ヴィークタワー名古屋東別院ってどうですか？

[匿名さん]

ヴィークタワー名古屋東別院についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：名古屋市中区大井町114番(地番)
交通： 地下鉄名城線「東別院」駅徒歩1分、「金山総合駅」徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
構造：鉄筋コンクリート造、免震構造、地上29階建
総戸数：211戸

売主：清水建設株式会社、清水総合開発株式会社
施工会社：清水建設株式会社名古屋支店
管理会社：清水建設株式会社名古屋支店一級建築士事務所

[228: 購入検討中さん]

それは賢明なご判断ですね！
何故ここで表明されているのかは不明ですけれども。

[229: 匿名さん]

デフレ下でローンとかも究極のアホだしな

[230: 購入検討中さん]

ヴィークタワーの基礎工事についてYouTubeにのってるのを見ました。地盤が弱いって本当でしょうか...。
購入検討中ですが、地震が心配ですね。

[231: 匿名さん]

なるほど10年で修繕の費用がどっと請求という事もあるんでしょうか。
不動産投資として賃貸に出されて借りた場合は貸している方が払うんですよね。
地震でひびが入って大工事という事もあり得るでしょうから、いい物件でも将来を見据えて検討したいです。
（こういうときって地震保険ってどうなるんでしょう）

[232: 匿名さん]

地盤が弱いなんて初めて聞いたなあ。
名古屋城から南に伸びている熱田台地の東端に乗っていると思うけどな。

地盤の弱い所と浸水する場所の多くは一致するけど
ここは東海豪雨の時も問題なかったはず。

地震が怖いなら不動産を買うのは止めたほうが良い。
修理は家主負担になるが保険はバカ高いし
地震でひびが入った程度では保険金も出ないだろう。

但し超高層マンションって過剰なほど地震に強い設計になっている。
超高層マンションが傾いたりしたら国の威信に関わるから
これでもかと思うほどの設計にはなっている。

[233: 匿名さん]

地震もそうだが、名古屋はパッとせんからな

・思っている以上に雇用者報酬が低い、中の下ばかり
・リーマンショック以降も名古屋への人口集中動向がみられない


先行きが不透明なんだよ

[234: ご近所さん]

今近所に住んでるけど、東別院の交差点は車の交通量が非常に多く夏は特に暴走族の通り道になる。また名古屋高速も目の前。恐らく高層階でも窓を明ければ騒音がかなり気になるのではないか？下層～中層に関してはとても住むきにはならない。

又消防車や救急車が頻繁にサイレンを鳴らして通ります。静かな環境がご希望なら大通りから中に入ったマンションの購入をお勧めします。建物が音を遮蔽してかなり静かになります。

[235: 匿名さん]

上層に住めばどこに建ってても同じ
そんなコト気にする人はタワーなんぞ検討しないで
いっそ山ん中にでも住めば良い

[236: 匿名さん]

確かにあの辺りは騒音が半端じゃなく住むには不向き。山の中のがいいよなー

[237: 匿名さん]

地盤はともかく土地柄が悪い

[238: 申込予定さん]

中区だから喧騒も酷いだろうしガラも良くないだろう。
それでも申し込む予定。

地下鉄駅に直結した高層マンションがこの値段で買えるのはやっぱり魅力。
そんな高層マンションは、名古屋にはなかったもんな。

騒音も窓を閉め切れば、それほどでもないだろう。
高層マンションの場合、窓を開けることなんてあまり無いだろうしね。

勿論お金があれば、池下タワーを買いたいよ。
池下もガラは良くないだろうけど、ここよりは良いだろう。
でもな。池下はここの倍するもんな。

[239: 匿名さん]

セントラルガーデンレジデンスで街の印象は変わったけれど、池下ってやっぱり風俗のイメージがあってなんか嫌なんですよね。

[240: 近所をよく知る人]

名古屋市住宅局の監察課が基礎工事の疑念部分について調査を
　
　建設会社のＳにさせてる様子だが、購入者や近隣住民には

　現場で行われていたことの説明はいつされるのでしょう・・・

[241: 匿名さん]

>>240
このマンションは都市再開発のために公的なお金が出てるから
名古屋市が確認をしてるだけじゃない。

[242: 匿名さん]

ベランダなどいらない、極力小さくていいんだよ
子供が墜落死亡事故なんか起こしてみろ、その瞬間から死亡事故マンションのレッテルを貼られる

[243: 匿名さん]

