シティハウス多摩川テラスってどうですか？Part4

[匿名さん]

ついにＰａｒｔ４突入です。
シティハウス多摩川テラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区丸子通1丁目612番9（地番）
交通：
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分
東急東横線 「新丸子」駅 徒歩5分
東急目黒線 「新丸子」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.63平米～73.73平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinmaruko/
施工会社：錢高組
管理会社：住友不動産建物サービス　

[331: 匿名]

度重なる販売延期なんて販売が「順調」なマンションにはあり得ないでしょう。

＞完成まで今後売り出す別のマンションの広告塔

全く意味不明ですね。

[332: 匿名さん]

>住友不動産は一気に売りに出しません。
要望書が集まらないんだろ？
大変だね。がんばって。

[333: 匿名さん]

＞＞306
タワマンの上層で窓を開けるとテレビの音も聞こえないぐらい風の音がすごいところもあるって聞いたけど、ここはそんなことないみたいね、良かった良かった。川に近いところって風強いからどうなのかあって思うんだけど、基本的には問題ないかね。

[334: 匿名さん]

タイミングよく３０６です

風は多摩川向きのお部屋だとどうなんでしょう
今平地の１５階なのでなんとも言えませんが
夏は全然風が入ってこないので悲しいほどです
玄関開けるとピューなんですけどね
常に開けてられないし

ただ、玄関開ける時は風の強い春などはご用心を
中のドアをきちんと閉めていないと恐ろしい勢いで閉まりますから

１５階程度だと下とあまり変わらないと思います
不思議音も感じた事ありませんよ

[335: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの新築マンション８０物件ランキングにこちらの物件出ていましたね
項目ごとに点数方式でしたが、なかなか公平な評価に思えました

３が普通で５点満点
まず点数が低いところは騒音異臭３．５（３＝あるが気になるほどではない（対策を考慮））
生活のしやすさスーパー銀行等３．５（３＝ほどほど便利）居住環境（マンション内緑など潤い）３
セキュリティ３（２４時間有人でないため）
でした

外観、将来の更新性、価格の割安感、構造、施工レベル、満足感等ほとんどが４で
一つ設備、内装のレベルで４．５をもらってますね

周辺ではエクラスが
低い項目：価格割安感は３、居住環境が２．５騒音異臭が３．５でした
５をもらっているのが駅からの距離、生活のしやすさ（スーパー銀行）耐震性（免震は無条件で５）
４．５はセキュリティ、外観、工夫、更新性、満足感等
設備内装のレベルではここの物件より０．５p落として４でした

ほとんどが大手ばかりの物件なので酷評のものはありませんでした
２４時間有人管理などは多くのマンコミュでいらない、管理費の無駄と言われていたりするので
大規模か中規模かで評価がわかれるところだと思います



中古値下がり率ランキング（逆に言うと中古買いで得）はゴールドクレストや耳慣れない業者が多いですね
財閥系はわりと堅いようです


住友不動産の名前が出ていたところは
”在庫の評価減に対する考え方は各社でかなり違う
たとえば商社系デベには「在庫は絶対悪」という文化がある
逆に住友不動産などのように「優良在庫は資産」と堂々と何年も値下げせずに持ち続けるところもある”

[336: 匿名]

それ、すみふの息がかかってんじゃん。

[337: 匿名さん]

だな。

[338: 匿名さん]

そんな提灯記事うのみにする人って…

[339: 匿名さん]

価格の割安感が４って！
いくらなんでもこれはありえない

[340: 匿名さん]

また３期の販売開始予定が3月上旬に延期になりましたね。（スーモ情報）
これで販売順調って言ってる人がいるのが不思議。

[341: 匿名さん]

春先に延長すると検討者が増えてしまいそうな気がしますが、激戦になったりしないか心配ですね。ちょうど桜が花をつけ始める季節、冬場とは違った見方で検討することも少なくないのではないでしょうか。私なんかはとかく花だとかイルミネーションだとか緑だとか、そういう外的環境でマンションの評価点を上げてしまうタイプなので他にも同じような考えの方がいるとは思いますし3月販売はどうなるか見ものですね。

[342: 匿名]

激戦にはならない。
これまでの販売状況を見れば明らか。

[343: 匿名]

