ヴィークタワー名古屋東別院ってどうですか？

[匿名さん]

ヴィークタワー名古屋東別院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：名古屋市中区大井町114番(地番)
交通： 地下鉄名城線「東別院」駅徒歩1分、「金山総合駅」徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
構造：鉄筋コンクリート造、免震構造、地上29階建
総戸数：211戸

売主：清水建設株式会社、清水総合開発株式会社
施工会社：清水建設株式会社名古屋支店
管理会社：清水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所

[309: 匿名さん]

３０８より
　詳しくは（出席者・委任状提出者）＝（組合員の出席者・組合員の委任状提出者）です。誤解を与えすみませんでした。

[310: 匿名さん]

＞３０８

言うは易し、行うは難し。

[311: 物件比較中さん]

まず購入者と居住者では目的が違うし、プロフィールも所得もバラバラだからまずまとまらないでしょうね。例えば、1億の部屋を買う人と2000万の部屋を買う人、年収400万〜億、自分で住む人と賃貸に出す人、老夫婦とファミリーと独身、資産家と経営者と会社員と水商売、とてもひとつの意見がまとまりそうには思えません。

[312: 匿名さん]

３１０さんへ
　　実際、私の住んでいるマンションでは、管理費の変更、駐車代金の値下げ、大規模修繕工事等、総会の議決で実施されてきていますよ。

[313: 匿名さん]

３１１さんへ
　　話題を拡大されますね。そんな格差のひどいマンションは庶民の私達にむかないです。遠慮させていただきす。

[314: 匿名さん]

価格差の少ない高層マンションなんて無理。そもそも、床面積当たりの建築費は高いのだから
広い部屋ばかりじゃ買える人は限られるし、狭い部屋ばかりじゃ、割高と分かっていながら数を売らないといけない。

[315: 匿名さん]

そうです。入居者格差のあるマンションは一般の人は敬遠します。マンション購入検討者は同じ位のクラスが対象です。格差のある人はそれなりの物件を検討します。別世界です。管理組合の組合員は区分使用所有者であり、住宅として住んでいる人からなっている場合が多いです。（賃貸入居者は組合員にはなれません。）よって、組合員の総会で決議は出来ます。それにより改善され住みよいマンションにするべきであります。

[316: 匿名さん]

３１４さんへ
総会での議決は組合員の１票は１票で計算されます。当然、議決は多いほうで決定されます。部屋の大きさには関係ありません。我が国は民主国家です。それがなされなければ、改善命令、勧告が出されます。この物件は税金から補助がでていますのでなおさらです。

[317: 申込予定さん]

>>287
>金融関係の仕事なので、まあ得意分野だ。
(中略）
＞友人に、徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーに住んでる奴がいて、
＞ヤフー不動産以外にも、管理費や修繕積立金の実情は知っている。
（中略）
＞10数年後の修繕積立一時金は確かにヴィークの方が安め設定だが
＞やはり管理費の上昇幅はハンパないと思う。

金融関係者って机に座ってYAHOO見て知ってる人に聞いているだけだな。
何も勉強しなくても勤まる金融機関ってどこ？　闇金か？

徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーも
修繕計画を安い金額にしておけば、問題を先送りできた時代だ。

このマンションは、以下にそっているから高く見えるのだよ。

【国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について
　平成23年4月18日

マンションのストック総数は約562万戸（平成21年末現在）、約1,400万人が居住する、我が国における重要な居住形態となっており、その数は着実に増加しています。
　マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です。
　一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
　このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。

[318: 申込予定さん]

言っておくが、徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーが
将来赤字になるわけではない。

国のガイドラインは絶対に赤字にならないように、
かなりの安全係数を見ていると思われる。

それを使ったら、高くなって当然だろう。

[320: 販売関係者さん]

この、動画と　ゼネコン関係者からと聞きました
　　　　　　↓　　↓　　↓　　↓　　↓　　↓
　　http://www.youtube.com/watch?v=BzuyrRaRcy4

