳しい。
だから、そういったところでは何社にも見積もりを取らせたり、しっかりとした監視下のもと、必要なもののみ修繕を行うマンションが多いんだ。

そういったマンションの月額総額+修繕時の一時金とこのマンションの月額総額＋修繕一時金をきっちり比較してほしい。どちらが住民の負担がより少ないか、分かってくるだろう。

今現在の状況を考えるとリスクが大きくて購入しない方に傾いているのは申し訳ないが、契約考慮中の奴、契約した奴が声を大きくすることにより、より改善するのではないかと期待してあおってみた。
修繕積立金に対して批判をしなくても、ただ伸び率をきちんと質問することだけでも状況は変わるだろう。

検討を祈る。

[359: 購入検討中さん]

確かに、このマンションはもう少し管理費を安く抑えることができれば、バランスの良い物件になると思います。

[360: 匿名さん]

The シーン徳川園の駐車場って、月額３万５千円では無かったですか?

[361: 匿名さん]

もしもだよ。
ザ シーン徳川園の駐車場が月額３万５千円なら
騙し討ちじゃない。
ここを管理費も安くて修繕積立金も充分だと思って中古で買って、駐車場を申し込んだら３万５千円と言われという事ですか?

[362: 匿名さん]

＞３６１

ザシーンの駐車場は2万。
それくらい調べてから発言しろよ。

[363: 匿名さん]

35,000円もしませんよ。
2台で45,000円ってのはあるみたいだけど。
ウチの場合駐車場2万です。
面積80m2ですが、
管理費15,600円、
修繕積立金4,700円。

[364: 匿名さん]

なるほど。
先日、ザシーン徳川園の目の前のスーパーに行ったら
広い空き地が駐車場になっていて、月額１万５千円だった。少し高いなと思うのに結構埋まっているのが不思議だった。
ザシーン徳川園の住民が逃げてきたのかな。

もしもだよ。ザシーン徳川園の駐車場に空が出たらどうするのかな？

いじわるだと思わないでな。
危機管理は最悪のシミュレーションをするものだからね。

[365: 匿名さん]

＞３６４

なぜここでザシーンの駐車場についての質問がヴィークタワー東別院についての危機管理につながるのかがわからん。

ヴィークタワー東別院は駐車場が東別院の所有だからだ。

あえていうなら、今はヴィークの駐車場は安め設定だが後に高くなる可能性があることくらいか。

徳川園の駐車場は地下駐車場で雨に濡れない。
青空駐車場と同等にあつかうな。
ヴィークで1万の駐車場は青空駐車場。
屋根があるところは2万辺りと聞いた。

とにかく、ザシーンは管理費が安い分、駐車料金がばか高いという根拠のない中傷はなりたたない。

[366: 匿名さん]

駐車場は、これからは少子高齢化、若者が車に興味を持たない、また、本物件は交通便が良いので車は不要等のことで自家用車社会から時代が遠ざかる。実際、５年前は駐車場の空き順番を待つ人がいたが、現在は空きが出ており、今後は空きが増加する。

[367: 匿名さん]

>>365
何を怒っているのかな?
君がザシーン徳川園はタワーマンションなのに
管理費を上手にやっているというものだから
参考にさせて頂いているのかなだけなのにね。

君も金融関係者なら情報の非対称という言葉を知っているだろう。情報を持っている側が持っていない側を
良い様にコントロール出来る事だよね。

ヴィークタワーの管理日徴収額は国の余計な指導で高いとしてもそれは積立金金だから使った訳ではない。
但し、余計な金を持たせたら、その分は使われてしまうことを言ったのは君はだよ。

高層マンションで上手にやっているマンションのことを知っていれば無駄使いを防げるんじゃないかな。

[368: 匿名さん]

ごめん。
前の文章を見たら誤字だらけだ。
慣れない携帯電話で打ったから許してな。

[369: 匿名さん]