土地柄でみると池下も東別院も同じような印象です。池下に今新築マンションの計画がどんどん増えてますけど風俗街がなくなるとは到底思えないです。都市部へのアクセスを考えると東別院の方が便利ですね。このマンションは名古屋市から公的な補助があるんですね、知りませんでしたが。。そういうのが価格に反映してたりするのでしょうか？

[244: 不動産購入勉強中さん]

営業の話しでは賃貸で貸した場合の家賃収入が
２LDK(６０平米弱)で１５万円から１６万円ぐらいとのこと。実際にそうなら高い管理費と修繕費払ってもペイするし、きちんと管理が出来れば家賃を下げなくても良いはず。
２LDKタイプのモデルルームを見て、
自分が借りる立場ならそんなものかと思ったが、
購入検討中の人の意見を求む。

[245: 匿名さん]

近くのサクラヒルズとかはそれ位だね、しかしここら辺の賃貸は出入りが激しすぎるのが難点かな。

[246: 匿名さん]

hpみても部屋の仕様とか全然書いてないですね。
しかし安い

[247: 申込予定さん]

安い分池下のタワーよりは見劣りするよ。
但し、ここもホテルの様なカーペットを敷きつめたエアコン完備の内廊下だし許せるレベル。
免震構造だから大地震がきても致命的な損傷は防げるだろう。
ゴミゴミした場所だから都市再開発という公の目的で名古屋市から公金がおりた分安くもなっている。しかも、熱田のライオンズと違って賃貸も出来るとのこと。
それでも、家族で住むとなると悩むよな。
頭の中でクルクル回って結論が出ないうちに
一次募集が終わってしまった。

[248: 匿名さん]

そんなに賃料とれるかねぇ・・・私も投資目的で検討中だが将来的にわたって収支がプラスになるかな。
最初は修繕積立金も少ないが、徐々に賃料が減って支出が増えてトータル赤字になるのではと思い始めた。
そもそも投資目的の人が多いと聞いて、そんなにうまい話があるのかねぇ。
それから池下と東別院では見学に来ている人のクルマが違いました。
ただいずれにしても、完成前に完売するのは間違いないでしょうね。

[249: 匿名さん]

東別院で賃料が１５万円取れるかどうかは悩む所だが、ワシの計算では賃料を３割下げて且つ３５年目で資産価値が取り壊し料と相殺して0になってもトントンにはなる。
但し、地震とか空き家のリスクを考えれば決して美味しい投資ではないな。だからと言って他に良い投資先も無いしな。
ピッタリの人はそこそこ資産を持っている人が将来のインフレリスクに備えてヘッジをかける目的で買うなら良い気がする。

[250: 近所をよく知る人]

基礎の一部を、解体して　調査　

　通常　ありえね～

[251: 匿名]

<<250
まじっすか！何で？
買うのやめようかな

[252: 入居予定さん]

第一期の手続きします。
今年は多くのマンションが、
地下鉄沿線で売り出しされました。
当方、４ＬＤＫ希望のため、
限られた物件から、いくつも物件見ましたが
最終的にヴィークに決めました。

東西を大津通りと前津通りに挟まれた立地ですが、
金山～久屋大通駅までの大津通りで
まだまだ開発の余地ある地域だと思います。
大津通りの西側は、東別院があることもあり、
なかなかの住宅街です。

海抜も８ｍあり、
東日本大震災で津波被害に遭った海抜３ｍ地域よりも
安全と言えるでしょう。
意外ですが鶴舞公園よりも高いんですね。
名古屋駅に出る時が、
乗り換えが必要で若干不便ですが、
将来性は充分あると思います。
都心の４ＬＤＫで、この値段は買いだと思います。

[253: 入居予定さん]

第一期の手続きします。
今年は多くのマンションが、
地下鉄沿線で売り出しされました。
当方、４ＬＤＫ希望のため、
限られた物件から、ヴィークに決めました。

東西を大津通りと前津通りに挟まれた立地ですが、
金山～久屋大通駅までの大津通りで
まだまだ開発の余地ある地域だと思います。
大津通りの西側は、東別院があることもあり、
なかなかの住宅街です。

海抜も８ｍあり、
東日本大震災で津波被害に遭った海抜３ｍ地域よりも
安全と言えるでしょう。
意外ですが鶴舞公園よりも高いんですね。
名古屋駅に出る時が、
乗り換えが必要で若干不便ですが、
将来性は充分あると思います。
都心の４ＬＤＫで、この値段は買いだと思います。

[254: 匿名さん]

そうらしいですね。
なんか不正工事があったみたい。

[255: 匿名さん]

>>248さん
＞徐々に賃料が減って支出が増えてトータル赤字になるのではと思い始めた。

内容を教えて下さい。

[256: 匿名さん]

