ロイヤルシーズン梶が谷ってどうですか？

[購入検討中さん]

駅徒歩3分。ロイヤルシーズン梶が谷についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区末長字姿見台167番の一部ほか9筆の一部（地番）
交通：
東急田園都市線 「梶が谷」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：66.39平米～110.52平米
売主：末長組
売主：　末長企画
販売提携（代理）：株式会社ライフコーディネーター


施工会社：株式会社末長組
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[81: 物件比較中さん]

4月から田園都市線であざみ野までの区間で5つほどモデルルームを見に行きましたが、
特にここが質問に答えてくれなかったという印象はありません。
もしかすると、質問のレベルが違うのかもしれませんので参考までにどのようなことを
聞かれているのかに興味があります。
私の場合、確かに個別プランの細かな仕様や建物自体の技術的なことなどはパネルやパンフレットでは
わからない点があり、たまに聞くこともありますが大抵の場合は建築士の方がいれば
連れてきてくれますが、中々常駐はしていないようで後日連絡をいただくこともありました。

[82: ご近所さん]

ここの会社のマンションって、設備・仕様なんかの見た目のところだけ強調されてて肝心の構造に関しての内容がホームページとか資料見てもどこにも載ってないんです。
それならと担当者にモデルルームでその辺聞いても、よくわからない、曖昧な答えが返ってきて。
やりとりはこんなかんじでした。

●基礎関係の資料は？⇒お見せできるレベルのはありません。パンフレットや図面も概念図（？）ですので。
●なぜ性能評価書がないのか？⇒そこがこだわりです。
●なぜフラット35Sが使えないのか？⇒銀行ローンの方が金利低いですよ。

挙句に延々と会社の説明をされて、「地元でいっぱいやっているから信用してください」でした。
ロイヤルシーズンとは最高級ブランドだと何度も教えていただきましたが、あまりにお話が高度すぎて、私には残念ながら理解不能でした。

[83: 匿名さん]

ご近所さんとだいたい同じでした。都合のいいとこだけ説明されてもと。
他のマンションでクオリティーブックをもらっていたら、そこに載っている基礎、構造、配管と防音なんかについて質問してみたら？少しは自分で調べてみてからのほうがいいと思いますが。
販売員があまりまともに質問に答えられないのはここだけではないし、レベルも人によって違うでしょうから仕方がないのかもしれないけど、お客が聞くであろうことに答えを用意していないのはがっかりします。

[84: 住まいに詳しい人]

>82
それは残念でしたね。
でも、これにめげずどうか良い住まい探しを。

ちなみに業界の裏側からみると、こんな見方もあります。

●基礎関係の資料は？
躯体形状の複雑さ故に設計資料が膨大すぎる様子。
全体理解をしているのはごくわずかだと思われ、
そういう人間は得てして超忙しい…、というジレンマかも。

●なぜ性能評価書がないのか？
住宅性能評価制度に関わる業界団体が建物を厳密に検査した結果、
認定されなかった。なんて事態はほぼありえません。
実際のところ、業界団体がするのはチェックじゃなくて単なる手続きなんですから。
「住宅性能評価制度」は生活者保護を建前としていますが、
その実、業界団体が体良くお金を集金するだけのシステムです。
「住宅性能評価マークを広告に載せていいから、お金をよこせ」
これが真実です。

●なぜフラット35Sが使えないのか？
上記の性能評価書と同じような事情があります。
加えて、今の経済状況ではフラット35Sを使うメリットが
全くといって良いほど、ありません。

これ販売現場の営業さんじゃ、言いたくても、言えないんですよね。
いずれにせよ82さんの苛立ちが少しでも鎮まれば幸いです。

[85: 物件比較中さん]

↑なんかもっともらしくお話しながら販売員さんを擁護されていらっしゃいますね。
メリットがあるからこそフラット３５S適用とか、いろんな不動産会社が性能評価書取得とあちこち広告で謳っているんじゃないでしょうか？
例えば～
※性能評価書が交付された住宅については、紛争が発生した場合、国土交通大臣が指定する「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請でき、当該紛争の調停及び仲裁、あっせんを受けることができます。
とか、
※「フラット35S利用可」と表記するにはお金がかかる？？？
論点はフラット35は使えて35Sが使えないことについてなのでは？
ましてや利用するメリットは全くないなんて事はないのではと思いました。
ネットやらでこのご時世情報がだれでも得られる時代なんで、あんまり決めつけのように表現されていらっしゃったので、書き込みさせていただきました。