＞３６７

＞高層マンションで上手にやっているマンションのことを知っていれば無駄使いを防げるんじゃないかな。

ぜひ検討してほしい。
提示された管理費等を全て鵜呑みにするのではなく、住民が個々に検討することは大変望ましいことだと思う。
（だが、徳川園の周りの青空駐車場と地下駐車場を比べること等はあまり意味がない。）

俺はヴィークの説明を聞いた時、管理費の上昇には目をみはるとともに、それをうやむやにしたいという販売者側の姿勢を感じた。

重要事項説明会や、契約者説明会等では、もちろん管理費合計額の徴収予定表を渡されたと思う。
（普通のマンションならそうだ。国の指導で行っているというなら間違いなくその辺りはしっかりやっているだろう。）

それをみて、10年後、15年後、20年後、25年後の管理費が「高すぎる」という意見はなかったか？
契約後何年かたってから一人や二人が声をあげても、効果はない。
だが、200戸のマンションに対して現段階で10人、20人の声が上がれば検討の余地が生まれる。
多数の（よく検討していないであろう）契約者が集まる重要事項説明会でぜひ検討してみてくれ。

情報の非対称は、情報を持つ側が自分に有利な方向に、情報を持たないものをひっぱってく方法だろ。
オレは情報を持たないお前たちのために、わざわざここまでいってるんだぜ。
自分にとって有利な方向へもっていこうとしているのではない。わかるだろ？
修繕計画を鵜呑みにすることと、現状を周りに伝えて検討すること、自分（購入者）にとってどっちが有利かよく考えてみろ。

もし、徳川園の駐車場の件だが、徳川園の駐車場がプラマイゼロまたは赤だったら、ますますヴィークの修繕積立金は高すぎ設定だということになるだけだ。

購入前に販売者側にそれなりの説明を求めること、修繕の見直しはどのような方法で行えるのか確認することくらいは購入者の権利であり義務だ。もちろん、その辺りはぬかりなくやってるよな。

そうでなければ、4800万購入の3LDK，築20年、売値2600万円　管理費50400円、売れず。
2400万円にしても2000万円にしても1800万円にしても売れず。
売値は下げられるが管理費は自力では下げられない。
といった危険度AAA物件となるだろう。

[370: 匿名さん]

ここの投稿者は奴、オレ、俺とか言葉使いが異常ですね。品格がとわれます。

[371: 匿名さん]

なんとも品格漂うご発言。

[372: 匿名さん]

購入価格でなく管理費が議論になるなんて恵まれたマンションだと思う。
管理費が高いといっても徴収の話であり、実際に出る額は別の話だしね。

[373: 申込予定さん]

＞３７２

販売関係の方ですか？
徴収額と実際にでる額は違うといっても、徴収される以上、私たちのお財布は痛むはずです。
私はこのマンションの管理費は高いと思いつつも、あまり15年、20年先の管理費までチェックしませんでした。
重要事項説明会でも何の説明もなく、契約後に家に持って帰る書類の中に細かい長期修繕計画が入っていましたが、専門的すぎてよくわかりませんでした。
全体平均での修繕積立金の増加表はありましたが、個々の増加金額は最初にみせられたきり、契約後もきちんと提示されていません。
ただ、その伸び率で計算すると、20年後の私が負担するであろう管理費月額はやはり相当高いです。

また、個別に管理費の予定表などがもらえなかった割には長期修繕計画の表は何枚にもわたる細かいもので、その通りに修繕が行われそうな勢いです。

重要事項説明会のときに質問しようかとすこしおもいましたが、「質問は個々の担当者にしてください。全体の場ではしないでください。」と指示があり、質問もできませんでした。

販売関係者の方のスレは正直迷惑です。

[374: 匿名さん]

どこを読み取ったら販売関係者という話になっちゃうの？
ちなみに私は販売関係者でもなければ372でもありませんけれど。

[375: 物件比較中さん]

>372さん
管理費が話題になるのは、管理費設定が話題になるほど高いというだけのことではないですか？
この掲示板で紹介されている管理費設定が本当だとすると、タワーマンションだとしてもやはりかなり高い設定だと思いますし、正直私には怖くて手がでない金額設定です。（売却が不安で）
>373さんの話が本当だとしたら、Ｓ不動産販売は、確信犯なのでは？と邪推してしまいます…