本物件の場所は名古屋高速道路とＩＣに近いです。空調設備は完備されていると思いますが・・。高速道路からの車の排気ガスが気になります。他場所で、高速道路近く住んでいるマンションの住民は車の排気ガスで大気が汚れており、外で洗濯物を干すと黒くなり、騒音と排気ガスで地獄と聞いております。タワマンだから防音、空調設備も完備していると思いますが、空調設備の技術者の常駐費、メンテ費等で管理費が高くなると思います。

[257: 匿名さん]

思います。てさ、
管理費の金額聞いてないの？

[258: 匿名さん]

ここの投稿者は販売関係者が多いですね。文面で判りますよ。

[259: 匿名さん]

具体的にどれですか?

[260: 匿名さん]

２２５さんへ
　　私が入居しているマンションは１５年で大規模修繕が実施されましたが一時金は不要でしたよ。費用が６，０００万円必要でしたが、当初からの修繕積立金（月約１１，２００円/戸・約５０世帯入居）で充分した。駐車場使用料金のメンテ以外の余剰金が、結構足しになりました。（駐車代金は８，０００～１２，０００円/台）一概には言い切れませよ。

[261: 匿名さん]

全体に多いです。（判りますよ。）

[262: 匿名さん]

２６０より
　大規模修繕工事の一時金拠出は不要でした。工事の後も、３，０００万円の貯金が残っておりますよ。

[263: 匿名さん]

わかったっつーの。

[264: 匿名さん]

今日、初めて投稿欄を拝見しましたが直ぐに判りました。

[266: 購入検討中さん]

２３８と同じだな。

池下も検討したけど、やっぱり価格と広さを検討すると、こっちのほうがコスパがいい気がする。

元々安い価格設定（担当に聞いたら、１軒あたり５００万ほど補助がでてるからできる価格設定だと
言っていた）は魅力。

10年後、20年後に比べると、元々安かった分、下落率が小さい気がするんだが、どうだろう…

あと、地震についていろいろ言ってた奴がいたけど、地震が来て危ないのは20年、30年前に建てた
建物だろ。

今の免震技術で建てたタワマンが倒れるようなら他のマンションも全滅だよ。

液状化に関しては、「もともと必要がない地盤でしたが、東日本大震災があったので、液状化対策として
20メートルの深さまで？？？を流し込む処理を追加で行いました。」と担当が言ってたぞ。

？？？は何だったかは忘れたが、液状化の処理をしてないマンションに比べたらいいだろ、たぶん。

[267: 匿名]

<<265
何故不正って判ったんでしょうか？タレコミか！

[268: 匿名さん]

２６０さんのいうとおり、最近は管理費を抑える傾向にあるんだよ。

でも、ここの管理費は高い。
普通のタワマンと比べても、高い。
なぜなら、駐車場収入は東別院がぜんぶもってく契約だから。

東別院から格安で土地を買った分、売値は安め。
でも、管理費は高い。そしてどんどん高くなる。

美味しそうで、おいしくない物件なんだな。これが。

もうちょい管理費がなんとかなったら、けっこうおいしい物件なんだけど。

[269: 匿名さん]

＞でも、ここの管理費は高い。 普通のタワマンと比べても、高い。

具体的にいくらなの？

＞なぜなら、駐車場収入は東別院がぜんぶもってく契約だから。

どういうこと？

[270: 申込予定さん]

>駐車場収入は東別院がぜんぶもってく契約だから。

東別院と等価交換をしていて、東別院は土地の提供をしているため購入価格は安い代わりに
駐車場の収入は東別院に入るために、そのお金を管理費とか修繕費に回せないと言うことかな。

そこまでは調べなかったけど、そうであっても大したことはないだろう。
何故なら他のマンションは機械式の駐車場の保全費と修繕費に悲鳴を上げている。
このマンションはそのリスクは無い。
駐車場の収入は一世帯あたり約１万円だから、
そのお金を期待できなくても大きな話でない。

他のマンションのことで申し訳ないが、池下のタワーは中がタワーパーキングになっている。
いくら世帯数が多くても、その保全費と修繕費は駐車料金だけでは賄えないんじゃないかな。
池下の方が、厳しいと思うよ。

[271: 匿名さん]

２７０さんへ
　貴方は文面で判断すると販売関係者ですか？。他のタワマンの話題の悪口ばかりです。営業妨害です。かえって引きます。機械式駐車場の保全費、修繕費が足りなくなったらその経費を何処から拠出するのですか？。足りない場合、駐車料金の値上げになります。実際、私の住んでるマンションの機械式駐車場の代金は５０台分は約４００万円/年大きく浮いておりますよ。