[86: ご近所さん]

同感です。
私のような業界をよく知らない不動産検討者が、たいてい当たり前のようにどこのマンションでもあるであろうと思っている事柄・内容について、「なぜないのか？」というのが全く意味不明で、説明不足でした。
結局余計なお金をかけないということを言っているのかもしれないが、安心や信用を求めているニーズもあるのでは？

[87: 匿名さん]

性能評価を取得することで、1部屋あたり80万くらい高くなるってききました。
紛争処理うんぬんは、メリットにあまり感じられないので、その額を上乗せされるより、私は安くしてほしいって思います。

ただ、ちゃんと答えない営業はどうかと思います。人によるのかな。

[88: 物件比較中さん]

81です。
82さんお答え頂いてありがとうございます。
私の場合は以下のようでした。

・基礎関係の質問については
直接基礎、壁式工法、スラブ厚などは簡単な資料で説明されましたが、そんなに詳しくなかったので
特に突っ込むことはしませんでした。確かに他の物件と比べると聞かれればという感じでした。たまたま末長組の方がいたので聞けた方なのかも知れません。

・設計図など
4月に伺ったのですが、間取り図や模型なども、まだ手直し中とのことで少し違和感はありました。ほかのモデルルームだと間取り図が完成していなかたり模型が一部間違っているなどは考えられなかったので。

・性能評価について
性能評価は費用が掛かるので敢えて行っていない。という説明でした。どのくらい掛かるのかは判りませんが、評価機関への費用とそれに伴う申請作業を見積もって１戸あたり５～１０万円くらいでしょうか。一応自分なりに耐震性、遮音性、断熱性や緑化などを見てみて性能上の問題はないと納得してます。

全体的な印象としては物件に直接関係ない費用は極力抑えるという姿勢で物足りないと思う反面、他の物件に比べて割安だと思いました。まあ、大手と同じことをやっても勝負にならないので正しい戦略かと思います。

・フラット35s
性能評価をしていないので受けられないとのことでした。特に魅力を感じなかったので突っ込みませんでした。

[89: 不動産購入勉強中さん]

こんなページを見つけました。
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/22kouhyou/H22kouhy...

これを見ると、ロイヤルシーズンも性能評価はおこなっているようです。
近隣の大手物件も川崎市CASBEEの評価を広告に載せているようです。
このページにも宮崎台、宮前平、鷺沼の建設中の物件の評価書が掲示されているので
比較すると面白いです。>84さんが書かれているのが真実かどうかは判断できませんが
評価方法、評価機関が複数あり素人には良くわかりません。ただ、何となく安心します。

[90: 匿名]

結論は建物は安心でよろしいんですね。

[91: 匿名さん]

CASBEEは建築環境性能評価なんで、住宅性能評価とはちがうよ。確かのべ床面積5000平米以上だと審査対象になるけど、マイナーな制度だし審査料金10万円払うだけだから、あんまり意味のある制度だとは思わないけどね。だいたいB+とかでしょ？S を取れば補助金がたくさんでるっていうのならまだしも買うほうにとっては、構造とかの保証じゃないしまったく意味ないよ。

[92: 物件比較中さん]

よくわかりません。

[93: ご近所さん]

CASBEEは一定の規模以上のマンションはどこでも載せないといけない義務ですので、住宅性能評価とは全く違うものですよ。環境性能評価と書いてあります。

[94: 物件比較中さん]

検討はしてるんですが、色々わからないことがあり、不安点が増えつつあります。
ところで、ここってなんで手付金の保全をとらないのでしょうか？
大抵のところは当たり前にあるかと思うんですが。

[95: 契約済みさん]

契約済ですが手付金分の全国不動産信用保証の保証証書受け取ってますよ。
いまどき手付金の保全無なんて契約はどこのデベもできないはずです。

[96: 匿名さん]