[321: 匿名さん]

＞３１７

販売関係者？　それか買ってしまっていて、「ここは管理費高くなーい」「高くなーい」と自己暗示掛けたい奴か？

実際、20年後に70m台　築20年　管理費4万超　千～2千万台くらいか？　とか
80m台　築20年　管理費5万超　やっぱ2千万台くらいか？　が売れると思う？
実際、オマエだったらこの管理費設定で購入する気になるか？

他のマンションでそんな管理費設定のところ、他にいくつ言える？

管理費っつうのは住んでいてもいなくても、所有している以上ずっと払い続けないといけないんだよ。

不良債権マンションで泣かないよう、購入前にしっかり検討しとけって話してんの。

「高くなーい」「高くなーい」って自己暗示かけてる暇があったら、組合長にでも立候補して改善する方向へすすめよ。

[322: 申込予定さん]

>>321
相手を良く知りたければ怒らせればよいらしいと言うのはホントだな。

ちなみにワシは修繕費が高い方が良いと思っている。
集めるだけ集めて使わなければ純資産に残るわけだ。
住民だってそれだけ払える払えるわけだから安心だ。

修繕積立金をＰＬで仕訳する金融関係者なんていたのか。
これじゃ商業高校卒の女子社員より劣るな。

[323: 匿名さん]

＞３２２

ひょっとして同業者か？（オレは２次試験もある方だが）

誤解がないよう追記しておくが、純資産として残るのは管理組合の資産であって、住宅の資産価値が上がる訳ではない。

考えてみろよ。
過剰に修繕積立金とって、純資産として数億も修繕積立金がのこったままで高い管理費徴収しつづけるなら、組合員がだまっちゃいない。第一過剰にとって資産計上する必要あるか？
10年後、20年後、長期修繕計画通りに使われるよ。間違いなく。
計画予定費は上がることはあっても下がることはまずない。

ヴィークはオマエにとって適正額なんだろ？じゃあ、適正額は適正に使われちゃうね。
（管理会社や建設会社に）

駐車場収入ないもん。仕方ないよ。

20年間で
15000（10000～20000の平均）×200台×12か月×20年＝7億2千万。
保守や点検その他諸費用考えても黒だよ。
だから東別院は駐車場選んで安値で土地を売ったんだろ。
他のマンションはそれがあるから同じ修繕しても管理費安い。
ヴィークは高い。
あきらめな。

[325: 申込予定さん]

>>323
君は少し実経験が少ないみたいだな。

＞過剰に修繕積立金とって、純資産として数億も修繕積立金がのこったままで
＞高い管理費徴収しつづけるなら、組合員がだまっちゃいない。

その通り。
修繕費計画のガイドラインは国の指導だからそれに従っても
実際に修繕積立金が多く残れば計画通りに修繕積立金は上がらないんだよ。

生命保険の支払いのようにリスクを考えて高めに見積もり
後で返金されるのと同じ理屈だよ。

＞駐車場収入ないもん。仕方ないよ。
駐車収入は一世帯月１万円ぐらだから
管理費が月１万円高いと言うのなら理解できる。

再度言っておくが、高層マンションの管理費（修繕費）は高いのは事実。
但し、見積もりだけを見てそれが必ず消費されると決め込むのは早々過ぎる。

実際に自分の目で見て他の高層マンションと比較して
自走式の駐車上があるマンションより１万円と自家発電機等で数千円
高くなるなら分かるが他に何がある。

[326: 匿名さん]

＞３２５

もう正直どうでもいいんだけどさあ。
管理会社が住民の立場に立って、長期修繕計画を行うって本気で思ってんの？

「10年後、20年後に普通これだけの修繕を行わないと、建物の価値が維持できません。」って説明の元、計画通りに修繕委託して、長期修繕計画通りに払わされるのが現状。
現実を知らないのはどっちだよ。

