旗ざお状地について

[るん]

今、旗ざお状地の購入を検討中です。
色々土地を見てきた結果、予算内で駐車スペース2台、建坪30坪ほどで庭も欲しい。となると、旗ざお状地がベストでは。と考えました。
検討中の土地に建築した場合、家の後ろ（北）は小さな駐車場があるので、四方八方家に囲まれません。
ただ、実際に住んで見るとどうなのかなー？と気にもなります。たとえば、大きな荷物を運んだり、大げさな話、救急車を呼んだりした時。などどうなんだろう？
　実際に住んでいる方とかにもメリット、デメリットおしえて欲しいです。

[21: ＫＺ]

分譲業者 様
おくわしそうなので、教えて下さい。前のスレにも書いたのですが。
旗ざお状地に２０ｍｍ、２５Ｍの水道を引く必要があります。
１４０万円という仲介業者（見積もりあり）、３万円／Ｍ＝７０万円というＨＭ（話だけ）
１５０〜２００万円という工務店（話だけ）、どのあたりが妥当なのでしょうか。
ご存知でしたら教えて下さい。

[22: 建築系]

地方によって、差があると思いますが、私の住む街では、１メートルあたり２，３万です
これでも、高いような気がしますが・・・
水道管の太さは、工事代にはあまり関係ないと思いますよ（材料代なんて、安いものです）
あまり高いようでしたら、直に水道屋さんに、そこだけ工事してもらってはどうですか？

[23: KZ]

建築系さん
ありがとうございます。HMの言う３万円／ｍ＝70万円妥当みたいですね。
すくなくとも140万円はぼられすぎですね。
水道屋さんというのは水道局のことですか？
水道局が工事をしてくれるのなら、お役所とはいえ、そこが一番安心ですが

[24: 建築系]

水道屋さんというのは、施工会社のことです
水道局は、工事はしません

[25: 分譲業者]

住んでいる自治体、前面道路の状態（完全舗装か簡易舗装か）、土地の状態（高低差）等が一切わからないので
なんともいえませんが、一般的お話を。
前面道路に給水本管があると仮定して、取り出し工事１５万、宅地内の配管工事１．２万/M、水道メーターは水道局の支給という形になるので
代金としては局納金（自治体に確認してください）、もろもろ申請費ということです。
したがって、一概に言えませんが１４０万の可能性もありますし、前記されていた３万/Mという話にも
なります。
また、水道業者は認可業者で手厚く保護されているので、どこで見積もりをとってもあまり変わらないと思います。
見積もりは、タウンページ等をみて同一市の水道業者３社くらいに見積もりを取ればよいと思います。
前面道路がバス通りであれば、軽く１４０万なんて数字になりますよ。
ハウスメーカー、仲介業者等を噛ませるとぼられる？？彼らの手配料）がかかりますので、是非水道工事はご自身で手配されることを
お勧めします。

[26: るん]

分譲業者さん、熱線反射ガラス住宅にも使えるんですね。明日、設計会社と打ち合わせがあるので早速話してみます。
まだ本契約してないのに話がどんどん進んでいるので、勢いで本契約にもっていくのかしら？と心配もあります。ただ、値引きもかなりしてもらったので、旗ざお地って早く売りたいのかな？とも思います。
でも水道引き込み代そんなにかかるんですね・・・。うちは24万円ですがほんとうかな？安すぎて逆に心配になっちゃいます。

[27: 匿名さん]

分譲業者は非常に正しいことを言っておる。　　おｋ！

[28: ＫＺ]

敷地内、屋内給排水は別物です（これはこれで100万円ぐらいかかるらしい）
あくまで、本管（市道）から２５Ｍの私道を掘り起こして、敷地に引き込むまでの費用です。
分譲業者さんのが本当のところなんでしょうが、
３万円/Ｍなら70万円のはずだし包括140万円は見積もりだし・・・・・
何が違ってくるのでしょうか？
できたら教えて下さい。

[29: ↑]

２５レスの前２行・後５行ががポイント
工事費は公道の原状復旧までが工事費
とにかく口頭ではなく、地元業者から見積りをとって比較してみるべし

[30: 我が家の場合]