[272: 匿名さん]

>>271
ワシは一般的な話を基に話をしているつもりだね。
マンションは高い買い物だから、
後で知らなかったでは済まされないと思ったしだいだ。

＞マンションの機械式駐車場の代金は５０台分は
＞約４００万円/年大きく浮いておりますよ。

機械式駐車場の電気代は含んでいますか？
（一台出入れするのに、いくら掛かっているか計算してますか？）
その機械式駐車場の寿命は何年ですか？
その時の交換の見積もりは取っていますか？
（古い設備の撤去と新規購入費の双方が必要ですよ。）
そのお金を乗せても駐車場の収支は黒字ですか？

[273: 匿名さん]

一般的には機械式駐車場は立替費用まで含むと黒字にならない。
一年の期間損益だけ見てるようでは不動産に手を出さないほうが良い。
２７１さんは、そう言う意味では賢い人だと思う。

ちなみに、機械式でも赤字を抑えられる裏技がある。
機械式の駐車場の寿命がきたら、そこを更地にする。
駐車ができる台数は減るが費用的にはＧＯＯＤ。
東京のマンションで実例もある。
そこは年寄りばかりになって車を乗る人が少なくなったから出来たらしい。

参考まで

[274: 匿名さん]

マンションの設置される機械式駐車場の話題ですみませんが・・・
私のマンションの機械式駐車場は１回/月定期点検を行っております。駐車場の機械は本体（台）の取替えは困難（メーカーからのお話）で費用が多額なのでメーカーは部品の取替えで対応してくれております。駐車代金も近くの民間経営の駐車場、マンション駐車料金を参考に設定されております。（近辺の相場の８０％の価格です。）駐車場の余剰代金は修繕積立金、管理費の一部に利用しております。１年間だけでは損益ではありません。途中、鉄部の塗装も２回/１５年も実施しました。（１回/４～５年）最近部品の取替えも始まりましたが充分余裕があります。駐車代金の管理は東別院とのことですが・・。あまり詳細に話すと関係者に迷惑がかかるのでこのあたりでやめます。

[275: 匿名さん]

だから、建て替える費用を入れないとダメなの。
一台当たり何百万の費用が必要なの。
それでも黒字になると言うなら、ワシが間違っている。

[276: 匿名さん]

２７１さんへ
　機械式駐車場は方式によって違います。モータによって台を移動させる方式は電気代が大きいかもわかりません。私のマンションの駐車場の機械の上段は地上、中段・下段は地下になっており、油圧で操作され電気代は少ないと思います。電気代は共用部として管理費から支払われており、詳しい電気代は把握できますんが・・・。もちろん、駐車機は屋外設置であり上段は天候の影響を受けますが上段利用者は料金が高いが出入りが便利で人気があります。

[277: 物件比較中さん]

駐車場が東別院の持ち物なら立て替え含めて居住者負担もないんじゃないの？

[278: 匿名さん]

このマンションには駐車場はないと言うことだな
マンション外で駐車場を借りると同義

[279: 匿名さん]

管理費等諸経費月額、

７０m辺りで2.5万、８０m超で3万、１００m超で4万と最初は普通なみ。

ただし予定表では5年ごとに月額5千円位ずつ上がり続けてる。

前にも書いてた人がいたが、20年後には

70m辺りで4万、80m超で5万、100m超で6万超える。

バブルに建った徳川園とか管理費が高いと聞いていたが、これに比べると全然安い。

駐車場はメンテが大変といっても、やっぱ収入の方が大きいだろ。

駐車場収入がない分、ヴィークは管理費は割高。

管理費+駐車場代で6万超えるとちょっとなあ～。

[280: 物件比較中さん]

＞２７２さん

ヴィークタワー東別院の駐車場は自走式なので（スーパーとかでぐるぐる回るもの）機械式ほどメンテナンス料や電気代はかからないようです。

私が聞いたところでは、隣接する駐車場の敷地及び建物は東別院が持っていて、収入は東別院に入るようです。
ただ、マンションに戸数近くの割り当てがあって、優先的に借りることができると聞きました。

駐車場経営が黒字になるか、赤字になるのかはわかりませんが、私も管理費の予定表をみて、ヴィークタワー東別院は他のマンションに比べて管理費が高いと感じました。
やはり、駐車場収入がないからなのではないでしょうか…

今はよくても、購入した場合、10年後、20年後に売れるのか、少し不安を感じます。

[281: 申込予定さん]