激戦ではないにしても、順調に売れてますよね。

やっぱり角部屋が人気ですね。

第三期も角部屋はあるのでしょうか？

[344: 匿名さん]

>343
どういう状態のことを「順調に売れてます」って言ってるわけ？

[345: 匿名]

要望書が集まらないので予定より少ない戸数を売り出し
売り出した住戸も完売どころか半分も売れない


こういう状態かな。

[346: 匿名]

最近、売れ行きの話ばかりだね。
売れ行きは適度に売れていれば良いじゃない。
それより検討している人の意見を聞いて参考にしたいんだけど・・・
もうこの話題しか無いのかな？

[348: 匿名]

売れてない＝検討者が買っていない

これも大事な要素ですね。

[349: 匿名さん]

半分も売れてないって、一体どこみたらわかるの？
私はここを…と思ったところ、一足遅く売約済みで買えなかった怒
似たの出るまで様子見してます

[351: 匿名さん]

＞＞346
新丸子自体が活発な商業エリアというわけではないと思いますのでなかなか情報が充実しないのは検討者にとってもじれったいところですよね。自分は新丸子ぐらいの水準の商環境が良いと考えていますので確実な判断をする為にももう少し情報を頂けたらと望んでいます。運動が習慣ですので多摩川が近くにあるのは今と条件が近くてクリアしています。

[352: 匿名]

>>349
MR行くと、価格表が貼り出してあって、
価格が出ている先着順住戸と、花が着いてる契約済み住戸の比率でわかります。

[353: 匿名]

ネガティブコメント書いてる人は、自分でモデルルーム行ってくれば現実が分かると思う。嫌なら他探せばいいんだし。

[354: 匿名さん]

322さん
入居予定の時期でマンションを決める人も多いと思います。
我が家のマンションは契約後の2年後の3月に入居予定でした。
ちょうど2年後の4月は娘が小学校にあがる時期でしたので
丁度いい時期である程度家族の希望がかなっていたので決めました。

[355: 匿名さん]

>349
１期３５戸、２期１０戸で計４５戸、ですよね？
過去スレみたらわかりますが。

全１１５戸のうち４５戸だから半分も売れてないというのは正しいですね。

>353
＞自分でモデルルーム行ってくれば現実が分かると思う
「現実」って？

[356: 匿名]

売れていない現実。

[357: 匿名]

まだ売りに出してないだけでしょう。状況みながら小出しにして値段付けてるのでは？最近マンション売れてるから値上げの可能性もあるかも。

[358: 匿名さん]

>357
そういう見識の無いことを書くと集中砲火を受けますよ。

[359: 匿名]

>>357
そんなこと恥ずかしげもなく書けるなんてドＭですね。

[360: 匿名さん]

今日の強風の状態で上階のバルコニーを全開にした状況を確認できたら良かったのになあ。一応音とかは知っておきたい。

季節変わるとマンションに対する見方変わるよね。この時期は自然があるところは景色が大きく変化し始めるから今までと考えが変わるかもよ。夏は新丸子の混まない環境がノンストレスで心地いいかも。

[361: 匿名]

ふーん
すみふの営業はそんなこと考えてんだ。

[362: 匿名]

一気には売らないから売れてないとの勘違いしてる人多いみたい。

完売！って後にキャンセル発生とか胡散臭い事しないだけまし。

[363: 匿名さん]

>362
「一気に売らない」じゃなくて「一気に売れない」でしょ。
販売を延期しまくってるのはどう説明するの？要望書集まらないからでしょ。
全戸に要望書集まるような人気物件だったら一気に売るけど、ここは１期の段階でそれが不可能ということが判明したからね。２期も条件の悪い１０戸だけを販売。
この強弁は情けない・・・

[364: 匿名]

そもそも、2010年の初夏に販売開始予定だったのを、夏の西日を避けて秋までずれこませたんだもんね。
このまま５年くらい売り続けるのかな？

[365: 匿名さん]

しかも売り出した戸数も完売していない様子

[366: 匿名]

ももももしかして

１期の販売分も売れ残ってる？？

[367: 匿名さん]