物件の説明によって、不安を膨らませてしまう、営業さんもどうかと思いますが・・・・。
駅距離、プランなど他社さんとは違う魅力で売っているのは、わかるのですが長く住む住居として基本の部分が足りないような気がします・・・。

[97: 匿名さん]

不安を膨らませるってどういうことですか？
基本の部分ってどこですか？
こういう掲示板に書くのならもう少し具体的にして頂くほうが
他の方々に有益になると思います。
なんか独り言っぽくて。。。

[101: 匿名]

買いたい人や物件に興味ある人だけ書き込む用にしてください。
ちゃちゃだけ入れる人は、遠慮してください。
本気で考えてる人達から見ると全然参考になりません。

[102: 物件比較中さん]

101さんの意見に賛成です。
この物件を検討している方々の意見交換を目的にコミュニケーションをしたいものです。
なので、できる限り具体的に書き込んでいただけると、より参考になります。
ちなみに、私はこの物件の魅力は
１．駅から近いこと
２．間取りが独創的で好みにあったものが複数あったこと
３．近隣の大手物件に比べると割安であること
４．地下、自走式の駐車場があること
と考えております。もちろん他にもありますが。。
逆に、躊躇している点は
１．大手の物件ではないこと（安心、安全などブランド価値全般として）
２．駅周辺が少しシャビーであること

魅力も他の方によってはネガティブに捉えていたり、躊躇している点も魅力であったり
するかも知れません。
大きな買い物なので悩んで、妥協して、決断しようと思います。

[103: 購入検討中さん]

第1期の先着順の残り18軒と第1期の売り出しが50軒だったような記憶があるので
32軒は成約済み？。第2期売り出し予定と思われる34軒なので13軒は第3期なのでしょうか？。
少し出遅れていますが週末にモデルルームに行ってこようと思います。

[107: 匿名さん]

公式ホームページの物件概要には
※価格・販売戸数未定。第二期の販売住戸が未確定のため、物件概要は第二期以降の全販売対象住戸の内容を表記しています。
との記載があるから残りは先着順の16件（減ったのかな）と黄色い部分の第二期売出予定の34件なんじゃない？

[108: 匿名さん]

まだ半分以上は残っている感じでしょうか。立地の割にはゆっくりめですね。やはり学校が遠いのがネックでファミリー層には敬遠されているのでしょうか？

[109: 匿名さん]

学校もだけど、デベもではないかと。

[110: 購入検討中さん]

田園都市線の駅近なのに、いまいちですか。

[111: 物件比較中さん]

まあ仕方ないですよ。
隣がパチンコ屋のマンションですから。

[112: 購入検討中さん]

隣にパチンコそのものあるんですか？
プラザ梶が谷か。まいった。

[114: 匿名さん]

大手が建てたらもっと話題になってたと思うと残念だね。

[115: ご近所さん]

本当に残念です。
検討中の方はよくお考えになったほうがよろしいかと。

[116: 購入検討中さん]

最初からここの掲示板を読ませていただきました。
無知で恐縮なんですが、あの立地で直接基礎なんですか？
あらためてホームページ見たんですが、どこにも構造面は記載されてないので。。。

[117: 購入検討中さん]

やたら基礎にこだわる方いますね。
営業マンに、詳しく説明したら買っちゃうぞ、と言われたらいいかも。

[118: 購入検討中さん]

↑普通検討者だったら基礎の事気にしませんか？
「梶が谷」なので「水」を連想したり・起因する地名ですし。
あとは売主さんのあまりいい評判を聞かないものですから・・・。
「だったら買うな」とか書かれそうですが。

[119: 購入検討中さん]

失礼しました。なるほど、梶が谷の名前故、谷が気になるということですね。基礎構造厳密にチェックすべきです。

[120: 匿名さん]

>あとは売主さんのあまりいい評判を聞かないものですから・・・。

どういう評判なのでしょうか？
具体的に書かないと、 意図的に評判を落とそうとしているんじゃない？とかんぐられますよ。

[121: 匿名さん]

>「だったら買うな」とか書かれそうですが。

そのとおり、だったら買うなよ。

[122: 匿名さん]