確かに駐車場は敷地外駐車場と考えた方が良い。

ワシの場合は地下鉄口６メートルだから、
最悪車を手放しても良いと思っているが、
そうではない住民は注意が必要だな。

[282: 匿名さん]

管理費が高いのは高層マンションだからだよ。

例えば、エレベータの保全費ひとつとっても桁違いに高い。カーペット敷きの内廊下のエアコン代だってバカにならん。固定資産税だって高いだろう。

管理費と修繕費は普通のマンションの倍は見た方が無難。
それでもワシは賃貸でも採算が見合う部屋もあると見とる。

[283: 匿名さん]

２７９さんへ
　　屋外駐車場は敷地内でマンション裏の出入口より５m～８０m範囲内です。下段は大雨の時、ピット内の浸水が心配ですが定期点検の際清掃がおこなわれております。大きなごみは操作時以外はピットに入りません（故意は別ですが）油圧操作は３台毎で出来ます。現在は管理費＋修繕積金＋駐車代＝約３万円です。（常駐管理員が配置されております）１０年目に管理費が２千円程上がりましたが・・。物件により管理費が違いますね。

[284: 匿名さん]

＞２８２

タワーマンションだから、管理費が高いってのはわかってんだよ。

ただ、「他のタワーマンションと比べて高い」って話をしてんだよ。

ヤフー不動産とかで、中古の他のタワーマンションと比べれば一目瞭然。

タワーマンションの10年後、20年後の管理費比較～なんて表をつくると、このマンションは群を抜いて高いって話をしてるんだよ。

[285: 匿名さん]

修繕計画が厳格になったのは、いつからだった?
Yahoo不動産って大規模修繕費(追加金)って載っていたっけ。
それと高層マンションでも外廊下タイプは管理費が安い。後考えられるのは自家発電とかの最新設備費用。
それらを補正しても説明が付かないならあんたの言う通りだ。

[286: 購入検討中さん]

このスレの流れからも感じるのですが、
ただでさえこの規模だと管理総会とか紛糾しそうなんだけれど、
物件の性格上、独身とか投資とかファミリーとか転勤族とか混在すると、
マナー含めてすごく揉め事多そうなのが心配です。

[287: 匿名さん]

＞２８５

特にケンカするつもりはない。口調が厳しかったら、謝る。

オレも真剣に購入を検討したクチ。

修繕計画表は、その場で見せてもらったが、持ち帰りはNGだった。だから、その場で覚えた。
（自分のタイプ以外も興味があったから、いくつか覚えた。）
修繕積立金だけ分けて載せてあるから、合計金額を頭の中で計算するのが面倒だったが、金融関係の仕事なので、まあ得意分野だ。

修繕計画の予定表（５年ごとにずっと管理費が上がり続ける表）が持ち帰りNGだったり、その予定表も管理費の合計額ではなく、増加額表は修繕積立金だけ抜き出していることに、違和感を覚えた。
（修繕積立金だけでも、今の管理費合計額をゆうにぬいていくから、あの表をみた年寄夫婦なんかは、管理費合計額と勘違いするんじゃないか？とひそかに思った。）

友人に、徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーに住んでる奴がいて、ヤフー不動産以外にも、管理費や修繕積立金の実情は知っている。

10数年後の修繕積立一時金は確かにヴィークの方が安め設定だが、やはり管理費の上昇幅はハンパないと思う。

３LDKを安いからといって4千万台で購入して、15年、20年後、管理費が5万超、売るにも売れず、毎月5万ずつ払い続ける…って事態を考えると、とびつけねーな、と思った。

管理費5万超って、どこの億ションだよっつう感じ。


物件自体はお得感はあるから、それだけに残念感高し。

[288: 申込予定さん]

>>286

そのリスクはあるな。
普通ファミリータイプのマンションは、
最高値が最低値の３倍ぐらいに収まっているけど、ここは価格、間取りがまちまち。
どうしても借りてる人が多くなり、モラルの低い人が入らんとも限らん。

でもな。この値段だからな。悩ましいわ。

[289: 匿名さん]

本物件の駐車場は建屋内ですか？。建屋内の駐車場設備は利用者にとって天候に左右されなく便利ですが、駐車場が建屋内にある場合、共用部にあたり区分所有者に固定資産税が請求されてきます。自転車置場でも固定資産税２，０００円/年支払いをしております。（参考までに・・。）これからは自家用車の利用者が減少する時代が来ると思います。また、マンション管理組合の理事長さん・役員の任務は大変ですね。

[290: 物件比較中さん]

だから駐車場は東別院の所有物だと何度言ったら…。

[291: 匿名さん]