えっ？
花、がつくような価格表なんて張り出してました？
どこにもなかったような…
住友不動産はそういうの出さないんだな、と思っていました
ナイスとかは大きく張り出していましたけど

なんかの本で読んだんだけど、即日完売なんてとこは責任者怒られるんだって
なぜならもう少し高くつけても売れる！って事だから
それでもまわしてナンボ！ってとこは早々に売れる値付けするけれど

私が思うに…５月の大型ショッピングセンターの構想が発表されてから
じりじり売るつもりじゃないかと！
様子見してんじゃない？半分完成売りにする可能性も
せっかく足をはこんでも価格が発表されてる部屋が少なすぎる涙
もう少し出してくれたら検討しやすいのに
消費者よりでないすみふの売り方はあんまり好きじゃないけど
ちょっと欲しいなと思ってる

入居が２年違うと２０万の家賃で４８０万、誰かにくれてやることになるから
今年いっぱい以上は入居待てない

[368: 匿名]

なるほど…。５月までは宣伝は控えて買いたい人だけにチビチビ売るんですかね。５月過ぎたら一気に売りに出すのでしょうか？少し時間的な余裕がありますね。

[369: 匿名]

早く売ってあげないと１期の購入者がかわいそうだよ。

[370: 匿名さん]

↑本来は完成売りの方がまっとうですけどね

エクラス、冷静になって購入考え直す人多くなってるみたいですね
タワーはどこも月々多い上に何年ごとに何十万、と修繕費取るみたいだけれど
（エクラスは８０万、コスタワは３０万だったかな？）
ぜったい払わない人、多数出ると思う
そうでなくても未回収分が問題なのに
ここは管理費安いし、必要最低限以上のサービスないから（エントランス音楽は笑ったけど）
将来もまあまあ安心かな？

でも大規模マンションのスタディルームとか、電動自転車レンタルとか、
そういうのにもちょっと憧れる…
お風呂は微妙ですが、屋上広場とかはあってもいいな

[371: 匿名]

なんだろ？
本来って？

じゃあ最初から完成売りすればいいじゃん。

[372: 匿名さん]

私はシティハウスを完全に新丸子のマンションとして見ていて、特に武蔵小杉に近いからなどの要素は意識していません。多摩川に近い物件を探していたらその中の一件としてここが見つかりました。多くの方はやはり武蔵小杉の隣ということが大きなポイント(メリット？)になっているのでしょうか。武蔵小杉ほどの忙しさのないこちらのほうが私は好みに合っています。

[373: 匿名さん]

私も新丸子と元住吉を悩んで、遊ぶ（自然）ところが多いので新丸子に標準をあわせています
ブレーメン通も捨てがたいけど、多摩川の引力の方が上でした

武蔵小杉にも行けるというのは大きなメリットですよ
南武線や横須賀線を使う機会もあるでしょうから
私は電動自転車利用を考えてます
田園調布、自由が丘、元住吉、二子玉川、１０キロくらいまでは楽勝みたいですよ
となると町に近い新丸子がいいかな、って

[374: 匿名さん]

多摩川渡れば田園調布～自由が丘ですからね。サイクリングやショッピングに電動自転車は絶対必要ですね。
本当に利便性と自然が融合した立地ですよね。とてもいい物件だと思います。

[375: 匿名さん]

プラウド元住吉も
即日完売したそうです。

住友と野村は売り方が全然違いますね

[376: 匿名]

考え方が違うんでしょう。雑誌の記事にありましたが、一般的には未販売は在庫として値引きして早々に売り切る業者が多いらしいです。住友不動産は優良資産と捉えているらしく、値引きしないで時間かけて売ってると書いてありました。
自信があるから時間がかかっても値引きしない会社と、自信がないから値引きで完成前に早々に売ってしまう会社があるように感じました。元住吉は見てないので何とも言えませんけど。

[377: 匿名]

ええ、坪単価220万もする良い立地ですね。

[378: 匿名さん]

多数者に受ける物件は即日完売しますが、少数者に配慮する物件は即日完売が難しいかもしれません。
とはいえ少数意見の尊重は民主主義の補足事項です。すみふさんを尊敬します。

[379: 匿名さん]