もう１２月なのでいまさら伝えても遅いかも・・・我が家も旗竿の土地で通路１４Ｍです。
水道ひき込み工事代４５万でした。相続で売りに出た土地を購入してなので
道路からひき込みの工事でした。建設会社の営業さんがだいぶ水道工事やに
交渉してくれてお安くなっているみたいですが・・・百万以上というのはちょっと驚き。
ちなみに我が家は　さいたま市駅の近くです。

[31: 教えてください]

ここでお聞きするのがよいかわからないのですが、
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

旗竿の土地の前の土地を検討中なのですが、
後ろの旗竿の土地の通路が1.1m程度しかありません。
この場合、将来”通行権”なるもので、幅2mになる分、前の土地を
売らなければならないということになるのでしょうか?

[32: 匿名さん]

建築基準法の第４３条の規定で、
敷地は２ｍ以上道路に接していないといけない、というのがあります。

後ろの旗竿状の土地は、このままでは建築許可がおりません。
したがって、建築をするために売って欲しいと言われる可能性は大です。

ご検討中の土地を紹介してくださっている不動産屋さんに
よく確認されることをおすすめします。

[33: 教えてください]

>32　匿名さん

コメントありがとうございます。

旗竿状の土地の前の土地であれば、希望通りの間取りが取れることから
購入を前向きに検討している所です。
しかし、家を建てた後で、後ろの土地の方から売って欲しいと言われて
しまうと、（それが強制力のあるものならば、）
一部取り壊し等をしないといけない状況に陥るのではと心配になりました。

一部取り壊しは困ります！と言えるのか言えないのかが気になってます。
で、質問させていただきました。

購入要望書出した後で気づいた事なんですが、
こういう場合、（＝旗竿状の土地の方の要請によって
将来、一部取り壊しの可能性があるｏｒ将来に備えて、
あけておかなければいけない）
キャンセルは可能なんでしょうか?

おっしゃるとおり、不動産屋さんに確認するのが一番なんですが、
キャンセルと言うと後々他の物件を紹介してもらいにくくなりそうなので
先にこちらに相談させていただきました。

（付近の不動産屋さん何件かに依頼をしているのですが、
　ここの不動産屋さんが一番情報が早いのであまりもめたくは
ないので。。）

もちろん、旗竿状の土地の方の要請によって
将来、一部取り壊しの可能性があるｏｒ将来に備えてあけておかなければ
いけないのであれば、キャンセルするしかないのですけどね。

[34: 32]

後ろの旗竿状の土地を所有されているのは、個人の方なのですか？
それだと不動産屋さんもなかなか介入しにくいかもしれませんね。

世の中には「既得権」というものがありますので
既に建築物がある場合は、お願いをされることはあっても
法的な強制力は多分ないのではないかとは思います。
（すみません、専門家ではないので確実にそうだ、と断言できないのですが）

ただ、法的な強制力がないとしても、
不動産という大きな資産が絡む話ですので気まずさは残るのでは、と思います。
あとでもめ事になるよりは、初めのうちにはっきりと確認をされて、
その上で断るのであれば、多分不動産屋さんも納得してくださるのでは
ないかと思います。

[35: 匿名さん]

奥の旗竿地は、タダの『再建築不可な土地』に過ぎません。
ありがちなのは、旗竿地の２軒が、細い竿を２本まとめて共有して使う
いわゆる『協定あり』って物件ですが、今回の場合は違いそうです。
重要事項として地役権の設定（下水が地下を通ってるなど）などがなけ
れば、前の土地に対しては何の拘束力もありませんので、もちろん取り
壊し義務など皆無です。ただし、つきあいとして旗竿地の所有者に、
一言話しておいたほうが良いでしょうね。再建築不可な場合、新築では
なくリフォームをする人が多いようです。新築でなければ（たとえそれ
がビフォアアフターのように柱一本程度しか残らなくてもリフォームは
リフォーム、笑）建築確認も不要ですので。
重要事項説明書を良く確かめることをお勧めします。

[36: 匿名さん]

柱１本程度しか残らないリフォーム＝大規模修繕＝要確認申請
と思うのですが・・・。

[37: 匿名さん]