>>287

修繕費が標準的なマンションよりかなり高いのは
高層マンションだから仕方ないかと思っているのは貴方も同意。

確かに修繕費を最初は安く見せてる面はある。
それは売り方の手法だとワシはそんなに違和感はなかった。

昔のマンションは売りやすいように、毎月の修繕費を意図的に安くしたため、
修繕一時金が高くなる問題はよく聞いた。
売る時は安く見せた方が売りやすいし、昔の物件なら許されるからね。

但し、他の高層マンションの修繕費が３０年間以上の総額で
格段に安いと言うなら話は別。

ほんとですか？

[292: 匿名さん]

オレとかワシを名乗る人には違和感が感じられます。

[293: 匿名さん]

本物件の駐車場は東別院の所有物ですか？。普通は管理組合で管理される場合が多いです。それで、マンション分譲価格が少しは安くなりますね。その分、利用される方は駐車代金が高くなりますね。いろいろあるのですね。

[294: 匿名さん]

本物件の駐車場は東別院の所有物とのことですが、管理、運営は東別院になるのですね。そのうち、管理組合と違い、東別院側でお客の選別、価格の設定は自由に行われます。

[295: 匿名さん]

駐車場が自走式であっても駐車場は何階建てかは知らないが３階以上は通常エレベータの設置がありエレベータの定期点検、メンテ等管理費が必要で駐車代金に影響します。

[296: 匿名さん]

そうですよ。自走式は駐車場出入口に入退のチェツクの機械を設置、監視カメラ、トラブルが起きた場合の常駐管理員が必要になります。特に自走式駐車場は外部からの利用者もあります。かえって経費が高かくなるかも・・・。

[297: 匿名さん]

自走式駐車場のある所は、駐車場を利用する際待ち時間が無くスムーズで便利です。自走が出来るスペースがあるところは羨ましいです。

[298: 購入検討中さん]

駐車場のことなどどうでもいい。
それは車を停めたい人だけの話であって、
そもそも全居住者の問題ではない。
むしろ別経営で独立採算でありがたい。

[299: ご近所さん]

名古屋市の税金使って格安マンション　うたう　うらやましい

　名古屋都市計画 大井町1番南第一種市街地 再開発事業　←　これで動画検索してみてば

　一般人が見ても、不可解な行動とわかる　名古屋市が調査してるのは事実

[300: ご近所さん]

撮影でしょ

[301: 匿名さん]

自走式だとメリットと考えていましたが料金に跳ね返るなどの部分もあるという事がわかりなるほどと思いました。車の出し入れはトラブルもなくスムーズにしたいですね。セキュリティーゲート付き平面駐車場があるマンションもいいなと思いますが郊外が多いです。2台置くことを考えると色々検討したいと思います。

[302: 匿名さん]

＞２９１

他のタワーマンションが格安なんじゃなくて、ヴィークが高すぎ。

名古屋のタワーマンションは30年もたってるとこないから、30年比較はできないが、たとえば20年比較すると、
ザシーン徳川園80m台　築20年で管理費月23000程度。これまでの管理費外修繕関係120万弱。
23000×12か月×20年+120万＝672万　月だと28000円。

ヴィークタワー東別院の80m台は月3万～はじまって20年後には月5万。平均月4万とすると、
40000×12か月×20年+初回積立金20万+12年後積立金30万＝1010万　月だと42000円。
月額14000円も高い。

ライオンズタワー葵は80m台　7年目で月20,000円。　まだ初回以外徴収なし。
ヴィークタワー東別院は　7年目なら　34000円。
こっちも、月額14000円高し。

GAは6年目で25000円。GAも5年ごとに修繕積立金が上がるが、月２～３千円。
ヴィークタワー東別院は5年ごとに月４～５千円ペースであがっていく。
20年後にはどれだけ差がつくか、分かるだろ。

ヴィークタワー東白壁なんて、築5年で月16000円～17000円程度なんだよ。

で、購入は見合わせた。
とにかく、月5万の管理費では将来売却不可能。
管理会社、野村だろ？
けっこうとるんだよ、管理費+修繕費。

＞２９１が　種々雑多になるであろう住民の管理組合をまとめて野村との管理契約何年かで終わらせて、まともな管理費に立て直してくれたら、購入考えてもいいぞ。

[303: 匿名さん]

３０１さんへ
　　私も同感です。

[304: 匿名さん]

高いなら変えれば良い。
どこのマンションいっても考え方は同じでしょ

[305: 匿名さん]

何時まで、書てるの

　　　　　　暇だね　清水の　社員

[306: 申込予定さん]