長い人生でマンション売却しなくてはならなくなったら
「多数者に受ける物件」がいいと思います。

[380: 匿名さん]

勿論です。少数意見の尊重は所詮、配慮に過ぎません。
結局は多数決が民主主義です。だからこそ、すみふさんの配慮に頭が下がるのです。

[381: 匿名さん]

売る側に自信があっても、買う側がそれについてこなかったら意味ないかな～とも思うけど。
即日完売は買う側がついてきたって証拠だと思う。
即日完売すると上から叱られる、っていうのも本当みたいだけどね。

[382: 匿名さん]

糞物件を高い値段で販売するのが営業の妙味。凄腕営業は空気だって高値で売る。

[383: 匿名さん]

379さん

なぜ受けると配慮を書き変えました？
「多数者に配慮する物件」だから「多数者に受ける物件」になることができるんですよね、当然。
379さんの書き方は多数者に受ける物件は配慮が足りていないように読めて、違和感がありますけど。
普通に「多数者に受ける物件」「少数者に受ける物件」でいいんじゃないですか？

380を読むと更に？？？なんですが、もう辞めます。

[384: 匿名さん]

ごめんなさい、379さんではなく、378さんでした。失礼しました。

[385: 匿名さん]

379=380ではありません。
多数者へは配慮ってよりも迎合なんじゃないですかね。だから万人に受ける。とか。
言葉遊びかな？

[386: 匿名さん]

どちらにしろ、すみふを揶揄してるんでしょ。

[387: 匿名]

いい物件は間違いない。
モデルルームを見学したらいいですね。

[388: 匿名さん]

うーんもういいよー
必死に否定したい人と必死に擁護したい人とじゃ公平な意見が聞けない
もっと有意義な話を求む
今１５階に住んでるものだけど、見晴らしいいのにももう慣れてしまって
外に出るのが億劫になってしまう（家が快適すぎて）
すぐ出れる２、３階とかに気持ちがいってしまうんだけど
ないものねだりなだけかな？
駐車場の車まで３分以上かかるよ。駅より時間かかる
高層マンションの人が外にでなくなる気持ち、わかる
気持ちが地上回帰してる

[389: 匿名]

今度は低層に住んで排ガスにまみれたり日当たり悪いって愚痴ればいいじゃん。
快適な家を捨ててまであえてここを検討しようとする気持ちが理解できない。

[390: 匿名さん]

確かにね
公園前だと部屋や洗濯物砂まみれ、子供がうるさい、とかね（実話）
快適で便利な家はそれなりにお金がかかるんだよ賃貸でもね
３回家買って、やっと満足できるとはよく言った
まあ、その時々で求めるものが違ってくるかと思うけど

[391: 匿名]

ここはある意味陽当たりはいいのでは？南向きではないけど、東西にタワーマンションがない。小杉駅前ですぐに売れた新築あったけど、目の前にタワーマンションが沢山あって南向きなのに日中の陽当たりがほとんどない。陽当たりベストではないけどベターな感じ。

[392: 匿名さん]

ブリリアの日当たりがほとんどないなんて初めて聞きました。
モデルルームでちゃんと日照図を見てからの発言ですよね？
パーク、エクラス、住友タワーが西から時間帯によって影になるだけで午前中は十分日が当たるし
そもそも南向きが存在すらしない多摩川テラスとは比べるまでもないと思いますが。

[393: 匿名さん]

向きは関係ないけど、冬の晴れた日に武蔵小杉タワマン地帯に出ると
なんかさむざむしい気持ちにならない？
心が乾くというか…
タワマンの影で道路くらいし
できればあの一帯１５階くらいまでにして欲しかった…

決してシティハウスの擁護ではありません、ただの意見です…

[394: 匿名]

好みの問題でしょ

[395: 匿名さん]

今井や元住吉のようにファミリーの住みやすい
第一種低層住居専用地域の人が言うならともかく
好き好んでラブホテルの隣に住もうとする人に何言われてもねって感じ
さむざむしいよりいかがわしいの方がいいってか

[396: 匿名さん]

そうですね、本当好みの問題です

それはそうと新丸子の住民って、新丸子愛してる人多いですね
２チャンでも、知り合いの誰に聞いても新丸子内で引っ越したいだって
なんか、そういう下町なとこもくすぐる

あ、これも好みですあしからず

[397: 匿名]