36さんの通り、主要部分の過半の修繕＝大規模修繕＝６条申請が必要です
柱は建築物の主要構造部分ですので、建築確認申請が必要です。

[38: 35]

失礼しました。大規模修繕の適用範囲を知らなかったので
大げさに書いてしまいました。(^^);
とにかく重説がキモですね。そこをさらっとやり過ごしてしまう
ような仲介業者とは縁を切ったほうが身のためです。

[39: 匿名さん]

そうですね。重要事項の説明は必ずありますから、少しでも疑問点があったら
納得いくまで確認したほうが良いでしょうね。

[40: 匿名さん]

旗竿地は火事のときどうしようもない。
確かに安いが買わないのが賢明。

[41: 匿名さん]

３１の教えてください　さん、
その土地の用途地域は分かりますか？

[42: 教えてください]

34〜38＞　コメントありがとうございます。
しばらくいなかったもので返事遅くなりました。すいません。

後ろの旗竿状の土地を所有されているのは、個人の方なのようです。
やはり、将来、どうされるか本人に確認した方がよいですか？
不動産屋さんに聞いた所、「こちらが壊す必要はないので大丈夫です。」と
言われました。建てた後で壊してと言われて断ったら、後ろの方と
気まずくなっちゃいますかね？
あと、みなさんが言われている重要事項説明書にどの様に書かれていたら
OKなんでしょうか？（特に記載がない場合はどう判断したらいいのでしょう？）

ちなみに、用途地域は第1種中高層地域です。
日影規制等があり、2階建てにする、または、3階建てにした場合は
総３階建てはしない等の条件があります。

＜余談＞
1年４ヶ月前から土地を探していました。
希少な地域らしく、年間に１〜２件しか土地物件が出てきません。
今回紹介されたので３件目です。
ここであれば、若干土地が小さい、車が入らない等の問題はありますが、
それ以外はほぼ希望どうりなんです。
（車が入らないというのは、主要道路（３ｍ位）から脇道（2.8m位)入る
　のですが、入り口に電柱があって入らないという状況です。
　ただ、将来はどちらの道もセットバックされるはずなので４ｍになる
　可能性はあります。）
今の賃貸物件にはあと１年半しかいられないので、家を建てるとなると、
あと半年以内に土地を見つけないといけない状況なので、
できれば、買いたいと思っているのですが。。。
やめた方が無難なんでしょうか？

P.S
>旗竿地は火事のときどうしようもない。
というのは、旗竿地の前の土地にも言えるのですか?>40さん

[43: レイタンス]

敷地延長の前の土地というより、道路付の問題の方が大きいのでは？
電柱の問題は、現場を見てないので断定はできませんが、
電力会社に相談すれば解決する可能性が高いと思います。

[44: ３７＝４１＝わたしです]

都市計画区域内ですので後ろの旗ざお敷地はいわゆる「死に地」扱いとなり、
その敷地だけでは建築確認申請が通りません（その旗ざお敷地が、逆サイド
で道路に面していれば別です）。
所有者の方が建築する際はどうにかして接道を取らないとダメですから、
その際に協力をお願いされる可能性はあるでしょう（法的な義務は無いです）。
また、所有者がその旗ざお敷地を売却する際も「死に地」を買う人もそういない
ので売却すらできない可能性が大きいですね。逆に考えると後々割安でその
旗ざお敷地を購入できる可能性があるとも言えます。

私なら、旗ざお敷地の所有者を一応調べてみるかな。。

[45: 教えてください]

43,44さん　コメントありがとうございます。

道路付けは主要道路（現在３ｍ）は一通の道路で、
すぐ近くに大きな道路があるため、ほとんど車は通ってません。(笑）
そこから脇道に入る際、T字路になっており、ちょうどT字路の部分に
電柱が立ってます。個人的には動かして欲しいのですが、
道路の逆側（脇道の逆）に電柱が立っているので、そちらの方の
自動車の出し入れ状況等を踏まえると動かすのは難しい感じです。
でも、脇道側の角地の方がセットバックしてくれれば
小さな車であればなんとか回れるかなと考えてます。
（その間、車をもてないのが難点ですが。。）

