土地探し・・・

[探してます]

土地購入から家を建てた方、もしくは建てようとしている方に質問です。
みなさん、土地探しはどのように行いましたか？
ウチの場合、建物はどこにお願いしようかほぼ決めているのですが、
良い土地が見つからなくて悩んでいます。。。
もちろん、チラシや情報誌では探しているのですが、それ以外になにか良い方法がないモノかと…。
他の方法で良い土地を見つけたという方がいたらぜひ教えて下さい。

[22: 匿名さん]

ついで、

［媒介］物件は、誰が仲介してもかまいません。当然
仲介料がかかります。
［売主］の場合は、持ち主＝不動産屋なので、仲介料は
かかりませんが、直接の契約になります。［売主］物件
でも売れないと、［媒介］に出る場合もありますが。

今回の場合は、おそらく前者と思われますので、物元
しだいってとこですかね。Ｂにダメ元で『物元さんですか？』
って聞いてみたらどうでしょう？　その単語を知っていると
いうだけでなめられずにすむかも。

[23: 05の不動産業者です]

久しぶりに見ていたら、土地が決まりそうで良かったですね。
ただ、Ｂの不動産会社で決まりかかっているのをＡで契約するのですが、
Ａの業者が良識的な業者であれば、したがらないかも知れないですね。
だから、もしＢの業者で勧める場合ですが、そのときは
出来る限り住宅会社を通して話をするのがいいと思います。
住宅会社も契約が取れると思うと必死で動きますよ。
（ただ私の経験ではＴホーム、ローコストで有名な会社はあまり動きませんが）
造成も住宅会社が信頼が出来るのであれば、そこでしてもらうことにして
その分価格を下げさせたらどうですか、その分仲介手数料も安くなりますよ。
ほんの少しですが。

[24: 探してます]

匿名さん、05の不動産業者さん、ありがとうございます。

匿名さんの教えてくださった「物元」という言葉、初めて耳にしました。
そこで、ちょっと質問なのですが、私たちが払う土地の代金+仲介料の金額は
Bが物元かそうでなかによって変わってくるものですか？

05の不動産業者ですさんへ
今はハウスメーカーの営業さんに間に入ってもらっています。
やはりB社の方の態度があまり良くないらしく、嫌な役をさせてしまっている感じです。
造成の話ですが、道路部分は家を含め、おそらく5件分（1件約50坪とした場合）
くらいの共有道路がつくられる予定です。
建築条件等は無いのでおそらくいろいろなメーカー家が建つと思われるのですが
その場合、うちで造成を「○○ハウスに！」と、お願いすることって可能なのでしょうか？
今、どこの業者がどの時期に造成を行うのか調べてもらっているところですが
もしできるのであれば価格＆仲介料の値下げの話もかなり魅力的ですね。

今週末にはどちらにしても返事をしないといけない状況になってしまいました。
不安はあるけど、売れてしまうのも困るので、買う方向で考えています。。。

[25: 探してます]

たびたびすいません。。。

先ほどハウスメーカーの方が不動産屋に造成の時期などを聞いてくださいました。
前には書きませんでしたが、その土地にもともとあるアパートに住んでいる人が
今回売りに出ている土地の一部を買い取り、家を建て直す予定なのですが、
その人が仮住まいを見つけたらすぐに造成にかかります、ということでした。
逆に言えば、見つからなかったらいつまでも出来ないってこと？って思いました。
でも、それはまぁ契約時にでも約束すれば、納得がいくのですが、、、
広告用の土地の情報（建ぺい率、地目etc.）を記したものをいただきたいと言ったら
「広告を出す前に他の場所も全部埋まってしまったので用意できない」と言われたそうです。
これは明らかに嘘なのです。だって、私たちの希望する場所は値引きできないから、
安い奥の土地を買えってつい先日言われたばかりなのですから。。。

ここからは私の憶測ですが、私たちの払ったお金を使って造成するつもりなのかな、と
思いました。だから、値引きしてもらえないのかなぁ、と。

買った後に後悔したくないので、ココだけは気をつけるように、ということがあれば
教えていただければと思います。よろしくお願いします。

[26: 05の不動産業者です]

不動産の場合売主が依頼している業者を物元といいます。
もしくは元付け業者。探してますさんの依頼している業者を客付け業者と
言います。
土地の仲介料ですが、国土交通省の定めで上限は
売買金額の（３％＋6万円×1.05）と、400万円を超える場合には
決まっていますので、物元であってもなくても変りません。
（業者Ｂが物元であった場合は売主と買主双方から（３％＋6万円×1.05）
もらえることになります。
造成が5区画ならハウスメーカーに造成を頼むのは難しいです。
私は1区画だけと思っていました。でもそうしたら残りの4区画は売れているんですか。
それと5区画も造成しているのであれば売主が業者の可能性もあると思いますが、
調べてみましたか、ハウスメーカーの営業マンなら調べてくれると思いますよ。

[27: しのぶ]