[376: 申込予定さん]

＞３７４
だって、管理費は支払ったら戻ってこないのですよ。払いっぱなしです。
徴収される者の立場にたったら、管理組合からでるのは別の話だなんて、言えないです。
どうみても販売会社や管理会社の立場に立った話しでしょ？
月何万も徴収されるのは私たちなんです。

[377: 匿名さん]

徴収だの支払いだのって言うけれどさ、
「管理組合∋あなた」なんだけどな。

[378: 物件比較中さん]

そりゃそうだ
でもたぶん質問の程度からして
その記号の意味理解できてないと思うよ
いまごろ必死でググってるに違いない

[379: 申込予定さん]

＞３７７さん

ここ最近、やりとりを興味深く拝見させていただいておりました。

他の方々も質問していましたが、「ワシ」である貴方の立ち位置がよく判りません。
最初は同じく申し込みなさった方かと思っていましたが、

＞ワシもこのマンションの管理費が高くて収益性が苦しい事は君の意見と一致している。

と書きつつも高い管理費の存続を望んだり、＞２８１．＞２８２に顕著なのですが、違う名前で連打で記入するなどの行為が随所で見受けられます。
（＞３７７、＞３７８などもかなりあやしいです。）

何度か、販売関係者では？という指摘も受けていますね。
もし、本当に同じく購入者なのでしたら、購入者が有利になるような発言を望みます。
また、名前も「申し込み予定さん」や「契約済みさん」などなにか一つで統一してください。
色々調べていらっしゃるようですし、実際に契約なさったのでしたら、販売関係者とのやりとりなどもご紹介いただいたり、購入者の立場に立った発言を望みます。

[380: 物件比較中さん]

「377」および「ワシ」さん
「379」様からあらぬ疑いが
私「378」にかかってますので
釈明しておいてください

[381: 申込予定さん]

＞３８０
すいません。３７７＝３７８は私の誤解でしたか。
でも、ワシさんの連打での記載は何度も見られます。
（ワシをつかっていないけれどワシさんと文脈のつながっている記載もあります。）
本当に契約者でしたら、マンションのよい点ですとか、もう少し建設的な話をしませんか？
あと、名前は統一してください。マナーです。

[382: 匿名さん]

自作自演、他人になりすましは、アクセス禁止。
掲示板マナーより。

[383: 匿名さん]

そうです。ワシ、俺、奴、オレを使う投稿者の文面が同じで、申し込み予定さん、物件比較中さん、匿名さん等を使用し自作自演ですね。本当にアクセス禁止です。

[384: 匿名さん]

オレ、ワシ、俺、奴を連発する投稿者は何が目的ですか？。名前、投稿者もその都度かえているのが明らかです。かえって引きます。歓迎されないでしょう。

[385: 匿名さん]

ワシ、ヤツ、オレ、オマエ等は形を変えたアラシでしょう。一見親身になって相談してくれて実は暴利を貪るソフト闇金と同じ。ほっておくのが一番。

[386: 匿名さん]

私もそうです。俺、奴、ワシ、オレを使う投稿者の内容は一方的で参考ならない。無視しましょう。

[387: 匿名さん]

私もそう思います。都合の良い事だけ話題に出して、他のマンション（規模・立地条件が違う）の名前を公表し比較している。住んでいる人にとっては迷惑です。各自の評価・価値観を持って住んでおります。

[388: 申込予定さん]

掲示板が落ち着くと良いですね。
そういえば、もうすぐ第２期の販売が始まりますね。
どれくらい埋まるのでしょうか、気にかかるところです。
公式のトップページもマイナーチェンジしましたね。

[389: 匿名さん]

静かになりひと安心です。姿を変えトンビ現れるかも・・・・。

[390: 匿名さん]