株式会社ライフコーディネーター
ロイヤルシーズン宮前平、バースシティ鷺沼
を含め、ここも販売代理がイオから変わっていますね。

最近、一昨年あたりから最近までのここの会社の販売代理は
イオプラネットが独占的に行っていましたが、
がらりと変わってしまいました。
何かあったのでしょうかね？

イオの販売手数料が高くなったとか？
元々、イオの営業はいい加減なことを言う営業が多く、
私的にはいい印象がありませんでしたが、
このライフコーディネータはどうなのでしょうかね。

[123: 匿名さん]

ライフコーディネータ。
免許番号みたら(1)となっていたので、まだ新しい会社のようですね。

[124: まりこ]

すみません、８０㎡クラスの価格はどの程度なんでしょうか？？
価格次第で、モデルルームの予約をとろうかとおもっているんですが。
８０Ｂタイプか８０Ｆタイプをご存知の方いらしたら教えてください。

[125: 匿名さん]

1期の抽選販売分はすべてHPに価格は掲載されていますから、そちらをご覧になったほうが早いですよ。

[126: 匿名]

何かその、事務的なレスではなく、何というのかなぁ、まるこさんが、あー、そうなんですかとわざとらしくてよいから、驚き、感動ある流れにしたいですね。

[127: まりこ]

ありがとうございました。さっそく見てみます

[128: 匿名]

まるこさんていい人なんですね。ほっこりします。

[129: 契約済みさん]

まりこさん。
手元にある一期の価格表を見ると80㎡タイプも価格の幅は広いようです。
3階の80Bは5,680万円、5階の80Bは5,980万円でした。
80Fは6階の一軒しかないのと一期の対象ではなかったので
価格の記載がありません。
勝手な想像ですが80Bと階数の比較で6,100～6,200万円台では
なかろうかと思います。
参考になったでしょうか？

[130: まりこさん]

129さん、
あり が とう ござい ました。
親切な方ですね。もう契約されたのかしら。
同じ住民になったらよろしくお願いしますね。(^^)

[131: 契約済みさん]

129です。
こちらこそよろしくお願いします。
当方は一期で契約をしました。
無償セレクトの申込みを済ませたところです。

[132: 匿名さん]

同じく一期で申込組ですが、オプション関係はどうされましたか？我が家は食器棚をどうするか思案中。いいお値段ですが、キッチンと面材を合わせられるのでとても惹かれています。

[133: 契約済みさん]

こんばんは。１２９です。よろしくお願いします。
我が家はオプションの食器棚を申し込みました。
理由は、オープンキッチンなので統一感を重視したためです。
確かにいいお値段で悩みましたが、ちょうど良い食器棚も難しいので
申し込むこととしました。
標準の黒を選択しました。恰好いいのですが、汚れが目立つかもしれません。

[134: 匿名さん]

はじめまして。一期契約組です。
私はスタンダード食器棚、浄水器、食洗機を申込みました。
値段は張りましたが、入居後に同じものを後付するのに比べれば、
割安感があると個人的には思います。

[135: 物件比較中さん]

いろいろ田都エリアで検討してまして、近々にこちらも見学したいとおもっておりまして、参考にと思いこちらのスレを最初から拝見しました。
まずは現地を見てみます。パチンコ屋さんが隣とのことなので、ちと心配です。あとは本当にベタ基礎なんですかね。あんまりこの辺のマンションじゃ聞かないですが。。。販売の方に聞いてみます。

[136: 匿名さん]

販売会社の株式会社ライフコーディネーターさんのホームページを拝見しましたが、大変シンプルですね。
たいてい会社概要では載っているような代表者氏名や資本金、取引先等もないんですね。
営業さんに直接質問すれば教えてもらえるんでしょうか。

[137: 契約済みさん]

　　 一期契約組です。
　　　うちは駅近を探していました。ニ子玉にも近いですし梶ヶ谷駅では最低限の買い物さえできれば
　　　と買い物については妥協しました。　　　
　　　
　　　屋上に出られるのも良いかと。敷地内で上に上がって空が見えたりするのは気分転換になるかな。
　　　２０時まで出られるみたいです。さすがに多摩川の花火までは見えないかな？　