また、後ろの旗ざお敷地は逆サイドにも家があり、そちらは全く道路に
接していません。
将来、建築の際、お願いされても、家を建てた後では相談にのれないん
ですけどね。。どうしたものやら。。

>旗ざお敷地の所有者を一応調べてみるかな

とは、どういうことなんでしょうか？

[46: 匿名さん]

まずは、水道管などが購入希望の土地を越境していないかですね。
前もって分かっていれば地役権が設定されています（重説に記述があります）
が、大昔に口約束でＯＫしたような場合もありえます。いざ根切りをしてみ
て、管が見つかったりしたら基礎を作れず、さてどうするか、水道管を引き
なおすか、費用はどっちが持つかなどトラブルの元です。１ｍ幅の竿地下を
通っていればいいですが、そのあまりの細さといいどうも臭いような。
良く確かめてください。位置不明の場合は、『もし見つかったら売主が費用
を出して移設すること』ぐらいの記述を入れてもらえばいいと思います。重
説は買主が要求して双方合意すれば追記可能ですので。埋設物問題では、
古い浄化槽もありますので、これも確認したほうがよいです。

たとえ後ろに再建築不可な土地があっても、前の土地の価値には、『現状は』
無関係ですので、重説への記述義務はないので注意してください。

[47: 教えてください]

>46さん　コメントありがとうございます。
水道管ですか。確認します。古い浄化槽も。。
あと、同類で、ガス管なんかも聞いといた方がよさそうですね。

>前の土地の価値には、『現状は』無関係
とは、今後、前の土地の価値を下げるような可能性があるという
ことでしょうか？

[48: 46]

> 今後、前の土地の価値を下げるような可能性があるという
ことでしょうか？

現状では、まったく心配に及びません。将来的にも法的には
何も拘束されません。ただ民民として、つきあいがどうかという
あたり。たとえとなりに口うるさいオヤジや犬がいても、記述義
務はないのと同じ。（ちょっと違うかな）

[49: 匿名さん]

水道、ガスの配管がどうなっているかは、良く確認した方が良いのは確かですね。
でも、そこがクリアされるのであれば、問題無いと思います。
あなたが土地だけ買って、更地で寝かせておいたとしても、後ろの土地の方は
建築確認申請が通らないので、現状では家を建てられません。
あなたの家を壊すとか以前の問題です。
建築基準法の２ｍ設置は、施行されて随分時間が経ちますし、何より、法律で
ある以上、知らないのが悪いので、あなたの方から、後ろの土地の方へ説明ないし
了解を取る義務も有りません。
もちろん、法律と近所つき合いは別次元のことですので、その点を気にされるので
あれば、ご自身で確認されるのが良いと思います。確認した瞬間に、相手に困ると
言われたら、どうするつもりなのかわかりませんけど・・

なお、セットバックは、周りの土地の所有者が立て替えをしない限り、行われない
ので、短期的に期待できることでは無いように思います。
また、2.8mの道路幅ですと、普通車の車庫入れは、結構神経を使うと思いますが・・

[50: 46]

>>42さん
条件なしの土地を探すのは本当に大変ですよね。
私も約１年かかりましたから心中お察しします。
最近輪をかけて良い土地が出ないのは、パワービルダー
の仕業によるところが多いと確信しています。

１年かけたおかげで不動産関係にはかなり詳しくなりました。
普通のHOWTO本の読み漁りから始め、建築技術といった専
門書、はたまた、建築基準法から宅建法、宅造法、しまいにゃ、
市条例なんかも読みました。おかげで今の土地を紹介してもら
った不動産会社（大手です）には、リストラされたらウチで雇うよ。
と冗談半分に言われました。ちなみに本職は情報系です。ｗ
おっとっと、トピずれ失礼。

あと確認すべきは、隣地境界（通常、鋲や杭が地面にうってあり
ます）がしっかりと設定されてるかですね。これがないと、後ろの
人とで境界争いになるのでご注意を。さらに言えば、古い登記簿
に記載の面積はまったくあてになりません。実測がどうなってい
るかも確認を。これは、建蔽・容積率に関係してきます。
もちろん、セットバックもです。

[51: 建築中]