こんばんは。
申し込み予定の者です。

管理費のことは、まあ、タワーマンションだからこれくらいかな、と思っていたのですが結構上がるのですね。
もらってきた書類を今じっくりとみてみました。

私の部屋は７０平方メートル台なのですが、２０年後には管理費が月４万円を超えてしまいます。

302さんや304さんがいうように、管理費って変えることができるのですか？

すごく不安になってきました…

[307: 匿名さん]

>306

無理じゃね？

[308: 匿名さん]

３０２さん、３０４さんへ
　管理費の変更は管理組合の総会で３/４以上（出席者、委任状提出者）で決議されば成立します。
３０７さんへ
　無理ではありません。

[309: 匿名さん]

３０８より
　詳しくは（出席者・委任状提出者）＝（組合員の出席者・組合員の委任状提出者）です。誤解を与えすみませんでした。

[310: 匿名さん]

＞３０８

言うは易し、行うは難し。

[311: 物件比較中さん]

まず購入者と居住者では目的が違うし、プロフィールも所得もバラバラだからまずまとまらないでしょうね。例えば、1億の部屋を買う人と2000万の部屋を買う人、年収400万〜億、自分で住む人と賃貸に出す人、老夫婦とファミリーと独身、資産家と経営者と会社員と水商売、とてもひとつの意見がまとまりそうには思えません。

[312: 匿名さん]

３１０さんへ
　　実際、私の住んでいるマンションでは、管理費の変更、駐車代金の値下げ、大規模修繕工事等、総会の議決で実施されてきていますよ。

[313: 匿名さん]

３１１さんへ
　　話題を拡大されますね。そんな格差のひどいマンションは庶民の私達にむかないです。遠慮させていただきす。

[314: 匿名さん]

価格差の少ない高層マンションなんて無理。そもそも、床面積当たりの建築費は高いのだから
広い部屋ばかりじゃ買える人は限られるし、狭い部屋ばかりじゃ、割高と分かっていながら数を売らないといけない。

[315: 匿名さん]

そうです。入居者格差のあるマンションは一般の人は敬遠します。マンション購入検討者は同じ位のクラスが対象です。格差のある人はそれなりの物件を検討します。別世界です。管理組合の組合員は区分使用所有者であり、住宅として住んでいる人からなっている場合が多いです。（賃貸入居者は組合員にはなれません。）よって、組合員の総会で決議は出来ます。それにより改善され住みよいマンションにするべきであります。

[316: 匿名さん]

３１４さんへ
総会での議決は組合員の１票は１票で計算されます。当然、議決は多いほうで決定されます。部屋の大きさには関係ありません。我が国は民主国家です。それがなされなければ、改善命令、勧告が出されます。この物件は税金から補助がでていますのでなおさらです。

[317: 申込予定さん]

>>287
>金融関係の仕事なので、まあ得意分野だ。
(中略）
＞友人に、徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーに住んでる奴がいて、
＞ヤフー不動産以外にも、管理費や修繕積立金の実情は知っている。
（中略）
＞10数年後の修繕積立一時金は確かにヴィークの方が安め設定だが
＞やはり管理費の上昇幅はハンパないと思う。

金融関係者って机に座ってYAHOO見て知ってる人に聞いているだけだな。
何も勉強しなくても勤まる金融機関ってどこ？　闇金か？

徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーも
修繕計画を安い金額にしておけば、問題を先送りできた時代だ。

このマンションは、以下にそっているから高く見えるのだよ。

【国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について
　平成23年4月18日

マンションのストック総数は約562万戸（平成21年末現在）、約1,400万人が居住する、我が国における重要な居住形態となっており、その数は着実に増加しています。
　マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です。
　一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
　このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。

[318: 申込予定さん]

言っておくが、徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーが
将来赤字になるわけではない。

国のガイドラインは絶対に赤字にならないように、
かなりの安全係数を見ていると思われる。

それを使ったら、高くなって当然だろう。

[320: 販売関係者さん]

この、動画と　ゼネコン関係者からと聞きました
　　　　　　↓　　↓　　↓　　↓　　↓　　↓
　　http://www.youtube.com/watch?v=BzuyrRaRcy4

[321: 匿名さん]

＞３１７

販売関係者？　それか買ってしまっていて、「ここは管理費高くなーい」「高くなーい」と自己暗示掛けたい奴か？

実際、20年後に70m台　築20年　管理費4万超　千～2千万台くらいか？　とか
80m台　築20年　管理費5万超　やっぱ2千万台くらいか？　が売れると思う？
実際、オマエだったらこの管理費設定で購入する気になるか？

