ロイヤルシーズン梶が谷ってどうですか？

[購入検討中さん]

駅徒歩3分。ロイヤルシーズン梶が谷についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区末長字姿見台167番の一部ほか9筆の一部（地番）
交通：
東急田園都市線 「梶が谷」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：66.39平米～110.52平米
売主：末長組
売主：　末長企画
販売提携（代理）：株式会社ライフコーディネーター


施工会社：株式会社末長組
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[81: 物件比較中さん]

4月から田園都市線であざみ野までの区間で5つほどモデルルームを見に行きましたが、
特にここが質問に答えてくれなかったという印象はありません。
もしかすると、質問のレベルが違うのかもしれませんので参考までにどのようなことを
聞かれているのかに興味があります。
私の場合、確かに個別プランの細かな仕様や建物自体の技術的なことなどはパネルやパンフレットでは
わからない点があり、たまに聞くこともありますが大抵の場合は建築士の方がいれば
連れてきてくれますが、中々常駐はしていないようで後日連絡をいただくこともありました。

[82: ご近所さん]

ここの会社のマンションって、設備・仕様なんかの見た目のところだけ強調されてて肝心の構造に関しての内容がホームページとか資料見てもどこにも載ってないんです。
それならと担当者にモデルルームでその辺聞いても、よくわからない、曖昧な答えが返ってきて。
やりとりはこんなかんじでした。

●基礎関係の資料は？⇒お見せできるレベルのはありません。パンフレットや図面も概念図（？）ですので。
●なぜ性能評価書がないのか？⇒そこがこだわりです。
●なぜフラット35Sが使えないのか？⇒銀行ローンの方が金利低いですよ。

挙句に延々と会社の説明をされて、「地元でいっぱいやっているから信用してください」でした。
ロイヤルシーズンとは最高級ブランドだと何度も教えていただきましたが、あまりにお話が高度すぎて、私には残念ながら理解不能でした。

[83: 匿名さん]

ご近所さんとだいたい同じでした。都合のいいとこだけ説明されてもと。
他のマンションでクオリティーブックをもらっていたら、そこに載っている基礎、構造、配管と防音なんかについて質問してみたら？少しは自分で調べてみてからのほうがいいと思いますが。
販売員があまりまともに質問に答えられないのはここだけではないし、レベルも人によって違うでしょうから仕方がないのかもしれないけど、お客が聞くであろうことに答えを用意していないのはがっかりします。

[84: 住まいに詳しい人]

>82
それは残念でしたね。
でも、これにめげずどうか良い住まい探しを。

ちなみに業界の裏側からみると、こんな見方もあります。

●基礎関係の資料は？
躯体形状の複雑さ故に設計資料が膨大すぎる様子。
全体理解をしているのはごくわずかだと思われ、
そういう人間は得てして超忙しい…、というジレンマかも。

●なぜ性能評価書がないのか？
住宅性能評価制度に関わる業界団体が建物を厳密に検査した結果、
認定されなかった。なんて事態はほぼありえません。
実際のところ、業界団体がするのはチェックじゃなくて単なる手続きなんですから。
「住宅性能評価制度」は生活者保護を建前としていますが、
その実、業界団体が体良くお金を集金するだけのシステムです。
「住宅性能評価マークを広告に載せていいから、お金をよこせ」
これが真実です。

●なぜフラット35Sが使えないのか？
上記の性能評価書と同じような事情があります。
加えて、今の経済状況ではフラット35Sを使うメリットが
全くといって良いほど、ありません。

これ販売現場の営業さんじゃ、言いたくても、言えないんですよね。
いずれにせよ82さんの苛立ちが少しでも鎮まれば幸いです。

[85: 物件比較中さん]

↑なんかもっともらしくお話しながら販売員さんを擁護されていらっしゃいますね。
メリットがあるからこそフラット３５S適用とか、いろんな不動産会社が性能評価書取得とあちこち広告で謳っているんじゃないでしょうか？
例えば～
※性能評価書が交付された住宅については、紛争が発生した場合、国土交通大臣が指定する「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請でき、当該紛争の調停及び仲裁、あっせんを受けることができます。
とか、
※「フラット35S利用可」と表記するにはお金がかかる？？？
論点はフラット35は使えて35Sが使えないことについてなのでは？
ましてや利用するメリットは全くないなんて事はないのではと思いました。
ネットやらでこのご時世情報がだれでも得られる時代なんで、あんまり決めつけのように表現されていらっしゃったので、書き込みさせていただきました。

[86: ご近所さん]

同感です。
私のような業界をよく知らない不動産検討者が、たいてい当たり前のようにどこのマンションでもあるであろうと思っている事柄・内容について、「なぜないのか？」というのが全く意味不明で、説明不足でした。
結局余計なお金をかけないということを言っているのかもしれないが、安心や信用を求めているニーズもあるのでは？

[87: 匿名さん]

性能評価を取得することで、1部屋あたり80万くらい高くなるってききました。
紛争処理うんぬんは、メリットにあまり感じられないので、その額を上乗せされるより、私は安くしてほしいって思います。