オマエの周りで管理費、管理会社から予定より減額されたマンション、どれだけある？

よっぽど管理組合がしっかりして、管理会社を支配下におき、数社に修繕見積もりださせて…という形ができれば予定の修繕計画よりも多少安くなる可能性はある。

だが、それは小規模マンションで住民の意見をまとめられることが前提なんだよ。
管理会社が勝手に修繕費の減額してくれるなんて都合のいい話あるわけないだろ。
管理費は提示額より高くなることはあっても、安くなることはない。
契約の段階であれだけ上がる修繕計画みせられたってことは、「それを了承の上契約した」ってみなされる。

管理組合の総会では「管理会社の提示した長期修繕計画」に「委任状」提出する奴の賛成過半数で可決。

何にも動かないで、「提示された管理費よりも安くなる可能性もある」なんて思ってる奴はオメデタイな。

もういいよ。
20年後、高い管理費に周りが泣いても、お前だけは、「高いのは当然だ。修繕積立金がたくさんあってハッピー」って笑ってるんだろうよ。

[327: 匿名さん]

機械式駐車場が儲かるなら月極め駐車場で機械式を見たことが無いのは何故だ。

[328: 物件比較中さん]

ヴィークタワー東別院は機械式じゃなくて自走式ですが…

[329: 匿名さん]

>>326
君はマンションの大規模修繕に携わったことある？

まあ金融業界は規制と保護に守られているから
君みたいな考えになるのだろう。

お客さまを最後はお前と言える世界だもんな。

[330: 契約済みさん]

昭和区のマンションからの住み替えですが、
数あるタワーマンションの中からヴィークに決めました。
特に金額面では、東京・大阪などの大都市圏のマンションも
管理費の相場も調べた上で高い安いを考えました。

ここは悪意のある意見が多いですね。
それだけ注目されているのかも知れませんが、
もっと建設的な意見が皆さんから聞きたいです。

購入にあたっては、マンションに何を望んでいるのか？
あとは購入資金とランニングコストだと思います。
私の場合、今のマンションから地下鉄最寄駅まで
徒歩１０分かかります。
最初はそんなに気にならなかったのですが、
重い荷物があったりすると、だんだん苦痛に変わりました。

ヴィークは東別院から徒歩１分、
実際に改札から歩いてみたら、
改札⇒地上出口の距離も近いので、
電車を降りてから、５分くらいで自宅に帰れそうです。
私の職場と子供達の学校も名古屋駅ですので、
東日本大震災や、この前の台風被害で、
たとえ交通機関が止まったとしても、
名古屋駅から東別院なら、歩いて帰る事も可能です。
それに電気が止まったとしても
充分ではないにしろ自家発電装置がある事は大きいですし、
名古屋市の防災倉庫もマンション内に装備されています。

確かに管理費は高いと思いましたが、
自家発電や防災備蓄など少しの安全が得られるならと、
私は納得しています。

マンションに何を求め、どれだけの予算があるのか？
後は他のタワーマンション（新築、中古含め）と比較して、
良いモノを決めれば良いと思います。
低層階は主に２ＬＤＫが主力で価格が安いですが、
眺望を考えれば妥当でしょう。
高層階は３～４ＬＤＫが主力で値段は高いですが、
金山にあるクラウンプラザホテルとほぼ同じ。
湾岸高速も見渡せそうですから、私はお値打ちだと思います。
営業担当者に聞きましたが、
第一期で１００戸弱ほど決まったようです。
やはり売れ筋マンションである事は間違いないと思いました。
希望の間取りで安く手に入れる事ができたので、
私としてはホッとしています。

数年後には消費税も大幅に上がりそうです。
仮に１０％の消費税なら、5,000万円で250万円の負担増です。
マンション購入は、ここ２年が勝負だと思います。

[331: 匿名さん]

管理費については、入居者による管理組合運営がどうしていくかによります。
今の所示されてる金額はあくまでも計画とか予定の範囲です。
組合の判断によっては管理会社自体を変える事も普通にありますから
どういう選択をするかはこれから入居される方々次第だと思います。
大規模だから小規模だからというのはかならずしも一様に語れません。
大規模であれば、意識の高い方や法律のわかる方や経験のある方など
良い方が組合運営されることも期待できます。