広告用の土地の情報は作らないかもしれませんが、建ぺい率などの
情報はもらえないはずはありません。だって、あまりに切り売りが激しくて
うちが建てられないような土地だったら困るじゃないですか。そういうのを
ちゃんと確認して、「ここには何坪の家を建てられるんだ」と納得して
土地を買うと思うからです。そういう情報もなしに土地を買うといいこと
ありません。実際「古屋付土地」などでその「古屋」を壊したら家が建てられない
（その古屋が建った後に地目などの変更があり、現時点で建っている
建物に対してのみ変更前での使用可）なんてのもありますからね。
あと、造成するということですが、上下水道など設備の負担はどうなって
いますか？設備の権利付ならいいけど、権利のないただの土地だったら
別に予算を用意しておかないといけませんよ。
情報を明かさずにとにかく「お買い得だから」と売り急ぐのなら、その
不動産屋はちょっと危ないかも。「探してます」さんが買わなかったとしても
他にだましやすい人を見つけて売るんでしょうけどね。
ちょっとカモられてる気もします。
不安でしたら、探していますさんが良心的だと思われるA不動産に相談
してみては？こういう取引の仕方を普通するのだろうかとか、独自に
調べる方法はないか（造成前だと難しいかもしれませんが）とか。忙しい
時期じゃなかったら応じてくれるかもしれません。

[28: 05です]

普通不動産会社ならば物件概要書を作るのに、そんなに時間は掛かりませんよ。
建ぺい率や容積率そんなのはわざわざ調べなくても
通常売買しているところなら大体知っていますよ。
特に今回はアパートに住んでいる人が購入する予定なら
調べてますよ。
それとしのぶさんが書かれている上下水道など設備の負担ですが
たぶんというか間違いなく入っていないと思うので調べるのが賢明だと思いますよ。
意外に結構費用は掛かりますよ。

[29: 探してます]

レス、ありがとうございます。

水道のお話ですが、一応水道は引き込んだ状態での引き渡しということになっています。
下水は、浄化槽地域なので、浄化槽の金額は土地の価格とは別に
自己資金の中に見積もってある感じです。

それから、新たな事実が出てきたので、ご報告します。
どうやら地主とB社の間にもう1社（デベロッパ？という言い方をしていましたが
もしかしたら個人のブローカーとかっていう可能性もあるかも）
がいるそうなんです。そこが物元ということになるんでしょうか？
それはどこなのかは聞いていないのですが。。。

[30: 探してます]

日曜日にハウスメーカーの営業マンと会う約束があるので
建ぺい率／地目等はそこで確認しようと思います。
その後、最終の返事をする予定です。

どうすればいいのかわからなくなってきてしまいました。。。。
土地を買うって難しい。。。

[31: しのぶ]

探してますさん
水道は引き込んであるとのことですが、引き込んでいても権利がなければ
使えません。権利金を支払うことになります（土地によると思いますが
うちの地域では20万円くらいから←水道の口径により異なる）

あとちょっと気になるのは、アパートはまだ壊されていないのですよね。
なんでも住人がいるとか。
それはちょっとやっかい。地主が売る気まんまんで話が進んでいても
結構住人の権利って大きくて、住人が出て行かない限り開発が進まない
かも。テレビとかでたまにやってるけど、そういうところに居座る専門の
方（居座って貸主などから補償金などを取るのが目的）がいることも
あるからねぇ。私はそういうコアな部分には関ったことがないので
どのくらいのことをやるのか詳しいことは分かりませんが。

土地を買っても自分の物になるのにかなり時間が掛かりそうなら
やめておいた方がいいかも（いつまでに自分の物になるのかはっきり
しない場合も）他の人が住んでいる土地に固定資産税だけを
払わされる羽目になります。

[32: 探してます]

しのぶさん、ありがとうございます。
水道の権利金ですが、水道利用加入金という名目で16万弱くらいの金額が
ハウスメーカーが作ってくれた見積もりの中にありました。
それって権利金ってことになるのか、あとで確認してみます。

あと、住人の事ですが。。。
こういう場合、契約のときに何か約束させる事は出来るものでしょうか？
（例えば、○月末までに造成を済ませる事。できなければ契約解除。etc...）
わかる方がいらっしゃったら教えてください。
毎回、質問ばかりして申し訳ないのですが、よろしくお願いします。

[33: 匿名さん]

> こういう場合、契約のときに何か約束させる事は出来るものでしょうか？

契約書に明記することは可能です。『何日までに引き渡す。延びた場合
は１日あたり？円払う』というような。今回の場合、『延びた場合は双方
で話し合う』では不十分です。なんせ、住民は契約に直接関係ないわけ
ですから、立ち退き要求は売主次第。いつまでに立ち退くという覚書で
もとってあればいいですが、最悪、買ってしまってから、買主に立ち退き
料払えなんていわれたら目もあてられないです。それほどに借家人の
権利は保護されています。

売主と住民の契約関係をしっかり調べたほうがいいです。
『すぐに立ち退くっていってましたから大丈夫』なんていう、口約束を
たよりにしては『絶対に』ダメ！！　必ず書面をもらってください。
このケースは訴訟にまで発展する典型例ですから。

[34: しのぶ]