42さんは良い人ですね。
そこまで配慮して土地を買う人は少ないと思いますよ。
「建物を壊せと言われて断ったら気分を悪くするんじゃないか？」
と言いますが、自分の土地でもないのに自分の都合で「建物を壊せ」と
言ってくるほうが非常識だと思うのですが・・・

セットバックの件はあてにしない方が良いでしょう。
それこそ「建て替え」でセットバック無しになる可能性もあります。
私の知り合いも柱６本残してセットバック無しで建て替えました。

[52: 建築中]

後ろの家の人はさすがに土地が売りに出ているのは知ってますよね？
それでいて、その土地を買わないのですから、お金がないか、建て替えやリフォームで
済ます気か、法律を知らないかでしょう。
まあ、買う前に一言言っておいて、後から文句を言ってきたら、
「売りに出していたときに買わなかったのに後から言うのはおかしい」と切り出しましょう。
まあ、挨拶にいけば、どんな人かわかりますしね。

「重要事項説明書」は事前に提出させて、わからないときは聞き、訂正させるときはさせましょう。
当日にしようとすると、（素人には）無理です。
あっと言う間に終わりますよ。（不動産屋がせかせる）

[53: 44です]

>旗ざお敷地の所有者を一応調べてみるかな

というのは例えば、旗ざお敷地の所有者が地続きの土地の所有者と同一であった場合などは、
当該の１．１ｍ程の路地敷で接道を取る必要性が無いとも考えられるからです。
逆に、ご老人が所有されていると分かれば相続の際になにか動きがあるかもしれないなどと推
測できるかも知れません。
上記は一例ですが、情報が多いに越したことはないと思いますので（知ったところで直接の決
断にはつながらないかもしれませんが）、私なら一応調べるかな・・・と思った次第です。

管轄の法務局で５００円の印紙を購入すれば、当該敷地の所有権他権利関係を確認すること
が出来ます。

[54: 教えてくださいです。]

48〜53の皆様、いろいろ教えていただいてありがとうございます。

週末の調査でだいぶ状況がつかめてきましたので、報告します。

後ろの方の水道管、ガス管等は検討の土地は通ってないようです。
実は、敷地延長の小道の逆側の隣家も後ろにも家があり、そちらが小道の逆側の隣家の
敷地を通り、官を引いているみたいで、そこから取っているのではないかとのことでした。
浄化層については聞き忘れましたが、３０年前に建て返されており、下水道は
その時から通っているとのことでした。
境界は現地をみて確認したいと思います。
敷地的には、３０年前に確認申請がとられており、その時に測定されていましたので、
それなりに正確ではないかと聞きしました。

セットバックについてはみなさんのおっしゃるとおり、期待するのは厳しいかもしれませんね。
>「建て替え」でセットバック無しになる
というのがあるとは知りませんでした。びっくりです。

また、後ろの方が売りに出ているかをご存知かどうかわかりませんが、広告は出てました。
一応、建築する前に、ご近所にはご挨拶に回るつもりですが、
後ろの方が、建築不可の土地であることを認識していればよいのですけど。。
こちらから、「あなたの土地は再建築不可です」と言うわけにもいかないし。
（知ってて、対策できなかったのであれば失礼ですから。。）

あと、旗ざお敷地の所有者が地続きの土地の所有者と同一ではないようです。
（ただ、親類の可能性はわかりませんが。。）
また家族構成はわかりませんが、何年か前に相続が発生しているようです。
2人の方が相続されており、そのうち、１人が住んでらっしゃるようです。

他に懸念しておいたほうがよいこと等ありましたら、また教えてくださいませ。
よろしくお願いします。　＞皆様

[55: アレン]

旗ざお土地の購入で迷っています。
家相風水でみると、良くないことが書いてあるのですが、気が淀む、吹き溜まりなど。。
気にするほうなので、どんなもんでしょうか？

[56: 匿名さん]

>>55
実際に良いか悪いかより、気になった時点で止めるが吉。
そういうのは気の持ちようです。
でないと、物理的な妥協点と違い、いつまでも尾を引きます。

[57: 匿名さん]

５６さんに同意見です。
「気にするほう」なら辞めたほうがいいかなと思います。
「気にしないほう」ならご検討されてもよいのではないでしょうか。

[58: 匿名はん]

そうですね。