ただ、設備にかかる経費など
他に比べて普段のランニングコストで償却していく部分が大きいのも事実なので
結果的に管理や維持修繕にどれくらいかかるかは物件によりそれぞれになると思います。

[332: 匿名さん]

販売関係者がかかわっている投稿が多いですね。そんな投稿内容は興味ありません。

[333: 匿名さん]

管理費が高額な件、
最近売り出した物件はどうなんでしょうか？

国土交通省の修繕費についてのガイドラインに従っているから高いのなら
今年の５月以降売り出した物件は管理費高くなっているはずです。

池下タワー、ラグナヒルズなどの管理計画をご存知の方はいませんか？

[334: 匿名さん]

本物件の駐車場は自走式で所有権は東別院で独立採算制とのことですが、東別院の来客、一般客も利用されます。車の出し入れの待ち時間は少ないメリットはあります。駐車場の出入口にゲート、清算機、監視カメラ、エレベータ、清掃、点検等の経費、トラブル用常駐管理員の配置など経費がかかり最後は駐車場使用料金に影響し負担が増えます。自走式にするスぺースがある場所は羨ましいです。

[336: 匿名さん]

大規模マンションと中・小規模マンションに一長一短があります。大規模マンションには組合員が多く、それぞれ意見をもっておりが管理組合での組合員の提案がまとまりにくいです。（声の大きな人に主導されていきます。）そのリスクを考えて検討してください。

[337: 匿名さん]

東別院が駐車場の所有物との事ですが、管理組合と違って、東別院で利用者の選別、駐車代金の設定等自由に決められます。機械式はスペースが取れる一般家庭等には無く、中心街に設置されておりますね。自走式は大型ショピングセンターには来場者が多い駐車場に設置されています。

[338: 購入検討中さん]

他マンションからの買い替えで、購入を検討しています。
駅徒歩１分は、魅力的です。
ただ、やはり、修繕積立金の伸び率は不安材料です。
私だけかと思っていましたが、やはり同じように感じていらっしゃる方もいるのですね。
長く住みたいと思っているので、老後にあの伸び続ける修繕費を払い続けられるのかな、とか引き落としの度に不満を抱かないかな、とか実際に売ろうと思ったときに売れるのかな、など。
でも、購入価格設定には、満足しているので、悩みどころです。

そこでお聞きしたいのですが、私の現在のマンションでは新築購入時から管理費が5年後に上がること及びその額が提示されており、5年後に「管理費改正のお知らせ」という紙1枚とともに自動的に引落し額がその提示額通りに増額されました。このマンションでも同様ということはないのでしょうか？

「管理会社から提示された修繕積立金」に変更が必要な場合には組合で審議されると思うのですが、変更がない場合は「管理費改定のお知らせ」と伴に審議されることなく引き落とし額が増額され続けるのでは…と危惧しています。
少なくとも、実際の修繕が行われるまでは提示された金額通りに修繕積立金が自動的に増額されてしまうのではないでしょうか？

将来的にもう少し管理費合計額を抑えられる方法があるなら、購入したいのです。
色々な方法＆可能性があるのなら、教えて頂きたいです。

[339: 匿名さん]

大規模マンションは組合員が多くなり、それぞれの人に意見・評価・価値観があり、まとめることに苦労がありますね。その点、中・小規模マンションは総会での決議が出来やすいです。私の住んでるマンションは約５０世帯ですが、全て総会で決議して実行されております。大規模マンションを検討される方はそのリスクを承の上ご検討して下さい。

[342: 近所をよく知る人]

基礎工事大丈夫なんでしょうか　

[343: 匿名はん]

何が目的なのですか。やめたらよいですよ。かえって悪い印象になります。

[344: 匿名さん]

いつも投稿しているひとは定休日（火・水曜日）かなぁ。。

[345: 匿名さん]