他のマンションでそんな管理費設定のところ、他にいくつ言える？

管理費っつうのは住んでいてもいなくても、所有している以上ずっと払い続けないといけないんだよ。

不良債権マンションで泣かないよう、購入前にしっかり検討しとけって話してんの。

「高くなーい」「高くなーい」って自己暗示かけてる暇があったら、組合長にでも立候補して改善する方向へすすめよ。

[322: 申込予定さん]

>>321
相手を良く知りたければ怒らせればよいらしいと言うのはホントだな。

ちなみにワシは修繕費が高い方が良いと思っている。
集めるだけ集めて使わなければ純資産に残るわけだ。
住民だってそれだけ払える払えるわけだから安心だ。

修繕積立金をＰＬで仕訳する金融関係者なんていたのか。
これじゃ商業高校卒の女子社員より劣るな。

[323: 匿名さん]

＞３２２

ひょっとして同業者か？（オレは２次試験もある方だが）

誤解がないよう追記しておくが、純資産として残るのは管理組合の資産であって、住宅の資産価値が上がる訳ではない。

考えてみろよ。
過剰に修繕積立金とって、純資産として数億も修繕積立金がのこったままで高い管理費徴収しつづけるなら、組合員がだまっちゃいない。第一過剰にとって資産計上する必要あるか？
10年後、20年後、長期修繕計画通りに使われるよ。間違いなく。
計画予定費は上がることはあっても下がることはまずない。

ヴィークはオマエにとって適正額なんだろ？じゃあ、適正額は適正に使われちゃうね。
（管理会社や建設会社に）

駐車場収入ないもん。仕方ないよ。

20年間で
15000（10000～20000の平均）×200台×12か月×20年＝7億2千万。
保守や点検その他諸費用考えても黒だよ。
だから東別院は駐車場選んで安値で土地を売ったんだろ。
他のマンションはそれがあるから同じ修繕しても管理費安い。
ヴィークは高い。
あきらめな。

[325: 申込予定さん]

>>323
君は少し実経験が少ないみたいだな。

＞過剰に修繕積立金とって、純資産として数億も修繕積立金がのこったままで
＞高い管理費徴収しつづけるなら、組合員がだまっちゃいない。

その通り。
修繕費計画のガイドラインは国の指導だからそれに従っても
実際に修繕積立金が多く残れば計画通りに修繕積立金は上がらないんだよ。

生命保険の支払いのようにリスクを考えて高めに見積もり
後で返金されるのと同じ理屈だよ。

＞駐車場収入ないもん。仕方ないよ。
駐車収入は一世帯月１万円ぐらだから
管理費が月１万円高いと言うのなら理解できる。

再度言っておくが、高層マンションの管理費（修繕費）は高いのは事実。
但し、見積もりだけを見てそれが必ず消費されると決め込むのは早々過ぎる。

実際に自分の目で見て他の高層マンションと比較して
自走式の駐車上があるマンションより１万円と自家発電機等で数千円
高くなるなら分かるが他に何がある。

[326: 匿名さん]

＞３２５

もう正直どうでもいいんだけどさあ。
管理会社が住民の立場に立って、長期修繕計画を行うって本気で思ってんの？

「10年後、20年後に普通これだけの修繕を行わないと、建物の価値が維持できません。」って説明の元、計画通りに修繕委託して、長期修繕計画通りに払わされるのが現状。
現実を知らないのはどっちだよ。

オマエの周りで管理費、管理会社から予定より減額されたマンション、どれだけある？

よっぽど管理組合がしっかりして、管理会社を支配下におき、数社に修繕見積もりださせて…という形ができれば予定の修繕計画よりも多少安くなる可能性はある。

だが、それは小規模マンションで住民の意見をまとめられることが前提なんだよ。
管理会社が勝手に修繕費の減額してくれるなんて都合のいい話あるわけないだろ。
管理費は提示額より高くなることはあっても、安くなることはない。
契約の段階であれだけ上がる修繕計画みせられたってことは、「それを了承の上契約した」ってみなされる。

管理組合の総会では「管理会社の提示した長期修繕計画」に「委任状」提出する奴の賛成過半数で可決。

何にも動かないで、「提示された管理費よりも安くなる可能性もある」なんて思ってる奴はオメデタイな。

もういいよ。
20年後、高い管理費に周りが泣いても、お前だけは、「高いのは当然だ。修繕積立金がたくさんあってハッピー」って笑ってるんだろうよ。

[327: 匿名さん]

機械式駐車場が儲かるなら月極め駐車場で機械式を見たことが無いのは何故だ。