　　　路線に私立の小、中、高があり、溝の口からは始発に乗って都内も出やすそうです。
　　　
　　　パチンコ屋さん確かにありますが小さくて、エントランスと離れています。
　　　部屋によっては裏になってしまうのかな？
　　　パチンコ屋さん引っかかっている方は現地を見た方が良いかもしれません。
　　　　
　　　土地なのですが、畑を掘り起こしたら縄文時代の＊＊があったらしく土器が出土したとか。
　　　パンフレットに書いてありましたが。地盤は良いのではないですか？

[138: 申込予定さん]

パチンコどうのとおっしゃるのは違うんじゃないですか。立派なアミューズ産業で多額税金払ってますよ。ロイヤルシーズンと共存共栄できますよ。

[139: 物件比較中さん]

子供がいる家庭は歓楽街を対象外にすることがあるから税金がどうという問題とは違うと思うけど。気にしない人はそれでいいけどうちは対象外ですね。

[140: 申込予定さん]

ここのはパチンコという雰囲気ではなく、ディズニーの雰囲気です。

[141: 物件比較中さん]

宮前平を検討していたのですが、心配な点がいろいろあるのでこちらの方がいいかなと思ったんですが。
こちらは間取りがいまいちのような気がします。
縦長で廊下が多いような。

[142: 匿名]

141さん
変わった間取りですね。
ロイヤルシーズンシリーズだけで検討しなくてもいいのでは？
宮前平ならプラウドやパークハウスもいいですよ。

[143: マヨイコちゃん]

サイトで見たら、どの部屋も窓が多くて、大きいし、オープンな感じの間取りがステキ。
だけど同時に心配は、結露が多いだろうし、冬は寒いのかしら...。
二重窓になってるかどなたかご存知ですか？

[144: 匿名さん]

東名インター、ラブホ横に造る様なロイヤルシリーズ。宮前平では水湧くしアカンでしょ。

[145: 契約済みさん]

143さん
ここはすべて二重窓のはずですよ。そうは言ってもガラス面がかなり広いので光熱費は結構かかりそうですが。それ以上に他社の田の字物件にはない魅力的な間取にほれ込み、ここに決めてしまいました。

[146: 匿名]

ペアガラスじゃなくて二重窓ですか？

[147: 匿名さん]

HPにも書いてありますが、ペアガラスですね。
最近の窓(ペアガラス)って結露はあまりしませんよ。

[148: 143マヨイコちゃん]

皆さん、情報有り難うございます。
最近のマンションは、内廊下が多くて、高級感や防音性能は有っても、風通しが気になってたのですが、ロイ梶はリビングの両サイドに窓あり、少なくとも夏は風が通って気持ち良さそう♪

あと、一つ教えて下さい。
東急線沿いに住んだことないので、平日の朝晩の通勤時はどれくらい混むのかしら？
田都線はかなり混むと聞いたけど、ギュウギュウ詰め状態ですか？
東横線も混みそうだけど、目黒線や、大井町線や、池上線も似たようなものかしら？
感覚的な質問で、答えにくいかも知れませんが、教えて頂けたら嬉しいです。

[149: 物件比較中さん]

私は正直このマンションは間取りはイマイチかと思いますが・・・
縦長で廊下が面積を占めている間取りが多いなと。
まあ完成してから検討されるほうが安心のデベかと・・・
あと、朝の田都の混み具合はハンパじゃありません。

[150: 匿名さん]

梶が谷、溝の口に計8年ほど住んでいて、東急各線も仕事の関係でそれなりに使っていた者です。
148さんのあげられている路線の中では最も混雑が酷いのは田園都市線で間違いないです。
大井町線の延伸や準急の導入により、ニコタマくらいまではマシになったものの、それ以降渋谷まではほぼ変わらず。しかも慢性的に遅れる路線なので苦痛を感じる時間は長い。
その他の東急の路線は似たようなものでしょう。
東横の自由が丘以降、目黒線の大岡山以降、池上線の旗の台以降、それぞれ上り方面はそれなりに混む日もありますが、10分程度の我慢ですしね。

駅ごのみというサイトで混雑率の目安が把握出来ますよ。

[151: 匿名さん]

古墳マンションですよね？ここ？

[152: 匿名さん]

古墳じゃないよ
縄文時代の遺跡だよ

[153: 匿名]