>>338
>5年後に「管理費改正のお知らせ」という紙1枚とともに自動的に
>引落し額がその提示額通りに増額されました。
>このマンションでも同様ということはないのでしょうか？

その通りでしょう。
そして高層マンションですから通常のマンションより割高でしょう。

自走式の駐車場があるのに駐車料金の収入が無いから管理費が高いとの意見がありますが
機械式の駐車場よりはリスクは少ないでしょう。
機械式の駐車場は建替で台当りで２００万～３００万すると思われ
利用者から月３万取れてもトントンでしょうから。

他の高層マンションより管理費が割高との指摘がありますが、
毎月払うか突然多額の一時金の請求がくるかの違いでしょう。

但し、積立余剰金がたくさんあるとコスト意識が下がってしまい、
昔の公共事業のようにお金があるから使わないといけないみたいなことが
起きないとも限りませんから注意が必要でしょう。

いづれにしても高層マンションはランニング費用が高いことには間違いなく
購入価格だけで飛びつくとエライ目に合います。
慎重な判断が必要だと思います。

[347: 匿名さん]

３３８さんへ
　機械式の駐車場の立替は台当たり２００～３００万すると思われる？
機械式の立替は本体（台・シャフト）はそのまま残してチェーン、リブの取替えで済むはずである。その他に定期的に鉄部の塗装を行えば長年の使用できます。定期点検費がかかるので駐車代金に負担がかかるが。

[348: 匿名さん]

そうです。機械式の駐車の建替は消耗品の取り替えで済むはず。台数があればそんなに高額金ではない。。

[349: 匿名さん]

自走式駐車場は大型店舗用駐車場、地下駐車場、一流ホテル地下駐車場等来客数が多い場所で設置され、利用者は車の出し入れの待ち時間が少なく、荷物乗せおろしが便利です。機械式駐車場は商業ビル等に隣接されたスペースの少ない場所に設置されております。それなり理由があります。

[350: 匿名さん]

>>347
＞定期的に鉄部の塗装を行えば長年の使用できます。

いつかは立替ないといけませんよね。
機械式駐車場の寿命は建物本体より短いから
どこかでその費用は発生しますよね。

もっとも、大規模修繕費に含んでしまうから
気が付かない人もいるかもしれない。
それが幸せかもしれないですね。（笑）

駐車場の単独採算の考えの述べたまでですよ。
もちろん良くやれば黒字になる可能性も
あると思いますよ。

[351: 匿名さん]

正直、外部経営の駐車場メンテ費用なんかよりも、免震装置の交換費用の方が気になるのが普通だとおもうのだけど、そこは誰も突っ込まないのね。一般的には建物全体をジャッキアップするらしいけれど、費用だけじゃなく交換にどの位の時間がかかるのか、またその時に部屋に居られるのか、居られない場合は何日かどこで暮らせば良いのか、とか。

[352: 匿名さん]

免震構造は建物と寿命が同じだから取得価格の内数だよ。大地震が起きれば取替ないといけなかもしれないが損傷が防げるのだからより良いじゃん。

あえて言えば免震構造は歴史が浅いから設計寿命より
短くなるかもしれないが、そこまで言ってたらねえ。

建物の寿命と同じ物は交換する費用は発生しない。
こんな常識にケチを付けてくるのは悪意を感じるな。

[353: 匿名さん]

常識だったんですか。すいません勉強不足で。悪意はありません。駐車場よりも気になっただけです。免震じゃなければ申し込んでなかったくらい魅力的だと思ったからこそ気になっただけです。

[354: 匿名さん]

こちらこそ、キツイ文章になって申し訳無かったです。

[355: 匿名さん]

そもそも、管理費について国のガイドラインができたのは、マンションが一般に普及して４０年ぐらいが経ち大規模修繕費不足が目立ち出したからだろう。

マンションの積立金不足って企業会計で言えば
退職引当金の数理計算上の差異の様なもので
表に表示しなくても良かったもの。

そんな中で他の高層マンションの管理費と
制度が変わった後の管理費を単純に比べて、
ヴィークタワーの管理費が高いと騒いている金融関係者がいるとは呆れたよ。

[356: 匿名さん]