自分はまさにその一人

[398: 匿名]

新丸子と小杉は近いけど違う町だと思うよ。昔からの下町っぽい町に住みたい人と再開発のタワーマンションが欲しい人とのはっきりした区別がある。だから新丸子に買いたい人はタワーマンション買わないし逆も同じ。小杉に近いのはあくまで＋αであって新丸子が軸な人が買うマンションです。ピンポイントのお客向けのマンションなのでジワジワと地元が買ってると思う。

[399: 匿名さん]

ターゲットは新丸子なのに小杉価格だから売れないんですよ。
下町に住みたい人が再開発価格で買いますか？
多くの人がそのズレを感じているけど、すみふは百も承知。
完成在庫上等で売ろうとしている。
値段を気にしない金持ちか間抜けな情弱が買うまで待つんでしょう、だらだらと。

[400: 匿名]

399がいいこと言った

[401: 匿名さん]

確かに高いとは思うけれど
金利とか考えたら一時の高い安いってばからしく思っちゃう

ここがいいな、と思ったら繰り上げ返済をせっせとするべし
金利が安いうちに完済するのが吉

３５００万のマンション３５年間フラット（全期間３パーセント）で返し続けると
総返済は５６５８万円ですよ

そういう人多いですけどね
自分が５６５８万円のマンションに住んでいるとあまり気づいていない

[402: 匿名]

400がいいこと言った

[403: 匿名さん]

これってエンドレス？

[404: 匿名さん]

完成在庫についてふれたものが多かったので調べてみました

事業主の（未契約完成在庫戸数/発売戸数）在庫率
※未契約完成在庫戸数の多い順。

1位：藤和不動産（754戸/3,353戸）22%
2位：三井不動産レジデンシャル（649戸/3,973戸）16%
3位：東急不動産（574戸/1,865戸）31%
4位：三菱地所（540戸/1,583戸）34%
5位：大京（448戸/4,161戸）11%
6位：住友不動産（346戸/2,568戸）13%
7位：オリックス不動産（253戸/1,307戸）19%
8位：野村不動産（174戸/2,778戸）6%

だそうです
大手デベの２００８年に売り出されたもの対象で、２０１０年の記事です
住友さんだけでなくどこも頭を悩ませているんですね
中小デベやゴールドクレスト等データを開示していないところも多数あるそうです

[405: 匿名さん]

403がいいこと言った

[406: 匿名さん]

＞＞401
おっしゃる通り安い価格では無いですよね。かといって新丸子でこの価格はないだろうというほど高いわけでもないとは思ってます。絶対に通勤者がいる家族だけが入居するわけではないと思うので武蔵小杉駅との交通利便性の違いは問題のない世帯もいるでしょうね。栄えすぎていない環境、多摩川のある環境、こういったポイントが気に入って購入するパターンも考えられます。

[407: 匿名]

金利が低いからってわざわざ高値掴み確定の物件買うのも馬鹿みたいだと思わない？

[408: 匿名]

406がいいこと言った

[409: 匿名]

高値掴みでバカみたいとは思わない
そもそも新丸子でこれくらいなら買ってしまう自分みたいなバカな人はそーゆう思考にならない。だからきっと値段も下がらないんだろうねー

[410: 匿名さん]

隣のグリーンレジデンス（住友が分譲）も中古価格が上昇してますからね。
資産価値は維持される場所だと思いますね。

[411: 匿名さん]

中古価格って、ちゃんと成約価格で見てる？
それとも売出価格？

[412: 匿名]

二子玉川のライズよりやすいのはかなり魅力的。多摩川にも近いし自由が丘にもより近いし。小杉も徒歩圏でこの立地は希少ですよね！

[413: 匿名さん]

はいはい。
ラブホも近くてよかったね。

[414: 匿名さん]

個人的には渋谷、中目黒、代官山、横浜、みなとみらい、中華街にもよく行くのでとっても便利。
日比谷線で恵比寿、六本木、銀座もちょこちょこ行くし。
東横沿線はけっこういいよね。新丸子に限らないけど。

[415: 匿名]