情報提供者さん
ありがとうございました。

君の情報が無ければ高層マンションの管理費って
こんなものだと思っていました。

これ以上は書き込めないみたいなですね。
お互いに納得のいく結果になれば良いですね。

[391: 匿名さん]

"オレ”も退出します。

様々な方々の忌憚のない意見を聞けて良かった。
皆、良いマンションにしたいという気持ちは同じだと思う。

様々な検討をし、自分の評価・価値観を作り上げ、自分の中で最善と思える方向へと進んでほしい。
きっと満足のゆく結果が生まれると思う。

＞３９０
こちらこそ、ありがとう。

[392: 匿名さん]

おおっと、最後に。
＞３８７＝オレではないよ。
「＞３８７さんがいうように」っていれとけばよかったかな。

[393: 匿名さん]

免震構造についての質問です。
東京の友人が高さ規模共同じ様な高層マンションに住んでいます。
３月の震災では高層階の部屋ではタンスが倒れたりして大変だったらしいです。
友人の高層マンションは免震構造では無かったのですが、免震構造も揺れかたによっては、かえって良くない場合もあるとの噂をを聞いたのですが詳しい事をご存知の方は居ますか?

[394: 匿名さん]

>393
免震･制震＞耐震が一般的ですが、
大地震の時は免震でもかなり横揺れしたと東京の友人に聞きました。
（しかし、家具が倒れるほどではなかったようです。）
免震構造よりも制震構造の方が、階層ごとの揺れが違うと聞いたことがあります。
http://www.menshin.biz/jutaku/dounyu/chigai.html#chigai03
どの建物でもやはり最後は建物内の家具を予め固定するなどの自助努力が最も必要なことなのではないでしょうか。

[395: 匿名さん]

>>394
ありがとうございました。

制震構造はゆっくりした揺れが長時間続いた場合、制震ゴムがゆらゆらと大きく揺れるような感じがして
ちょっと心配だったのですが、前の震災でで制震構造のマンションは家具が倒れれなかったと聞いて少し安心しました。そして当マンションのHPを良く見て見るとよく揺れ防止のダンバーが付いていたので、大丈夫かなと個人的には思っています。

前の震災の時、制震構造の無い高層マンションに住んでいる友人は体感で揺れが１０分ぐらい続いたようです。さすがに倒れるとは思わなったらみたいですが、マンションが垂直に地面にメリ込む気がしたと言っていました。そのせいか東京では高層マンションの人気が下火になってしまったとのこと。
ヴィークタワーの値段が制震構造で値段が抑えられているのは、そのあたりの影響もあるのかもしれませんね。

[396: 匿名さん]

センタータワーの狭小物件売れたな
間取りはクソでも、坪単価が安けりゃサクっと売れるんだね

[397: 匿名さん]

どのくらいの広さの部屋？

[398: 匿名さん]

３Ｆ、50.21、2200万
普通に考えればこの物件買うけどな
Ｇ１は廊下を無くす間取りに変更すれば、安くてまあまあのセカンドハウスになる
２０００万くらいなんでしょ

[399: 匿名さん]

設備、仕様はどんな感じなんでしょうか？えっ、これないの？っていうのが時々ありますが…個人的には内廊下のカーペットが安っぽく感じました。

[400: 住まいに詳しい人]

ヴィークタワーは免震構造ですよね？
揺れ防止のダンパーって・・・。免震の油圧ダンパーの事じゃない？
制震構造は同じ清水建設でもシティータワーの方ですよ。

免震も揺れますがゆっくりになります。
3.11でも40センチ以上揺れた記録が残っています。
（よく免震は揺れないと思っている方がいて、地震の後にクレームが出るそうです。
「揺れたじゃないか」って）
ポイントは揺れの早さ・加速度がゆっくりになる、という事です。
これを一般的に揺れが激しいか激しくないか、と表現しているのだと思います。
その意味では制震の方が免震よりも激しく揺れます。

構造屋としては現状では免震が一番だと思っています。
（販売の方に免震と制震のどちらが良いのか聞いてみると面白いですよ！出来れば清水の方に）