匿名さんのおっしゃるとおり。
抜け道をつければ必ず抜け道を抜けられます。
匿名さんのおっしゃるとおり借家人の権利はかなり保護されてますから
（逆に考えると自分が借家に住んでいて「明日までに出てってください」
なんて言われても困りますよね。同等のところを紹介してくれるか、
差額を援助してもらわなくては、ぐらいは考えると思います。そのへんは
ちゃんと保護されます）口約束で「たぶん大丈夫」で話にならなければ
諦めることも視野に入れたほうがいいと思います。
よく道路を作ったりするので立ち退きなんてのがありますが、その場合
期限を過ぎても居座ると「行政代執行」なんてことになりますが、個人の
場合そういったことは不可能だと思っておいた方がいいです。

[35: 探してます]

匿名さん、しのぶさん、教えていただいてありがとうございます。
実はあきらめる事もちょっと考え始めたところです。不安な事が多すぎて。。。。
あの土地は捨てがたいけど、それで失敗して家が建たなきゃ意味ないですよね。

でも、とりあえずハウスメーカーの営業さんに契約書を取り寄せてもらいました。
ハウスメーカーの営業さんは不動産屋の事を疑ってかからないし、
「こうしろ、ああしろ」と指示はしてくれないので、イマイチ頼りないのですが…。
もし買う事に決めたときは、契約書を確認し、匿名さんやしのぶさんのアドバイス通り、
きちんと契約書に引き渡しの時期や立ち退きの事など明記してもらい、
ハウスメーカーの営業さんにも立ち会ってもらう事にします。

[36: 33]

登記簿を必ず確認してください。
というか、真っ先にこれを見せてくれないような業者は却下。
抵当権を確認するためです。（要は借金のカタになってないか
どうか）慎重な業者であれば、紹介するときに確認し、契約前
日あたりに再度取ります。契約直前に悪さをされてないかの
確認です。土地取引はそのくらい慎重に。

私は業者でもなんでもないんですが、イロイロとやっかいな
土地を購入したものです。おかげで、建築基準法、宅造法、
宅地建物取引業法、市条例をほとんど読破するハメになって
しまいました。(^^;

[37: 探してます]

33さん、ありがとうございます。
ところで、登記簿ですが、見方とかありますか？
抵当権のほかにも、もし、ココはチェック！みたいな
項目があったら教えてください。

[38: 05です]

よく勘違いをされる方がいますが、抵当権が付いていても差押さえが付いてても
契約のときには問題はありません。問題は決済（最後にお金を精算するとき）迄に
消してあれば大丈夫です。普通は決済の時のお金で抹消することが
ほとんどです。そのときは司法書士が立会いで確認します。
でも契約のときは必ずその物件に付いている抵当権の説明は
契約の前に重要事項説明書で登記簿謄本を見せながら、
説明をしないといけないことになっています。
登記簿謄本は出来る限り契約日の前日に取るようにしています。
（突然、別の抵当権が入っている場合があるからです）
そして契約書の中に抵当権が抹消できないときには契約を解除して
手付金は返します。の文章をいれています。

[39: 探してます]

みなさん、本当にいろいろなご意見、アドバイスありがとうございます。

実は、結論から言うと、例の土地、あきらめました。…というのも、決定的な理由が発覚したからです。
違う区画を購入された（現在アパートに住んでいる）方に昨日、お話を聞いて参りました。
現在、そのお宅を含め4世帯がその場所で生活されているそうです。
その方は他の区画を購入されているので、その事を聞くと地主と知り合いで、内々で決めた事だというのです。
そのときに「残りの区画は地主の子供たちに残すので売りたくない」と言っていたのを聞いたそうです。どこからその情報が流れたのかさえも不思議がっていました。
おまけに、今月中に引越しの話など予定に無いというのです。（おそらく、他のご家族もそうだろうと…）
これを聞いた時には愕然としました。
もちろん、買う方向に傾いていた気持ちも無くなりました。

ところで、B社はそんな大ウソ情報を私たちに言ってどうするつもりだったのでしょう？
（名前を公表したいくらいですが、やめておきます。）
今回は慎重に考えてよかったと思っています。本当にみなさんのおかげです。感謝します。
…しかし、こんな事ってあるものなのでしょうか？

[40: 匿名さん]

まあ、最悪のシナリオだと、営業マンがお金を持ってドロン、
ですか。急がせるのも口約束も、ドロンするなら何でもありです。
やはり、信頼できる不動産屋さんに根気よく希望の土地を探して
もらうのが、一番だと思います。
でも、地域にもよるのだと思いますが、ほんと気に入って値段も
折り合うって土地は少ないです。

[41: しのぶ]

探してますさんへ
よかった（というのもなんですが）ですね。
前にも書いたかもしれないけど、何かヘンな感じがしてたんですよね。
探してますさんがあまり不動産に詳しくないから書いてあることに違和感を
覚えるのかとも思ってましたが（失礼な言い方でごめんなさい）
いい勉強をしたと思って（授業料を払わずにいい勉強ができたと思えば）
いい土地を探してくださいね。