ただ、ちゃんと答えない営業はどうかと思います。人によるのかな。

[88: 物件比較中さん]

81です。
82さんお答え頂いてありがとうございます。
私の場合は以下のようでした。

・基礎関係の質問については
直接基礎、壁式工法、スラブ厚などは簡単な資料で説明されましたが、そんなに詳しくなかったので
特に突っ込むことはしませんでした。確かに他の物件と比べると聞かれればという感じでした。たまたま末長組の方がいたので聞けた方なのかも知れません。

・設計図など
4月に伺ったのですが、間取り図や模型なども、まだ手直し中とのことで少し違和感はありました。ほかのモデルルームだと間取り図が完成していなかたり模型が一部間違っているなどは考えられなかったので。

・性能評価について
性能評価は費用が掛かるので敢えて行っていない。という説明でした。どのくらい掛かるのかは判りませんが、評価機関への費用とそれに伴う申請作業を見積もって１戸あたり５～１０万円くらいでしょうか。一応自分なりに耐震性、遮音性、断熱性や緑化などを見てみて性能上の問題はないと納得してます。

全体的な印象としては物件に直接関係ない費用は極力抑えるという姿勢で物足りないと思う反面、他の物件に比べて割安だと思いました。まあ、大手と同じことをやっても勝負にならないので正しい戦略かと思います。

・フラット35s
性能評価をしていないので受けられないとのことでした。特に魅力を感じなかったので突っ込みませんでした。

[89: 不動産購入勉強中さん]

こんなページを見つけました。
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/22kouhyou/H22kouhy...

これを見ると、ロイヤルシーズンも性能評価はおこなっているようです。
近隣の大手物件も川崎市CASBEEの評価を広告に載せているようです。
このページにも宮崎台、宮前平、鷺沼の建設中の物件の評価書が掲示されているので
比較すると面白いです。>84さんが書かれているのが真実かどうかは判断できませんが
評価方法、評価機関が複数あり素人には良くわかりません。ただ、何となく安心します。

[90: 匿名]

結論は建物は安心でよろしいんですね。

[91: 匿名さん]

CASBEEは建築環境性能評価なんで、住宅性能評価とはちがうよ。確かのべ床面積5000平米以上だと審査対象になるけど、マイナーな制度だし審査料金10万円払うだけだから、あんまり意味のある制度だとは思わないけどね。だいたいB+とかでしょ？S を取れば補助金がたくさんでるっていうのならまだしも買うほうにとっては、構造とかの保証じゃないしまったく意味ないよ。

[92: 物件比較中さん]

よくわかりません。

[93: ご近所さん]

CASBEEは一定の規模以上のマンションはどこでも載せないといけない義務ですので、住宅性能評価とは全く違うものですよ。環境性能評価と書いてあります。

[94: 物件比較中さん]

検討はしてるんですが、色々わからないことがあり、不安点が増えつつあります。
ところで、ここってなんで手付金の保全をとらないのでしょうか？
大抵のところは当たり前にあるかと思うんですが。

[95: 契約済みさん]

契約済ですが手付金分の全国不動産信用保証の保証証書受け取ってますよ。
いまどき手付金の保全無なんて契約はどこのデベもできないはずです。

[96: 匿名さん]

物件の説明によって、不安を膨らませてしまう、営業さんもどうかと思いますが・・・・。
駅距離、プランなど他社さんとは違う魅力で売っているのは、わかるのですが長く住む住居として基本の部分が足りないような気がします・・・。

[97: 匿名さん]

不安を膨らませるってどういうことですか？
基本の部分ってどこですか？
こういう掲示板に書くのならもう少し具体的にして頂くほうが
他の方々に有益になると思います。
なんか独り言っぽくて。。。

[101: 匿名]

買いたい人や物件に興味ある人だけ書き込む用にしてください。
ちゃちゃだけ入れる人は、遠慮してください。
本気で考えてる人達から見ると全然参考になりません。

[102: 物件比較中さん]

101さんの意見に賛成です。
この物件を検討している方々の意見交換を目的にコミュニケーションをしたいものです。
なので、できる限り具体的に書き込んでいただけると、より参考になります。
ちなみに、私はこの物件の魅力は
１．駅から近いこと
２．間取りが独創的で好みにあったものが複数あったこと
３．近隣の大手物件に比べると割安であること
４．地下、自走式の駐車場があること
と考えております。もちろん他にもありますが。。
逆に、躊躇している点は
１．大手の物件ではないこと（安心、安全などブランド価値全般として）
２．駅周辺が少しシャビーであること

魅力も他の方によってはネガティブに捉えていたり、躊躇している点も魅力であったり
するかも知れません。
大きな買い物なので悩んで、妥協して、決断しようと思います。

[103: 購入検討中さん]

第1期の先着順の残り18軒と第1期の売り出しが50軒だったような記憶があるので
32軒は成約済み？。第2期売り出し予定と思われる34軒なので13軒は第3期なのでしょうか？。
少し出遅れていますが週末にモデルルームに行ってこようと思います。