新丸子は穴場的な立地だよ。好きな人が買うから即完してると思う。

[416: 匿名さん]

ごめんね。即完してるかどうかは自分には分からないけど、、
数年近辺に住んでて、新丸子もいいと思う。
前向きに考えてる人とは意見交換していきたいですね。
そーでない人はほっとくけど。

[417: 匿名]

即完してない事実を無視しなさんな

[418: 匿名さん]

前向きに考えてる人がいないから意見交換できないんですね、わかります。
契約者スレもずっと過疎っててかわいそう。

[419: 匿名]

もうネタマンションと化してますからね今や。

[420: 匿名]

買いたくても買えない人が色々書いてるだけでしょ。
ここは物件はいい。武蔵小杉が好きならそっち買えばいいし。もっと高いから更に買えないのかね？

[421: 匿名さん]

不思議なんですけどね
今ニュージーランドで地震による液状化現象で問題になっていますね
やはり川近くはどうしてもリスクさけて通れないとは思うのですが
この物件の辺りより、武蔵小杉の方が危険地が非値に高いのです
ニュージーランドも川のすぐ近く、よりも少しはなれたところを中心に液状化してましたし
不思議ですね

まあ、硬い地盤まで基礎を入れてるのでこういったマンションは大丈夫と思いますが
道路で水がふきだすのはできるだけ控えて欲しいですね（＾＾；）

情報元↓
http://www2.wagamachi-guide.com/pref-kanagawa/index.asp?dtp=13&adl...

[422: 匿名さん]

＞＞414
このマンションの大きなメリットですよね。それだけスムーズに行けるところが揃っていれば十二分に魅力的な物件ですよ。お若い世帯も入居する価格帯だと思いますので遊びに行くのも広範囲にわたるでしょうし交通便利な点で検討価値は大きいのではないでしょうか。

[423: 匿名さん]

今日家にプラウド鷺沼のキャンセル住戸の広告が入っていました
たまプラーザ徒歩１０分も歩いて、南向きだけど７２へーベーで２階が５５９０万
３階の西にも窓があるのは５８９０万（・・；）
完売物件らしいけどたまﾌﾟﾗｰｻﾞってけっこうマンション高いんですね
交通の便そんなによくないと思うけれど…

スレ違い失礼しました

[424: 匿名さん]

私もここ検討しはじめて、東横線・目黒線がこんなに便利なの初めて知りました（＾＾；）遅い？
こんなにいろんな線が乗り入れてるなんて
今後新宿、池袋も乗り入れになるならすごく便利になりますね

ここが高いとおっしゃってる方はここはあきらめて南武線の物件を見てみたら？
それかバス便のとこだと安くなりますよ

みんなで安いところあったら勧めてあげましょう

[425: 匿名さん]

宮前区、青葉区は高いよ。しかもそのプラウドは徒歩10分が坂道。でも売れる。

[426: 匿名]

鷺沼ってそんなに高いの？ビックリですね！武蔵小杉や新丸子と同じ価格なんですか？なら、こっちの方が断然良いよね！住友は値引きしないから販売はゆっくりだけどね…。

[427: 匿名さん]

いや、どっちがいいかは人それぞれだからね。
宮崎台から青葉台までは高いけど人気。
宮前区、青葉区がいいって人は田都の雰囲気が好きなんだろうしね。

[428: 匿名]

東横線、目黒線、ついでに直通の日比谷線も便利なんですけど、
新丸子自体にも意外と美味しいお店があるんです。
ネットでもなかなか分からないけど地元の人はたぶん皆しってる。。

[429: 匿名さん]

大井町線みたいに自由が丘で乗り換えないのがいい。橋渡っての乗り換えは面倒。
中目黒での日比谷線乗り換えは目の前だから。

[430: 匿名さん]

４２３です

川崎市と横浜市の違いと田園都市線のイメージが高くさせているんでしょうね
私のような人間はあまり名前を気にしませんが
小杉駅もたまぷら駅のように再開発で美しくなりますでしょうか

４２９さんの言うたまぷらの方が大井町線を利用する時といえば品川、東京行くときでしょうか？

ここに住んでもし品川行くときは…やっぱり小杉まで１４分歩く？
まあ、でもありかな運動になるし