＞３５５

管理組合のＰ／Ｌ，Ｂ／Ｓの話をしているのではない。

修繕積立金の徴収額のトータルがたとえ同じになったとしても、
例えば管理費2万5千円、修繕一時金100万(これは売主負担ね）のマンションは売れる。
管理費5万、修繕一時金20万のマンションは売れない。

実際、管理費5万超の３ＬＤＫ　築20年、＞３５５だったら、買うか？
ぜひ聞きたい。

不動産販売関係者にも聞いてみ。

[357: 匿名さん]

＞＞３５６
今の尺度で金額だけ見れば売りにくいと思うよ。

但し、修繕一時金を除いた今までの管理費は実態とかけ離れていたのだから、新しいガイドライン金額は実態に近くなり消費者保護の観点からは歓迎すべき事。
中古市場の信頼性のためには仕方ないと思うよ。

ガイドラインを適用した全てのマンションの管理費が上がるわけだから今の相場感で言っても無理がある。
まあタワーマンションは管理費が高い事も表に出るので中古で売るのは苦労すると思うが、元が安いからね。微妙なところだな。

ワシもこのマンションの管理費が高くて収益性が苦しい事は君の意見と一致している。
但し、他の高層マンションも同じ事を言いたいだけだよ。

[358: 匿名さん]

＞３５７

大分、意見に歩み寄りがあったと思う。

考えてほしい。
たとえば購入検討中の奴でこのスレを見る奴もいるだろう。
最初の管理費の設定は並みだから、このスレをみなければ修繕費の上昇についてはスルーしてしまうかもしれない。

しかし、「高い」「伸びる」と聞いた奴はそこはチェックするだろ？
契約前にそんな問い合わせが殺到したら、どうなる？
長期修繕計画の中には外せない重要なものもあれば、どっちでも良いものも多い。
管理会社が再検討するきっかけになるんだよ。

ザシーン徳川園もこの20年、修繕については紆余曲折があったらしいが、現在はうまく回っていると聞く。
ヴィークよりも１戸当り修繕積立金総額が全然少なくてもうまく回しているタワマンは実際いくらもある。

こういうことは、販売関係者がみてるスレでは本当はいいたくないんだよ。

「修繕積立金の伸び率が高すぎる」「もっとよく見てくれ。」「購入するなら、担当にきちんと確認してからにしろ。」と言い続けることと、「大丈夫大丈夫。きっとほかのマンションの修繕費も上がるから。これくらい払うものだ」と言い続けることと、購入者にとってどっちが有益か考えてくれ。

実際、修繕計画の中には不要なものは数多くある。
国中枢には、公共事業をはじめとする建設業ががんばらないと国が豊かにならないと信じている前時代的な考えがまだ残っている。
ガイドラインを作って、得するのはだれだ？
楽に費用を徴収できる管理会社と修繕請け負う建設会社だぜ。

修繕積立金や管理費を少なくみつもって、実際の修理の時に一時金として多額の負担を求められるケースに対する不満の声は確かに聞く。
だが、もともと少なく徴収していた場合、住民の目は厳しい。
だから、そういったところでは何社にも見積もりを取らせたり、しっかりとした監視下のもと、必要なもののみ修繕を行うマンションが多いんだ。

そういったマンションの月額総額+修繕時の一時金とこのマンションの月額総額＋修繕一時金をきっちり比較してほしい。どちらが住民の負担がより少ないか、分かってくるだろう。

今現在の状況を考えるとリスクが大きくて購入しない方に傾いているのは申し訳ないが、契約考慮中の奴、契約した奴が声を大きくすることにより、より改善するのではないかと期待してあおってみた。
修繕積立金に対して批判をしなくても、ただ伸び率をきちんと質問することだけでも状況は変わるだろう。

検討を祈る。