エレベーターやたら多くない？
保守点検、維持管理かかるね…

[154: 匿名]

ここ、もう売れましたかね？

[155: 匿名]

ここ、もう完売しましたかね？

[156: 匿名さん]

完売？
まだまだでしょう。
まだ竣工していないし、余裕ですね。

[157: 匿名]

人気があったら掲示板も盛り上がりますが、検討者がいないと閑散としてしまいます

[158: 匿名さん]

ここの営業、評判悪いですよね。
私も営業の態度に気分を害して物件購入をやめましたが知り合いも
同じこと言っていました。

マンション自体は駅も近いしキッチンも良くて魅力的でしたが。。。

[159: 匿名さん]

販売会社は末長組の子会社でしょうか？
良くない評判が最近多いですね。

[160: 物件比較中さん]

まだ残ってますね。
駅に近くて設備も良いのに。
それほど販売会社の評判がよくないんですか。

[161: 匿名さん]

なんか、変な形で不安だよね。

[162: 匿名]

やはり高くても大手デベだなと感じてしまう。

[163: 匿名さん]

連投お疲れ様です。

[164: 匿名さん]

古墳でしょ？

[165: 匿名]

確かにデベロッパーは大事だと思います。

[166: 周辺住民さん]

売主もさることながら、ここの販売会社は最低です。
子会社だかわからないけど、知識もないし聞いた事には答えないし、酷かったです。

[167: 匿名さん]

13日の撮影です。
6階まで立ち上がりました。
手前は東急田園都市線梶が谷駅です。
梶が谷のランドマークですね。

[168: 匿名さん]

大分建ってきましたね。
写真ありがとうございます。

[169: 匿名さん]

でも？所詮末長！古墳じゃん！

[170: 契約済みさん]

初めまして！写真有り難うございました。いろいろな書き込みがあるのでかなりビックリしています。
2月下旬の引渡しまでに不用品の処分をしなくてはと毎日整理に明け暮れています。
私にとっては初めてのマンション暮らしとなりますが、契約なさった皆様どうぞ宜しく！
内覧会でどのくらいの眺望なのかを楽しみにしています。

[171: 買いたいけど買えない人]

14/97戸売れ残っている様ですが、末長組はいけるんかな？
一戸あたり5k万として7億の損失はでかいなぁ。

[173: 匿名さん]

通勤地獄度では私鉄でナンバーワンですからね、田園都市線は。
東京メトロ除きですが。

[175: 契約済みさん]

ずいぶんできてきましたね。
屋上の眺望がすごい良い。
バルコニーの色は黄金色だったら良かったのに。
なんでこんなチープな色合いにしたかなあ。

http://www.rs-kajigaya.com/construction/index.html

[176: 契約済みさん]

いよいよ説明会ですね。
引っ越しがいつになるか抽選次第ですが目下の関心事です。
フロアコーディングやエアコン、カーテン、冷蔵庫。
決めなければならない事がいっぱいあって大変。
荷物の整理もはじめなければ。
みなさん、どんな感じなのでしょうね。

[177: 契約済みさん]

初めまして。
日曜日に現場を見てきましたが工事してましたね。
引き渡しまでに間に合うのか心配です。

冷蔵庫もソファーも買いたいのですが、
内覧会で各所サイズ計るまでは何も買えないですね。
エアコンだけは、梶が谷のコジマで安い時期に購入して
倉庫に預かってもらってます。

[178: 匿名]

エアコンも時々サイズ制約を受けることもありますよ。私の知り合いは取り付け箇所の縦サイズが合わず やむなく希望外の商品を買ってました。計測済みだったら余計な心配させてごめをなさい。

[179: 契約済みさん]

引越しの日が気になりますね。
もう少し早く教えてくれるといろいろ準備が捗るんですが・・・。
内覧会が楽しみです。カーテン等決めないといけませんね。
今日車でマンション前を通りましたが、大分出来ていましたね。

[180: 契約済みさん]

末長組指定業者のカーテン屋さんで、見積もりを作成してもらいましたが、
予想以上の高額で驚きました。
窓が大きいから仕方がないのかもしれませんが、
予算オーバーしすぎてどうしたものかと。。。